Что такое ипотечный жилищный кредит

Время на прочтение статьи = 35 минут

Здравствуйте, уважаемые читатели!

Никто не спорит, что проблема приобретения собственного жилья является одной из самых актуальных. Еще не так давно я тоже был в рядах людей, мечтающих о собственном жилье. Жилищный кредит — вот что помогло мне за относительно короткий период времени переехать в новую квартиру и экономить каждый месяц приличную сумму на аренде.

Итак, я хочу поведать вам об особенностях ипотечных жилищных кредитов в России.

Банковское ипотечное жилищное кредитование в России

квартира_222
Реализация конституционных прав граждан на собственное жилье сегодня рассматривается как наиболее актуальная социально-политическая и экономическая проблема

Актуальность темы  связана с тем, что реализация конституционных прав граждан на собственное жилье сегодня рассматривается как наиболее актуальная социально-политическая и экономическая проблема. От выбора путей ее решения зависит общий масштаб и темпы развития жилищного фонда, реальное благосостояние населения, моральное и физическое самочувствие людей, их мотивация поведения.

Однако низкий уровень платежеспособности большинства граждан как на первичном, так и на вторичном рынках жилой недвижимости обуславливает поиск дополнительных источников финансирования. При таких условиях объективно возрастает потребность в использовании ипотечного механизма финансирования жилья, который предусматривает привлечение долгосрочных ипотечных жилищных кредитов для повышения платежеспособного спроса населения России на рынке жилья и, таким образом, способствует решению жилищной проблемы в стране.

С одной стороны, обеспеченность ипотечных жилищных кредитов залогом недвижимого имущества гарантирует возврат долга. А с другой — возможности ипотечных активов по рефинансированию способствуют превращению ипотечного финансирования жилья со временем в механизм, который будет стимулировать развитие не только отечественного рынка жилой недвижимости, но и финансового рынка страны в целом.

Указанное обусловливает необходимость всестороннего исследования проблем функционирования ипотечного жилищного кредитования в России. Проведенное исследование теоретических основ функционирования банковского ипотечного механизма финансирования жилья позволило определить, что высокая стоимость объектов жилой недвижимости, низкий платежеспособный спрос населения на рынке жилья предопределяют внедрение государственной жилищной политики наряду с современными рыночными механизмами, способных решить эту проблему.

Анализ эволюции взглядов ученых на ипотеку и обобщения существующих определений данного понятия позволили уточнить содержание категории «жилищная ипотека», в которой предложено понимать совокупность экономико-правовых отношений, возникающих между субъектами хозяйствования по поводу мобилизации финансовых ресурсов на цели инвестирования в объекты жилой недвижимости под залог недвижимого имущества.

Анализ литературы показал, что подавляющее большинство российских авторов, как и иностранных, рассматривают ипотечное жилищное кредитование как составную часть потребительского кредитования. Однако некоторые ученые все же обосновывают мнение, что ипотечный жилищный кредит кардинально отличается от потребительского.

новая квартира_2
Несмотря на сложную экономическую ситуацию, темпы ввода в эксплуатацию жилья практически не снижались

Так, в монографии В. В. Кияткиной систематизировано отличия ипотечного кредита от потребительского. Кроме того, многие авторы делают вывод о том, что все кредиты населению (в том числе и жилищные ипотечные) носят непроизводительный характер. Однако это не совсем так. Исходя из проведенных исследований, ипотечный жилищный кредит предпочтительнее рассматривать как долгосрочные инвестиции в развитие главной производительной силы общества — человеческие ресурсы. То есть это не потребительский кредит, а особый вид кредита, который принципиально отличается от других видов по многим критериям: цель, оформление, перечень документов, механизм предоставления, законодательное обеспечение, господдержка и пр.

Если рассматривать ипотечное жилищное кредитование с точки зрения банковского бизнеса, можно предположить, что это достаточно высокодоходный и долгосрочный метод размещения средств с целью получения прибыли. Вместе с тем, он несет определенные риски, которые рассмотрим ниже. Анализ ситуации на рынке ипотечного жилищного кредитования показал, что в 2014–2016 годах экономика РФ находилась под влиянием негативных внешних факторов (снижение цен на нефть, санкции в отношении ряда отраслей экономики).

Однако, несмотря на сложную экономическую ситуацию, темпы ввода в эксплуатацию жилья практически не снижались. Так, в 2015 году введено в эксплуатацию около 83,8 млн. м2, а за 9 месяцев 2016 года — 49,5 млн. м2, что составило 60 % к 2015 году.

Так, в 2015 году было выдано 692 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,15 трлн. руб., что намного меньше уровня 2014 годя. В целом объем ипотечного кредитования в 2015 году вернулся к уровню 2012 года. Таким образом, падение рынка составило 35 %, что в два раза ниже, чем в 2009 году.

Причинами такого ухудшения ситуации на рынке банковского ипотечного жилищного кредитования являются такие факторы падения реальных доходов населения: − падение потребительского спроса: оборот розничной торговли снизился за 2015 год на 10 %; − население не уверено в завтрашнем дне и увеличивает сбережения: объем вкладов в 2015 году вырос на 24 %; − снижение платежеспособности и потребительской активности увеличило риски снижения спроса на жилье и ипотеку в краткосрочной перспективе.

Жилищный кредит

Жилищный кредит
Жилищный кредит выдаётся на приобретение или строительство нового жилья, а также на реновацию имеющегося

Жилищный кредит выдаётся на приобретение или строительство нового жилья, а также на реновацию имеющегося. Залогом жилищного кредита обычно является приобретаемая недвижимость.

Если вы решили взять жилищный кредит, вам придётся проделать серьёзную предварительную работу и принять множество важных решений. Начиная с размеров и стоимости жилья заканчивая выбором банка и подписанием кредитного догвора. Стóит взять предложения по крайней мере в трёх разных банках – вы не обязаны брать жилищный кредит в банке, где ведёте свои повседневные расчёты.

Сравнение этих предложений облегчает то обстоятельство, что прежде чем заключать договор, банк обязан снабдить вас стандартным инфолистом потребительского кредитования. В нём должны быть указаны предлагаемые лично вам условия кредита — сумма, ставка процента, коэффициент затратности, прочие дополнительные расходы, пени и другие расходы в связи с задолженностью, срок кредита и пр. Поскольку форма такого инфолиста является единой для всех, это значительно упрощает сравнение разных предложений.

Задачи и функции основных участников рынка ипотечного жилищного кредитования

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит (далее именуется — ипотечный кредит) — это кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

На рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники:

  1. заемщики — физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);
  2. продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;
  3.  кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).

Основными функциями кредитора являются:

  • предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;
  • формление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;
  • обслуживание выданных ипотечных кредитов.
Жилищный
По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем,

По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) — специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.

К основным функциям операторов вторичного рынка относятся:

  • рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;
    выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;
  • привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;
  • оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных
  • кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;

Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основными функциями этих органов являются:

  • регистрация сделок купли — продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;
  • регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;

хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;

Страховые компании
Страховые компании — страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование), личное страхование заемщиков

Страховые компании — страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско — правовой ответственности участников ипотечного рынка.

Оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

Риэлтерские фирмы — юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли — продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся подбор вариантов купли — продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле — продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;(в ред. Постановления Правительства РФ от 08.05.2002 N 302).

Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.

Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Особую роль особенно на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения призвано играть государство.
Государство определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

жилищные кредиты
В настоящее время долгосрочные жилищные кредиты населению предоставляют универсальные коммерческие банки

В настоящее время долгосрочные жилищные кредиты населению предоставляют универсальные коммерческие банки. Расширение этих операций, рост масштабов рынка неминуемо приведут к созданию специализированных кредитных организаций, ограничивающихся деятельностью по ипотечному кредитованию населения. Создание кредитных организаций типа «ипотечных банков», «ссудосберегательных ассоциаций», «стройсберкасс» позволит повысить профессионализм и качество услуг, предлагаемых населению банками и кредитными организациями. Их создание и работа в сфере кредитования населения во многом будут определяться адекватным развитием банковского законодательства и созданием необходимой нормативной базы, регулирующей их деятельность.

Помимо коммерческих банков определенную роль в формировании дополнительного платежеспособного спроса на жилье могут сыграть другие организации, создаваемые в настоящее время в соответствии с гражданским законодательством, в том числе в качестве кредиторов (фонды поддержки и развития жилищного строительства, кредитные союзы и др.).

Указанные организации за счет собственных и привлеченных средств предоставляют населению займы на строительство и приобретение готового жилья в рамках создаваемых паевых капиталов или фондов. Они не являются кредитными организациями, и для осуществления ими деятельности по предоставлению ипотечных займов им не требуется получения лицензии Центрального банка Российской Федерации.

Деятельность некредитных организаций по предоставлению ипотечных займов в настоящее время не подпадает под контроль государственных органов. Выпуск ими эмиссионных ипотечных ценных бумаг может быть осуществлен только при условии установления на законодательном уровне строгого государственного контроля за их деятельностью и разработки специального механизма защиты прав и интересов инвесторов (граждан).

Все участники рынка ипотечных жилищных кредитов в той или иной мере уже сегодня действуют на рынке. Задача состоит в том, чтобы обеспечить их заинтересованность в эффективном взаимодействии с целью расширения возможностей, предоставляемых населению, для улучшения жилищных условий.

Разница между жилищным кредитом и ипотекой

кредиты
Жилищный кредит – это сделка, не предполагающая обязательного взятия банком под залог объекта недвижимости

Иногда обзавестись жильем получается, только обратившись за помощью к банку. Средства там могут быть предоставлены разными способами. Рассмотрим этот вопрос и выясним, чем отличается жилищный кредит от ипотеки.

Жилищный кредит – это сделка, не предполагающая обязательного взятия банком под залог объекта недвижимости.

Ипотека – вид кредитования, когда приобретаемое жилье остается во владении финансирующей организации до погашения долга клиентом.

Критериев, по которым расходятся две обсуждаемые операции, довольно много. Важное отличие жилищного кредита от ипотеки заключается в том, что именно является гарантией возврата денег банку в каждом случае и становится ли заемщик полноправным владельцем недвижимости.

Жилищный кредит возможен, как правило, только с привлечением поручителей. При этом залог имущества может не требоваться, а приобретаемая квартира (дом) полностью переходит в собственность заемщика. Банк здесь не имеет прав на эти квадратные метры. В случае неуплаты долга он может действовать разными способами, никак не касаясь самого жилья.

Между тем человек, получивший такую недвижимость, вправе беспрепятственно совершать с ней любые операции, например обмен или дарение. В критической ситуации гражданин может на собственных условиях продать эту квартиру и рассчитаться с кредитной организацией.

Тем временем ипотека оформляется лишь с условием, что в случае задолженности банк забирает жилье для его реализации и возврата таким образом своих денег. Заемщик на всем протяжении выплат может использовать квартиру как крышу над головой. Но полностью распоряжаться подобной недвижимостью он не имеет права, ведь это помещение является залогом.

Рассмотрим, в чем разница между жилищным кредитом и ипотекой относительно сроков выплат и размера ежемесячных взносов. Так, в первом варианте дается несколько лет, в среднем семь, на возврат денег. При этом каждый платеж является весьма внушительным. Ипотека же оформляется на срок вплоть до трех десятков лет. А раз в месяц здесь нужно будет отдавать меньшую сумму.

Однако стоит учесть, что общая переплата в последнем случае будет существенней. Кроме того, к обязательным ипотечным взносам прибавляется еще и сумма по страхованию заложенной недвижимости. Но для многих является плюсом то, что в этом варианте банк предоставляет средства в большем количестве, чем при оформлении жилищного кредита.

Особенности жилищного кредитования

Ипотечному жилищному кредиту присущи все риски, характерные для кредитования в целом. Однако имеется перечень особенностей, специфических рисков, что вынуждает проводить отдельные по разработке особых методов управления. Они тесно связаны с процедурой проведения ипотечной операции.

Ипотека выдается на продолжительный срок с целью покупки или строительства жилья, а также приобретение земельных участков. В залогов обязательном порядке предоставляется приобретаемая или имеющаяся (ранее купленная) недвижимость. Помимо этого имеются и другие особенности, вынуждающие банки пристально следить за качеством управления рисками.

  • Кредит носит долгосрочный характер, сроки кредитования начинаются от 10 лет.
  • Применяются различные виды страхования жизни и трудоспособности заемщика, а также объекта залога, позволяющие снизить риски кредитующих организаций.
  • Необходимость привлечения оценщиков для определения стоимости залога, т.к. максимальная сумма выдаваемого кредита обычно не превышает 2/3 от оценки.
  • Наличие залоговой недвижимости, лучше, если это будет иной объект, купленный ранее, а не вновь приобретаемое жилье.
Высокая цена на квартиры и землю считается главной причиной особенного подхода к формированию фондов кредитования. Ипотека долгосрочна и требует немалых денежных средств, поэтому важно развитие надежной инфраструктуры ипотечного кредитования.

Благодаря разработке эффективных стандартов, применению особых типов страхования, достигается высокая ликвидность и относительная надежность ипотечных кредитов. При этом важна роль организации государственно-правовой защиты при регистрации жилья, передаваемого в залог, проведения достоверной оценки рисков, разработки определенных методик для привлечения денежных средств. Стоит отметить необходимость проведения подготовительных работ с объектом залога и будущим заемщиком.

С какими рисками связано ипотечное кредитование

региональные риски
Из целой совокупности разнообразных рисков можно выделить те немногие, что влияют на ликвидность системы ипотечного кредитования в наибольшей степени

Из целой совокупности разнообразных рисков можно выделить те немногие, что влияют на ликвидность системы ипотечного кредитования в наибольшей степени. Степень их влияния, конечно, различна, как и методы устранения, но по значимости они примерно одинаковы.

Так, одной из глобальных групп можно назвать региональные риски. Здесь играет роль не только устойчивость социальной, экономической и политической ситуации в стране. Для каждой отдельной области или края это показатель может меняться в зависимости от того, насколько стабильна в них ситуация, имеется ли риск введения чрезвычайного положения или проведения забастовок, возникновения военных конфликтов и стихийных бедствий.

Монетарные риски могут проявляться в случае кардинальных изменений в финансовой политике государства, касающейся денежно-кредитной системы, налогового направления и т.п. Сюда же можно отнести отказ правительства выполнять какие-либо обязательства по ряду фондовых инструментов и/или задержке в их исполнении.

Более контролируемые факторы обычно связаны с деяниями заемщика. Здесь учитывают не только риск неуплаты заемщиком основного долга и процентов к нему. Банк может получить убытки и от следующих его действий:

  • Досрочное погашение кредита. При пересчете процентов за пользование деньгами банк получает значительно меньшую прибыль.
  • Невыплата страхового возмещения в случае порчи или утраты объекта залогового обеспечения. Процедура разбирательства со страховыми компаниями значительна по времени и требует дополнительных расходов на судебные издержки.

Все это кредитные риски. При этом причин возникшей ситуации может быть несколько. Это смена работы заемщиком, ее потеря, уменьшение уровня доходов, рождение ребенка, расторжение брака, наконец, сложная экономическая ситуация в стране.

Немаловажна роль рисков, связанных с потерей жизни или трудоспособности. Конечно, при оформлении кредита их страхуют в первую очередь, тем не менее, при возникновении ситуации, когда требуется обратиться к страховой компании за выплатой, договор может оказаться нарушенным. Даже задержка в выплате уже приводит к убыткам, т.к. проценты за пользование деньгами никто не заплатит.

Отдельно стоит вопрос досрочного погашения кредита. С одной стороны, государство при таком желании заемщика идет ему навстречу, запрещая кредиторам брать за это отдельно и проценты, и пени. С другой стороны, для банка, это означает немаленькие убытки, ведь по своим обязательствам придется платить столько, сколько предусмотрено договором с инвесторами.

Причин для досрочного погашения ипотеки может быть несколько:

  • ипотека
    Причин для досрочного погашения ипотеки может быть несколько

    Смена места работы, в том числе, в связи с переездом в другой регион.

  • Раздел имущества при разводе супругов или при разделении наследства.
  • Переезд с расширением площади жилья, нередко оформляется еще одна ипотека на сумму доплаты за новую квартиру.
  • Повторное кредитование в другом банке под меньший процент. В конкурентной банковской среде часто можно встретить подобные предложения, имеющие цель переманить к себе клиентов.

Перечисление можно продолжать, но и так понятно, что досрочно погашать ипотечный кредит заемщик решается при кардинальных изменениях в своей жизни. Предвидеть такие факторы на момент одобрения кредита банковские сотрудники не в состоянии.

В целом, рынок ипотечного жилищного кредитования развивается активными темпами. К ипотеке присматривается все больше жителей регионов, растет законодательная база, что упрощает взаимодействие участников рынка. Все больше потенциальных заемщиков при планировании покупки предпочитают ипотечные кредиты другим формам приобретения.

Прежде чем заключить кредитный договор

Кроме основных условий, таких как ставка процента или самофинансирование, надо обращать внимание и на другие условия. Например, на возможность досрочного погашения кредита, получение платёжного отпуска и т.д.

  • Планируйте взятие кредита заранее. Проанализируйте семейный бюджет и постарайтесь реалистично оценить свою платёжеспособность. Для того, чтобы вы смогли без проблем справиться со своими повседневными расходами, ежемесячная сумма платежа в погашение кредита не должна превышать 30–50% от дохода семьи.
    Обратите особое внимание и на то, что в будущем сумма ваших обязательств или ваши доходы могут измениться, поскольку период жилищного кредита, как правило, достаточно продолжителен. За это время могут возникнуть неожиданные материальные трудности или незапланированные расходы.

    В любом случае не стоит брать на себя максимально возможное кредитное обязательство, поскольку в худшем случае это может повлечь за собой снижение качества жизни и серьёзные проблемы.

  • Оцените и  будущие расходы. Заключение договора жилищного кредита – это, вероятно, важнейшее финансовое решение в вашей жизни, и к нему надо отнестись со всей серьёзностью. Примите во внимание расходы, связанные с приобретением и содержанием нового жилья. Ведь кроме взносов в погашение кредита, нужно будет оплачивать коммунальные расходы, отопление, воду, электричество и т.д.
ЗАДАЙТЕ СЕБЕ ТРИ ВОПРОСА
1.Какая сумма кредита позволит вам справиться и с его погашением, и с прочими ежемесячными платежами?
2. Какой срок и какая сумма ежемесячного платежа будут для вас оптимальными?
3. Во сколько обойдётся вам взятый кредит с учётом всех сумм, которые вы должны будете выплатить банку в течение всего кредитного периода?
  • Крупный единовременный расход. Учтите, что после получения положительного ответа от банка, вам предстоят крупные траты в связи с оформлением кредита, общая сумма которых может составить не одну сотню евро. К примеру, надо будет заплатить за оформление договора, внести нотариальную плату и госпошлину. К тому же, как правило, приходится платить за оценку залога, вдобавок его необходимо застраховать.

Стандартные условия ипотечного кредитного займа

Процентные ставки по жилищным займам, как и по любым другим кредитам, зависят от совокупности многих факторов —  вида ипотечной программы, срока и суммы кредита, размера первоначального взноса, доходов и кредитной истории клиента и т.п.

При условии оформления договора страхования (жизни заёмщика и объекта залога) процентная ставка по кредиту варьируется в диапазоне 9-16% годовых в рублях или 8-12% в валюте.

Максимальный срок, на который можно оформить жилищный займ, составляет 50 лет —  получить настолько долгосрочный кредит можно лишь в банке ВТБ 24. Как правило, срок погашения кредита колеблется в пределах от 1 до 25-30 лет.

Сумма обязательного первоначального взноса по жилищному кредиту обычно составляет 10-50 % общей стоимости приобретаемой недвижимости. Естественно, чем выше первый взнос, тем больше сумма ипотеки и меньше процентная ставка по займу.

Впрочем, ряд банков предложит вам оформить ипотечный займ без первоначального взноса. Обычно под этой формулировкой подразумевают выдачу заёмщику дополнительного потребительского кредита, который в полной мере используется в качестве первоначального взноса по ипотеке. В некоторых случаях первоначальный взнос действительно составляет 0%, но его отсутствие чревато  повышенными (от 16%) ставками по кредиту.

Факторы, от которых зависит сумма кредита

Платёж по кредиту
Платёж по кредиту не может превышать определённой доли доходов, как правило, это 40-50 % (соотношение платёж/доход)

Сумма ипотечного кредита зависит от:

  • размера дохода;
  • срока кредитования;
  • стоимости приобретаемой недвижимости;
  • первоначального взноса.

Платёж по кредиту не может превышать определённой доли доходов, как правило, это 40-50 % (соотношение платёж/доход). При этом из доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т. д.). Многое зависит от программы самого банка, объекта займа: первичный, вторичный рынок, загородная недвижимость или просто земля. При расчёте конкретных характеристик ипотечного кредита также нужно учитывать условия выдачи кредита, предусматривающих различные схемы погашения. Основные формы погашения:

  • с постоянной, фиксированной процентной ставкой — «обычная ипотека» или ипотека с равномерными платежами и постоянным размером отчислений (такая форма предоставления кредита выигрышная для заёмщиков при росте процентных ставок и уровня инфляции и для кредиторов при их снижении);
  • фиксированная процентная ставка и растущие платежи позволят должникам выкупить часть заложенного имущества быстрее, чем при равномерном погашении;
  • переменная ставка (процентная ставка закладных привязывается к другим рыночным процентным ставкам и корректируется в соответствии с их изменением)

Процент

Процент
Процент — это цена кредита, выплачиваемая банку

Процент — это цена кредита, выплачиваемая банку. Принцип формирования ставки процента – это важный фактор, определяющий сумму ежемесячного платежа, поэтому на это стоит обращать особое внимание. Спросите, могут ли принципы формирования ставки процента измениться в течение кредитного периода.

Tри основных принципа формирования ставки процента по жилищному кредиту: 

  • «Плавающая», или меняющаяся в зависимости от колебанйEuribor-а, ставка процента. Она состоит из 6-ти или 12-тимесячного Euribor-а и банковской маржи. Последняя рассчитывается индивидуально для каждого клиента и зависит от его платёжеспособности, кредитной истории, предлагаемого залога и многих других факторов. Обычно маржа остаётся неизменной в течение всего кредитного периода. Ставка процента зависит в этом случае только от изменений значения Euribor-а каждые шесть или двенадцать месяцев.
  • Банк применяет базовую ставку процента. Обычно она связана не только со ставкой процента на межбанковском кредитном рынке, но и с рисками эстонской экономической среды в целом. Базовая ставка процента изменяется, как правило, каждые шесть или двенадцать месяцев. Кроме того, банк может с определённой периодичностью пересматривать вашу маржу.
  • Кредит с фиксированнй ставкой процента — в этом случае процент фиксируется на определённый период (например, на пять или десять лет).

Что выгоднее – фиксированный или «плавающий» процент

  • «Плавающая» ставка процента складывается из двух компонентов: Euribor-а, значение которого меняется с течением времени, и маргинала, значение которого фиксируется в договоре между клиентом и банком. Euribor меняется, как правило, каждые 6 или 12 месяцев. В соответствии с этим и сумма ежемесячного кредита изменяется каждые 6 или 12 месяцев. Если в течение этого времени Euribor поднялся, увеличивается и сумма платежа, и наоборот.
  • Фиксированная ставка процента означает, что банк и клиент договориваются об окончательной ставке процента на длительный срок (к примеру, на пять или десять лет).
    Зафиксировав ставку процента, получатель кредита получает возможность защитить себя от повышения рыночной процентной ставки, поскольку для него оговоренная ставка процента уже не изменится. В то же время в случае общего снижения цены денег (то есть процентных ставок) фиксированный процент останется неизменным.

Что окажется выгоднее – «плавающая» или фиксированная ставка процента — зависит от пременной, величину которой сложно прогнозировать – от общеевропейской ставки процента по межбанковским кредитам Euribor. Какой вариант окажется выгоднее в тот или иной момент времени, зависит от текущего значения Euribor-а. Информацию о Euribor-е и его динамике можно найти на домашних страницах банков и здесь.

Жилищный кредит в Сбербанке

Жилищный кредит в Сбербанке
Сбербанк России стал выдавать подобные займы одним из первых

Иногда задают вопрос о том, что называют жилищным кредитом. Как понятно из названия, это ссуда, которая выдается на приобретение квартиры, дома или других видов недвижимости. Поскольку речь идет о крупных суммах, то и сроки выплаты обычно довольно большие – часто более 10 лет.

Сбербанк России стал выдавать подобные займы одним из первых, и продолжает это делать до сих пор даже в условиях нестабильной экономической ситуации. Именно поэтому большинство заемщиков обращаются именно в эту кредитно-финансовую организацию, считая ее самой надежной. Рейтинг компаний в РФ можно посмотреть здесь.

На сегодняшний день Сбербанк предлагает своим клиентам воспользоваться одним из семи предложений с различными условиями. Ниже вы найдете краткие описания каждого предложения и отзывы от заемщиков.

  • Акция на новостройки — действует исключительно для покупки жилья в строящемся доме или новостройке. Первоначальный взнос составляет 15%, ставка — от 10% годовых, период действия договора — до 30 лет, сумма — от 300.000 рублей. ;
  • Приобретение готовых квартир – достаточно популярная программа, выдаваемая на доступных условиях – процентная ставка от 9,5% годовых, минимальный взнос – 20%, период возврата до 30 лет.  Максимальная величина выдаваемых средств – до 80% от стоимости жилья;
  • Ипотека + материнский капитал – действуют те же условия ( ставка от 13,5% в год), что и выше, но сумма ПВ покрывается за счет государственного сертификата. ;
  • Строительство индивидуального жилого дома – минимальная сумма составляет 300 тыс. рубл., максимальная не превышает 75% от стоимости дома. Договор оформят на срок до 30 лет осуществляется под ставку от 12% годовых, первоначальный взнос – от 25%;
  • Загородная недвижимость – предоставляется на цели приобретения или строительство дачи (садового дома) и других хозяйственных строений, либо приобретение земельного участка. Условия: первый взнос от 25%, ставка начинается от 11,50% годовых, минимальная сумма — от 300 тыс. рублей;
  • Военная ипотека – предоставляется военнослужащим. Процент от 10,9% в год, максимальная сумма – 2 220 000 рубл., период до 20 лет.

Целевая программа «Молодежи — доступное жилье»

Целевая программаЦелевая программ Санкт-Петербурга «Молодежи – доступное жилье» принята в целях ускорения обеспечения доступным жильем молодежи Санкт-Петербурга, состоящей на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В 2005 г. было увеличено финансирование Программы, как за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, так и внебюджетных средств посредством внедрения ссудонакопительной системы финансирования. Участие молодых граждан в ссудонакопительной системе финансирования позволяет накопить средства на первоначальный взнос (30% от стоимости жилья) и дает приоритет на участие в Программе.

Виды государственного содействия Санкт-Петербурга в рамках программы:

  • либо предоставление социальной выплаты (субсидии) для приобретения жилья на рынке недвижимости Санкт-Петербурга в размере 25% от стоимости жилья и дополнительно по 5% на каждого имеющегося в семье ребенка;
  • либо приобретение жилья у оператора Программы на условиях беспроцентной рассрочки сроком до 10 лет (первоначальный взнос в размере не менее 30% от стоимости жилья, который также можно накопить в рамках Программы; 70% от стоимости жилья в беспроцентную рассрочку сроком до 10 лет);
  • в случае рождения (усыновления) ребенка после приобретения молодой семьей жилья в рамках программы и наличия остатка подлежащего оплате за жилое помещение или наличия задолженности по кредитному договору (приобретение жилья с использованием ипотеки) молодой семье будет предоставлена дополнительная субсидия в размере 5% от стоимости жилья;
  • субвенции или бюджетные инвестиции за счет средств бюджета Санкт-Петербурга в уставной капитал оператора Программы.

Необходимо учесть, что для участия в Программе молодой семьи состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий должен хотя бы один из супругов. Однако в таком случае в отношении супруга, не состоящего на указанном учете нуждающихся, льготы, предусмотренные Программой, не предоставляются (стоимость квадратного метра приобретаемого жилья определяется исходя из текущего состояния рынка жилья, уменьшается срок рассрочки оплаты жилья, которая, в свою очередь, предоставляется не на беспроцентной основе).

Участники программы могут использовать средства социальных выплат (субсидий) при приобретении жилья на вторичном рынке недвижимости, а начиная с 2008 г. и на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга (долевое участие в строительстве). При этом при приобретении жилья на первичном рынке готовность дома должна быть не менее 70%, а приобрести жилье будет возможно только непосредственно у застройщика (инвестора).

В случае если площадь приобретаемого жилого помещения превышает социальную норму жилья, граждане оплачивают разницу в площади, исходя из действующих городских нормативов и стоимостных характеристик на рынке жилья.

программа
По статистическим данным Комитета по молодежной политике и взаимодействию с общественными организациями Администрации Санкт-Петербурга, более 80 процентов молодых граждан не имеют собственного жилья

После сдачи отреконструированного (построенного) или приобретенного жилья в эксплуатацию участники Программы проживают в квартире как пользователи, а по завершении всех оставшихся выплат получают жилье в собственность.

По статистическим данным Комитета по молодежной политике и взаимодействию с общественными организациями Администрации Санкт-Петербурга, более 80 процентов молодых граждан не имеют собственного жилья. Как показывают результаты социологических опросов, среди причин, по которым молодые семьи не желают заводить детей, на первом месте стоит отсутствие перспектив на приобретение жилья. Почти 50 процентов браков молодых граждан распадаются, средняя продолжительность таких браков – 3,1 года. Жилищные проблемы оказывают негативное воздействие и на другие аспекты социального состояния молодежной среды, в том числе на здоровье, образование, организацию досуга.

Учитывая, что из общего количества семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, 10 процентов составляет молодежь, а всего количество семей в Санкт-Петербурге, состоящих на указанном учете, составляет более 300 тысяч, количество нуждающихся в улучшении жилищных условий молодых семей ориентировочно составляет 30 тысяч семей, в том числе 52 процента из них (15,6 тысячи) готовы решать свои жилищные проблемы на основе рыночных отношений, но при частичном содействии государства.

Настоящая Программа призвана создать финансово-правовой механизм, обеспечивающий строительство (реконструкцию), а также приобретение доступного жилья для молодежи с минимальным привлечением средств бюджета Санкт-Петербурга (в виде освобождения от перечислений на развитие инфраструктуры Санкт-Петербурга на период реализации Программы), и обеспечить жильем к концу реализации Программы около 1500 молодых семей.

Обратите внимание!

  • кредит
    В случае возникновения задолженности по кредиту, банк может потребовать реализации дополнительного залога

    Уточните в банке, какое жильё подходит в залог. К примеру, жилищные кредиты не выдаются под жильё, являющееся движимым имуществом (то есть не внесённое в крепостную книгу).

  • И основной, и дополнительный залоги должны быть застрахованы в течение всего кредитного периода. Это означает, что по меньшей мере в течение этого времени вы должны будете платить страховые взносы. Страховое общество вы можете выбрать сами, у вас нет обязанности страховать залог в обществе, указанном банком. Однако необходимо убедиться, что страховка покрывает все риски, указанные в кредитном договоре.
  • Право собственности на дополнительный залог может принадлежать не вам, а третьему лицу.
  • В случае возникновения задолженности по кредиту, банк может потребовать реализации дополнительного залога.
  • Уточните, в каких случаях банк может потребовать повторной оценки залога и кто обязан нести связанные с этим расходы.
  • Уясните для себя юридический смысл ипотеки и все связанные с этим ограничения. Гарантирует ли ипотека какие-либо прочие требования по другим договорам, заключённым между вами и банком? В каких случаях банк имеет право на реализацию залога и каковы ваши права и расходы в этом процессе?
  • Кроме недвижимости, банк может акцептировать и другие формы залога – к примеру, поручительство третьего лица или Целевого учреждения KredEx. При оформлении поручительства KredEx, нужно будет внести плату за поручительство (определённый процент от суммы поручительства).

Заключение

Как показал предпринятый в данной работе анализ, ипотека является неотъемлемой частью рыночной экономики любой страны. В России несмотря на усилия, предпринимаемые государством, цель государственной жилищной политики – обеспечение доступности жилья до настоящего времени не достигнута.

До начала 90-х годов прошлого века основная причина этого негативного явления состояла в господствовавшей на протяжении 70 лет административно-командной системы жилищного обеспечения. Эта система базировалась на государственных ассигнованиях в жилищную сферу, с последующим распределением бесплатного жилья на условиях пользования.

Рыночная система жилищного финансирования постепенно меняет ставшую неэффективной систему государственного жилищного обеспечения.

В России законодательная база – основа рыночной системы – продолжает нести отпечаток сложившихся за более чем 70-летний период стереотипов и социально-правовых представлений о жилищных правах граждан, закрепленных в Конституции.

покупать квартиру
Купленную сегодня дешевую квартиру можно будет продать существенно дороже, а ипотеку рефинансировать

На сегодняшний день рынок жилищного кредитования все еще незначителен по своим масштабам, и как говорилось ранее препятствий в его развитии в настоящее время предостаточно. Однако эксперты отмечают, что у кризисной ипотеки есть и положительные особенности. Основной плюс – это уникальность момента. Ведь цены на недвижимость существенно снизились по сравнению с прошлым годом. На рынке – избыток предложений, и при этом есть вполне реальные возможности приобрести квартиру по ипотеке.

Рынок недвижимости развивается циклично, а следовательно, рано или поздно рост цен на недвижимость возобновится, как возобновится и снижение ставок по ипотеке. Купленную сегодня дешевую квартиру можно будет продать существенно дороже, а ипотеку рефинансировать.

Все-таки кризис будет длиться не вечно и ипотечное жилищное кредитование в результате достигнутой экономической стабилизации и создания основных правовых и институциональных основ готово будет войти в новую фазу – фазу интенсивного развития. Основная задача государства – максимально способствовать этому процессу.

Существующая государственная система жилищного обеспечения должна быть заменена на новую, основанную на следующих принципах:

  • предоставление жилья из муниципальных фондов на условиях договора социального найма социально незащищенным, нетрудоспособным слоям граждан;
  • предоставление жилья из государственных или муниципальных жилищных фондов на условиях срочного найма тем гражданам, чьи доходы в данный момент времени не позволяют приобрести жилье в собственность;
  • стимулирование развития системы жилья на условиях найма, так называемого сектора «арендного жилья»;
  • предоставление гражданам, имеющим небольшие собственные накопления, адресных целевых субсидий, позволяющих приобрести жилье с использованием кредитных (заемных) средств;
  • покупка и строительство гражданами жилья с использованием собственных и кредитных средств в рамках системы ипотечного жилищного кредитования, функционирующей на рыночных отношениях;
  • стимулирование создания товариществ собственников жилья.

Новая система будет направлена на сглаживание диспропорций платежеспособного спроса различных слоев общества, т. к. поддерживает граждан с наименьшими доходами, не препятствуя гражданам, обладающим более высокими доходами, свободно реализовывать свои жилищные права, тем самым снимая социальную напряженность в обществе.

Источники:

  • http://www.minuraha.ee/18206/
  • https://thedifference.ru/chem-otlichaetsya-zhilishhnyj-kredit-ot-ipoteki-2/
  • https://utmagazine.ru/posts/9597-ipotechnyy-zhilischnyy-kredit
  • http://kreditorpro.ru/sberbank-zhilishhnyj-kredit-usloviya-otzyvy/
  • http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_25763/1596e6583253f6a397e6335c1018164662749b55/
  • https://moluch.ru/archive/137/38343/
  • http://live-credit.ru/ipotechnyj-zhilishhnyj-zajm-vidy-i-usloviya/
  • http://diplomba.ru/work/7742
Добавить в закладки
Голосовать ПРОТИВГолосовать ЗА 0
Загрузка...
Добавить комментарий