Как посчитать сотку земли
Горячая тема дня
0

Ликвидационная стоимость

Время на прочтение статьи = 33 минуты

Термин «ликвидационная стоимость» применяется во многих сферах юриспруденции. Под этим понятием подразумевают максимальную сумму денег, которую можно выручить за продажу определенного имущества в кратчайший срок. Данная сумма, как правило, меньше рыночной стоимости товара, что объясняется короткими сроками продажи. Чаще всего средства, вырученные от такой сделки, идут на оплату долгов, процентов по кредитам или же выступаю т в качестве залога в банке. Далее мы подробно поговорим о ликвидной стоимости.

Содержание

Ликвидационная стоимость

Она всегда меньше номинальной. Важно отметить, что под ликвидационной стоимостью понимают именно максимальную цену, по которой предприятие может быть реализовано.

Методики оценки ликвидационной стоимости
Важное условие появления ликвидационной стоимости – непредвиденные обстоятельства, повлиявшие на предприятие или рынок

Нередко компании продаются по стоимости еще ниже, однако, это недостаток системы управления. Ликвидационная стоимость зависит от множества факторов и структуры предприятия, она требуется при банкротстве или срочной продаже.

Оценкой ликвидационной стоимости занимаются частные эксперты или специальные организации. Важное условие появления ликвидационной стоимости – непредвиденные обстоятельства, повлиявшие на предприятие или рынок. Кроме банкротства ликвидационная стоимость может рассчитываться и в качестве предупредительной меры.

Основные внутренние и внешние факторы от которых зависит ликвидационная стоимость

  • Временной период для продажи. Его еще называют сроком экспозиции. Цена компании прямо пропорциональна срокам, выделенным для продажи. Чем меньше экспозиция – тем меньше стоимость. Сроки определяются исходя из множества факторов, в первую очередь учитывается спрос и также тип предприятия;
  • положение компании на рынке и экономическая ситуация в определенном сегменте;
  • привлекательность для потенциальных покупателей. Обычно она зависит от уровня оснащения предприятия и состояние средств производства;
  • важно учитывать субъективные факторы.

В каких случаях требуется экспертная оценка ликвидационной стоимости:

  • банкротство или реальная угроза его возникновения;
  • случаи, когда прибыль предприятия заведомо ниже, чем прибыль от продажи. Тогда производится процедура ликвидации, которая позволяет сохранить часть средств. Сюда же относятся ситуации резкой смены конъюнктуры рынка, когда производственный процесс становится дорогостоящим.

Если предприятие проводит оценку ликвидационной стоимости, это не обязательно свидетельствует о последующей продаже. Это предупредительная мера на случай чрезвычайных ситуаций.

Методики оценки ликвидационной стоимости

Существует два основных метода – косвенный и прямой. Выбор методики зависит от типа предприятия, результаты расчетов могут незначительно отличаться при использовании разных подходов.

Метод прямого расчета ликвидационной стоимости

Метод прямого расчета. Основан на сравнении основных характеристик предприятия. В первую очередь, анализируется объем продаж в компании и у конкурирующих организаций. Затем оценивают основные показатели производства и на основе полученных данных делают вывод об оптимальной стоимости. При применении этой методики мало внимания уделяется срокам экспозиции, зато он дает представление о том, насколько ликвидационная стоимость меньше среднерыночной цены на такую компанию.

Косвенная методика расчета ликвидационной стоимости

Косвенная методика расчета подразумевает выделение ликвидационной стоимости на основе рыночной. Сначала рассчитывается номинальная цена, а затем отдельно определяют величину скидки, связанную со сроком экспозиции. Главное затруднение при применении данного метода заключается в расчете скидки, так как она зависит от множества факторов, в том числе субъективных. Согласно статистическим данным на российском рынке средняя величина скидки составляет примерно 20-50%.

Косвенный метод применяется в основном экспертами, так как необходимо четко представлять тенденции рынка, чтобы рассчитать адекватную стоимость вынужденной продажи.

Существует практика продажи производств по рыночной цене в условиях стабильного рынка. При возникновении кризиса на реализацию влияют дополнительные факторы, которые значительно снижают стоимость. Основная сложность в том, что в кризисные периоды невозможно получить достоверные статистические данные для расчета. Поэтому в условиях нестабильной экономической ситуации часто прибегают к косвенному методу. Точность оценки ликвидационной стоимости зависит от компетентности экспертов.

Ликвидационная стоимость (Residual value)

Остаточная (ликвидационная) стоимость (англ.: residual value) — это сумма, которую компания могла бы выручить за данный актив по состоянию на отчётную дату, если бы он уже достиг того возраста и был бы в том состоянии, в котором он будет на момент предполагаемого выбытия (продажи).

стоимость
Остаточная (ликвидационная) стоимость (англ.: residual value) — это сумма, которую компания могла бы выручить за данный актив по состоянию на отчётную дату

Амортизируемая величина объекта основных средств представляет собой его фактическую стоимость, уменьшенную на сумму его остаточной стоимости. Учет остаточной (ликвидационной) стоимости по МСФО ведется в соответствии со стандартом МСФО (IAS) 16 «Основные средства».

Остаточная стоимость и срок полезного использования актива должны пересматриваться как минимум один раз в конце каждого отчетного года, и, если ожидания отличаются от предыдущих бухгалтерских оценок, изменения должны отражаться в учете как изменение в бухгалтерской оценке в соответствии с МСФО (IAS) 8 «Учетная политика, изменения в бухгалтерских оценках и ошибки».

Во многих случаях остаточная (ликвидационная) стоимость актива бывает незначительной и не играет существенной роли при вычислении амортизируемой стоимости, поэтому она признается равной нулю.

Понятие и расчет ликвидационной стоимости

Расчет ликвидационной стоимости может потребоваться в целом ряде случаев. В частности, при закрытии компании и ее продаже, передаче объекта в качестве обеспечения при залоговом кредитовании, оздоровлении компании-должника, в рамках реструктуризации бизнеса и пр. От правильности и корректности определения ликвидационной стоимости во многом зависит качество принимаемых компанией решений.

Ликвидационная стоимость это

Российское налоговое законодательство не содержит такое понятие как ликвидационная стоимость, несмотря на то, что ее расчет активно используется в практике ведения бизнеса. В общем случае под ликвидационной понимается стоимость объекта, за которую он может быть продан с учетом ограниченности срока.

Российское общество оценщиков трактует данное понятие как стоимость при вынужденной продаже. Это та сумма, которую реально выручить от продажи актива в сжатые для проведения маркетинга сроки. В ряде стран к подобным ситуациям вынужденной продажи относят ситуации принуждения продавца к продаже или покупателя, который проинформирован о затруднениях продавца.

Западная литература помимо схожего с российским понятием ликвидационной стоимости, различает также упорядоченную. Она основана на допущении, что у собственника достаточно времени для продажи, что позволяет ему назначать цену, близкую к рыночной.

При каких типовых ситуациях обычно требуется рассчитать ликвидационную стоимость

Во-первых, это проведение процедуры банкротства. Расчет может производиться как на этапе конкурсного управления, когда производится распродажа активов юридического лица для погашения как можно большего числа кредиторских требований, так и в ходе оздоровления или процедуры внешнего управления компанией.

В последнем случае план восстановления платежеспособности может включать переориентацию компании на другие бизнес-направления, закрытие нерентабельных производств и пр. Иногда компания идет на ликвидацию отдельных активов, если такой вариант является более выгодным.

Во-вторых, это ликвидация компании путем присоединения или слияния. В этом случае возникает потребность в устранении нерентабельных активов. В-третьих, это залоговое кредитование. В этом случае расчеты производит кредитор для того, чтобы определить, насколько ликвиден предмет залога и по какой цене его можно продать.

Какие существуют виды ликвидационной стоимости

Ликвидационная стоимость является собирательным определением для весьма разрозненных понятий, она подразделяется на четыре основные разновидности.

Виды ликвидационной стоимости:
  • утилизационная стоимость:  всегда отрицательная величина, прибыль от таких активов компания не получает. В данном случае активы не подлежат продаже: они или списываются или утилизируются. Отрицательная цена обычно основывается на допущении о том, чтобы продать какой-либо актив потребуются определенные траты. Расчет этой условной величины требуется для списания активов с баланса предприятия;
  • упорядоченная (ее также называют долгосрочная):  формируется, когда у предприятия есть возможность заниматься реализацией активов в течение достаточно длительного времени (например, для труднореализуемых активов это период может достигать двух лет). Отсутствие срочности дают шанс приблизиться при продаже к рыночному значению. Предприятие даже может приложить за это время определенные усилия для увлечения рыночной привлекательности активов (например, отремонтировать объект и пр.). Обычно такой сценарий реализуется при банкротстве крупного бизнеса;
  • принудительная (или краткосрочная):  предполагает высокую скорость реализации активов, что делает невозможным получение реальной или приближенной к рыночной цене. Такой сценарий действует в том случае, когда юрлицу нужно предельно быстро рассчитаться по своим долговым обязательствам;
  • залоговая стоимость:  рассчитывается кредиторами и указывает на ту цену, которую сможет выручить банк в случае невыполнения заемщиком своих кредитных обязательств и продажи предмета залога в сжатые сроки. Она требуется для обоснования нижней границы кредита и является скорее гипотетической величиной.

Расчет ликвидационной стоимости и реализация имущества

Расчет ликвидационной стоимости и реализация имущества производится в несколько этапов:

  • анализ данных управленческой и бухгалтерской отчетности – результатом становится определение балансовой стоимости имущества и производится ревизия активов;
  • делаются выводы о достаточности имущества компании для покрытия долговых обязательств;
  • составляется перечень имущества, которое подлежит оценке с выделением группы оборотных и необоротных активов;
  • оценка ликвидационной стоимости;
  • определение величины расходов, которые предприятие понесет в ходе хранения, продажи активов или их утилизации – на основании чего делается обоснование экономической целесообразности продажи или уничтожения объектов; сюда включаются затраты, которые непосредственно связаны с процедурой ликвидации (различные комиссионные сборы и налоги, уплачиваемые в момент реализации имущества) и затраты на хранение имущества до его реализации (например, на охрану, содержание и эксплуатацию объектов и пр.);
  • разрабатывается график продаж с учетом того, что не все активы могут быть реализованы предельно быстро и оценивается возможная выручка от данного этапа;
  • определяется максимально возможная скидка на продажу активов из-за вынужденной реализации по ликвидационной стоимости;
  • организуются мероприятия по продаже, учитываются риски возникновения неликвидов;
  • происходит погашение долгов компании;
  • оценивается ликвидационная стоимость, которая приходится на собственников.

Большинство участников процесса ориентируются не на максимально оперативную продажу активов, а на получение как можно большей выручки. В этом заинтересованы не только кредиторы в конкурсном производстве (что дает им возможность получить максимальное удовлетворение предъявленных требований), так и собственники бизнеса.

При расчетах необходимо учитывать специфику актива. Так, оценка предприятия как производственного комплекса может производиться как в комплексе, так и аукционным методом, когда имущество распродается частями. Какой из этих вариантов более выгоден, сказать сложно. С одной стороны найти покупателя целого производственного комплекса бывает проблематично, так как его стоимость немаленькая, даже с учетом дисконта. Продажа имущества частями может занять немало времени, которым располагают не все собственники.

При распродаже основных средств и недвижимости аукционным методом у компании есть возможность реализовать его предельно выгодно, но обычно не в полном объеме. В этом случае собственникам стоит определиться, что будет считаться неликвидом и реализовываться альтернативным способом: например, путем сдачи на металлолом или уничтожения.

Ликвидационная стоимость в первоначальной стоимости
Отправной точкой в определении ликвидационной стоимости могут стать  остаточная и первоначальная стоимость

Это должны быть активы, которые лишь увеличивают расходы компании, связанные с ее ликвидацией обычно тесно связана с остаточной стоимостью. Так как их цена во многом зависит от сроков эксплуатации активов, технического состояния объекта и наличия современных аналогов. Тогда как стоимость зданий во многом определяются по их местоположению и исходя от количества собственников (чем удобнее они расположены и чем меньше собственников, тем выше цена).

Ликвидационная цена акций определяется как сумма, которая останется после реализации всех активов предприятия, погашения требований кредиторов и выплат привилегированным держателям акций. Обычно этот показатель интересен инвесторам, которые хотели бы в перспективе купить бизнес.

Ликвидационная стоимость в первоначальной стоимости

Отправной точкой в определении ликвидационной стоимости могут стать – остаточная и первоначальная стоимость. Последняя применяется для объектов с минимальным износом или вообще не используемых, а также для тех ситуаций, когда спрос на подобные активы превышает предложение.

Обычно при расчетах отталкиваются именно от остаточной цены. Она определяется на основе первоначальной, но уменьшена с учетом степени износа объекта. Если по технологическим параметрам оборудование отвечает современным требованиям и имеет минимальный износ, то ликвидационная стоимость останется максимально близка к остаточной.

Обычно при расчетах отталкиваются именно от остаточной цены. Она определяется на основе первоначальной, но уменьшена с учетом степени износа объекта. Если по технологическим параметрам оборудование отвечает современным требованиям и имеет минимальный износ, то ликвидационная стоимость останется максимально близка к остаточной.

Формула расчета ликвидационной стоимости

Наиболее часто практикуется использование косвенного метода оценки и следующей формулы:

  • ликвидационная стоимость=Текущая рыночная*(1-коэффициент вынужденной продажи).

Указанная формула позволяет максимально приблизить цену ликвидации к среднерыночной. Коэффициент, указывающий на факт вынужденной продажи, может принимать различные значения в пределах 0,1-0,5. В процентном выражении это диапазон 10-50%. Значение коэффициента определяется экспертами с учетом срочности, состояния актива и экономического состояния страны. Обычно указанному элементу формулы придают значение около 0,3.

Часто формула дополняется вычетом затрат на продажу активов. Некоторые оценщики пользуются упрощенной формулой ликвидационной стоимости, понимая ее как разницу между рыночной ценой и затратами на реализацию или уничтожение.

Оценка и расчет ликвидационной стоимости предприятия

Ликвидационная стоимость объекта  –  денежная сумма, которую владелец предприятия имеет возможность получить при ликвидации предприятия и раздельной продаже его активов. Определить ликвидационную стоимость активов предприятия необходимо в ряде случаев.

К ним можно отнести:

  • финансирование предприятия, которое является должником;
  • при финансировании процедуры реорганизации юридического лица, с целью разработки планов, направленных на погашение долгов предприятия, которое оказалось под угрозой банкротства;
  • при ликвидации предприятия в процедуре банкротства.

Некоторые законодательные акты регламентируют, что ликвидационная стоимость – это стоимость активов юридического лица при их вынужденной продаже.

Существующие разновидности ликвидационной стоимости предприятия

Ликвидационную стоимость можно разделить на три вида:

  • утилизационная ликвидационная стоимость: стоимость предприятия в данному случае – величина отрицательная, в связи с тем, что активы предприятия не распродаются, а подлежат либо списанию, либо уничтожению. После чего будет строиться новое предприятие, экономический эффект от которого будет выше;
  • отрицательная стоимость компании: базируется на том, что, как на списание, так и на продажу активов предприятия необходимы определенные денежные затраты. Ликвидационная стоимость упорядоченная. Основные характеристики данного вида ликвид. стоимости базируются на тезисе, что для продажи активов предприятия, безусловно, требуется определенное количество времени, с целью получения наибольшей прибыли за их реализацию;
  • принудительная ликвидационная стоимость: в данном случае, активы предприятия распродаются очень быстро, причем зачастую все сразу и на одном аукционе.

Выбор вида понятия, который предстоит определить в процессе банкротства, зависит от индивидуальных нюансов.

Возникновение ликвидационной стоимости предприятий

Ликвидационная стоимость и рыночная стоимость объектов – 2 разных понятия.

Возникновение ликвидационной стоимости предприятий в случае реализации предметов залога

Вычислить сумму ликвидационной стоимости необходимо кредитору, с целью обоснования самой нижней границы стоимости залогового имущества, с помощью которого обеспечиваются требования кредитора. Если денежные средства переданные кредитором заемщику не будут возвращены в установленный срок, сумму займа можно будет возместить посредством реализации залога. Данная стоимость приравнивается к ликвидационной стоимости в связи с тем, что имеет признаки присущие именно ликвидационной стоимости имущества: сжатые сроки реализации и вынужденная продажа имущества.

Ликвидация предприятия

Ликвидация предприятия – еще один случай возникновения ликвидационной стоимости. Сроки, в течении которых продается имущество ограничены временными рамками, возникает необходимость в разработке четкого плана, основной целью которого будет реализация имущества и погашение долговых обязательств.

Ликвидация предприятия
Ликвидация предприятия – еще один случай возникновения ликвидационной стоимости

Продолжительность временных сроков реализации имущества в процессе ликвидации может быть разным, все зависит ситуации и условий, в которых оказалось предприятие.

Здесь важную роль играет и тот факт, каким является решение о ликвидации предприятия: добровольным или вынужденным. Если решение о ликвидации предприятия было добровольным, то вариантов по реализации имущества довольно много. Совершенно иная ситуация наблюдается при вынужденной ликвидации предприятия. Обычно, сроки реализации имущества в этом случае очень ограничены.

Ускоренная реализация иного имущества. В силу того, что сроки также довольно ограничены, возникает необходимость в вычислении ликвидационной стоимости. Ликвидационная стоимость объекта, практически всегда меньше, нежели его  рыночная стоимость.

Оценка показателя ликвидационной стоимости предприятий

Оценка ликвидационной стоимости объекта состоит из нескольких этапов:

  • необходимо провести анализ статистических и бухгалтерских документов. По результатам проведенного финансового анализа делается соответствующий вывод о том, достаточно ли активов, которые подлежат реализации для покрытия возникшей задолженности;
  • провести формирование массы имущества, которая подлежит оценке;
  • после того, как задачи, которые поставлены ранее выполнены, переходим к третьему этапу. На котором необходимо рассчитать и сформировать общий долг ( сумму задолженности) юридического лица;
  • разработать строгий календарный ликвидационный график. При разработке графика необходимо помнить о том, что для реализации различных активов предприятия требуются различные временные периоды. В основном, продолжительность временного периода рассчитывается в соответствии с ликвидностью реализуемых активов;
  • обоснование размеров затрат: нужно выделить затраты, которые будут связанны непосредственно с процедурой ликвидации (комиссионные сборы, налоги, которые оплачиваются при реализации имущества), а также затраты, которые возникают в связи с владением активами, до непосредственной их реализации (например, охрана объектов, их содержание и эксплуатация и проч.);
  • оценка реализуемого имущества. Она проводится с использованием всех существующих методов. Наиболее часто применяется сравнительный метод. Для каждого актива, который оценивается, устанавливаем ставку дисконтированная;
  • надо учитывать ликвидность актива, а также срок, в который имущество должно быть реализовано и риск возможной не продажи. На этом этапе необходимо создать график, который будет отражать общую выручку от продажи различного вида активов;
  • необходимо прибавить (либо вычесть) убытки, которые будут иметь место во время ликвидационного периода.
  • происходит погашение долгов, которые были накоплены непосредственно в ликвидационный период. Кредиторские требования подлежат удовлетворению в порядке очереди, предусмотренной Гражданским Кодексом РФ. Также необходимо вычесть преимущественные права на удовлетворение, к которым относятся: выплаты работникам предприятия, удовлетворение требований кредиторов в соответствии с обязательствами, погашение задолженности в бюджет и внебюджетные фонды и проч;
  • заключительный этап – оценка ликвидационной стоимости, которая непосредственно приходится на долю собственников имущества.

Выполнив действия, содержащиеся в схеме, человек сможет осуществить оценку ликвидационной стоимости предприятия.

Особенности проведения расчета ликвидационной стоимости предприятий

Расчет ликвидационной стоимости предприятия осуществляется путем вычитания из стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, которые вплотную связаны с процедурой ликвидации юридического лица и всех долговых обязательств.   Создание ликвидационного графика является необходимым. С его помощью выручка от продажи активов предприятия может быть доведена до максимального размера.

Основной принцип корректировки текущей стоимости активов – учет и вычитание из общей стоимости всех активов в целом затрат, которые связаны непосредственно с ликвидационной процедурой. К таким затратам специалисты склонны относить все расходы, возникающие из-за необходимости поддерживать нормальную работу предприятия, вплоть до его ликвидации. Сумма, которая будет выручена от продажи активов, из которой вычитаются указанные выше затраты, дисконтируется на дату проведения оценки. В этом случае используется повышенная ставка дисконта.

Статьи баланса подлежат корректировке. Изначально корректируются  статьи актива баланса. Все расчеты проводятся с помощью метода накопления. После того, как статьи активов откорректированы, можно приступать к корректировке статьей пассива баланса. При корректировке статей пассива баланса особое внимание уделяйте налоговым платежам, условным платежам, к которым относятся те платежи, которые могут возникнуть в результате текущих или будущих судебных процессов, а также привилегированным акциям.

После того, как будет проведен расчет по всем затратам, которые будут иметь место в процедуре ликвидации предприятия, а также рассчитана величина всех обязательств юридического лица перед кредиторами, данные суммы суммируются. Из общей суммы активов необходимо вычесть общую полученную сумму всех расходов. Полученный результат и будет являться чистой ликвидационной стоимостью активов юридического лица.

Для решения практических задач по вычислению ликвидационной стоимости, разработаны справочники, в которых приведены определенные данные, в соответствии с которыми необходимо провести соответствующие расчеты. В указанных  справочниках также приводятся различные алгоритмы, в соответствии с которыми, располагая теми или иными данными, можно рассчитать точную ликвидационную стоимость активов предприятия – банкрота.

Ликвидационная стоимость объекта залога

Если в отчете об оценке вы обнаружили выводы о величине стоимости объекта оценки, причем приведенные выводы о стоимости существенно отличаются друг от друга, — вероятнее всего причиной тому является отражение ликвидационной стоимости объекта оценки. Дело в том, что при формировании отчета об оценке объекта недвижимого имущества, целью которого является обеспечение кредитных обязательств, в ряде случаев необходимо проведение расчета ликвидационной стоимости.

Величина ликвидационной стоимости объекта залога вовсе не определяет величину кредита, который может обеспечить объект залога, однако в ряде случаев данные величины могут совпадать.

Характеристика, определяющая максимальную величину обеспечиваемого объектом залога кредита, в определенной кредитующей организации носит название «залоговая стоимость», при этом количественная разница между рыночной и залоговой стоимостью объекта залога носит название «залоговый дисконт».

Расчет величины ликвидационной стоимости объекта залога необходим для определения цены, по которой объект может быть отчужден с учетом факторов вынужденности продажи, ограниченного срока реализации, а также иных факторов не соответствующих определению рыночных условий (как правило, возникновение упомянутых обстоятельств является следствием «дефолта» заемщика).

По своей сути залоговая стоимость является самостоятельным видом стоимости, однако данный термин отсутствует как в Федеральном Законе №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года, так и в Федеральных стандартах оценки, а алгоритм и методики расчета залоговой стоимости имущества в России нормативно не регламентируется, а понятие «залоговая стоимость» либо отсутствует, либо замещается понятиями «ликвидационная стоимость» или «специальная стоимость».

Несмотря на то, что расчет ликвидационной стоимости в большинстве работ по оценке объекта залога является обязательным, надеемся на то, что ни специалистам залогового отдела кредитующего банка, ни заемщикам, обратившимся в компанию «Стандарт Оценка» не придется использовать этот термин.

Ликвидационная стоимость имущества

Термин «Ликвидационная стоимость имущества» имеет два определения для двух разных случаев:

  •  это сумма, которую предприятие рассчитывает выручить от продажи имущества после истечения срока его эксплуатации за вычетом расходов на его продажу (в бухгалтерском учете);
  •  это сумма, которую предприятие рассчитывает выручить от продажи объекта имущества в условиях недостатка времени на его рыночную экспозицию и проведения маркетинговых мероприятий (при вынужденной продаже).

Ликвидационная стоимость имущества в бухгалтерском учете

В бухгалтерском учете ликвидационная стоимость играет роль предела полезного использования имущества. Неэффективным признается необоротный актив, остаточная стоимость которого сравнялась с ликвидационной. Её размер определяется в момент зачисления актива на баланс. Никаких законодательно утвержденных критериев оценки ликвидационной стоимости не существует, поэтому предприятие назначает ее по своему усмотрению.

Как показывает практика, предприятия предпочитают приравнивать ликвидационную стоимость к нулю. Происходит это по двум причинам. Во-первых, практически невозможно предсказать, какую сумму можно выручить за ликвидируемое имущество и покроет ли она затраты на его демонтаж. Во-вторых, ликвидационная стоимость уменьшает размер амортизационных отчислений, а, значит, часть первоначальной стоимости оборудования нельзя включить в себестоимость продукции.

Ликвидационная стоимость имущества при вынужденной продаже

Существует четыре случая ускоренной реализации имущества:

  • продажа залогового имущества;
  • продажа имущества в случае ликвидации или банкротства предприятия;
  • продажа конфискованного и арестованного имущества предприятия;
  • продажа по прочим причинам.

В трех случаях из четырех реализация проводится путем торгов, по решению суда или в случае достижения мирового соглашения. Таким образом, продажа по ускоренной процедуре в большинстве случаев является вынужденной.

Наиболее распространенным способом определения ликвидационной стоимости является корректировка рыночной цены с применением коэффициента ликвидности:

  • Сл=Ср*Кл, Кл=1-U;

где Сл – ликвидационная стоимость;
Ср – рыночная стоимость;
Кл – коэффициент ликвидности;
U – скидка на ликвидность.

В каких случаях возникает  ликвидационная стоимость

Данный вид предполагает распродажу объектов, в целях расчета с кредиторами по имеющимся долгам. В частых случаях происходит так, что проданные товары не могут покрыть всех долгов. Важно как можно быстрее освободиться от активов и направить средства на погашение задолженности. Временной фактор при этом играет ключевую роль.

В каких случаях возникает ликвидационная стоимость
Ликвидационная стоимость товара направлена на то, чтобы погасить задолженность в кратчайший период

В каждом отдельном случае наблюдаются разные сроки для реализации. Решение о ликвидации юридического лица может быть вынужденным или добровольным. Если ликвидация добровольная, это позволяет разработать больше концепций касаемо продаж, составить оптимальный график реализации, более детально спланировать свои действия. Конкурсная масса — имущество должника, которое распродается на аукционе в установленный срок.

Ликвидационная стоимость товара направлена на то, чтобы погасить задолженность в кратчайший период. Изначально имущество, находящиеся в залоге, дает определенные гарантии кредиторам. Важно знать, по какой цене оно будет реализовано, и когда можно произвести расчет. Ликвидационная стоимость еще имеет название «залоговая».

Если имущество будет реализовано в связи с вынужденной ликвидацией в сжатые сроки, в этом случае тоже определяется ликвидационная стоимость. Вынужденная реализация осуществляется на основании действующего законодательства РФ. Заложенные объекты должника необходимо продать в срок до 2 -х месяцев, с тех пор как на них был наложен арест. Во всех случаях ликвидационная стоимость существенно ниже рыночной. Для покупателя этот факт является крайне выгодным, однако продавец несет убытки.

  Трудности ликвидационной оценки

Главной проблемой является ограничение сроков продажи объектов недвижимости или другого имущества. Оформление права собственности — процесс довольно длительный и кропотливый. Сужение круга покупателей — также одна из основных проблем.

Когда происходит переоценка доходов предприятия, можно использовать 3 метода. Доходный — подразумевающий получение выгоды в будущем. Сравнительный — основывается на цене реализованного имущества на открытом рынке.Затратный — построенный на определении издержек.

Важно знать, какой способ актуален при определении ликвидационной цены. Оценка ликвидационной стоимости предприятия проводится в короткий временной промежуток, при этом не имеется возможности донести до покупателей сведений о преимуществах активов. Для того чтобы окончательно утвердить цену, следует сопоставить результаты всех проанализированных подходов.

Ликвидационная стоимость: особенности

Ликвидационная стоимость это оценка объекта недвижимости или активов предприятия в денежной форме, при продаже на рынке в короткий отрезок времени, при острой необходимости получения выручки.

Это сумма, на которую приходится соглашаться продавцу, так как из-за ограниченного времени проведения сделки, нет возможности ознакомления всех потенциальных покупателей с продаваемой собственностью.

Цену при реорганизации предприятия, можно определить у любого имущества, которым владеет предприятие. Для этого пользуются балансом предприятия, за последний отчетный период. Подробно рассматривается каждый раздел актива и пассива, определяя активы в пользовании, дебиторскую и кредиторскую задолженности, а также размер обязательств, которые необходимо погасить вырученными после реализации средствам.

К имуществу предприятия относятся:

  • основные средства. Это недвижимость, оборудование, автомобили и другая собственность, дороже 10 000 рублей, срок использования более 1 года;
  • ценные бумаги, векселя. Владея ими, предприятие получает прибыль, но и их реализация может принести не малый доход. Это могут быть акции другого предприятия или облигации;
  • нематериальные активы. Это объекты, не имеющие физической формы. К ним относятся лицензии, патенты, авторские права, интеллектуальная собственность и т.д;
  • продукция для производства;
  • готовый товар на складах;
  • материалы в кладовой.

Определение ликвидационной цены всех этих статей баланса, необходимо в различных случаях, но в любом из них, речь идет о срочной сделке в ограниченные сроки, с целью получения дохода. В современном законодательстве нет однозначного определения ликвидационной стоимости и четких случаев его применения.

Так в законе №119-ФЗ от 21.07.1997 г. регулирующем правили понятия в исполнительном производстве, необходимо вычислить цену имущества по рыночной цене, которое в течение 60 дней, должно быть продано с торгов.

А если его сбыт происходит при помощи торгов, то есть в сжатых временных рамках, что свойственно нерыночным способам сбыта. Все это не подходит под определение рыночной стоимости, описанному в законе №135-ФЗ от 29.07.1998 г., закрепляющего права и обязанности в оценочной сфере. В такой ситуации, оценщикам в своей деятельности, стоит применять не рыночную, а цену имущества, на которое наложен арест.

Что означает понятие «ликвидная недвижимость»

Понятие ликвидности используется, действительно, довольно часто и в совершенно различных ситуациях. Что же это за такой загадочный термин? Как понятие ликвидности связано с рыночной стоимостью квартиры и ее ликвидационной стоимостью?

Что означает понятие «ликвидная недвижимость»
Чем быстрее вы сможете продать вашу квартиру по максимально высокой цене, тем более ликвидной она является

На самом деле все очень просто и одновременно довольно сложно. Если говорить об определении ликвидности применительно к недвижимости вне зависимости от того жилая это недвижимость или коммерческая, то под этим понятием подразумевается возможность продажи данного объекта в минимально возможные временные сроки по максимально возможной рыночной стоимости. Другими словами, чем быстрее вы сможете продать вашу квартиру по максимально высокой цене, тем более ликвидной она является.

Именно отсюда и возникают понятия высокой ликвидности (когда объект можно продать без особых проблем в течение двух недель), средней ликвидности (продажа может потребовать чуть больше времени, но не снижения цены) и низкой ликвидности (продать данные объекты тяжелее всего и часто приходится снижать первоначальную стоимость, чтобы привлечь покупателей выгодным финансовым предложением).

При этом не стоит путать похожие только по первым шести буквам понятия ликвидности и ликвидационной стоимости. Они не имеют между собой ничего общего. Ликвидационная стоимость это минимальная стоимость объекта жилой или коммерческой недвижимости, по которой она может быть продана на аукционе в случае невыполнения владельцем своих обязательств по кредиту и ее изъятия собственности в судебном порядке.

Под ликвидностью понимается именно привлекательность вашего предложения в случае продажи принадлежащей вам собственности на рынке недвижимости, а, следовательно, непосредственное влияние на ее оценку будут оказывать основные базовые критерии выбора квартиры, загородного дома, помещения под офис или торговый центр и т.д.

Оценка ликвидационной стоимости в условиях кризиса

Нестабильная экономическая ситуация сказывается на всех аспектах жизни людей и деятельности предприятия. Она существенно влияет и на определение стоимости активов при реорганизации организации. Одним из признаков нестабильности в экономике, является освобождение рабочих мест. Все отрасли производства и сферы бизнеса страдают при этом, теряя прибыль, а некоторые и вовсе не выдерживают такой ситуации.

Но существуют и положительные аспекты в данной ситуации. Недвижимость дешевеет и можно заняться ее приобретением или инвестировать в нее деньги. Для этого необходим подробный анализ рынка, для определения реальной стоимости объектов. В то время когда экономика стабильна, все объекты недвижимости продают по рыночной стоимости, но в условиях кризиса приходится подстраиваться под ситуацию на рынке.

Здесь то и применяют ликвидационную стоимость, то есть это рыночная цена, с учетом скидки на различные факторы, влияющих на нее в сторону уменьшение. С течением кризиса все эти факторы становятся более актуальными из-за нестабильности в экономико-финансовой сфере.

Отличие и переход от ликвидационной стоимости к рыночной

Ликвидационная стоимость всегда отличается от рыночной в меньшую сторону, что связано с условиями продаж.

Определяющую роль играют для формирования данных отличий имеют следующие факторы:

  • срок экспозиции имущества:  имеет основополагающее значение и может ослаблять/усиливать значение других факторов. Зависимость в этом случае такая: чем короче сроки реализации, тем сильнее может снизиться продажная цена. Очевидно, что если у компании больше времени на продажи, то у нее появляется возможность проведения эффективных маркетинговых мероприятий, нивелировать влияние конъюнктурных факторов и пр;
  • специфические факторы или факторы выделения: некоторые объекты в условиях срочной продажи утрачивают свое значение и не могут быть проданы по объективной цене или же вообще не представляют никакой ценности. Тогда как при нормальных условиях они могли бы быть проданы и весьма недешево. В первую очередь речь идет о деловой репутации фирмы, ее бренде, налаженности бизнес-процессов, опыт персонала и пр;
  • конъюнктурные факторы: чем дольше период продажи, чем больше у компании возможностей выбора подходящего момента для реализации на основании рыночной ситуации. Тогда как при непродолжительном периоде потери предприятия будут только возрастать из неблагоприятной рыночной конъюнктуры. Шансов на нормализацию экономического положения у ликвидируемой компании гораздо меньше;
  • психологические факторы:часто покупатели, осознавая невыгодное положение продавца, начинают сбивать цену. Продавцы же, ощущая конкуренцию и боясь упустить шанс на продажу, вынуждены идти на компромисс и демпингуют;
  • объективные факторы: связаны со спецификой реализуемого имущества: его инвестиционной привлекательности, технического состояния, конкурентоспособности и пр;
  • субъективные факторы: они отражают специфичность каждого бизнеса. Особенно негативно данные факторы способны проявить себя в компаниях с неэффективным менеджментом. В ходе ликвидации могут возникнуть проблемы из-за отсутствия бухгалтерских регистров, технических паспортов, свидетельств о собственности и пр.

Возможность перехода от ликвидационной стоимости к рыночной определяется объективными факторами. Размер дисконта, который разделяет две указанные величины, во многом зависит от типа актива предприятия. Их все можно разделить на ликвидные, быстро- и труднореализуемые. В число ликвидных активов можно включить ценные бумаги (акции/облигации), денежные средства и прочие ресурсы. К быстрореализуемым обычно относится краткосрочная дебиторская задолженность, материалы и ресурсы и пр.

Труднореализуемые активы (их также именуют постоянными) – это недвижимость, транспортные средства, производственное оборудование. Их отличительная черта состоит в том, что их сложно продать в силу их высокой стоимости и специфичности. Особенно если речь идет об узкоспециализированных станках и оборудовании на низкоконкурентных рынках. Именно этот тип имущество сложнее всего продать и на него устанавливается максимальная скидка.

Источники:

  • https://utmagazine.ru/posts/10965-likvidacionnaya-stoimost
  • https://www.audit-it.ru/ifrs/terms/items/residual-value.html
  • https://bankrotstvoved.ru/likvidaciya-predpriyatiya/likvidatcionnaya-stoimost
  • https://biznes-prost.ru/ocenka-i-raschet-likvidacionnoj-stoimosti-predpriyatiya.html
  • https://www.standartocenka-spb.ru
  • https://utmagazine.ru/posts/11425-likvidacionnaya-stoimost-imuschestva
  • https://1bankrot.ru/likvidaciya/likvidacionnaya-stoimost.html
  • http://moscowmax.ru/chto-oznachaet-ponyatie-likvidnaya-nedvizhimost.html
  • http://corphero.ru/ip/otchetnost/likvidacionnaya-stoimost.html
Добавить в закладки
Голосовать ПРОТИВГолосовать ЗА 0
Загрузка...
Добавить комментарий