Аренда земельного участка на 49 лет

Загородный дом – мечта абсолютного большинства горожан. Перед тем, как построить дом, необходимо приобрести участок, на котором он будет расположен. Покупка земли по карману далеко не каждому человеку, поэтому многие граждане интересуются долгосрочной арендой. Аренда земельного участка на 49 лет может стать решением вашей проблемы. Для того, чтобы арендовать землю на такой срок, необходимо собрать документы и обратиться в соответствующий орган. Здесь вы узнаете о том, что такое аренда земли на 49 лет и как ее можно оформить.

Как взять землю в аренду на 49 лет

Сделки, связанные с арендой земельных участков, предоставляют возможность взять объект недвижимости во временное пользование за определённую плату. Договор об аренде на столь длительный срок заключается обычно с государственными муниципальными органами и предоставляется в долгосрочное пользование с правом последующего выкупа. На протяжении всего времени использования земельного участка арендатор не может им свободно распоряжаться до момента полного выкупа.

Правила аренды земли

Все действия, связанные с временной передачей прав собственности на земельные участки в России регламентированы статьей №38 ЗК РФ

Все действия, связанные с временной передачей прав собственности на земельные участки в России регламентированы статьей №38 ЗК РФ. Доступные варианты представлены на официальном сайте «Кадастровая карта». На ней можно выбрать определенный свободный участок, ознакомиться с его статусом и информацией – кадастровый номер, установленная стоимость, точная площадь.

При выборе земли нужно учитывать следующие особенности:

• участок земли не должен находиться на территории заповедника, у границ страны, у закрытых территориальных образований, объектах военного назначения и АЭС;аАрендовать землю могут как резиденты, так и нерезиденты РФ;
• государственная собственность может быть федерального, регионального или муниципального вида. От этого зависит цена;
• срок аренды – от 5 до 49 лет, бессрочная (статья №610 ГК РФ) или с правом выкупа. В последнем случае составляется смешанное соглашение, в котором прописываются условия временного использования и последующая продажа.

Дополнительно учитывается целевое назначение аренды – комиссии должны быть предъявлены сведения о дальнейшем использовании земли. Перед тем, как арендовать землю у государства – нужно определиться с ее целевым использованием. Срок предоставления земли зависит от задекларированных целей. Так, для ИЖС или ЛПХ он может достигать 49 лет. Если же планируется банально под огород – до 3-х лет.

Порядок оформления аренды земли

Для оформления аренды земли на 49 лет необходимы некоторые документы, такие как паспорт, заявление и выписка из кадастрового паспорта на землю, на основании которых оформляется договор аренды и производится регистрация договора в ФУГРЦ.

49 лет — это максимальный срок, на который можно оформить аренду земли. Чтобы начать процесс по взятию земельного участка, для начала нужно обратиться с заявлением в администрацию той местности, где находится участок, который решено арендовать.

Инициатором аукциона могут быть резиденты и нерезиденты России. Исключением являются объекты, расположенные на территории Севастополя, Москвы и Санкт-Петербурга. Для участия необходимо собрать пакет документов и предоставить его в Департамент земельных ресурсов (местное отделение) или имущественных отношений.

Перечень необходимых документов:

• заявление о рассмотрении возможности аренды. Составляется в свободной форме, указывается точное расположение участка, его характеристики;
• для физических лиц – копия паспорта и ИНН;
• для юридических субъектов – учредительные документы;
• справка из кадастрового реестра о текущем статусе земли.

Государственный орган должен официально объявить о начале процедуры поиска арендатора в прессе. Если будут заявлены дополнительные претенденты с такими же условиями, что и у инициатора – проводятся торги. Альтернативный вариант – местные власти самостоятельно устанавливают стоимость на основе действующих методик.

Время рассмотрения заявления не регламентировано, на практике ответ о возможности временного владения землей формируется в течение 1 месяца.

На что нужно обратить внимание при договоре аренды земли

Так как процедура может занять много времени и средств – к ней необходимо тщательно подготовиться. Главное – провести комплексный анализ состояния интересующего земельного участка. Он должен соответствовать поставленным целям – застройка, сельскохозяйственные работы, для огородничества.

Договор аренды земли должен соответствовать поставленным целям – застройка, сельскохозяйственные работы, для огородничества

Что нужно учитывать при составлении договора аренды земли:

• наличие или возможность проведения инженерных коммуникаций – электричество, водопроводные сети, газоснабжение;
• состояние почвы – ее состав, грунтовые воды;
• наличие построек на территории.

От этого будет зависеть не только арендная плата, но и сумма налогов. Дополнительно продумываются действия по окончанию срока временного использования. С 2015 г бывшие арендаторы потеряли исключительное право приоритета во время проведения торгов. Это актуально для жилых застроек, которые в случае нарушения могут отойти государству.

Процедура аренды земли у государства на 49 лет

Знание, как взять в аренду землю у государства на 49 лет, позволит многим жителям мегаполисов стать обладателем загородной недвижимости, возводимой самостоятельно на арендованном участке. Некоторые семьи решают вопрос путем оформления в собственность готового жилого дома с наделом.

Далеко не всегда есть возможность заплатить сразу и за объект строительства и за участок под ним.

Другой, более экономный вариант – взять землю в на 49 лет с последующим возведением дома и оформление арендованного участка в собственность.

Процедура стала значительно проще по двум причинам. Во-первых, за последние годы наработана серьёзная судебная практика.

Во-вторых, в ранее действующее законодательство в марте 2015 года внесены существенные изменения.

Дело в том, что когда земельный участок берется в аренду у государства, то обязательным условием является проведение открытых торгов, которые назначаются и проводятся местной администрацией, после подачи им заявления.

1. Вы определяетесь с участком, после чего подаете бумагу в местный орган с целью арендовать надел;
2. В газете публикуют сообщение о предстоящем аукционе, указывая исчерпывающую информацию об участке;
3. Если будущий арендатор не один, то определяют одного из них, который получит право аренды на 49 лет;
4. После этого он ставит землю на кадастровый учет и оформляется арендный договор.
5. Назначаются открытые торги.

роблема состояла в том, что те участки, которые приобретались с аукционов, можно оформить в аренду на срок не более 5 лет с последующим выкупом в собственность. Поэтому, если граждане хотели оформить землю в аренду на 49 лет, им приходилось идти по второму пути – собирать документы, вставать на очередь в муниципалитете и дожидаться пока им могли выделить участок.

Сколько приходилось ждать – зависело только от конкретного региона.

Преимущества долгосрочного договора аренды

В России много неиспользуемых земель. Государство дает гражданам возможность получения таких участков в аренду на 49 лет. Договор аренды закрепляет права арендатора на пользование участком и ограничивает права арендодателя на вмешательство в дела арендатора. Чем значительнее срок аренды, тем больше свободы у пользователя участком (разумеется, в рамках договорных условий).

При длительной аренде пользователь может планировать будущее, не ограничиваясь краткосрочными рамками нескольких лет. Долгосрочный договор дает возможность в некоторой степени и распоряжаться землей с одобрения собственника. Так, например, арендатор может сдать часть участка в субаренду сторонним лицам на возмездной основе.

На арендованном участке можно капитально обустроиться – построить сооружения и здания. Более того, еще до окончания срока действия договора арендатор вправе участок выкупить на выгодных условиях. Такую сделку купли-продажи аннулировать достаточно сложно. Если вы заключили долгосрочный договор аренды, то с одобрения собственника часть участка можно сдать в субаренду или построить на нем сооружения.

Пользование государственной землей на протяжении 49 лет – вид аренды, называемой долгосрочной. Предоставить могут только тот кусок, который уже зарегистрирован в ГКН. Сначала нужно определиться с родом занятий, для которого и нужны сотки.

Особенности аренды земли, находящейся в госсобственности

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право (если иное не установлено федеральными законами) передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу (в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ): в пределах срока договора аренды земельного участка; без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Организация будет выступать арендатором земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в следующих случаях:

Если земля имеет в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких участках

В соответствии с п. 3 ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо приобрести их, либо взять в аренду. По желанию собственника объекта недвижимости соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет. При этом договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Однако на практике многие предприятия не спешат с оформлением таких земельных участков и, обладая правом собственности на здания, земельные участки под ними имеющие на праве постоянного (бессрочного) пользования. В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ юридические лица, имеющие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2010 года в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

По желанию собственника объекта недвижимости соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет

Кроме того, юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линейные объекты, на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность до 1 января 2013 года.

Если организация берет в аренду землю для строительства

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию (п. 1 ст. 30 ЗК РФ) без предварительного согласования мест размещения объектов (предоставление земельных участков осуществляется исключительно на торгах – п. 2 ст. 30 ЗК РФ) и с предварительным согласованием мест размещения объектов (предоставление земли осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений – п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

Порядок проведения аукционов определен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 808. По результатам торгов, на которые выставляется право на аренду земельного участка, составляется протокол, являющийся основанием для заключения договора аренды с победителем конкурса (аукциона). Договор подлежит оформлению в течение пяти дней после подписания протокола (п. 26 Правил).

Долгосрочная аренда земельного участка в Московской области

Как взять в аренду земельный участок в Московской области на 49 лет

Конечно, сразу встает вопрос о материальной возможности осуществления задуманного. В такой ситуации имеется такое решение, как заключение договора аренды земли с государством на длительный срок.

Если процесс сделки пройдет удачно, то на данном участке можно построить дачный домик и прекрасно проводить время с семьей за городом, наслаждаясь природой и тишиной. Если вы твердо решили взять землю в аренду, то перед данным процессом советуем хорошо изучить Земельный кодекс Российской Федерации.

Закон, регулирующий порядок приобретения земли, действует одинаково на всей территории России. Разница лишь в кадастровой стоимости земли. Она напрямую зависит от территориального расположения участка и его рыночной стоимости. Выше кадастровая стоимость – выше арендная плата.

Даже начальная цена аукциона по участку в Московской области будет на порядок больше, чем цена на аналогичный участок в регионе.

Кроме того, найти свободный участок в Подмосковье достаточно сложно. В торгах же всегда участвуют несколько претендентов, что повышает сумму арендной платы с каждым шагом аукциона. Для прохождения всей процедуры желательно воспользоваться услугами юриста, так как подмосковные участки никогда не приобретаются легко.

Что такое бессрочная аренда земли и чем она отличается от аренды на 49 лет

Бессрочная аренда – это передача земель в постоянное пользование, без ограничения срока. На 49- летний период (предельный срок) можно взять гектары не только у государства или муниципалитета, но и у другого владельца, или даже в субаренду, и при этом нужно вносить постоянную арендную плату, а по окончанию срока, если не получится продлить контракт, участок нужно будет вернуть.

Бессрочно отдают только таким пользователям: органам власти и местного самоуправления; гос. или муниципальным учреждениям; центрам наследия бывших президентов РФ; казенным предприятиям. Постоянное (бессрочное) пользование не предусматривает возможности и необходимости возврата собственнику — муниципалитету или государству.

На 49- летний период (предельный срок) можно взять гектары не только у государства или муниципалитета, но и у другого владельца

Но получившие право бессрочной эксплуатации органы и предприятия могут отдавать эту землю частями юридическим и физическим лицам (ст. 39.10, 39.20 ЗК РФ), причем безвозмездно, но на некоторый срок. Земельные вопросы сложны, и возникают постоянные потребности внесения изменений в действующее законодательство.

При намерении взять гектары в долгосрочную аренду не стоит полагаться на свои собственные знания и силы, разумнее обратиться к помощи юриста, имеющего опыт именно в этой сфере юриспруденции. Только так можно с большей долей надежности защитить себя от риска потерять право пользования участком, ставшим родным.

Для каких целей дается в аренду земля на 49 лет

Арендовать землю на 49 лет(фактически бессрочный договор аренды земельного участка ) можно под такие серьезные цели:

• прокладка газовых сетей или высоковольтных линий;
• строительство;
• использование недр;
• предпринимательство;
• эксплуатация промышленных территорий;
• ведение личного подсобного хозяйства;
• устройство автодорог, и пр.
• для использования в сельхозпроизводстве (за исключением сенокошения, выпаса животных, огородничества);
• собственником здания, сооружения либо помещений в них, если данные объекты расположены на участке;
• под линейные объекты;
• в рамках действия охотнического хозяйственного соглашения.

При предоставлении участка под ИЖС или в черте населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства, максимальный срок аренды – 20 лет. Для ведения дачного хозяйства – 5 лет. Для завершения строительства – 3 года.

Как взять землю в аренду на 49 лет

Предоставлением в аренду земли занимается собственник. В его лице может выступать Росимущество, Горкомимущество, поселковые администрации, пр., в зависимости от принадлежности земельного участка. Чтобы взять в аренду землю на 49 лет, следует прежде всего определиться с координатами желаемого участка.

Так вы сможете найти собственника земли и обратиться к нему. Достоверные сведения по недвижимости содержатся в Росреестре. Их можно получить официально, заплатив символическую госпошлину.

Это поможет избежать траты денег и времени, исключит возможные ошибки и необосованные ожидания уже на начальной стадии. Доверить проверку следует специалисту по земельному праву и недвижимости.

Если вы намерены осуществить все самостоятельно, как минимум проанализируйте на риски следующие моменты:

• соответствуют ли сведения, указанные в кадастровых документах реальной ситуации на местности;
• имеются ли на участке самовольные постройки, объекты незавершенного строительства самого собственника, сторонних лиц;
• не снят ли на участке почвогрунт. И, если снят, законно ли;
• присутствуют ли на участке природные объекты, которые могут стать поводом для открытия доступа к ним желающих (сервитута);
• есть ли на участке электростолбы, газовые и иные коммуникации, оформлены ли они, в каком состоянии находятся, кем и как часто обслуживаются;
• кто станет вашим соседом на ближайшие 49 лет.

Определившись с участком и рисками, необходимо обратиться с письменным заявлением в орган исполнительной власти, представляющий собственника участка. Форма обращения о предоставлении земли в аренду на 49 лет произвольна, однако документ должен содержать:

Читайте также Как отказаться от навязанной страховки по кредиту реквизиты органа, в который направляется заявление; персональные и контактные данные заявителя; обращение с просьбой предоставить в аренду на 49 лет конкретный земельный участок; цель планируемого использования земельного участка; опись прилагаемых документов; дату, подпись заявителя.

Не состыковки или пробелы в данных, заявленных в обращении, приведут к тому, что заявитель получит отказ или отписку. Исключить волокиту поможет составление документа юристом, который учтет все нюансы конкретной ситуации. Направляется заявление заказным письмом или передается в руки (с простановкой даты принятия и подписи принявшего должностного лица).

Чтобы взять в аренду землю на 49 лет, следует прежде всего определиться с координатами желаемого участка

Общение посредством электронной почты оправдано только если есть ЭЦП. О принятом по заявлению решении заявителя уведомят официальным письмом. Если ответ заявителя не устроит, его можно обжаловать. Делается это путем обращения в вышестоящую инстанцию, в прокуратуру или суд.

Какой из вариантов предпочтительнее, определит юрист. Право на аренду определяется на торгах, которые происходят в форме аукциона. Эта процедура выявляет претендента на землю, который готов заплатить максимальную, в отличие от других заявителей, арендную плату.

В исключительных случаях земельные участки предоставляются без торгов, например: если граждане имеют право на первоочередное или внеочередное приобретение земли; взамен участков, которые изымаются для государственных нужд; если аренда осуществляется в рамках реновации жилищного фонда Москвы.

Если заявитель имеет право на получение земельного участка в аренду на 49 лет, об этом будет сообщено в ответе органа власти. Потребуется оформить предложенные документы и закрепить свое право внесением записи в ЕГРН. Если будут организованы торги, соответствующую информацию собственник земли разместит на своем сайте.

Некоторые муниципалитеты дублируют сообщения об аукционах в своих печатных СМИ. В извещении указываются условия аукциона, требования к его участникам, определяется дата предоставления документов и время проведения торгов.

Аукционная процедура не приемлет ошибок со стороны претендентов. Любой недочет может привести к тому, что участок уйдет другому претенденту. Кроме того, в торгах нередко участвуют и мошенники. Неофициально они ставят другим участникам ультиматум, требуя заплатить за отсутствие конкуренции. Если эти предложения игнорируются, мошенники в процессе торга завышают ставки и даже выкупают лот (без цели дальнейшего использования по назначению).

Способы получения аренды земли на 49 лет

Существует несколько способов оформить государственный земельный надел в аренду:

• в случае проведения торгов по инициативе органов местного самоуправления – в местных СМИ частенько публикуются уведомления о проведении конкурса, с указанием даты и места проведения;
• инициатива частного лица – в этом случае, гражданин сам инициирует проведение торгов, изъявляя о своем желании путем подачи заявления на проведение аукциона;
• аренда во внеконкурсном порядке в случаях, определенных в ст. 39.6. ЗК РФ;
• аренда без торгов в связи с тем, что участок не поставлен на кадастровый учет.

Получения аренды земли на 49 лет  при проведении аукциона по инициативе государственных или муниципальных органов

При проведении аукциона по инициативе государственных или муниципальных органов необходимо:

• постоянно отслеживать актуальную информацию в печатных СМИ, которые издаются на бесплатной основе;
• в объявлении будет вся интересующая претендента на аренду информация об участке земли – описательная характеристика, возможные цели использования, время и место проведения торгов, необходимая сумма задатка и др.;
• непосредственно в процессе проведения публичных торгов будет выявлен победитель, которому предоставят право на заключение арендного соглашения (победителем признается лицо, предложившее наибольшую арендную плату за участок).

Для участия в аукционе нужно соблюсти следующие условия:

• подать заявление и другие документы в муниципалитет за 5 дней до начала конкурса;
• внести задаток в требуемой сумме и предоставить подтверждающий оплату документ;
• присутствовать и принимать активное участие в аукционе.

Получения аренды земли на 49 лет если аукцион проводится по инициативе гражданина

Если аукцион проводится по инициативе гражданина, порядок действий будет несколько иным:

• найти информацию о земельных территориях, которые можно взять в аренду – сделать это можно, получив выписку в МФЦ, Росреестре или в органе местного самоуправления. Также доступен и электронный способ – на сайте Росреестре есть публичная кадастровая карта;
• выбрать из списка свободных земель наиболее подходящий целям использования участок;
• написать заявление о проведении конкурса в отношении выбранной территории. Заявление следует подать на имя главы города или района, передав его лично или отправив по почте заказным письмом;
• ожидать решения администрации о проведении торгов. Если был вынесен положительный вердикт, местные СМИ оповещаются о времени и месте проведения аукциона;
• если на землю претендуют 2 или более лиц, проводится конкурс, в противном случае, договор заключается с единственным претендентом;
• по результатам торгов составляется протокол. Победитель по окончании мероприятия получает 1 экземпляр протокола;
• на основании протокола, орган местного самоуправления заключает с победителем арендный договор сроком на 49 лет.

Договор аренды земельного участка на 49 лет

Закрепляются арендные отношения путем подписания договора. Если земельный участок приобретался посредством аукциона, то положения договора предварительно указывались в аукционной документации. Однако, до подписания, следует все же тщательно изучить все документы. Менять в дальнейшем условия договора крайне затруднительно и не во всех ситуациях возможно. Ущемления прав арендатора, не оговоренные ранее ограничения должны обсуждаться с собственником заранее, в противном случае позже свою позицию придется отстаивать в судебном порядке.

Если земельный участок на 49 лет приобретался посредством аукциона, то положения договора предварительно указывались в аукционной документации

Основными положениями договора аренды являются:

• предмет договора с указанием данных объекта аренды, позволяющими его точно идентифицировать;
• наличие у передаваемого в аренду участка обременений;
• наличие ограничений в использовании земли;
• дата начала и окончания арендных отношений;
• размер и порядок платы за пользование участком;
• возможность и основания внесения изменений в договор;
• ответственность сторон и порядок урегулирования споров; реквизиты сторон.

В зависимости от вида земельного участка, объектов на нем (естественных или искусственно созданных) типовой договор аренды может содержать различные дополнительные условия. Так, например, на арендатора участка земли в границе береговой полосы водоема общего пользования будет наложено обязательство обеспечения свободного доступа граждан к водоему и береговой полосе. Навязывание арендатору выполнения каких-либо работ, оказания услуг, влекущих для него расходы, не связанные с предметом договора, незаконно.

Аренда может быть прекращена по инициативе арендодателя, если например: земельный участок используется не по целевому назначению; обнаружится постройка жилого дома на земле сельхозназначения; арендатор незаконно снимет с арендуемого участка плодородный слой; не будут исполняться обязательства по арендной плате. На земле, предназначенной для сельского хозяйства нельзя построить жилой дом.

Особенности аренды земли на 49 лет

В ст. 39.8 ЗК РФ перечислены особенности долгосрочной аренды. К ним относятся:

• условие предоставления свободного доступа людей к воде, если участок примыкает к берегу водоема;
• применение приоритетного права (без торгов) для лиц, являющихся владельцами зданий и строений, возведенных на этой земле;
• заключение договора с победителем аукциона или с единственным заявителем;
• заключение договора без торгов, при условии имеющегося соглашения о развитии застроенной территории в будущем;
• продление срока аренды возможно только на условиях участия в торгах.

Арендная плата за максимальный срок аренды земельного участка может быть предусмотрена не только в виде обычных денежных взносов, а и в других формах: сельскохозяйственной продукцией; оказанием услуг; передачи во владение какой-то вещи, предмета; зачета за аренду затрат, понесенных арендатором при улучшении качеств земель. Долгосрочная аренда земельного участка может стать шансом для покупки ставшего родным надела, с последующим оформлением права собственности.

Фермерам участки аренды земли на 49 лет предоставляются без аукциона

Чаще всего государственная земля в аренду на 49 лет оформляется для ведения сельского хозяйства. Исключение из общего правила составляют сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных и огородничество. На эти цели предусмотрена передача участка в аренду на срок до трёх лет.

Как правило, администрации муниципалитетов заинтересованы в развитии фермерства, поэтому охотно идут навстречу заявителям и помогают в решении юридических вопросов. Отметим, что физическим лицам под организацию крестьянско-фермерских хозяйств и юридическим лицам для аграрного производства наделы предоставляются без проведения аукциона.

Впрочем, полученную землю необязательно возделывать самостоятельно — она может быть передана в субаренду другим крестьянско-фермерским хозяйствам. Кроме того, предусмотрено использование права на долгосрочную аренду оформленной земли в качестве залогового обязательства.

Поскольку плодородные почвы находятся под особой охраной, использование выделенного участка контролируется государством. При нарушении условий договор расторгается. Самые распространённые нарушения: загрязнение земли; появление на участке свалок; уничтожение плодородного слоя; возведение жилья на землях сельхозназначения.

Сколько стоит аренда государственной земли на 49 лет

Расчёт арендной платы производят органы, в собственности которых находится земельный участок. Возможно применение нескольких подходов: по кадастровой стоимости, по результату аукциона, по утверждённым ставкам арендной платы и по рыночной цене. Если требуется проведение аукциона, то начальная стоимость участка рассчитывается на основании кадастровой оценки. При отсутствии данных оценки, базовой для расчётов становится рыночная стоимость.

Формула подходит для любой сферы деятельности, в том числе сельского хозяйства. Естественно, что арендная плата за землю, взятую под строительство жилого дома в Москве и под выращивание льна в Ивановской области, будет существенно отличаться. Более того, даже за сельхозугодья в пределах одного региона фермеры платят разные суммы — плодородная земля с хорошим качеством грунта обходятся дороже.

Если договор аренды земли на 49 лет заключается без проведения аукциона, используется сложная формула. Учитывается сразу несколько параметров:

• базовая ставка: зависит от региона и определяется на федеральном уровне;
• зональный коэффициент: рассчитывается на основании кадастровой оценки;
• поправочные коэффициенты: зависят от категории земель и вида предполагаемой деятельности;
• площадь участка: указывается в гектарах.

Таким образом, самостоятельно подсчитать приблизительные расходы по аренде достаточно трудно. Чтобы сориентироваться в стоимости земли, лучше проконсультироваться в местной администрации. Получение в долгосрочную аренду земельного участка достаточно хлопотная процедура. На поиск подходящего варианта, оформление документов, рассмотрение заявления и регистрацию договора уйдёт несколько месяцев. Но преимущества, которые даёт заключение договора на длительный срок, оправдывают трудозатраты.

Выкуп земли арендованной на 49 лет

Долгосрочная аренда сроком до 49 лет — хороший вариант получения земельного участка, на покупку которого не хватает средств. Заключение подобного договора даёт возможность последующего выкупа арендуемого участка земли. Преимущественное право выкупа без аукциона арендатор получает в случае, когда на участке возведено любое капитальное строение. Если земля осталась незастроенной, то придётся участвовать в торгах на общем основании.

Долгосрочная аренда сроком до 49 лет — хороший вариант получения земельного участка, на покупку которого не хватает средств

Преимущественное право выкупа имеют также арендаторы земель сельскохозяйственного назначения, но воспользоваться им можно только через три года. Не рассчитывайте на то, что арендованный участок удастся приобрести у государства по заниженной цене. Подобные льготы действовали до 1 января 2012 года. В настоящее время ставка определяется исходя из кадастровой стоимости недвижимости, которая нередко сопоставима с рыночной. Для выкупа земельного участка необходимо обратиться с заявлением в муниципалитет.

При себе физическим лицам также необходимо иметь: паспорт; документ, подтверждающий об оплату госпошлины; договор аренды. После оформления сделки купли-продажи необходимо известить о ней чиновников Росреестра.

Для выкупа земли в региональное управление следует предоставить:

• договор купли-продажи;
• заявление для перехода права собственности;
• квитанцию об оплате стоимости земли;
• квитанцию об уплате госпошлины;
• постановление о предоставлении участка, выданное органами местного самоуправления;
• документацию с расчётом стоимости выкупа.

Какие существуют риски при аренде земли на 49 лет

Получив право пользоваться земельном участком в аренду на протяжении 49 лет, нельзя быть уверенным в том, что в один прекрасный день арендодатель не откажется от сотрудничества. Единственный способ перестать волноваться за судьбу земельного участка — воспользоваться правом выкупить ее.

Риски существуют такие:

• в договор были включены завуалированные дополнительные условия, наделяющие владельца особыми правами для разрыва отношений;
• на участок наложены обременения с правами третьих лиц;
• именно эта земля может потребоваться для нужд федерального значения;
• арендодатель может счесть, что земли использовались без учета ограничений в эксплуатации;
• будет признано нецелевое пользование;
• предъявят претензии относительно ухудшения качества почвы;
• докажут, что эксплуатация проводилась с нанесением вреда экологии;
• арендодатель разорился, и банк изымет гектары в счет погашения долгов, и пр.

Как оформить в собственность землю которая взята в аренду на 49 лет

Чтобы взять арендуемую землю в собственность, необходимо подготовить соответствующие документы. Прежде надо заказать кадастровый паспорт на недвижимость, расположенную на арендованном участке. Он позволит оформить в собственность постройку, что даст право на льготный выкуп земли. Если не определены границы самого участка, проводится процедура межевания.

Для этого следует привлечь юриста, который выявит ошибки предыдущих стадий, укрепит правовую позицию истца. Перерегистрация права собственности на землю происходит путем внесения записи в ЕГРН. Если Росреестр отказал в регистрации выкупа земли, не стоит спешить с обжалованием в суд. Обратитесь к юристу, который изучит имеющиеся материалы по делу и поможет сформировать полноценный пакет документов для регистрации.

Прекращение и расторжение договора аренды  земельного участка

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, прекращается, если хотя бы одна из сторон отказывается от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В таком случае договор считается расторгнутым с момента истечения установленного законом или договором срока.

Пункт 9 ст. 22 ЗК в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных комментируемой статьей и ст. ст. 450 и 619 ГК, устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды государственного или муниципального земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ N 11).

Досрочное расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок, возможно в судебном порядке

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора только в строго определенных случаях, установленных ст. 620 ГК РФ:

•  арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями договора или назначением земельного участка;
• земельный участок имеет недостатки, препятствующие его целевому использованию (заболоченность, истощенность почвы, загрязненность), но не указанные арендодателем при заключении договора и не обнаруженные арендатором во время его осмотра;
• арендодатель не осуществляет мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, если по договору аренды они составляют его обязанность, в установленные договором или иные разумные сроки;
• земельный участок оказался в состоянии, не пригодном для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Аренда 49 лет! Брать или не брать?

И так. Из всего вышесказанного следует, что боятся «как огня» покупать участок в аренде на 49 лет не стоит.

Есть небольшие трудности: оформление дома, подготовка документов к выкупу земли и т.п. Но если вы покупаете участок с целью в ближайшем будущем построиться, то оформлять в собственность дом все равно придется, здесь только отпадает выкуп участка. А если сравнить цены на аналогичные
участки в аренде и в собственности, то покупая участок в вы можете существенно сэкономить.

Думаю, что при выборе участка лучше сфокусировать свое внимание на куда более серьезных моментах, таких как возможные вложения в освоение участка, ремонт дороги, подключение электричества.

Источники:

• https://freelawyer.guru/zemlya/stoimost-arendy-zemli-u-gosudarstva.html
• https://pravoved.ru/journal/arenda-zemelnogo-uchastka-na-49-let/
• http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/sroki/zemlya-v-arendu-na-49-let.html
• https://www.klerk.ru/law/articles/126021/
• http://kvartirkapro.ru/arenda-zemli-na-49-let/
• http://www.etalon-cons.ru/oformlenie-nedvizhimosti/soprovozhdenie-sdelok-s-nedvizhimostyu/377-rastorzhenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka/
• http://juridicheskii.ru/chto-takoe-arenda-zemli-na-49-let-38415/