Как перевести нежилое помещение в жилое

Приветствую!

В последнее время я все чаще обращаю внимание на то, как много различных магазинов, парикмахерских, мастерских и других объектов социальной инфраструктуры располагается в жилых домах. В новостройках чаще всего первый этаж изначально имеет статус нежилого, а вот в домах постарше магазины на первом этаже раньше были чьими-то квартирами.

В следующей статье я расскажу вам об особенностях перевода помещения из жилого в нежилое.

Перевод нежилого помещения в жилое и наоборот. Нормы статьи, перечень документов

Перевести жилое помещение в нежилое возможно при условии, что оно находится на первом этаже жилого дома или обособленно

Возросшая деловая активность российских граждан на фоне отсутствия предложений на рынке нежилых помещений и их потребность в решении жилищных проблем стали ключевыми факторами в проявлении актуальности вопроса перевода жилого помещения в нежилое и наоборот. Обустройство офисов, магазинов на первых этажах многоквартирных домов, переустройство нежилых помещений в жилые все это направленно на удовлетворении возникшего спроса граждан.

Застраивая города, архитекторы и проектировщики не предполагали потребность в нежилых помещениях расположенных в центре или на многолюдных улицах. Получить разрешение на постройку нежилого помещения практически невозможно в связи с сохранением внешнего вида улиц в больших городах и расположенными слишком близко друг к другу домами на улицах маленьких городов. Магазин (продуктовый, бутик), офис (организации, банки) построенный в доме центральной улицы города принесет своему владельцу большую прибыль, чем тот же самый магазин, но расположенный там, где есть возможность, возвести нежилое здание.

В то же время нередкими являются примеры обратной ситуации – перевода нежилого помещения в жилое. Например, у работающего и развивающегося завода есть свободное техническое помещение (отвечающее требованиями проживания) и потребность разместить где-то сотрудников и приезжающих специалистов. При условии, что нежилое помещение после переоборудования может отвечать требованиям жилого помещения, оно становится общежитием для молодых специалистов.

Перевод жилого помещения в нежилое и обратное действие регламентируются Жилищным Кодексом РФ, а именно статьями 22-24.

Перевести жилое помещение в нежилое возможно при условии, что оно находится на первом этаже жилого дома или обособленно. В случае если оно находится выше, то все помещения расположенные ниже него должны быть нежилыми. Обязательным условием перевода является наличие отдельного входа или возможности создания такого входа.

Переводимое жилое помещение должно принадлежать одному собственнику и не должно быть отягощено правами других собственников, а так же не должно быть залогом в ипотеке и не являться взятым в наем

Переводимое жилое помещение должно принадлежать одному собственнику и не должно быть отягощено правами других собственников, а так же не должно быть залогом в ипотеке и не являться взятым в наем. На момент перевода такого помещения оно не должно служить постоянным местом жительства для собственника или членов его семьи.

О переводе нежилого помещения в жилое законодательство (ст. 22 ЖК РФ) говорит, что оно должно отвечать установленным для жилых помещений требованиям и не быть обремененным правами каких-либо лиц. Рассматривая эти требования можно сделать вывод, что помещение, переводимое в жилое должно иметь соответствующие вспомогательные комнаты, используемые для удовлетворения бытовых и других нужд проживающих. Такими комнатами являются туалет, ванная и кухня. Если собственник хочет перевести нежилое помещение в жилое, ему придется сделать переустройство и переоборудование, после чего перевод станет возможным.

Перевод помещений осуществляется органом местного самоуправления. В больших городах данная функция возложена на администрации районов, в маленьких – на исполнительные и районные советы. Так же в некоторых городах решения о переводе принимают: Управление жилищного фонда департамента муниципальной собственности, департамент городского хозяйства. В столице России городе Москва перевод помещений осуществляется через Департамент проектирования и согласований и Департамент жилищной политики и жилищного фонда.

В ст. 23 ЖК РФ представлен перечень документов необходимых для предоставления в орган местного самоуправления:

1. Заявление о переводе помещения. (Подается лично собственником помещения или его представителем, заявление поданные нанимателями не принимаются);
2. Правоустанавливающие документы на помещение. (Копия документов в обязательном порядке заверяется нотариально);
3. Техническое описание помещения и его план (на жилое помещение предоставляется технический паспорт);
4. Поэтажный план дома, в котором расположено переводимое помещение;
5. Проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

В некоторых случаях от заявителя может потребоваться согласие соседей. Таким случаем является ситуация с необходимостью оборудовать отдельный выход для переводимого помещения (нарушение целостности несущей стены дома, предоставление общей земли под вход). Несмотря на закрепленный законодателем перечень документов для перевода помещений из жилых в нежилые и наоборот помимо этого заявителю в городе Москва потребуется предоставить:

• 

  Самовольное размещение офиса, предприятия, магазина в жилом помещении влечет за собой закрытие предприятия и наложение на собственника административной комиссии

  учредительные документы фирмы, которая владеет помещением (если квартира является собственность фирмы, а не конкретного владельца);

• проект фасада;
• ситуационный план;
• заключение Роспотребнадзора;
• проект по выводу газа (при условии нахождения помещения в газифицированном доме);
• техническое заключение о состоянии конструкций дома;
• проект электроснабжения;
• проект расчета шума (если в помещении предусмотрена установка кондиционеров);
• геоподоснова из Мосгоргеотреста;
• проект переустройства помещения связанного с переводом его в нежилой или жилой фонд;
• заключение МЧС УГПС;
• заключение ОПС;
• заключение АПУ;
• заключение МОСГАЗ-а;
• распоряжение Мосжилинспекции;
• согласование с балансосодержателями дома;
• разрешение на присоединение мощности;
• при переустройстве и перепланировке согласование с авторами дома (архитектор, проектное бюро);
• заключения и согласования с другими службами в зависимости от назначения помещения. (ГАИ, БТИ, СЭС);

После получения решения от органа местного самоуправления, осуществляющего функцию перевода жилого помещения в нежилое и наоборот, документы передаются для регистрации в Комиссию по приватизации и управлению жилищным фондом. Решение выносится не позднее трех рабочих дней.

Самовольное размещение офиса, предприятия, магазина в жилом помещении влечет за собой закрытие предприятия и наложение на собственника административной комиссии. Так же на собственника налагаются обязательства по возвращению помещению его первоначального состояния. Те же правила действуют для помещений самовольно переведенных из нежилых в жилые.

Если вам требуется помощь при оформлении документов или дополнительная информация по вопросу перевода помещения желательно проконсультироваться у адвоката по жилищным спорам.

Нормативная база

Основные положения, регламентирующие порядок перевода жилого помещения в нежилое, содержатся в:

• Жилищном кодексе Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ;
• Градостроительном кодексе Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ;
• Региональных нормативных актах (например: Постановление Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП);
• Муниципальных нормативных актах (например: Постановление главы администрации муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области от 16.10.2007 N 1001; Постановление администрации г. Фрязино МО от 16.05.2014 N 311).

Обратимся к порядку, предусмотренному ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. Этот порядок является общим для всех, и обычно положения, касающиеся перевода жилых помещений в нежилые, дублируется в региональных и муниципальных нормативных актах.

Перед началом процедуры перевода обратите внимание на следующие нюансы:

1) заявление о переводе жилого помещения в нежилое может подать лишь собственник или уполномоченное им лицо (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ);

2) перевод жилого помещения в нежилое осуществляется, если помещение расположено на первом этаже здания, либо если помещение находится на втором этаже и выше, если ниже расположены нежилые помещения (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ);

3) перевод жилого помещения в нежилое возможен только в случае, если в такое помещение есть отдельный вход или такой вход возможно оборудовать (ч.2 ст. 22 ЖК РФ);

4) не допускается перевод жилого помещения в нежилое в наемном доме социального использования и для целей, связанных с осуществлением религиозной деятельности.

Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое

Понятие «нежилое помещение» в главе 3 ЖК РФ не раскрывается. Это понятие содержалось в Жилищном кодексе РСФСР: ч. 2 ст. 4 было установлено, что нежилые помещения – это помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд промышленного характера. Как правило, такие помещения находятся на первых этажах и (или) в подвальных (цокольных) этажах. Однако нужно иметь в виду, что на балансе жилищно-эксплуатационной организации могут находиться отдельно стоящие строения, которые теперь как следует из ч. 3 ст. 22 ЖК РФ, можно перевести в жилые помещения.

Перевод жилого помещения  в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учётом соблюдения требований жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 22 ЖК РФ).

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо  используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также, если право собственности на переводимое помещение обременена правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение следующий. Собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) представляет в орган местного самоуправления, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения, следующие документы:

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми

1)  заявление о переводе помещения;

2)  правоустановительные документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3)  план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4)  поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5)  подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переводимого  помещения (в случае если переустройство или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Данный перечень закрытый, поэтому орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме указанных выше.

Заявителю выдаётся расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения пакета предоставленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня предоставления этих документов в данный орган. Орган,  осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдаёт или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ.

В случае необходимости проведения переустройства, или перепланировки переводимого помещения, или иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в ч. 5 ст. 23 ЖК РФ документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

Предусмотренный ч. 5 ст. 23 ЖК РФ документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, или перепланировки, или иных работ.

Завершение указанных в ч. 8 ст. 23 ЖК РФ переустройства, или перепланировки, или иных работ подтверждается актом приёмочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений

Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства или перепланировки и (или) иных работ, документ, указанный в ч. 5 ст. 23 ЖК РФ, является основанием проведения соответствующих переустройства, или перепланировки с учётом проекта переустройства или перепланировки, представляющегося заявителем в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, или иных работ с учётом перечня таких работ, указанных в предусмотренном ч. 5 ст. 23 ЖК РФ.

Завершение указанных в ч. 8 ст. 23 ЖК РФ переустройства, или перепланировки, или иных работ подтверждается актом приёмочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приёмочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства или перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учёту объектов недвижимого имущества. Акт приёмочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведённого помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае (ст. 24 ЖК РФ):

1)  непредставления определённых ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов;

2)  представления документов в ненадлежащий орган;

3)  несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения;

4)  несоответствия проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требования законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. Решение об отказе в переводе помещения выдаётся или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

“Жилищный кодекс Российской Федерации” от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.07.2017)

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.
(часть 3.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)
3.2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.
(часть 3.2 введена Федеральным законом от 06.07.2016 N 374-ФЗ)
4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод в нежилой фонд

Специалистами фирмы подготовлены десятки проектов перепланировки и успешно переведены в нежилой фонд десятки квартир, о которых можно с гордостью сказать, – Объекты компании. За годы практической деятельности сотрудники фирмы столкнулись со множеством трудных и, на первый взгляд, нерешаемых вопросов по переводу в нежилой фонд. Но, как показывает практика, даже самый сложный случай при индивидуальном подходе и экспертном анализе, может стать выигрышным.

Специалисты АСП могут гарантировать самый детальный анализ ситуации и конкретного объекта. Конкуретное преимущество компании – глубокое знание Законодательства РФ и Санкт-Петербурга, и широкий практический опыт по переводу в нежилой фонд. Все это вместе позволяет заявлять, АСП осуществляет перевод квартиры в нежилой фонд со 100% гарантией.

Что касается стоимости перевода квартиры в нежилой фонд в Санкт-Петербурге,то на этот вопрос невозможно ответить без предварительного обследования конкретного объекта, профессионального изучения ситуации. Стоимость перевода в нежилой фонд зависит от многих обстоятельств: района, в котором размещен объект, необходимости подготовить проект перепланировки нежилого помещения, требования провести собрание собственников помещений, осуществить сбор подписей согласия соседей и многих других факторов.

В случае, если отдельные компании обещают сделать перевод в нежилой фонд в Петербурге недорого, то не нужно спешить подписывать договор. Прежде требуется внимательно ознакомиться, что входит в услугу перевод в нежилой фонд в данном случае. Важно помнить, перевод квартиры в нежилой фонд считается оконченным только после получения Акта приемочной комиссии, в случае, если была проведена перепланировка и (или) переустройство нежилого помещения, либо получение решения от органа, осуществляющего перевод в нежилой фонд, в котором собственника и соседей уведомляют о том, что проведен перевод квартиры в нежилой фонд.

Перевод в нежилой фонд – это сложная организационно-правовая процедура, которая позволяет за счет изменения функционального назначения жилого помещения (дом или квартира), использовать его в качестве объекта предпринимательской деятельности

Только после получения Акта приемочной комиссии и решения о переводе в нежилой фонд появляется основание использовать переведенную квартиру в качестве нежилого помещения.

Срок рассмотрения заявления в МВК о переводе из жилого в нежилое помещение определен Законодательством РФ и Санкт-Петербурга. В среднем, срок перевода квартиры в нежилой фонд в Петербурге, составляет от 6 до 12 месяцев.

• Помещение находится на первом этаже или под ним расположено нежилое помещение.
• Существует возможность организации отдельного входа (например, через существующее окно).
• В помещении никто не прописан.
• Дом, в котором расположено это помещение, не является аварийным и не подлежит сносу в ближайшие три года.

Обозначенные правила не распространяются на квартиры в панельных домах, в которых на сегодняшний день действует запрет на организацию проемов в несущих стенах и соответственно запрет на перевод в нежилой фонд. В панельном доме в Петербурге перевод в нежилой фонд возможен только через суд. У компании АСП существует положительный опыт перевода в нежилой фонд через суд.

Основанием для перевода в нежилой фонд являются:

• Признание жилых помещений непригодными для постоянного проживания;
• Признание целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда.

Основанием для отказа в переводе в нежилой фонд являются:

• 

  Согласие соседей на перевод в нежилой фонд требуется и когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме

  не представление надлежащим образом оформленных документов, перечень которых определен ч. 2 ст. 23 ЖК РФ (перечень документов, необходимых при переводе в нежилой фонд смотрите ниже);

• представление документов, необходимых для перевода в нежилой фонд, в ненадлежащий орган;
• не выполнение условий перевода помещения в нежилой фонд, предусмотренные ст. 22 ЖК РФ;
• не соответствие требованиям законодательства проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Основания для отказа в переводе в нежилой фонд исчерпываются представленным перечнем. Однако, если перевод помещения в нежилое влечет за собой реконструкцию многоквартирного дома, то уполномоченные органы имеют право потребовать решение общего собрания собственников жилья, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 44 Жилищного Кодекса РФ, п. 1 и 2 предусматривает, что решения о реконструкции многоквартирного дома и решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, принимаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Если реконструкция приведет к уменьшению размеров общего имущества в многоквартирном доме, то необходимо согласие всех собственников жилья в данном доме. Данные нормы прописаны в части 3 статьи 36 ЖК РФ. Согласие соседей на перевод в нежилой фонд требуется и когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.

Решение общего собрания собственников не требуется, в случае:

• отсутствия реконструкции здания при переводе в нежилой фонд;
• сохранения площади общего имущества жилого дома;
• не присоединения общего имущества дома к помещению, переводимому в нежилое.

В целом, отсутствие согласия соседей на перевод в нежилой фонд не является основанием для отказа в переводе в нежилое помещение, но на практике уполномоченные органы отказывают заявителям, у которых отсутствует протокол собрания собственников жилья.

На сегодняшний день достаточно собрать 67%  голосов собственников жилья или не менее 2/3 голосов от общего количества собственников помещений в многоквартирном доме. Этих голосов хватит, чтобы получить положительное решение и начать перевод из жилого в нежилое помещение, затрагивая общее имущество дома.

Компания в ходе перевода в нежилой фонд проводит собрание собственников жилья и помогает осуществить сбор подписей согласия соседей на перевод в нежилой фонд.

Для того чтобы специалисты могли начать работу по переводу в нежилой фонд, необходимо предоставить правоустанавливающие документы

Услуга по переводу в нежилой фонд также включает в себя:

• Оценку возможности перевода квартиры в нежилой фонд и целесообразности перевода в НФ;
• Анализ возможности устройства в помещении отдельного входа;
• Архитектурно-строительное проектирование – разработка проекта перепланировки;
• Перепланировка помещения, её согласование (изменение функционального назначения помещения);
• Согласование устройства отдельного входа;
• Получение распоряжения о переводе в нежилой фонд от администрирующих органов;
• Получение разрешения на строительство;
• Согласование проектной документации – согласование проекта перепланировки помещения в целом;
• Заключение коммунальных договоров с соответствующими инстанциями на обеспечение и обслуживание нежилого помещения необходимыми коммуникациями;
• Ввод в эксплуатацию объекта;
• Проведение инвентаризации;
• Кадастровые работы. Заказ технического плана и присвоение помещению нового кадастрового номера. Получение кадастрового паспорта;
• Получение свидетельства о праве собственности на нежилое помещение;
• Риэлторские услуги – поиск арендаторов и покупателей на нежилое помещение (по необходимости)

Для того чтобы специалисты могли начать работу по переводу в нежилой фонд,  необходимо предоставить правоустанавливающие документы.

Для перевода в нежилой фонд  в Санкт-Петербурге физические лица должны предоставить следующие документы:

• Заявление собственника (или уполномоченного им лица) о переводе жилого строения или отдельного жилого помещения в нежилой фонд (по установленному Комитетом по жилищной политике образцу) с указанием предполагаемого назначения этого помещения. В заявлении необходимо указать точный адрес, кому принадлежит жилое помещение, для каких целей осуществляется перевод, а также, что заявитель и члены его семьи не состоят на учете по улучшению жилищных условий;
• Нотариально заверенная копия Договора о собственности;
• Форма 7, форма 9 на квартиру, переводимую в нежилой фонд;
• Ксерокопия паспорта собственника жилого помещения (все страницы паспорта);
• Нотариально заверенное согласие супруга (и) на перевод в нежилой фонд;
• Нотариально заверенное свидетельство о браке;
• Инвентаризационный план квартиры, план подвала, план второго этажа. Характеристика конструкций здания;
• Доверенность на представление ваших интересов в соответствующих инстанциях.;
• Фото фасада.

• 

  В заявлении необходимо указать точный адрес, кому принадлежит жилое помещение, для каких целей осуществляется перевод, а также, что заявитель и члены его семьи не состоят на учете по улучшению жилищных условий

  Заявление собственника (или уполномоченного им лица) о переводе жилого строения или отдельного жилого помещения в нежилой фонд (по установленному Комитетом по жилищной политике образцу) с указанием предполагаемого функционального назначения этого помещения. В заявлении необходимо указать точный адрес, кому принадлежит жилое помещение, для каких целей осуществляется перевод, а также, что заявитель и члены его семьи не состоят на учете по улучшению жилищных условий;

• Нотариально заверенная копия Договора собственности;
• Нотариально удостоверенные копии учредительных документов: Устава, Протокола собрания об избрании директора, Свидетельство о регистрации, соответствующие документы по всем изменениям в учредительном собрании;
• Инвентаризационный план квартиры, план подвала, план второго этажа. Характеристики конструкций здания;
• Доверенность;
• Фото фасада.
• В случае необходимости Жилищным Комитетом Санкт-Петербурга для решения вопроса о переводе в нежилой фонд могут быть затребованы дополнительные документы.

В процессе работы по переводу жилого помещения в нежилое, для разработки проекта перепланировки, специалистами АСП подготавливается пакет документов, который включает в себя:

• Технический паспорт помещения;
• Поэтажные планы выше и нижерасположенных помещений;
• Справка о состоянии междуэтажных перекрытий;
• Выписка из технического паспорта;
• Ситуационный план;
• Справка КГИОП о статусе дома (по необходимости);
• Акт ревизии вентканалов;
• Топографическая съемка ГУП “Трест ГРИИ” подземных коммуникаций (по необходимости);
• Справка на выделенную мощность.

В определенных ситуациях, до вынесения Межведомственной комиссией (МВК) района окончательного вердикта по согласованию проекта, требуется собрать заключения от определенных согласующих инстанций:

• Письмо КГА;
• Заключение КГА;
• Заключение КГИОП;
• Согласование КУГИ или владельца нижерасположенных помещений;
• Технические условия по водопроводу и канализации;
• Технические условия по электрике;
• Заключение ОГПН;
• Заключение СЭС;
• Справка из Ленгаза об отключении помещения от газа;
• Технической заключение эксплуатирующих организаций (ЖСК, ТСЖ или Управляющей компании);
• Разрешение главного архитектора Проекта дома;
• Согласование с отделами балансодержателей подземных сооружений;
• Согласование с ГУЖА;
• Заключение Жилищной Инспекции.

Алгоритм перевода

Этап № 1. Подготовка проекта переустройства и (или) перепланировки помещения

Описание этапа: обычно для того, чтобы перевести жилое помещение в нежилое, в нем необходимо произвести перепланировку и переустройство. Это связано с тем, что у жилых и нежилых помещений различные технические характеристики. О необходимости таких действий могут сообщить в организациях, специализирующаяся на разработке соответствующих проектов, а также в отделении Роспотребнадзора и Госпожнадзора по месту нахождения помещения.

Кроме того, если переустройство (перепланировка) затрагивает часть общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (например, часть стены многоквартирного жилого дома при оборудовании отдельного входа), необходимо согласие собственников в форме решения общего собрания собственников многоквартирного дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Примечание: для того чтобы получить право на оборудование отдельного входа в многоквартирном доме, необходимо получить согласие всех жильцов этого многоквартирного дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Примерный срок: 14 календарных дней.

Ответственное лицо: организация, специализирующаяся на разработке проектной документации.

Этап 2. Подготовка документов

Региональные и муниципальные нормативные акты о переводе могут содержать более детальный перечень необходимых документов

Необходимые для перевода документы (ч.2 ст. 23 ЖК РФ):

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием;

4) технический паспорт помещения;

5) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

6) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются).

Обратите внимание: региональные и муниципальные нормативные акты о переводе могут содержать более детальный перечень необходимых документов.

Этап 3. Обращение в уполномоченный орган за получением государственной услуги

Описание этапа. В соответствии с ч.1 ст. 23 ЖК РФ таким уполномоченным органом является  орган местного самоуправления.

Например: для Москвы — Департамент городского имущества города Москвы; Для городского округа Фрязино — Администрация городского округа Фрязино.

Заявление может быть подано в МФЦ или непосредственно в уполномоченный орган посредством личного обращения или обращения в электронной форме (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Срок: максимальный срок подготовки решения о переводе помещения из жилого в нежилое составляет 45 календарных дней. Три дня составляет максимальный срок передачи готового решения о переводе помещения Заявителю. Итого общий срок от подачи заявления до принятия решения составляет 48 календарных дней (ч. 5. ст. 23 ЖК РФ).

Примечание: муниципальным или региональным нормативным актом срок предоставления муниципальной услуги может быть уменьшен.

Этап 4. Работы по переустройству и/или перепланировке помещения

По завершении работ по перепланировке необходимо получить акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и/или перепланировки

Описание этапа: в случае если в решении уполномоченного органа содержится указание на необходимость проведения перепланировки и/или переоборудования помещения, потребуется выполнить такие работы в соответствии с проектом переустройства и перепланировки, подготовленном на первом этапе.

По завершении работ по перепланировке необходимо получить акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и/или перепланировки.

Получение акта приемочной комиссии означает окончание процедуры перевода помещения из жилого в нежилое (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ).

Срок: Жилищным Кодексом РФ срок получения акта приемочной комиссии не установлен. В Москве срок его получения составляет 10 календарных дней (п. 2.17 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП).

Этап 5. Внесение изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о технических характеристиках помещения (в случае если выполнялась перепланировка и/или переустройство)

Описание этапа: для включения в ЕГРН сведений о перепланированном помещении (технических характеристик — информации об отдельном входе, о возведенных/снесенных перегородках) необходимо подготовить Технический план перепланированного помещения. Он разрабатывается кадастровым инженером, являющимся членом Саморегулируемой организации кадастровых инженеров.

Технической план подается в Росреестр в виде электронного документа, заверенного электронной подписью кадастрового инженера (п. 7 ч. 2 ст. 14, ч. 12 ст. 24 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Срок: от пяти до семи рабочих дней с даты подачи заявления об учете изменений (п.3,4 ч.1. ст. 16 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Этап 6. Внесение изменений в сведения ЕГРН о помещении

Если в установленный срок сведения не были внесены в ЕГРН, заинтересованное лицо вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН

Описание этапа: помимо технических характеристик помещения, необходимо внести изменения в сведения ЕГРН о смене статуса помещения с жилого на нежилое. Такие действия обязан совершить орган, вынесший решение о переводе жилого помещения в нежилое (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ).

Срок: 15 дней с даты получения от уполномоченного органа решения о переводе жилого помещения в нежилое или акта приемочной комиссии о перепланировке и/или переустройстве помещения.

Примечание: если в установленный срок сведения не были внесены в ЕГРН, заинтересованное лицо вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН (ч. 1 ст. 33 Закона N 218-ФЗ).

Основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое (ст. 24 ЖК РФ):

1) непредставление документов, определенных в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ;

2) представление документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдение ограничений, предусмотренных статьей 22 ЖК РФ;

4) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Несмотря на то, что государственная услуга по переводу помещения из жилого в нежилое бесплатна, данный процесс является довольно затратным (потребуются средства на подготовку проекта перепланировки, саму перепланировку, изготовление технического плана и так далее). Кроме того, данный процесс является довольно длительным, в среднем он занимает около полугода, а возможно и больше.

В каких случаях необходимо техническое обследование помещений

Всегда при выводе квартиры из жилого фонда возникает необходимость провести техническое обследование. Особенно это актуально, если квартира долгое время не использовалась.

Важность подобных процедур объясняется необходимостью выяснения, можно ли применять конкретное помещение в коммерческих целях, целесообразно ли проводить реконструктивные работы, предупредить аварийные ситуации. В результате проведенных процедур комиссия делает документальный вывод о возможности ввода здания в эксплуатацию.

Обязательными условиями для технического исследования являются:

• реконструкция помещения;
• его переоборудование или перепланировка;
• изменение целевого назначения помещения;
• возобновление работ после длительной консервации;
• наличие дефектов, повреждений строительных конструкций;
• видимое разрушение дома или его отдельных участков.

Стоимость такого рода услуг определяется многими факторами. Это могут быть и характеристики здания: его функциональное назначение, объем строения, материал и год постройки. Также сумма может зависеть от уже имеющейся у владельца документации: чертежи, схемы, проектные данные. Цена технического обследования начинается от 25 тыс. рублей, далее необходимо обращать внимание на масштабы и объем проводимых работ.

Необходимая документация

Цена технического обследования начинается от 25 тыс. рублей

Согласно принятым нормам Жилищного Кодекса РФ установлен общий список документов, которые должен предоставить владелец сооружения или доверенное лицо:

• Самостоятельно составленное заявление о прошении вывода из ЖФж
• Документы, подтверждающие право владения помещением. Можно предоставить оригинал или заверенные нотариусом копии;
• План квартиры и техническое описание. Если объект считается жилым помещением, необходимо предоставить его техпаспорт;
• Поэтажный план выше и ниже расположенных помещений.

Данный перечень является обязательным, но может изменяться в зависимости от конкретной ситуации, так как все объекты, дома уникальны по своим характеристикам и функциональности.

Власти Москвы остановили процесс переделки квартир в магазины

Предприниматели, занимающиеся переводом под магазины квартир на первых этажах домов, написали открытое письмо мэру Москвы Сергею Собянину (есть у РБК). В нем утверждается, что департамент городского имущества (ДГИ), который в конце 2014 года был объединен с департаментом жилищной политики, практически остановил выдачу разрешений на перевод квартир в нежилой фонд.

«По факту с февраля, по нашим данным, не выдано ни одного положительного решения, — говорится в письме. — Более того, сотрудники службы «одного окна» в департаменте городского имущества не принимают от нас новые пакеты документов, а руководство департамента отказывается встречаться с представителями бизнес-сообщества, ссылаясь на занятость». Под письмом стоит более 70 подписей.

Пресс-служба ДГИ заверила РБК, что в 2015 году перевод жилых помещений в нежилые остановлен не был. При этом количество таких квартир резко сократилось в прошлом году. Если в 2013 году власти выдали 489 разрешений, то 2014 году — только 179. «В 2015 году принято 34 решения (на 21 апреля) о переводе жилых помещений в нежилые», — сообщил ДГИ, не уточнив, были принятые решения положительными или отрицательными.

Покупателю, приобретающему квартиру с целью перевода в коммерческие площади, лучше не делиться своими планами с продавцом, поскольку цена квартиры может резко возрасти

«Власти города получают огромное количество обращений от граждан, которые не поддерживают изменения, происходящие в многоэтажных домах, более того, участились случаи злоупотребления доверием граждан, сопровождающиеся фальсификациями результатов общественных собраний и их решений», — говорится в заявлении ДГИ, опубликованном в пятницу на его сайте. Теперь чиновники намерены «с особой тщательностью проверять факты проведения общих собраний жильцов и легитимность принимаемых ими решений». Для этого решено подготовить новый административный регламент. «Теперь для изменения назначения объектов недвижимого имущества потребуется получение дополнительных согласований от чиновников и граждан, проживающих в доме, где планируется переделка помещений, реорганизация пространства или реконструкция». Каких именно — не уточняется.

В письме предпринимателей говорится, что ежегодно под нужды стрит-ретейла в Москве переводилось в среднем 500 квартир площадью около 25 тыс. кв. м. «Ежегодный оборот отрасли в Москве — 25 млрд руб., а потери за четыре месяца, в течение которых не осуществлялся перевод, уже достигли 8 млрд руб. Это сумма стоимости всех квартир, которые могли бы быть переведены за это время под магазины, но этого не произошло», — утверждает один из подписантов.

Как несложно посчитать, из его слов следует, что 1 кв. м переделанной квартиры продается за 1 млн руб. Генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая дает более адекватную оценку: «Как правило, собственники выставляют квартиры на первых этажах как обычное жилье, а не потенциальное коммерческое помещение. Покупателю, приобретающему квартиру с целью перевода в коммерческие площади, лучше не делиться своими планами с продавцом, поскольку цена квартиры может резко возрасти.

В хорошем с точки зрения торговли месте стоимость квадратного метра площадей, которые уже переведены в «нежилье», возрастает на 60–70%». Таким образом, например, если квартира площадью 70 кв. м на первом этаже 17-этажного дома в Митино продается сегодня, скажем, за 11 млн руб., то после перевода за нее можно попросить 17 млн руб. и более. Из этих цифр следует, что московский «переводный» рынок в 25 тыс. кв. м стоит порядка 6 млрд руб. в год.

Источники:

• http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/3a479bcf003eaeeec17078d0b1e0d42cd5d45791/
• http://www.artstroyproekt.ru/nashi_uslugi/perevod_v_nezhiloy_fond.html
• http://www.legalneed.ru/info/zhileshnoe_pravo/perevod_nezhilogo_pomesheniya_v_zhiloe/
• http://www.aup.ru/books/m238/4_4.htm
• http://pereplanirovkaspb.ru/perevod-v-neziloj-fond/
• http://www.rbc.ru/business/17/05/2015/55586fa29a79471ccc9388b3