Арендная плата за земельный участок

Время на прочтение статьи = 36 минут

Здравствуйте, уважаемые читатели!

Сегодня я решил затронуть тему, популярную среди владельцев земельных участков и их арендаторов. Многие хотят знать, как рассчитывается арендная плата за земельный участок, и от чего она зависит.

Ответы на эти и многие другие вопросы вы найдете в моей следующей статье.

Аренда земли

рента
Аренда участка земли – это соглашение сторон, где собственник земли дает во временное пользование второй стороне участок земли для ведения какой-то определенной деятельности

Аренда участка земли – это соглашение сторон, где собственник земли дает во временное пользование второй стороне участок земли для ведения какой-то определенной деятельности.

 Основа аренды земли – это, собственно, договор аренды земли на неопределенный срок или определенный, права, обязанности, особенности пользования, возможность продления и прочие пункты.
Арендатор может быть как юридическим лицом, так и физическим. В гражданском законодательстве нет каких-то ограничений по этому поводу. Кроме этого землю могут арендовать даже иностранцы и люди без гражданства.
Арендодатель – это исключительно владелец участка, но в роли арендодателей могут выступить и уполномоченные для этого люди от собственника.
Земельная аренда чаще всего прописывает строгие сроки для использования участка. Когда сроки в соглашении не прописываются, считается, что документ заключается на неопределенный срок. Любая сторона в таком случае может расторгнуть договор в любой момент. Но есть одно условие — инициатор должен предупредить об этом заранее.

Правила заключения договора аренды земли

Договор должен быть заключен в виде единого письменного документа на любой минимальный срок от нескольких месяцев до 49 лет.
Максимальный срок аренды применяется для земель сельскохозяйственного назначения. По его окончании он может быть продлен. Возможно заключение бессрочного договора аренды. Механизм оформления документа напрямую зависит от субъекта собственника и правового статуса земельного участка.
Если в аренду оформляется участок, который прошел кадастровый учет, требуется наличие согласия между его собственниками и согласование всех условий. Договор подписывается после составления акта приемки-передачи земельного надела. Если земля находится в собственности государства или муниципалитета, то оформить его в аренду будет сложнее.
Порядок оформления договора аренды претерпел существенные изменения после внесения в него изменений 1 марта 2015 года. Договор аренды государственных и муниципальных участков теперь может заключаться только на торгах в форме аукциона. Исключением могут быть отдельные случаи, установленные Земельным кодексом: прямое разрешение губернатора субъекта федерации или издание указа президента;
  • использование участка для ведения сельского хозяйства, огородничества и садоводства, для открытия сельхозорганизации или фермерского хозяйства; строительство жилья эконом-класса, а также ведение личного подсобного хозяйства граждан;
  • проведение работ, относящихся к использованию недр;
  • использование земли управляющей компанией или резидентом особой экономической зоны;
  • наличие на земле объектов незавершенного строительства.

В зависимости от цели использования срок аренды такой земли может составлять от 3 до 49 лет.

земли
В зависимости от цели использования срок аренды такой земли может составлять от 3 до 49 лет

Порядок предоставления участка в аренду без торгов На 1-м этапе нужно найти свободную землю. Сделать это легко, зайдя на карту сайта Росреестра. Если доступа в Интернет нет, то можно обратиться в офис Росреестра. Сам поиск выполняется вручную. На 2-м этапе претендент готовит схему расположения будущей земли на кадастровом плане.

Сделать это ему поможет кадастровый инженер, услуга которого будет стоить от 500 до 2 тысяч рублей. После этого собственнику участка направляется заявление о предварительном согласовании его предоставления. 3-й этап связан с определением муниципалитета. Туда нужно написать заявление о предварительном согласовании, по которому должны предоставить землю.
Заявление будут рассматривать до 30 дней: муниципалитету нужно время, чтобы опубликовать информацию о предоставлении земли на своем официальном сайте. 4-й этап. При получении удовлетворительного ответа претенденту понадобятся схема и постановление от муниципалитета. С этими документами нужно снова посетить кадастрового инженера, который оформит кадастровый паспорт, межевое дело и поставит новый земельный участок на учет. Этот этап займет 10 дней и будет стоить около 6 тысяч рублей.
На 5-м этапе претендент должен обратиться в администрацию по месту нахождения участка с письменным заявлением на имя районного главы с просьбой предоставить землю в аренду. С собой нужно иметь все полученные на предыдущих этапах документы. 6-й этап связан с подготовкой муниципалитетом в течение 30 дней самого договора со всеми его типичными разделами: реквизитами сторон, правами и обязанностями арендатора и арендодателя, суммой арендной платы, условиями расторжения.
После ознакомления арендатора с документами происходит его подписание. На заключительном этапе нужно придать договору аренды законную силу, зарегистрировав его в Росреестре. Для этого – по почте или в многофункциональный центр – подают: 3 экземпляра арендного договора; постановление районного главы о выделении участка земли; паспорт арендатора; квитанцию об уплаченной госпошлине.
Получив документ о регистрации, арендатор становится полноправным пользователем участка, избежав участия в аукционе и сэкономив при этом немалые денежные средства. Возможные споры В процессе исполнения обязательств у сторон могут возникнуть споры, которые на основании договора нужно решать путем переговоров. Если урегулировать их в добровольном порядке не удалось, конфликт может быть улажен в судебном порядке в соответствии с гражданским процессуальным законодательством РФ.

Структура

В договоре аренды земельного участка в обязательном порядке должны быть отражены:
  • нотариус
    Чтобы правильно и быстро заключить договор аренды земельного участка, следует обратиться к юристам

    дата и место составления; полные данные о сторонах (их Ф.И.О. или полное фирменное наименование);

  • площадь, местонахождение, категория участка, его кадастровый номер и разрешенные виды использования;
  • возможные обременения или ограничения;
  • даты начала и окончания срока использования;
  • цели использования;
  • порядок внесения платежей за использование надела и их размеры;
  • ответственность сторон.

Обязав арендатора рационально использовать земельный ресурс, арендодатель может потребовать от него действий, связанных с восстановлением или улучшением характеристик участка. В последнем разделе должны быть даны основания для расторжения (в том числе досрочного) и продления договора аренды. По решению сторон они могут зависеть от специфики земельного участка, в отношении которого была осуществлена сделка.

Чтобы правильно и быстро заключить договор аренды земельного участка, следует обратиться к юристам. Они предложат образец такого документа и дадут консультацию по его заполнению в соответствии с нормами законодательства.

Права сторон

Арендодатель имеет полное право:
  1. Требовать дополнительной оплаты, если плата не была передана вовремя.
  2. Получить участок в таком же состоянии, в котором он был передан.
  3. Требовать возмещения убытков.
Арендатор имеет право:
  1. Передать права и обязанности 3 лицу.
  2. Передать землю в субаренду.
  3. Получить данный участок в пользование путем внесения выкупной цены, если предусмотрено сторонами.

Обязанности сторон

арендатору_2
Арендодатель обязан передавать землю арендатору в пользование по условиям договора

Арендодатель обязан:

  • Передавать землю арендатору в пользование по условиям договора.
  • Если есть права на участок у третьих лиц, то нужно предупредить арендатора об этом.
Арендатор обязан:
  • Пользоваться участком по определенному назначению и по условиям договора.
  • Поддерживать участок земли в хорошем состоянии.
  • Нести расходы для поддержания хорошего состояния.
  • Вернуть участок арендатору, когда есть определенный срок

Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

договор
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом — арендную плату.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • платить
    Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом — арендную плату

    определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

  • установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • предоставления арендатором определенных услуг;
  • передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
  • возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Земельный налог

Налоговым кодексом РФ_2
Правовое регулирование порядка исчисления и уплаты земельного налога осуществляется Налоговым кодексом РФ (НК РФ Глава 31. Земельный налог)

Правовое регулирование порядка исчисления и уплаты земельного налога осуществляется Налоговым кодексом РФ (НК РФ Глава 31. Земельный налог). Налоговая база определяется в отношении каждого участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. В отношении участка, образованного в течение налогового периода, налоговая база определяется как его кадастровая стоимость на дату постановки такого участка на гос. кадастровый учет. Для налогоплательщиков – физ. лиц налоговая база определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими гос. кадастровый учет. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет налогоплательщиками – физ. лицами, исчисляется налоговыми органами.

Сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.

Законодательством предусмотрены льготы по взиманию платы за землю в форме земельного налога.

Налоговые ставки устанавливаются НПА представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения) и не могут превышать 0,3 % в отношении земельных участков:

  • — отнесенных к землям с/х назначения или к землям в составе зон с/х использования в поселениях;
  • — занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса;
  • — предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, а также дачного хозяйства.

В отношении прочих земельных участков – не могут превышать 1,5 %.

Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования участка.

От обложения земельным налогом освобождаются:

  • налог
    От обложения земельным налогом освобождаются

    — организации и учреждения уголовно-исполнительной системы Минюста России – в отношении участков, предоставленных для непосредственного выполнения возложенных на эти организации и учреждения функций;

  • — организации – в отношении участков, занятых гос. автомобильными дорогами общего пользования;
  • — религиозные организации – в отношении принадлежащих им участков, на которых расположены здания, строения и сооружения религиозного и благотворительного назначения;
  • — общероссийские общественные организации инвалидов, среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80 %, – в отношении участков, используемых ими для осуществления уставной деятельности; организации, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов указанных организаций инвалидов, если среднесписочная численность инвалидов среди их работников составляет не менее 50 %, а их доля в фонде оплаты труда – не менее 25 %, – в отношении участков, используемых ими для производства или реализации товаров; учреждения, единственными собственниками имущества которых являются указанные общероссийские общественные организации инвалидов, – в отношении участков, используемых ими для достижения образовательных, культурных, лечебно-оздоровительных, физкультурно-спортивных, научных, информационных и иных целей соц. защиты и реабилитации инвалидов, а также для оказания правовой и иной помощи инвалидам, детям-инвалидам и их родителям;
  • — организации народных художественных промыслов – в отношении участков, находящихся в местах традиционного бытования народных художественных промыслов и используемых для производства и реализации изделий народных художественных промыслов;
  • — физ. лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока, а также общины таких народов – в отношении участков, используемых для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов;
  • — организации – резиденты особой экономической зоны – в отношении участков, расположенных на территории особой экономической зоны, сроком на 5 лет с момента возникновения права собственности на каждый участок.

ГК РФ Статья 610. Срок договора аренды

Договор заключать
Договор аренды заключается на срок, определенный договором

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Государственная регистрация договора аренды

Документы для регистрации договора аренды подаются в территориальное отделение Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) согласно перечню, установленному ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если у государственного регистратора возникнут сомнения в подлинности представленных документов, достоверности указанных в них сведений или в наличии оснований для регистрации, он вправе приостановить регистрацию договора аренды нежилого помещения или другой недвижимости на срок не более одного месяца.

Госпошлина за регистрацию договора аренды составляет для граждан 2000 рублей, а для организаций 22 000 рублей.

На регистрацию представляются:

  • Росреестр_46
    Документы для регистрации договора аренды подаются в территориальное отделение Росреестра

    Если стороной договора является юридическое лицо — его учредительные документы, копия свидетельства о государственной регистрации, копия свидетельства о постановке на налоговый учет, протоколы (решения) о наделении полномочиями лиц подписавших договор или доверенность, если договор был подписан представителем.

  • Если копии указанных документов уже подавались в органы Росреестра, то вместо них может быть представлена выписка из ЕГРЮЛ, не старше одного месяца, свидетельствующая об отсутствии изменений.
  • Для граждан — документ удостоверяющий личность.
  • Если интересы гражданина или организации в Росреестре представляет другое лицо, то доверенность на регистрацию договора аренды должна быть удостоверена нотариально.
  • Договор аренды в количестве, равном количеству сторон договора и еще один оригинал или нотариально удостоверенная копия, которая остается в деле.
  • Акт приема-передачи арендуемого имущества, если он является неотъемлемой частью договора аренды.
  • Платежное поручение или квитанция, подтверждающие уплату пошлины за регистрацию договора аренды.
  • Заявление на регистрацию договора аренды, которое может подать одна из сторон договора.
  •  В зависимости от конкретного случая в регистрирующий орган должны быть представлены дополнительные документы.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

В данном случае желательно получить кадастровый паспорт объекта недвижимости, выдаваемый Росреестром, для того, чтобы сверить сведения, указанные в договоре со сведениями, имеющимися в регистрирующем органе.

Если данный документ уже представлялся в органы Росреестра, регистрирующий орган может освободить заявителя от обязанности его повторного предоставления.

Регистрация договора аренды земельного участка

Для регистрации указанного договора предоставляется кадастровый план земельного участка, выданный органом, уполномоченным на это Росреестром.

апфвпф
Для регистрации указанного договора предоставляется кадастровый план земельного участка, выданный органом, уполномоченным на это Росреестром

Таким образом, не допускается гос. регистрация договоров аренды земли, если участок не прошел кадастровый учет и ему не присвоен кадастровый номер, т.к. в этом случае он не является индивидуализированным как объект недвижимого имущества.

Какие могут понадобиться документы
Документы для заключения договора:
  1. Для физических лиц нужен паспорт и копия.
  2. Кадастровый паспорт.
  3. Заявление арендатора.
  4. План участка.
  5. Для лиц юридических – копия учредительной документации и выписка ЕГРЮЛ.
  6. Документы о праве собственности.
  7. Квитанция о госпошлине.
  8. В зависимости от ситуации, могут понадобиться еще другие документы.

Стоимость регистрации договора аренды

Услуги компании по сопровождению государственной регистрации договора аренды недвижимости на территории Москвы и Московской области стоят 10 000 рублей. Государственная пошлина и услуги по получению документов БТИ и кадастрового плана земельного участка в указанную стоимость не включаются.

Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка

  1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
  2. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.
  3. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения такого договора о комплексном развитии территории в связи с неисполнением лицом, заключившим указанный договор с органом местного самоуправления, предусмотренных таким договором обязательств.

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается:

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях. Комментарий к Ст. 46 ЗК РФ.

адолф
Согласно ст. 617 ГК, переход права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды

Данной статьей вводятся дополнительные основания прекращения договора аренды земельного участка, помимо тех, что установлены ГК. Согласно ст. 610 ГК, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Согласно ст. 617 ГК, переход права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Мы уже назвали несколько случаев, когда арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор. Статья 620 ГК предусматривает еще один, когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, земельный участок окажется в состоянии, непригодном для использования.

Кроме того, ст. 611 ГК предоставляет арендатору право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если арендодатель не передал вместе с земельным участком необходимые для его использования документы и принадлежности и без них арендатор не может эксплуатировать земельный участок в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать.

Неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на земельный участок также дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ). При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок во владение арендодателя в том состоянии, в каком он его получил, с учетом «нормального износа» или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК).

Если же арендатор не прекратил пользоваться участком в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя, хотя последний на таком прекращении настаивает, или прекратил использование несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенных арендодателем убытков, он вправе претендовать на их возмещение.

оплата
Арендодатель имеет право потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды

Арендодатель на основании ст. 619 ГК вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор: — пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями; — существенно ухудшает качество земель; — более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.

Арендодатель имеет право потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК). Договором аренды могут быть установлены также условия расторжения договора по инициативе арендодателя в соответствии с п. 2 статьи 450 ГК РФ, т.е. при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенное нарушение договора — это нарушение, влекущее для другой стороны ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Значит, арендодатель может настаивать на включении в договор условий, при которых он вправе расторгнуть договор аренды досрочно, если он предвидит и хочет предотвратить возможные существенные нарушения арендатором условий договора. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

В то же время закон требует, чтобы арендодатель, прежде чем он досрочно расторгнет договор, направил арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК). По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: — пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; — существенно ухудшает имущество; — более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; — не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки, в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. В соответствии со ст. 620 ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости.

Правила комментируемой статьи не применяются при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 283 ГК), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования (ст. 286 ГК). 2 — 3. Пункт 2 комментируемой статьи перечисляет основания прекращения права аренды земельного участка, связанные с нарушением земельного законодательства и требований в области охраны земель, а также в связи с изъятием земельных участков в публичных интересах. В целом данный перечень сходен с основаниями прекращения иных прав на земельные участки.

Отказ от бессрочного договора

rastorzhenie-dogovora-osago
Расторжения договора происходит по правилам гл.29 ГК РФ. Для прекращения договора таким способом необходимо либо согласие его сторон, либо решение суда

В ГК РФ прекращение действия договора выражено самостоятельными понятиями: «расторжение договора» и «отказ от исполнения договора» или «отказ от договора». И в том и в другом случае договор прекращает свое действие, отличны только основания и процедура такого прекращения.

Расторжения договора происходит по правилам гл.29 ГК РФ. Для прекращения договора таким способом необходимо либо согласие его сторон, либо решение суда.

Прекращение действия договора, в связи с отказом от него одной из сторон, регулируется п.3 ст.450 ГК РФ. В этом случае, для прекращения действия договора достаточно только волеизъявления одной из сторон. Такой вариант прекращения договора, в ряде случаев, следует рассматривать как меру оперативного воздействия, поскольку он может играть роль ответных действий на негативные действия со стороны контрагента.

Однако нельзя сводить значение этого института только к этим мерам. В противном случае отказ от договора был бы возможен только в случае наступления неблагоприятных последствий для одной из сторон.

Такое утверждение основано на том положении, что, меры оперативного воздействия являются способом защиты права .

Следовательно, применение таких мер, возможно, только в случае нарушения права, или когда его осуществлению что-то угрожает. При таком подходе, лицо, отказавшееся от договора, в случае возникновения спора, вынуждено было бы доказывать наличие соответствующих обстоятельств.

Вместе с тем ГК РФ содержит не мало правил, позволяющих заинтересованному лицу отказаться от договора независимо от обстоятельств его исполнения. Большое практическое значение в этом случае имеет как раз то положение, что для осуществления своего права на односторонний отказ от договора, сторона не обязана ссылаться на какие-либо обстоятельства, связанные с его исполнением.

В случае возникновения спора, необходимо доказать только то, что лицо обладает правом на односторонний отказ и то, что контрагент был заблаговременно уведомлен о таком отказе. Все другие обстоятельства (напр. недобросовестное исполнение контрагентом своих обязательств) не будут иметь отношения к этому спору, и потому могут не исследоваться в судебном заседании и не оцениваться при вынесении решения по делу.

Так между ООО и Администрацией был заключен бессрочный договор безвозмездного пользования нежилыми помещениями, принадлежащими ООО.

сделка
Многие практики (да и теоретики тоже) не до конца осознают значение срока в договорных обязательствах

В соответствии с договором ООО могло отказаться от договора, предупреждив об этом Администрацию за один месяц; и могло требовать досрочного расторжения договора, если Администрация нарушает свои обязательства по договору.

Через несколько месяцев после заключения договора, ООО направило Администрации уведомление, в котором указывало, что считает договор расторгнутым, в связи с существенными нарушениями Администрацией своих обязательств по договору и просит освободить Администрацию помещения.

В установленный срок Администрация помещения не покинула, что послужило основанием для обращения в суд с иском об освобождении занимаемых помещений.

Суд первой инстанции, посчитав, что в указанном уведомлении ООО сообщило Администрации не об отказе от договора, а о его расторжении, отказал в удовлетворении иска.

Рассуждения суда были следующими: ООО сообщило Администрации о расторжении договора, Администрация против этого возражала, следовательно, для расторжения договора было необходимо обращение в суд с соответствующим иском. Поскольку ООО в суд с иском о расторжении договора не обращалось, постольку Администрация не была обязана освобождать помещения.

Основным вопросом в указанной ситуации являлось толкование уведомления, на основании которого ООО просило Администрацию освободить помещения. Истец доказывал, что это было уведомление об отказе от договора, суд пришел к выводу, что таким образом ООО уведомляло Администрацию о его расторжении.

При рассмотрении этой ситуации необходимо остановиться на вопросе о значении срока в договоре. Как представляется, многие практики (да и теоретики тоже) не до конца осознают значение срока в договорных обязательствах. Поэтому остановимся вкратце на теории.

Следует констатировать – сущность сроков, как юридических фактов, в отечественной юридической науке, по настоящее время исследована на недостаточном уровне. Из монографических исследований здесь, пожалуй, можно выделить лишь работу В.П. Грибанова .

земля в аренду
Установление срока в договоре преследует цель защитить права одной или обеих сторон договора от возможных вредных последствий, связанных с затянувшимся исполнением, в основном это касается колебания рыночных цен

Одни авторы относят сроки к фактам событиям , другие к особой группе юридических фактов, которые имеют черты, как событий, так и действий. Более обоснованной представляется позиция последних, поскольку течение сроков связывается законом не только, и не столько с течением времени, сколько с действиями заинтересованных лиц.

Например, действие бессрочного договора не ограничивается каким-либо периодом времени, но, вместе с тем, он может быть прекращен по инициативе одной из сторон (юридический факт – действие). Следовательно, срок действия договора, в этом случае, зависит не столько от течения времени (события), сколько от инициативы заинтересованного лица (действия). Именно этим действием он и ограничен.

Сроками называются определенные периоды (промежутки) или моменты времени, с которыми гражданское законодательство связывает те или иные правовые последствия. В теории выделяют несколько видов сроков, в том числе сроки исполнения обязанностей – сроки, в течение которых обязанное лицо должно совершить действие, составляющее содержание этой обязанности .

Установление срока в договоре преследует цель защитить права одной или обеих сторон договора от возможных вредных последствий, связанных с затянувшимся исполнением, в основном это касается колебания рыночных цен.

Каким же образом защищает права сторон установление срока в договоре, в котором отсутствует условие, что окончание срока влечет прекращение обязательств?

Такая защита выражается в следующем.

Во-первых, в ряде договоров, условие о сроке является существенным. В этом случае, нарушение срока является существенным нарушением договора, что дает право заинтересованной стороне требовать расторжения договора (пп.1 п.2 ст. 450 ГК РФ). Именно требовать расторжения, т.е. договор не прекращается автоматически. Для такого прекращения необходимо соблюдение процедуры, о которой говорилось выше. Если такого требования не было, то договор продолжает действовать.

Во-вторых, истечение срока в тех договорах, где такое условие не является существенным, приводит к тому, что договор продолжает действие на неопределенный срок. В этом случае, вступают в действие положения п.2 ст.314 ГК (исполнение обязательства, не предусматривающего срок исполнения). Кроме того, в этом случае, для защиты своих интересов, сторона может воспользоваться специальными средствами, предусмотренными законом. Одним из таких средств является отказ от договора.

В этом случае отказ от договора носит характер мер оперативного воздействия.

каз
В соответствии с п.1 ст.699 ГК РФ каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения

В тех же случаях, где стороны заранее не ограничивали обязательства никаким сроком, отказ от договора не связывается с какими-либо действиями контрагента и не носит характер мер оперативного воздействия.

Теперь вернемся к рассматриваемому случаю.

В соответствии с п.1 ст.699 ГК РФ каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения. Аналогичное правило закреплено в ГК РФ применительно к бессрочному договору аренды (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Наряду с этим в ст.698 ГК РФ предусмотрено право сторон на досрочное расторжение договора безвозмездного пользования. В ст.ст. 619 и 620 ГК РФ закреплено право сторон на досрочное расторжение договора аренды.

Сопоставив указанные статьи, мы приходим к следующему:

Когда речь идет о бессрочном договоре, закон употребляет термин «отказ от договора», а термин «расторжение» используется только в совокупности со словом «досрочное». Представляется, что это не простая игра слов.

Исходя из системного толкования ст. 698 (досрочное расторжение договора безвозмездного пользования) и ст. 699 (отказ от договора безвозмездного пользования) ГК РФ. Досрочно расторгнуть можно только срочный договор безвозмездного пользования. Если срок действия договора не указан (бессрочный договор), то и расторгнуть его «досрочно» нельзя в принципе исходя из его содержания.

В частности, в п.1 ст. 699 ГК РФ прямо говориться: Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения. А ссудополучатель имеет также право отказаться от договора, заключенного с указанием срока (п.2 ст.699 ГК РФ).

Поскольку ссудодатель не имеет права на отказ от договора, в котором указан срок его действия, то он может только требовать его досрочного расторжения в соответствии со ст. 698 ГК РФ.

Такое положение, при котором права одной стороны по отношению к другой явно ограничены, призвано защитить более слабую сторону (ссудополучатель) от злоупотреблений со стороны более сильного контрагента (ссудодатель).

Из изложенного видно, что, в случае заключения бессрочного договора безвозмездного пользования ссудодатель имеет право отказаться от него, но не расторгнуть, поскольку противное противоречило бы существу бессрочности договора.

Следует вывод, что бессрочный договор не может быть расторгнут досрочно, поскольку при таком подходе неизбежно предполагается и то, что его можно расторгнуть в связи с истечением срока. Бессрочный договор может прекратить свое действие только в случае отказа одной из сторон от него.

казаться
Любое требование о прекращении бессрочного договора аренды/бессрочного пользования должно толковаться как отказ от договора если только управомоченное лицо особо не укажет, что просит досрочно расторгнуть договор

Таким образом, указанное уведомление, направленное ООО в адрес Администрации, должно было быть истолковано как об отказ от договора, а не как его досрочное расторжение.

Подтверждение такому подходу можно найти и в обзоре Высшего Арбитражного Суда.

Так Арендодатель направил Арендатору уведомление о расторжении договора аренды в связи с наступлением события, с которым в договоре связывалось прекращение его действия. Арендатор возражал против расторжения, ссылаясь на то, что указанное событие не наступило.

Рассмотрев спор, суд установил, что: 1) вопреки первоначальным заявлениям сторон, договор аренды заключен на неопределенный срок; 2) своим уведомлением арендатор явно выразил свою волю на прекращение договора аренды. На основании изложенного, суд удовлетворил иск о выселении Арендатора, из занимаемых помещений указав, что такое уведомление должно толковаться как отказ от бессрочного договора аренды .

Изложенные доводы, однако, не должны толковаться как ограничение заинтересованного лица в выборе способа защиты права.

Так, между сторонами был заключен бессрочный договор аренды нежилого помещения. Позже Арендодатель, в связи с существенным нарушением Арендатором условий договора, заявил иск о расторжении договора и выселением из занимаемых помещений.

Иск был оставлен без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом порядка прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК РФ). При этом истец ссылался, что им были соблюдены требования ч.3 ст. 619 и п.2 ст.452 ГК, касающихся порядка расторжения договора аренды и просил подтвердить факты нарушений, допущенных ответчиком.

Апелляционная инстанция не согласилась с таким выводом, указав, что заключение договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором .

Было отмечено, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным п.2 ст.452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным п.2 ст.610 ГК РФ. Подтвердив факты нарушений условий договора со стороны арендатора, апелляционная инстанция отменила определение суда первой инстанции и удовлетворила иск .

Как видно, в указанном случае, интерес истца состоял не только в освобождении ответчиком указанных помещений, но и в установлении фактов нарушений, допущенных ответчиком. Требование арендодателя, в указанном случае, носило именно охранительный характер, и, поэтому, должно было быть рассмотрено судом по существу. Лишение арендатора возможности расторгнуть бессрочный договор, в этом случае, по сути, означает лишение его права на защиту.

Суммируя изложенное, можно сформулировать следующее правило прекращения бессрочного договора аренды и безвозмездного пользования, которое будет направлено на устранение коллизий между отказом от договора и его досрочным расторжением.

Любое требование о прекращении бессрочного договора аренды/бессрочного пользования должно толковаться как отказ от договора если только управомоченное лицо особо не укажет, что просит досрочно расторгнуть договор.

Источники:

  • http://www.prigonim.ru/registracia-dogovora-arendi.htm
  • http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/55e25c8f465482b9f36790e6dd4d6963edef1425/
  • http://www.yurclub.ru/docs/civil/article137.html
  • https://uristhome.ru/document/12/dogovor-arendy-zemli-na-neopredelennyi-srok-obrazets-blank
  • http://stzkrf.ru/46
  • https://pravoved.ru/themes/
  • http://blanker.ru/doc/dogovor-arenda
  • http://law-student.ru/821-plata-za-zemlyu—zemel-nyy-nalog-i-arendnaya-plata.html
Добавить в закладки
Голосовать ПРОТИВГолосовать ЗА 0
Загрузка...
Добавить комментарий