Как купить квартиру без риэлтора: пошаговая инструкция и советы

Приветствую вас, уважаемые посетители моей странички!

Моя следующая статья будет о покупке недвижимости. Чаще всего люди прибегают к услугам риэлторов, дабы они помогли им правильно зафиксировать данную сделку на бумаге. Услуги агентов по продаже и покупке недвижимости стоят недешево, а потому граждане в некоторых случаях оформляют сделки самостоятельно, рискуя большими деньгами.

Итак, в моей следующей статье я расскажу вам, как купить квартиру, чтобы не обманули.

Как купить квартиру правильно и самостоятельно

Для большинства людей покупка собственной квартиры – одна из самых важных, долгожданных и крупных покупок в жизни

Для большинства людей покупка собственной квартиры – одна из самых важных, долгожданных и крупных покупок в жизни. И чтобы ожидание не обернулось кошмаром, к вопросу приобретения квартиры надо подходить серьезно, вдумчиво и ответственно.

Сделки с недвижимостью не требуют обязательного нотариального удостоверения, однако на сегодняшний день все больше и больше граждан предпочитают сделку, удостоверенную нотариусом, сделке в простой письменной форме. Причин тому множество, но одна из самых основных то, что нотариальное удостоверение сделки – это своего рода заслон от мошенников, кроме того, нотариус – единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет ответственность за свои действия, и в случае своей вины или оплошности компенсирует пострадавшей стороне ущерб.

Недаром все ипотечные договоры обычно удостоверяются нотариально. Банки просят покупателей делать это, защищая себя от неблагоприятных последствий сделки.

Ведь только нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости, подробно разъясняя все аспекты сделки и составляя юридически грамотный документ, гарантирует пострадавшей стороне возмещение ущерба в случае мошенничества с документами. Нотариус разъясняет сторонам смысл и значение сделки, проверяет полномочия сторон на совершение сделки.

При удостоверении сделок с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан также проверяется факт согласия их законных представителей, органов опеки и попечительства. Тем самым снимается риск последующего оспаривания сделки.

Нотариус – объективная сторона, незаинтересованная в результатах сделки, что также немаловажно для ее чистоты и прозрачности.

Доверяя нотариусу вашу сделку с недвижимостью, вы избавляетесь от беготни, очередей и необходимости кропотливо заполнять и перепроверять гору документов. В нотариальной конторе для вас подготовят «проект сделки» – перечень всех действий, которые будут проведены в вашем случае, как, например: составление договора; фиксирование воли сторон по таким вопросам как согласование цены продажи, формы, порядка оплаты и возможности рассрочки платежей; оформление согласия супругов, собственников и т. д.

Доверяя нотариусу вашу сделку с недвижимостью, вы избавляетесь от беготни, очередей и необходимости кропотливо заполнять и перепроверять гору документов

Затем вас ждет составление и подписание договора, в котором будут учтены все условия сделки.

Кроме того, при наличии сомнений в подлинности документов, нотариус вправе их проверить путем направления официальных запросов. (перечень документов определен в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), наличие обременений и запрещения отчуждения недвижимости. При удостоверении сделок с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан также проверяется факт согласия их законных представителей, органов опеки и попечительства. Тем самым снимается риск последующего оспаривания сделки.

Покупка квартиры без риэлтора

Самостоятельная покупка квартиры — это трудоемкий процесс, который отнимает много времени, нервов и, требующий базовых знаний российского законодательства, например, какие существуют требования к действительности сделки

Приобрести жилье возможно как в новостройке, так и вторичное жилое помещение. В обоих случаях необходимо проверять документы: в первом случае — у застройщика, во втором — у гражданина-продавца.

Покупателю необходимо осмотреть жилье, выяснить возможные недостатки квартиры, можно поинтересоваться по каким критериям определялась ее стоимость. Когда стороны приходят к согласию о совершении сделки и составляется договор купли-продажи, необходимо определить наиболее подходящий и безопасный способ расчета с продавцом.

При незнании определенных правил купли-продажи, такая сделка может затянуться и привести к неблагоприятным последствиям. Если покупатель уверен в своих силах и знаниях, такую сделку никто не запрещает оформить самостоятельно.

Покупка квартиры без услуг риэлтора позволит Вам сэкономить значительную сумму, однако, нужно понимать, что Вы и при этом рискуете (См. Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке?). Если верить данным статистики, то из числа неудачных сделок с недвижимостью всего 10% приходится на сделки, совершенные с участием специалиста по недвижимости. С чего начать?

Важным этапом является подготовка к покупке. Для начала Вам нужно понять, какая именно квартира Вам нужна, определиться с районом и расположением дома. Осматривая квартиры, не ленитесь поговорить с соседями, от них можно узнать об особенностях двора, о наличии шумных компаний у подъезда или о неблагополучных соседях, традиционно устраивающих посиделки по ночам.

Осмотрите прилегающую к дому территорию, оцените благоустройство двора, его ухоженность. Отметьте, все ли необходимые Вам объекты инфраструктуры находятся поблизости: магазины, аптеки, детские сады, школы. При осмотре квартиры, оцените состояние напольных покрытий, а также осмотрите потолки и стены на наличие на них свежих потеков. На этом этапе также необходимо убедиться, что в квартире не производилось незаконных перепланировок.Каков порядок и процедура покупки квартиры без риэлтора

Остановив выбор на одном из вариантов, следует навести справки о жильцах

Остановив выбор на одном из вариантов, следует навести справки о жильцах. Это необходимо для заключения сделки (Подробнее см. Как проверить квартиру перед покупкой (нюансы сделки, документы)?). Нужно узнать обо всех лицах, прописанных в квартире, а также о тех жильцах, которые отбыли для прохождения ими службы в армии, в места лишения свободы, в интернаты. Не стесняйтесь спрашивать владельца о состоянии его здоровья, не стоит ли он на учете в специализированных медицинских учреждениях. Смело требуйте справку о том, что на жилье не наложен арест, квартира не является предметом залога и никаким другим образом не обременена.

Для покупки квартиры важно также знать, на каком основании собственник получил это жилье. Если квартира перешла к нему по наследству, то уточните, есть ли другие наследники и все ли они согласны на продажу недвижимости, помните также, что в завещании может быть предусмотрен завещательный отказ, закрепляющий право третьего лица на пожизненное проживание на этих квадратных метрах (Подробнее см. На что обратить внимание при покупке квартиры, полученной по наследству?).

Значение имеет и семейное положение продавца, так как если он состоит в браке, то для продажи потребуется согласие второго супруга. Узнайте, не являлась ли квартира предметом судебного разбирательства.

Спросите у продавца, как долго он является собственником жилплощади. И если срок небольшой, то постарайтесь выяснить, почему он решился на продажу. Частая смена хозяев квартиры может означать наличие скрытых недостатков в квартире.

Можно ли купить квартиру без риэлтора

Обойтись без услуг риэлтерского агентства и оформить покупку квартиры самостоятельно вполне под силу обычным людям

Обойтись без услуг риэлтерского агентства и оформить покупку квартиры самостоятельно вполне под силу обычным людям.

Но сам процесс сопровождается определенными сложностями, он потребует от покупателей затрат времени на поиск и осмотр жилья и знание юридических тонкостей.

Слухи о том, что купить квартиру без риэлторов невозможно, чаще всего распространяют именно люди, зарабатывающие деньги на оказании подобных услуг.

Уверенные в себе покупатели смогут без труда справиться с поставленной задачей, главное – четко сформировать перечень требований, которым должна соответствовать будущая квартира.

Посредники снижают возможные риски клиентов, но они не предоставляют никаких гарантий и не могут обеспечить отсутствие проблем в будущем. Кроме того, риэлторы берут информацию на тех же ресурсах, которые доступны обычным гражданам (газеты, доски объявлений). Правда, в некоторых агентствах используют сведения из специализированных платных баз. Учитывая данные обстоятельства, всем желающим приобрести новое жилье необходимо знать, как оформить договор купли-продажи квартиры самостоятельно без помощи агентов.

Весомые аргументы в пользу покупки недвижимости без посредников

Экономия финансовых средств на комиссии. Стремление сэкономить деньги, которые в будущем можно было бы потратить на ремонт нового жилья или первоначальный взнос по ипотеке – это основная причина того, почему покупатели стараются избегать сотрудничества с риэлтерскими агентствами.
Возможность найти такое жилье, которое будет максимально соответствовать вашим запросам.
Возможность торга. Риелтор не заинтересован в торге, ему выгоднее продать квартиру по более высокой стоимости – ведь тогда его вознаграждение будет выше. Занимаясь поисками недвижимости самостоятельно, перед тем как оформить куплю-продажу квартиры без риэлтора, вы сможете поторговаться с продавцом и снизить цену.
Доступ к базам объявлений. Посредники подбирают подходящие клиентам варианты жилья на тех же сайтах, которые доступны любому пользователю интернета. Если вы займетесь изучением объявлений, то найдете множество интересных предложений.
Возможность заранее выявить мошенничество. Разобравшись с тем, как правильно купить квартиру без риэлтора, покупатель сможет проверить юридическую чистоту недвижимости. Больше информации можно узнать у соседей, консьержей или участкового.
Среди риэлторов встречаются мошенники – избегая сотрудничества с ними вы не рискуете стать их жертвой.

Подготовка к покупке квартиры

Выбор квартиры зависит от индивидуальных потребностейсобственника и его семьи

Так как приобретение недвижимости является сложным и ответственным мероприятием, к нему следует тщательно подготовиться. Для начала определитесь, кто будет заниматься поиском квартиры и составлением договора – вы или агент по недвижимости? Перед тем, как самостоятельно купить квартиру, реально оцените свои возможности и знание юридических нюансов. Помните, что действуя без помощи посредников, вы можете выиграть финансово, но потратите много времени и сил.

Как определиться с выбором квартиры

Выбор квартиры зависит от индивидуальных потребностейсобственника и его семьи. Но перед осмотром следует ответить для себя на конкретные вопросы:

На какую цену рассчитывать?
Какое количество комнат необходимо?
Как далеко находится центр города? Район интересующей квартиры?
На каком этаже будет находиться квартира?
Жилье будет принадлежать для собственного проживания или для перепродажи?
Как далеко находится центр города?
Насколько близки магазин, аптека, детский сад, школа, стоянка?
Как часто ходит общественный транспорт?
Из каких материалов построен жилой дом и каковы его технические характеристики?

Получив ответы на данные вопросы, у покупателя сложится определенная картина того, как должна выглядеть квартира, после чего можно приступать к ее поиску.

Основные способы найти подходящую квартиру:

Агентства недвижимости, риэлторы (помогают за определенную денежную сумму найти квартиру по вашим потребностям).
Интернет (различные сайты, в которых выбирая определенные параметры система выдаст наиболее подходящий вариант, например: Domofond.ru).
Газеты.
Объявления на остановках, на подъездах интересующих домов.
Друзья, знакомые, соседи.

Покупка квартиры у застройщика

Если человек решился на покупку квартиры у застройщика, то необходимо узнать о нем как можно больше сведений:

Срок его деятельности на рынке недвижимости.
Количество и качество построенных объектов.
Отзывы людей о квартирах, приобретенных у данного застройщика.

Как известно, покупая жилье еще в строящемся доме, гражданин является лишь участником долевого строительства

Если помимо строительства жилых домов застройщик занимался строительством социально-значимых объектов, т.е. детских садов, школ, домов культуры, безусловно, это является большим плюсом фирмы-застройщика.

Работа у застройщика должна осуществляться на основании Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Как известно, покупая жилье еще в строящемся доме, гражданин является лишь участником долевого строительства. Статус собственника возможно получить только после сдачи дома в эксплуатацию и последующей регистрации права собственности.

Страхование участников долевого строительства являлось также необходимостью, но взамен него был создан компенсационный фонд. Но полностью обезопасить себя на 100 % от нежелаемых результатов, полученных в результате покупки квартиры, покупатель не может.

Обычно, клиент обращается в фирму-застройщика, выбирает из предложенных вариантов квартир наиболее подходящий и заключает сделку. Но до момента ее заключения, необходимо подробно проверить имеются ли в наличии у застройщика такие документы как:

Учредительные документы (устав, учредительный договор, ЕГРЮЛ);
Лицензия;
ОГРН, ИНН;
Разрешение на строительство;
Правоустанавливающие документы на землю;
Проектная декларация (в ней содержатся цель проекта, этапы и сроки строительства, количество квартир в доме, технические характеристики) и другие.

Наилучшим вариантом будет, если этим вопросом займется высококвалифицированный юрист.

Приобретение квартир в новостройках – залог вашего спокойствия в будущем

Мнение о том, что стоимость жилплощади в новостройках дороже, чем во вторичной недвижимости, является ошибочным

Мнение о том, что стоимость жилплощади в новостройках дороже, чем во вторичной недвижимости, является ошибочным. Компании-застройщики, конкурирующие между собой, предлагают приобретение жилья на очень выгодных условиях, что в итоге оказывается дешевле, чем покупка «вторички». Сотрудничество с застройщиками напрямую имеет массу преимуществ, так как самостоятельно купить квартиру без риэлтора можно будет на прозрачных условиях. Кроме того, покупатели смогут выбрать недвижимость на свой вкус.

Продажа жилья в новостройках осуществляется даже на самых ранних стадиях строительства. Чем раньше покупатели подпишут договор купли-продажи, тем дешевле им обойдется новая жилплощадь. Правда, придется ждать несколько лет до ввода объекта в эксплуатацию. Вероятность того, что жилье не будет достроено, остается высокой, поэтому при выборе застройщика следует обращать внимание на его репутацию.

Ключевые преимущества покупки жилья от застройщика без риэлтора:

Приобретаемое жилье будет юридически чистым.
Отказавшись от посреднических услуг покупатель сэкономит солидную сумму денег.
Сделка заключается с минимальным риском.
Есть возможность приобретения жилплощади в рассрочку. Так как купить квартиру без риэлтора в ипотеку на выгодных условиях теперь можно практически у любого застройщика, всем желающим стать обладателями новой жилплощади нельзя упускать такой шанс.
Уверенность в том, что дом будет построен по современным технологиям из качественных материалов.
Сотрудники компании-застройщика предоставят всю интересующую информацию. Они подробно расскажут о ходе строительства и обо всех особенностях жилого комплекса.
Многие компании предоставляют возможность бронирования понравившейся квартиры.
При заключении договора долевого участия стоимость жилья будет намного ниже.

Схемы, по которым оформляется договор на приобретение жилья в офисе застройщика

Участие в долевом строительстве.
Инвестиционный вклад.
Заключение договора предварительной купли-продажи.
Продажа векселей.
Паевый взнос.

Если вы собираетесь покупать готовую квартиру в новом жилом комплексе, обязательно проверьте, сдан ли дом Государственной приемочной комиссии. Только после ее одобрения физические лица могут подписывать акты приемки-передачи недвижимости.

Затем новым владельцам придется переоформить на себя право собственности. Это можно сделать самостоятельно или доверить выполнение процедуры компании, у которой была приобретена квартира.

Перечень документов для самостоятельного переоформления права собственности:

Если вы приняли решение провести процедуру купли-продажи самостоятельно, ознакомьтесь с последовательностью действий как купить квартиру без риэлтора

договор о приобретении жилья;
паспорт нового владельца жилплощади;
акт приемки-передачи;
бумаги, подтверждающие осуществление финансовых операций между покупателем и застройщиком;
документация из БТИ;
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
акт о распределении квартир в доме;
чек об уплате госпошлины.

Если вы приняли решение провести процедуру купли-продажи самостоятельно, ознакомьтесь с последовательностью действий как купить квартиру без риэлтора, пошаговая инструкция представлена вашему вниманию. Четкое соблюдение порядка покупки недвижимости поможет избежать проблем в будущем.

Покупка жилплощади от застройщика без посредников: последовательность действий

Выбор района, в котором будет расположена новостройка. Следует учитывать развитие инфраструктуры, наличие образовательных и медицинских учреждений.
Выбор компании-застройщика. Необходимо изучить всю информацию о компании. Предпочтение следует отдать застройщикам, на счету которых имеется несколько успешно реализованных проектов.
Выезд на место строительства объекта, общение с представителями застройщика. Необходимо задавать максимум вопросов о ходе строительства, стоимости готового жилья, планировке квартир, благоустройстве территории.
Тщательное изучение документов застройщика.
Заключение ДДУ или договора купли-продажи.
Юридическое сопровождение будет включено в стоимость недвижимости.
Подписание акта приема-передачи, получение ключей от квартиры.
Оформление права собственности в Регистрационной Палате. После получения свидетельства следует обратиться в УФМС для оформления прописки.

Риски и подводные камни, сопровождающие процесс покупки недвижимости от застройщика

Одним из наиболее распространенных видов мошенничества является так званый «долгострой», когда строительная компания умышленно затягивает сроки сдачи дома в эксплуатацию. Гражданам, инвестировавшим деньги в проект, приходится годами ожидать обещанных квартир.
Фирма может потребовать заключения дополнительных соглашений, в которых намеренно меняется цена жилплощади и сроки завершения строительства.
Менеджеры по продажам предоставляют покупателям заведомо ложную информацию о возводящемся объекте с целью склонить их к подписанию договора.
Готовая квартира передается с дефектами.
Застройщик обещал обустроить территорию, установить стальную дверь и сделать евро ремонт в квартире, но в итоге не сдержал свои обещания.
Возникают проблемы с переоформлением права собственности.
В офисе застройщика предлагают заключить предварительный договор долевого участия, который является незаконным. При этом покупателям обещают существенные скидки. Если перед тем, как купить квартиру по ДДУ без риэлтора, вы подпишите подобное соглашение – существует риск того, что в будущем вы пополните ряды обманутых дольщиков.

Советы: как минимизировать риски и не стать жертвой мошенников

Сбербанк и банк ВТБ-24 проверяют новые объекты на соответствие всем необходимым требованиям и на основании этого составляют рейтинги строительных компаний

Выбирайте только проверенных застройщиков, которые положительно зарекомендовали себя на рынке недвижимости. Сбербанк и банк ВТБ-24 проверяют новые объекты на соответствие всем необходимым требованиям и на основании этого составляют рейтинги строительных компаний. При выборе жилого комплекса обращайте внимание на степень его готовности, чем она больше – тем выше надежность проекта.

Анализируйте сроки ввода в эксплуатацию объектов, ранее построенных данной компанией. Это поможет вам выявить застройщиков, затягивающих сроки строительства. Ведение сделки и проверку документации рекомендуется доверить опытному юристу, который быстро обнаружит махинации. Такие услуги будут стоить денег, но благодаря этому мошенники не смогут одурачить вас.

Не верьте тому, что менеджеры обещают вам на словах. Все обязательства, которые собирается выполнить застройщик, указываются в договоре. Если обещают то, чего нет в нем – значит, вас обманывают. Перед тем, как купить квартиру без риэлтора, документы застройщика следует тщательно проверить. Менеджеры компании обязаны предоставить по первому требованию покупателей:

учредительную документацию;
проектную декларацию;
свидетельство о государственной регистрации и постановке на налоговый учет;
разрешение на проведение строительных работ;
бухгалтерскую отчетность за последние три года;
свидетельство о собственности на землю;
строительные лицензии;
форму договора купли-продажи.

Что лучше: новостройка или вторичка

В настоящее время рынок вторичного жилья, также, как и рынок новостроек разнообразны и достаточно велики в каждом большом городе. Но как известно, во всем имеются свои плюсы и минусы:

Плюсы покупки квартиры
На вторичном рынке
В новостройке

Дом уже сдан в эксплуатация (т.е. он уже построен и функционирует на законных основаниях).	Дом сдается с современными коммуникациями.
В большинстве случаев квартиры уже с готовым ремонтом (т.е. «заезжай и живи»).	Современные планировки квартир.
Дом заселен, его жильцы (соседи) могут поделиться информацией о достоинствах и недостатках дома, квартир в нем, и района в целом.	Обустроенная дворовая территория и инфраструктура (школа, детский сад, спортивная площадка, автостоянка и т.д.).
Цена на квартиры с обременением или при других обстоятельствах, как правило, снижается.	Квартира в строящемся многоквартирном доме будет стоить в разы дешевле нежели после сдачи объекта в эксплуатацию.
	Юридическая чистота при покупке.

Минусы покупки квартиры
На вторичном рынке
В новостройке

Неизвестно как ранее эксплуатировалась квартира на самом деле, не всегда возможно точно узнать список лиц, в ней проживающих (например, квартира сдавалась).	Покупатель становится собственником квартиры лишь после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.
Старые коммуникации (могут протекать трубы, слабый напор воды и т.д.).	Возможность просрочки сдачи объектов в эксплуатацию, недострой либо дом построен на незаконных основаниях.
Квартиры со старой планировкой, маленькими комнатами, старыми окнами и т.д.	Чаще всего отсутствует отделка помещения или она выполнена некачественно, т.е. необходимо проводить «черновой» ремонт (стяжку полов, выравнивание и шпаклевание стен и др.).
Отсутствие консьержа.	Консьерж в настоящее время присутствует почти в каждом доме.
Дворовая территория обычно не обустроена под современный ритм жизни (старые детские площадки, отсутствие больших парковок для автомобилей).	При въезде жильцов после сдачи дома возможно большое количество строительного и иного мусора в связи с ремонтом квартир.
Большое количество мошенников (со старым жильем обмануть проще, нежели при сделке с новой квартирой, в которой еще никто не жил).	Подписание предварительного договора долевого участия не исключает возможности, что забронированная квартира не будет приобретена другим участником строительства.

Достоинства и недостатки имеются у каждой категории квартир, но выбор будет зависеть от потребности и запросов конкретного покупателя.

На что обратить внимание при осмотре квартиры

В процессе осмотра интересующей квартиры необходимо обратить внимание на такие особенности как:

район, в котором находится многоквартирный дом с интересующей для покупателя квартиры (как далеко от центра города и т.д.);
инфраструктура (наличие школы, детского сада, аптек, парков, торговых и развлекательных центров);
техническое состояние многоквартирного дома, в котором находится интересующая квартира (из какого материла построен дом, основные характеристики);
места общественного пользования (состояние подъезда, лестничных площадок, мусоропроводов и т.д.);
состояние квартиры (ремонт, перепланировка, коммуникации и т.д.,);
необходимые документы (паспорт продавца, правоустанавливающие документа на квартиры и т.д);

Общительные жильцы, как правило, дадут покупателю всю интересующую информацию, которая поможет принять решение относительно покупки конкретной квартиры.

От чего зависит стоимость квартиры

Как известно, цены на жилье в каждом городе разные. Стоимость на квартиры зависит от некоторых особенностей:

Близко располагающиеся торгово-развлекательные центры, магазины, школы, детские сады, парки, административные здания являются большим плюсом при покупке квартиры, поэтому и ценник на такое жилье будет на порядок выше

Географическое положение, а именно какой это город и район. Как правило, квартиры, находящиеся в городах-мегаполисах, стоят на порядок дороже, чем в небольших городках. Если район расположен недалеко от центра города, соответственно цена квартиры в таком месте будет дороже, в отличие от квартиры, которая находится на окраине.
Инфраструктура. Близко располагающиеся торгово-развлекательные центры, магазины, школы, детские сады, парки, административные здания являются большим плюсом при покупке квартиры, поэтому и ценник на такое жилье будет на порядок выше.
В городах с большим количеством населения особое значение имеет интенсивность транспорта. Близкое расстояние от дома до остановки поднимает цену на жилье. А в городах-миллионниках расстояние от дома до станции метро имеет свое значение. Чем ближе этот путь, тем соответственно дороже жилье.
Время постройки и тип строения. Жилая площадь в старых домах стоит намного дешевле, чем в новостройках, а квартира в панельном доме по своей цене дешевле, чем квартира в кирпичном доме.
Планировка и метраж квартиры имеет важную особенность, которая определяет стоимость жилья.
На каком этаже располагается квартира, наличие лифтов тоже влияет на стоимость квартиры. Самой дешевой по своей цене квартира будет та, которая располагается на последнем этаже многоквартирного дома.
Бытовые условия: телефон, лоджия, балкон и т.д. тоже имеют свое значение при установлении цены на квартиру и др.

Обычно цену на продаваемое жилье продавцы снижают при торге, если покупателем установлены некоторые недостатки в квартире, которые в дальнейшем могут повлечь для него дополнительные расходы:

замена трубопровода, канализации, электропроводки;
старые окна, двери, балкон, лоджия;
не утепленный фасад стен;
большое расстояние до социально-значимых объектов и т.д.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Прежде всего, нужно попросить продавца-собственника квартиры предоставить его паспорт

Прежде всего, нужно попросить продавца-собственника квартиры предоставить его паспорт. Если вместо продавца выступает его представитель по нотариально заверенной доверенности, стоит ознакомиться с содержанием такого документа, в котором прописываются основные полномочия представителя.

В перечень проверяемых документов на саму недвижимость входят такие как:

Правоустанавливающие — позволяют узнать каким именно способом квартира перешла к собственнику.
Правоподтверждающие — позволят определить какой вид объекта права — общая или долевая собственность, а также узнать кадастровый номер жилого помещения.
Технический паспорт (план квартиры с описанием помещений, материалов из которых сооружено здание).
Кадастровый паспорт содержит в себе информацию о дате постройке дома, кадастровой стоимости жилого помещения, об основных характеристиках недвижимости.
Выписка из домовой книги, поквартирной карточки позволит узнать сведения и количество лиц, которые зарегистрированы в квартире на данный момент и имеют право на проживание в ней.
Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП)содержит сведения о собственнике и объекте недвижимости, наличии обременений.
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров для проверки дееспособности собственника(ов).

Как проверить подлинность документов на квартиру

Перед тем как оформлять покупку необходимо убедиться в подлинности документов

Перед тем как оформлять покупку необходимо убедиться в подлинности документов.

Определить подлинность паспорта собственника квартиры можно на официальном сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России. Достаточно ввести серию и номер паспорта, а система выдаст результат: действителен такой документ или нет.

Если от имени собственника выступает представитель по доверенности, необходимо ознакомиться с нотариально заверенной доверенностью.

Если у покупателя продавец вызывает подозрения в своем неадекватном поведении, необходимо проверить его на дееспособность.

Это можно сделать, предварительно заказав справки в наркологическом и психиатрическом диспансере, а также обратиться к соседям, которые возможно помогут узнать настоящее положение дел.

Сведения из Росреестра дадут всю необходимую информацию о квартире и ее собственнике. Для этого необходимо обратиться в территориальный орган по месту нахождения такой квартиры со своим паспортом и оформить заявку.

Как оформить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно

При оформлении сделки купли-продажи необходимо выполнить ряд важных этапов:

Перед тем как оформлять сделку купли-продажи квартиры, необходимо получить сведения из Росреестра об этой квартире, предварительно сделав запрос

Перед тем как оформлять сделку купли-продажи квартиры, необходимо получить сведения из Росреестра об этой квартире, предварительно сделав запрос. Данная выписка поможет узнать дату, когда регистрировали эту квартиру в последний раз, количество собственников, кадастровый номер и наличие обременений.
Изучить все имеющиеся у продавца документы. Полученные копии следует внимательно смотреть, и при необходимости проконсультироваться со специалистом.
При положительном решении покупки квартиры составитьпредварительный договор купли-продажи (в нем описывают цену, сроки сделки, информацию о регистрации, передачу ключей и т.д.).
Этот договор о намерениях, и он не является договором отчуждения. На основании него покупатель передает задаток или аванс продавцу.
Подготовить документы для регистрации перехода права собственности в орган Росреестра. Сбор пакета документов продавца, покупателя, а также расписка о приеме документов — важный этап в процессе всей сделки. Неполный перечень документов может привести к приостановке регистрации.
Составить договор купли-продажи квартиры. При этом обязательного нотариального удостоверения сделки законом не требуется.
После подписания договора купли-продажи, с ним и заранее подготовленными документами стороны обращаются в территориальное подразделение Росреестра с заявлениями о регистрации перехода права собственности.

В результате совершения сделки покупатель получает денежные средства в полном объеме, а продавец — право собственности, подтверждаемое выпиской о государственной регистрации права из ЕГРП, и все правоустанавливающие документы на квартиру. Стоит отметить, что при получении выписки, необходимо внимательно ознакомиться с содержанием такого документа на отсутствие ошибок.

Процедура покупки квартиры. Пошаговая инструкция

Шаг 1. Сбор документов. От продавца Вам необходимы следующие документы:

Справка из БТИ (в этом пакете содержится поэтажный план здания, справка о метраже);
Выписка из домовой книги (она получается в паспортном столе ЖЭКа), с указанием всех прописанных лиц;
Правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности, а также документы, подтверждающие способ приобретения – договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, подтверждение из ЖСК о выплаченном пае);
Можно потребовать выписку из ЕГРП чтобы убедиться в отсутствии обременений;
Если в квартире есть другие прописанные лица (либо другие наследники), необходимо их оформленное согласие, как и согласие супруга;
Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, должно быть разрешение от органов опеки и попечительства;
Запросите также справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающих, что собственник квартиры не стоит в таковых на учете;
Приложите квитанцию об уплате госпошлины.

Внимание: все документы должны быть подлинными!

Нотариус проверит подлинность документов, дееспособность сторон

Шаг 2. Заключение сделки. В день заключения сделки все лица, указанные в договоре купли-продажи, должны присутствовать лично (возможно участие через представителей по нотариальной доверенности, но лучше таких ситуаций избегать). При себе у каждого участника сделки должен быть паспорт. Заключать договор желательно в присутствии нотариуса, но это не обязательно. Нотариус проверит подлинность документов, дееспособность сторон. После подписания договора следует отправиться в Росреестр где составляется заявление в присутствии государственного регистратора. Вам будет выдана расписка о получении документов на правовую экспертизу и регистрацию права собственности, а также дата их возврата.

До момента получения свидетельства, лица, прописанные в квартире, должны сняться с регистрационного учета и выехать из квартиры. В назначенный в расписке день, стороны приходят в Росреестр с паспортами и получают свидетельство о праве собственности. С момента его получения, право собственности на квартиру переходит к покупателю. Помните: сделка будет считаться полностью завершенной после подписания акта приема-передачи. Вы должны еще раз осмотреть квартиру, после чего составить и подписать акт, в котором отражается текущее состояние объекта недвижимости, и подтвердить отсутствие претензий. Там же может отражаться факт передачи продавцу стоимости квартиры, а ключей – покупателю.

Шаг 3. Проведение расчетов. В соответствии со ст. 486 ГК РФ расчеты могут производиться до или после заключения договора. По общему правилу, расчеты производятся в день заключения сделки, однако договором может быть предусмотрены другие сроки расчетов.

Рассчитываться можно тремя основными способами: в наличной и в безналичной форме, в безналичной форме с использованием депозитарной ячейки. Наличная форма расчета наиболее опасна и в настоящее время используется крайне редко. При проведении расчетов подобным образом, обязательно составление расписки о получении денежных средств.

При безналичной форме, перевод денежных средств обычно осуществляется в присутствии обеих сторон. Стороны обращаются в банк, где производится операция списания денежных средств со счета покупателя и зачисления этой суммы на счет продавца.

Самым распространенным способом является расчет с использованием банковской ячейки. В этом случае, покупатель в присутствии продавца кладет деньги в банковскую ячейку, а продавец, после заключения договора, предъявив его в банке, имеет право открыть ячейку и забрать свои деньги.

Действительность договора купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры — это важный документ, который подтверждает и определяет юридические последствия для сторон сделки: продавца и покупателя

Договор купли-продажи квартиры — это важный документ, который подтверждает и определяет юридические последствия для сторон сделки: продавца и покупателя. Последствия в данном случае этопереход права собственности на квартиру покупателю, и передача денежных средств за эту квартиру — продавцу.

Заключенный договор является основанием для регистрации перехода права собственности.

Сам договор регистрации не подлежит еще с 2013 года, но до настоящего времени передается в перечне с документами в Росреестр для регистрации перехода права.

Заключается договор купли-продажи квартиры как в нотариальной форме, так и в простой письменной. На сегодняшний день заверять договор у нотариуса — не обязательно. Нотариальное удостоверения сделки требуется в случае продажи доли(ей) в квартире, то есть когда совершаются сделки с долевой собственностью (ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Но как показывает практика, во избежание различных неблагоприятных последствий, рекомендуется не экономить на нотариусе и все-таки заверить такую сделку.

Совершаемая сделка не должна нарушать требований закона и ущемлять права третьих лиц.

Условия действительности сделки

При покупке квартиры без участия риэлтора, очень важно соблюдать все требования закона, чтобы недобросовестная сторона не могла оспорить сделку в судебном порядке. В соответствии с гл.9 ГК РФ сделка действительна при соблюдении ряда условий:

следует удостовериться в праве продавца от своего имени совершать сделку (не состоит ли он на учете в ПДД, не находится ли на момент оформления сделки в алкогольном или наркотическом опьянении, не имеет ли иных ограничений);
соблюдение установленной формы сделки (достаточно обычной письменной формы, с последующей регистрацией права собственности в Росреестре);
свобода воли – стороны осознанно и без принуждения принимают решение о совершении сделки, заинтересованные лица добровольно дают разрешение на ее совершение;
сделка не нарушает требований закона, не ущемляет прав третьих лиц;
сделка не носит неправомерного (противозаконного) характера;
все документы оформлены надлежащим образом, являются подлинными. Договор купли-продажи недвижимости в соответствии со ст. 454 ГК РФ должен содержать существенные условия: предмет договора (непосредственно обязанность продавца по передаче конкретной квартиры, расположенной по N-ому адресу с N-ми условиями, и принятие этой квартиры покупателем), цена договора (определяется или твердая сумма, или четкий порядок ее определения).

Помните, в случае отсутствия в договоре этих условий, договор будет признан незаключенным.

Порядок расчета при покупке квартиры

Переход денежных средств от покупателя к продавцу является необходимым условием договора купли-продажи и одним из важных моментов в самой сделке. Существует несколько способов передачи денег:

Расчет наличными денежными средствами, т.е. по договору купли-продажи покупатель передает деньги лично в руки продавцу

Расчет наличными денежными средствами, т.е. по договору купли-продажи покупатель передает деньги лично в руки продавцу. Определить в какой момент это будет происходить — до или после регистрации перехода права на недвижимость — определяют участники сделки, предварительно согласовав это условие в договоре. Для организации передачи суммы денег обычно составляют расписку в получении денежных средств.
Безналичный порядок расчета, т.е. по договору купли-продажи покупатель перечисляет денежные средства на банковский счет продавца.
Расчет через банковскую ячейку. Покупатель арендует у банка банковский сейф, и в присутствии продавца закладывает необходимую сумму, предварительно проверив деньги на подлинность и пересчитав их в присутствии другой стороны. После госрегистрации перехода права продавец получает доступ к банковской ячейке, подтвердив свое намерение открыть сейф договором купли-продажи квартиры с печатью Росреестра на имя покупателя.
Такая форма расчета в настоящее время являетсянаиболее безопасной для обеих сторон сделки.
Аккредитив представляет собой обязанность банка по поручения клиента выдать денежные средства другому лицу при предъявлении им оговоренных документов. Смысл тот же что и с банковской ячейкой, отличие лишь в том, что денежные средства будут переданы в наличной форме.

Использовать материнский капитал на покупку жилья — это право каждого лица, имеющего такой сертификат. В течение двух месяцевпосле подачи заявления и документов о приобретении жилья Пенсионный фонд РФ переводит определенную денежную сумму владельцу сертификата, за счет чего происходит оплата по сделке.

Но, чаще всего, покупатель в таком случае берет в банке кредит, который впоследствии оплачивается средствами маткапитала.

Плюсы и минусы покупки жилья без посредников

Покупка жилья без посредников

+	—
Отсутствие траты времени на поиск подходящей квартиры	Расходы за оплату услуг посредника
Квартиры проверяется посредником на соответствие рыночным ценам и позволит не переплачивать	Риск выбрать ненадлежащего посредника
Снижает риск с юридической стороны оформления документов

Заключение

Покупка квартиры зависит от индивидуальных потребностей каждого покупателя и его близких. Наличие школы и детской площадки недалеко от дома, либо наоборот, тихий спокойный район с парком для пожилых людей — индивидуальный выбор каждого покупателя.

Покупать новую квартиру у застройщика или вторичное жилье распространенный вопрос в настоящее время. Каждая категория жилья имеет свои плюсы и минусы, которые заключаются, прежде всего, в цене, в техническом плане дома, а также инфраструктуре.

Стоимость покупаемой квартиры будет зависеть от района, инфраструктуры, интенсивности общественного транспорта, материала из которого сооружен жилой дом.

Необходимо ознакомиться и с перечнем документов на недвижимое имущество, проверив их на подлинность, обратившись в соответствующие органы. При решении купить квартиру оформляется сделка посредством договора купли-продажи. Такой договор хоть и не требуется заверять нотариально, но для избежания неблагоприятных последствий лучше это сделать.

Оплатить покупку можно как безналичным и наличным расчетом, средствами материнского капитала, предварительно уточнив порядок оплаты в договоре.

Процесс самостоятельной покупки жилья обходится дешевле, чем через посредника.

Источники:

http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/kak-kupit-kvartiru-bez-rieltora/
http://nsovetnik.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/kakov_poryadok_i_procedura_pokupki_kvartiry_bez_rieltora/
http://www.atlant-invest.ru/analytics/kak-kupit-kvartiru-bez-rieltora.html
https://notariat.ru/sovet/pages/tag/kak-kupit-kvartiru-pravilno-i-bezopasno