Лизинг недвижимости

Время на прочтение статьи = 35 минут

Здравствуйте, уважаемые читатели!

Я думаю, что многие из вас знают, что такое лизинг. Раньше наиболее популярен был лизинг автомобилей, теперь же он распространился и на квартиры. Лизинг недвижимости предоставляет возможность оплачивать стоимость аренды, а в конце выкупить недвижимость в собственность.

Итак, все нюансы приобретения недвижимости в лизинг — в нашей следующей статье.

Что такое лизинг

лизинг
Лизинг — это долгосрочная аренда имущества с последующим правом выкупа

Лизинг — это долгосрочная аренда имущества с последующим правом выкупа. Лизинг предусматривает амортизацию имущества, что со временем снижает его стоимость. Так что к концу договора предмет лизинга может перейти во владение лизингополучателя без существенных доплат. Лизингополучатель, юридическое лицо, помимо основных платежей, обязан уплачивать НДС (20%). Пока неизвестно, будет ли потребительский лизинг предусматривать уплату НДС физлицами.

Предмет лизинга до момента полного выкупа является имуществом лизингодателя.
Лизинговую деятельность смогут вести лизинговые организации, юридические лица и индивидуальные предприниматели.

«Если производитель или продавец будет видеть, что у него возникли сложности с продажей, то часть товара он может реализовать в лизинг. Если у застройщика готовы покупать квартиры за полную стоимость, то ему незачем использовать лизинговые механизмы», — заявил зампредседателя постоянной комиссии Палаты представителей по бюджету и финансам Владимир Шитько.

Что касается жилья, то для его приобретения в лизинг необходимо будет внести процент от общей стоимости — около 30%, а затем ежемесячно делать выплаты, предусмотренные в договоре с лизингодателем. Срок, за который нужно погасить полную стоимость имущества, будет также определять договор с лизингодателем. Важно, что лизингодатель имеет право использовать предмет лизинга в качестве залога. То есть в случае неуплаты забрать квартиру себе.

Предметом лизинга недвижимости могут быть офисные , торговые, складские, производственные и другие типы помещений. Это могут быть не только действующие, но и вновь построенные здания и помещения. Лизинг недвижимости предоставляется сроком от 1 года до 10 лет.

Требования, предъявляемые к лизингу недвижимости, не отличаются кардинально от требований, к примеру, для лизинга оборудования. Лизингодатель же получает выгоду с разницы между рыночной ценой на имущество и ее стоимостью после операции по лизингу. Продавец оборудования, недвижимости, автотранспорта получает возможность быстро продать дорогостоящее оборудование, недвижимость, транспорт и прочее.

Лизинговые компании устанавливают и свои ограничения. Они зависят от политики лизингодателя и от самих предметов. Есть и общие для всех параметры для объектов, которые не предоставляют в лизинг:

Преимущества лизинга

Лизинг обладает следующими преимуществами перед арендой или кредитом на приобретение интересующего вас объекта:

  • Возможность приобретения недвижимости без крупных единовременных затрат;
  • Стабильность — Вы пользуетесь имуществом без риска досрочного прекращения договора, отказа собственника от продления договора, смены собственника здания, увеличения арендных платежей или выселения;
  • Лизинг не отягощает баланс предприятия — имущество находится на балансе лизинговой компании и не снижает кредитную привлекательность предприятия, а лизинговые платежи целиком относятся на затраты предприятия уменьшая тем самым налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.
  • Возможность применения механизма ускоренной амортизации с коэффициентом до 3, в результате которого по истечении срока лизинга Вы получаете на баланс существенно амортизированное имущество, что позволяет сэкономить на налоге на имущество.
  • Более лояльный подход к оценке клиента, по сравнению с кредитованием, отсутствие залога имущества, так как сам предмет лизинга недвижимости выступает достаточным обеспечением.

Лизинг для бедных

Парламентарии вводят потребительский лизинг для граждан, которые не могут одномоментно заплатить за жилье или другое дорогостоящее имущество. При средней зарплате в 620 долларов, целевая аудитория нового закона представляется обширной.

К примеру, около 800 тысяч семей стоит в республиканской очереди нуждающихся на улучшение жилищных условий. При этом банковские кредиты в белорусских рублях предлагают неподъемные ставки: 30-40%. Перспектива переплачивать за квартиру 40% мало кого привлекает. Это в придачу к низким зарплатам привело к сегодняшнему замиранию на рынке частной недвижимости. Жилья строится мало, к тому же оно дорогое.

Граждане могли бы пользоваться более дешевыми валютными кредитами, но банки не выдают их физлицам с 2009 года. Зато юрлиц это не касается. Они могут получить кредит в евро-долларах по ставке 10-12%.

И лизинговые компании, привлекая валютное кредитование на себя, могут стать для спасательным кругом, который не даст уйти на дно рынку жилья.

Будущее жилья по лизингу

лизинг_1
В сфере недвижимости с оптимизмом смотрят на анонсированный лизинговый механизм

В сфере недвижимости с оптимизмом смотрят на анонсированный лизинговый механизм.

«На данный момент предложение интересно для физлиц, это инструмент для привлечения более дешевых ресурсов. Покупатель, работая с лизинговой компанией и дополнительно оплачивая лизинговую ставку и НДС, на выходе получает ставку на порядок ниже, чем ставка по кредитам в  рублях. Лизинговые компании сейчас разрабатывают программы сотрудничества с частными лицами, мы надеемся, что их оценят покупатели недвижимости и это оживит рынок», — сказала в интервьюNaviny.by руководитель агентства недвижимости «Твоя Столица. Новостройцентр» Наталья Пичуха.

Рынок, похоже, только и ждет, когда ему дадут оживиться. По информации одного из крупных игроков на лизинговом рынке, население весьма заинтересовано в таком варианте приобретения жилья. На ежедневно поступающие в эту компанию звонки приходится отвечать, что лизинговые сделки с гражданами — это перспектива 2015 года, по самому оптимистичному сценарию. Ведь с принятием закона возникнет необходимость корректировать документы, регулирующие лизинговую деятельность, и другие нормативные акты.

Лизинг недвижимости

Компания «Пионер-Лизинг» оказывает услуги лизинга недвижимости как для физических, так и для юридических лиц. Если вы желаете купить недвижимость, квартиру в лизинг, вам нужно лишь выбрать необходимый объект, и мы купим его для вас! «Пионер-Лизинг» – местная компания, поэтому решение о проведении сделки принимается «здесь и сейчас», без дополнительных согласований. Мы НЕ требуем справок о доходах, финансовой отчетности и нотариально заверенные копии документов.

5 рисков жилья по лизингу

лизинг квартир
Основное преимущество лизинговых сделок по недвижимости — относительно дешевые валютные кредиты

1. Основное преимущество лизинговых сделок по недвижимости — относительно дешевые валютные кредиты. Но не исключено, что государство может со временем запретить или ограничить их привлечение.

2. Если в лизинговую сделку привлекаются валютные кредиты, то одновременно с выигрышем по низкой ставке покупатель рискует. Курс растет ежедневно без гарантии его стабильности.

3. Недвижимость по лизингу подразумевает долгосрочные сделки. Учитывая низкую кредитоспособность граждан и большую стоимость жилья, компании рассматривают срок в 15 лет. Далеко не у всех лизинговых фирм есть возможность выдавать гражданам такие длинные деньги. Если лизингодатель собирается привлекать банковские кредиты, максимальный срок которых 8 лет, то покупатель может столкнуться с очень жесткими временными рамками.

4. Приобретая квартиру по лизингу, покупатель не является ее владельцем. Она до момента выплаты полной стоимости принадлежит лизингодателю. Из этого вытекает невозможность прописаться в ней самому и прописать ребенка. До момента полного выкупа также откладываются сделки по этой недвижимости.

5. Приобретаемая на условиях лизинга квартира может быть предметом залога. В случае нарушения определенных договором условий оплаты, лизингодатель может забрать ее себе или передать банку, если под недвижимость брался кредит.

Квартирный калькулятор

Квартира в лизинг может быть до 25% дешевле квартиры, купленной с привлечением 40%-ного кредита в национальной валюте. К рыночной стоимости квартиры прибавляется лишь лизинговая ставка — прогнозируется до 15%, — которая состоит из вознаграждения лизингодателю плюс, если он брал кредит, ставка по кредиту.

Сегодняшняя законодательная база требует от юридических лиц уплаты НДС в 20%. В какой мере это требование будет касаться физических лиц в будущем, не ясно. Амортизация имущества со временем удешевляет его стоимость, а значит и остаточную сумму выплат. Стоит помнить, что возможность брать квартиру в лизинг может ограничить необходимость первоначального взноса в размере 30-40% от стоимости жилья.

Таким образом, если вы берете квартиру в лизинг с начальной стоимостью 100 тысяч долларов, то к концу срока договора выплаты по ней составят около 115 тысяч долларов. После внесения аванса вам достанутся ежемесячные платежи в размере 625 долларов при условии 10-летнего лизингового договора и отмены НДС для физических лиц.

В разговоре с Naviny.by крупные лизинговые компании воздержались от прямых прогнозов по стоимости лизинга недвижимости для граждан. На данном этапе всё очень не ясно: кроме проекта закона, нет никаких документов, регулирующих механизм. Какая-то конкретика может появиться, по нашим ожиданиям, лишь к началу 2015 года.

Квартиры в лизинг для физических и юридических лиц

Junge Maklerin erklärt einem Paar einen Mietvertrag
Лизингополучатели-физлица сами выбирают подходящие квартиры, которые должны быть готовы к эксплуатации и пригодны для постоянного проживания

Лизингополучатели-физлица сами выбирают подходящие квартиры, которые должны быть готовы к эксплуатации и пригодны для постоянного проживания, и готовят пакет регламентированной лизинговой компанией документации. Обратиться в компанию лизингодателя для подачи заявки они могут двумя способами:

1. Лично явившись в офис для написания и подачи заявления;

2. Заполнив форму заявки на сайте.

Если лизингодатель после рассмотрения заявок выносит положительное решение, он выкупает квартиры в лизинг для физических лиц у владельцев и сдает их в аренду лизингополучателям. Последним для этого необходимо будет лично подписать соответствующую документацию и внести оговоренный в ней первоначальный взнос.

Особенно выгодными, в сравнении ипотекой, становятся квартиры в лизинг для юридических лиц. В период аренды налог на недвижимость компании не уплачивают, а по его окончании принимают квартиру на баланс уже с солидным износом. Регулярные лизинговые платежи юрлица официально списывают в расходы, занижая при этом объем полученной прибыли и, соответственно, размер корпоративного налога. А в отдельных случаях юрлицо может рассчитывать даже на возврат НДС.

Лизинг коммерческой недвижимости

Любая коммерческая деятельность зачастую подразумевает аренду офисных, складских или производственных площадей. Использование таких помещений требует больших затрат и, внося ежемесячную плату, вы не можете быть уверены в том, что планы владельца не изменятся.

Для приобретения недвижимости в кредит также необходимо собрать массу документов, найти поручителей, подтвердить положительный баланс предприятия. Приобретение за наличные средства часто не представляется не только возможным, но и целесообразным – так как деньги нужно вкладывать в дальнейшее развитие бизнеса, они должны работать.

Поэтому лизинг является удобным вариантом для приобретения в собственность офисов и других объектов недвижимости, необходимых для успешного функционирования бизнеса.

Приобретение коммерческой недвижимости в лизинг несет в себе ряд неоспоримых преимуществ:

  • Вы платите ежемесячные взносы за «свое» имущество – по договору финансовой аренды с последующим выкупом;
  • Вы точно знаете, сколько лизинговых платежей вам нужно будет внести и какими суммами, что, безусловно, способствует бизнес-планированию;
  • Лизингополучателям  —  плательщикам налога на добавленную стоимость возмещается НДС в составе платежей;
  • Лизинговые платежи признаются расходами лизингополучателя и уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль;
  • Если ваша компания является плательщиком НДС, то с суммы лизинговых платежей возмещается налог на добавленную стоимость в полном объёме;
  • При нахождении предмета лизинга на балансе предприятия, вы, благодаря применению ускоренного механизма амортизации (специальный коэффициент к основной норме амортизации, но не выше 3), значительно сэкономите на налоге на прибыль;
  • При заключении договора лизинга вы платите от 10% стоимости объекта недвижимости.

Мы предложим вам наиболее выгодную схему приобретения объекта недвижимости в лизинг в день обращения, с удобным графиком платежей.

Объекты лизинга Здания и встроенные помещения коммерческого назначения (производственные, офисные, складские, торговые, производственные)
Срок лизинга до 25 лет
Объем сделки от 300 тысяч до 20 млн.руб.
Авансовый платеж от 10% от стоимости объекта недвижимости
Удорожание от общей стоимости имущества в год от 8%
Лизингополучатель Юридическое лицо (ООО, ЗАО и прочие формы собственности), физическое лицо (в том числе индивидуальные предприниматели).

Лизингополучатель обязан застраховать предмет лизинга от рисков утраты, повреждения, на полную стоимость без франшизы на весь срок лизинга + 1 месяц. Сумма лизинговых платежей может быть изменена лизингодателем в порядке, предусмотренном законом. Лизингополучатель несет расходы, связанные с уплатой государственных пошлин за регистрацию.

Основные требования:

  • Зарегистрированное в ЕГРП право собственности на объект недвижимости без обременений по распоряжению и использованию;
  • Зарегистрированное в ЕГРП право собственности или аренды на земельный участок, занятый предметом лизинга, являющегося отдельно стоящим зданием или сооружением.

Лизинг жилой недвижимости

Лизинг жилой недвижимости — относительно новая услуга на российском рынке, но спрос на нее устойчиво растет. Процедурно, лизинг жилой недвижимости мало чем отличается от лизинга коммерческой недвижимости и воспользоваться этой услугой могут как физические лица, так и организации, заинтересованные в приобретении жилой недвижимости.

Предпочесть не ипотечный кредит, а лизинг могут в первую очередь те заемщики, кредитная история которых была подпорчена в силу определенных обстоятельств, которые не имеют возможности или желания документально подтверждать величину ежемесячного дохода и предоставлять отчетную документацию. Бывает и так, что деньги у клиента на квартиру есть, но отдавать всю сумму сразу не представляется целесообразным и остальную часть нужно вложить, к примеру, в бизнес.

Объекты лизинга Квартиры, жилые дома
Срок лизинга до 25 лет
Объем сделки от 300 тысяч до 20 млн.руб.
Авансовый платеж от 10%
Удорожание от общей стоимости имущества в год от 8%
Лизингополучатель Юридическое лицо (ООО, ЗАО и прочие формы собственности), физическое лицо (в том числе индивидуальные предприниматели).

Лизингополучатель обязан застраховать предмет лизинга от рисков утраты, повреждения, на полную стоимость без франшизы на весь срок лизинга + 1 месяц. Сумма лизинговых платежей может быть изменена лизингодателем в порядке, предусмотренном законом. Лизингополучатель несет расходы, связанные с уплатой государственных пошлин за регистрацию.

Основные требования

  • Зарегистрированное в ЕГРП право собственности на объект недвижимости без обременений по распоряжению и использованию;
  • Зарегистрированное в ЕГРП право собственности или аренды на земельный участок, занятый предметом лизинга, являющегося отдельно стоящим зданием или сооружением.

Субъекты лизинга

Лизингодатель
Лизингодатель – это юридическое или физическое лицо, которое покупает недвижимость за счет собственных или привлеченных денежных средств

Лизингодатель – это юридическое или физическое лицо, которое покупает недвижимость за счет собственных или привлеченных денежных средств. Лизингодатель передает имущество в пользование, сроки и условия которого оговорены в договоре. Право собственности на недвижимость может сохраняться за лизингодателем или перейти к лизингополучателю.

Лизинговая компания – это коммерческое предприятие или организация, осуществляющие функции лизингодателя на основании ФЗ № 164 от 29.10.1998г. «О финансовой аренде (лизинге)» и учредительной документации. Лизинговая компания может являться как резидентом, так и нерезидентом РФ.

Лизингополучатель – это юридическое или физическое лицо, обязующееся принять предмет лизинга (объект недвижимости) во временное пользование согласно срокам и условиям подписанного лизингового договора установленного образца.

Банк-кредитор – это финансово-кредитное учреждение, участвующее в лизинговых отношениях и предоставляющее кредитополучателю финансовые средства для приобретения объекта лизинга (недвижимости) на условиях платности, возвратности и срочности.

Продавец (поставщик) – это юридическое или физическое лицо, обеспечивающее продажу недвижимого имущества (объекта лизинга) лизингодателю. Передача объекта недвижимости проводится на условиях договора купли-продажи. Согласно законодательству РФ в рамках одного лизингового договора продавец недвижимости может одновременно выступать и как лизингодатель.

Возвратный лизинг квартир и нежилых помещений

недвижимость
Финансирование в форме лизинга серьезно проработано с точки зрения защиты прав клиентов (лизингополучателей) на уровне федерального законодательства

Компания одна из немногих, кто занимается возвратным лизингом недвижимости. Его суть заключается в следующем: вы как собственник жилья или нежилого помещения сначала продаете его ООО «Пионер-Лизинг», а затем арендуете этот же объект у нас. То есть вы выступаете и в качестве продавца, и в качестве лизингополучателя. В результате меняется лишь собственник имущества, а его пользователем остаетесь вы, получив в свое распоряжение дополнительные средства.

В жизни случаются ситуации, когда срочно нужны крупные суммы денег: на открытие собственного дела, поддержание бизнеса, лечение, ремонт, и т.д. Самыми доступными кажутся такие способы получения средств, как кредит под залог недвижимости, кредит под залог квартиры, да и просто займ под залог. Среди предлагаемых банками услуг широко распространено кредитование под залог, в основном, только приобретаемой недвижимости, кредитование под залог имеющегося жилья является довольно редким и затруднительным, и зачастую сопряжено с дополнительными расходами заемщика в виде страхования, оценки и т.п. Тогда как операция возвратного лизинга позволяет владельцам недвижимости временно высвобождать связанный капитал за счет продажи имущества и одновременно продолжать фактически пользоваться им на правах аренды.

Этот вид лизинга успешно используется для получения денег с последующим вложением в бизнес и прочих нужд, связанных с привлечением крупных сумм: вы можете получить на руки до 80% стоимости вашей квартиры по договору лизинга. Схема проста: будучи владельцем квартиры, вы продаете ее ООО «Пионер-Лизинг», и сразу же получаете в аренду с правом выкупа.

Полученные деньги вы можете потратить на свое усмотрение, никаких отчетов не требуется. Вас приятно удивят выгодные условия по договору лизинга, отличающиеся от других схем финансирования. Договор заключается на срок до 25 лет с удобным для вас графиком погашения и приемлемыми суммами платежей.

Финансирование в форме лизинга серьезно проработано с точки зрения защиты прав клиентов (лизингополучателей) на уровне федерального законодательства. Так, согласно действующему российскому законодательству договоры лизинга недвижимого имущества проходят обязательную государственную регистрацию в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). Также законодательство предусматривает переход по наследству всех прав на имущество в рамках лизингового договора.

Квартира в лизинг

Квартира в лизинг
За последний год резко возросло число предложений приобрести квартиру в лизинг, такой финансовый продукт появился у ведущих банков

Лизинг, как форма финансовых услуг или вид кредитования широко распространен за рубежом, и не так давно стал появляться у нас в разных сегментах экономики. Этот инструмент часто использует в транспортной и промышленной сфере, клиентам он удобен, понятен. Фактически лизинг представляет собой кредит, только с дополнительными преимуществами. В некоторых случаях использование лизинга помогает заметно снизить налоговую нагрузку, может способствовать увеличению оборотных средств или являться способом целевого финансирования.

Есть существенные отличия лизинга от кредита: когда требуется кредит, мы идем в банк, оформляем все необходимые документы, получаем деньги и приобретаем товар. Участников отношений двое – банк и клиент. Когда речь идет о лизинге, тогда мы идем в компанию, которая для нас приобретает товар, а потом по договору долгосрочной аренды за ежемесячные платежи передает его нам в пользование. Здесь участников отношений трое: клиент, лизинговая компания и продавец (организация или лицо, продавшее нужный нам товар).
По истечении срока договора клиент, по желанию, может выкупить товар по остаточной стоимости или не делать этого. Отмечу еще раз, в ряде случаев, например, когда речь идет о дорогостоящем оборудовании или технике, это действительно удобный финансовый инструмент.
Теперь о лизинге в недвижимости. В сфере коммерческой недвижимости он также распространенное явление, а вот для жилой – редкость, тем более когда речь идет об использовании данного инструмента физическими лицами. За последний год резко возросло число предложений приобрести квартиру в лизинг, такой финансовый продукт появился у ведущих банков. Так что, пора разобраться в том, что же такое лизинге в сфере жилой недвижимости, каковы его недостатки и есть ли преимущества перед ипотекой. Мы опросили ведущих экспертов и игроков рынка, их мнения и рекомендации можно найти ниже.

Специфика приобретения

Квартира
Договором лизинга может быть предусмотрена дальнейшая передача в собственность этого товара (чаще всего так и делается), когда выплачена вся сумма его стоимости, но это необязательное условие

В чем главное отличие лизинга от кредита было сказано выше – это не деньги, а товар, который не становится собственностью клиента, а берется в аренду. Договором лизинга может быть предусмотрена дальнейшая передача в собственность этого товара (чаще всего так и делается), когда выплачена вся сумма его стоимости, но это необязательное условие. Когда речь идет о приобретении квартиры, здесь работает то же самое правило. Наталья Саакянц, коммерческий директор Компания Rose Group считает, что в ряде случаев лизинг может быть рассмотрен покупателем как альтернатива ипотеки. Эксперт подчёркивает, что кредит предоставляется не деньгами, а приобретаемой недвижимостью. Покупая квартиру в лизинг, клиент берет ее в долгосрочную аренду, чаще всего на 10 лет. Как и в случае с ипотекой, в расчете лизинговых платежей используются процентные ставки, клиенту необходимо внести первоначальный взнос, например, в банке ВТБ24 он может составлять от 20% стоимости квартиры. В течение действия лизингового договора покупатель должен выплатить всю сумму, только после этого он может оформить право собственности на свое жилье.

Продолжая тему специфики лизинга, отдельно скажем о возможности последующего получения товара в собственность. Договором лизинга может быть, как предусмотрен последующий выкуп квартиры арендатором (клиентом) по остаточной цене, так и не предусмотрен. Для арендодателя (т.е. лизинговой компании) лизинг – это вид инвестиционной деятельности, цель которого получить доход.
В зависимости от условий договора он может после окончания действия документа оставить имущество в собственности и продать его, а может по остаточной стоимости передать арендатору. В этом случае арендатору надо быть готовым к тому, что по истечении договора лизинга ему придется приобрести недвижимость. В противном случае лизинговая компания может потребовать и заключения соответствующего договора в судебном порядке, и взыскания с клиента соответствующую сумму.
 Что еще важно сказать, клиент самостоятельно находит требующуюся ему недвижимость, потом лизинговая компания ее приобретает и передает арендатору. Никакой ответственности за выбор предмета аренды и продавца лизинговая компания не несет, а вся ответственность ложится только на клиента, который в последующем станет арендатором выбранной недвижимости. Как отмечает адвокат Инна Белякова, что выбрал арендатор, на что показал пальцем, то арендодатель и приобрел, и передал в лизинг клиенту. Соответственно, и требования, касающиеся качества и своевременной передачи товара арендатор вправе предъявлять не к лизинговой компании, а непосредственно к продавцу, а лизинговая компания в данном случае не за что не отвечает.

Ипотека, рассрочка, лизинг

Квартира в лизинге
В отличие от ипотеки, право собственности (и все сопутствующие права и обязанности по сохранности имущества, по уплате налогов и пр.) ложится не на клиента как на лицо, фактически пользующееся товаром (в том числе недвижимостью), а на собственника этого товара

Выше уже было сказано о том, что есть в договоре лизинга некоторое сходство с ипотечным кредитом: использование процентных ставок, ежемесячных платежей. Лизинг, как и ипотека, используется на первичном и вторичном рынках недвижимости во всех существующих сегментах (от эконом-класса до элитки). С применением данного финансового инструмента можно приобрести и апартаменты, юридически не относящиеся к жилью. Но, есть и отличия от ипотеки. Давайте остановимся на этом вопросе подробнее.

В отличие от ипотеки, право собственности (и все сопутствующие права и обязанности по сохранности имущества, по уплате налогов и пр.) ложится не на клиента как на лицо, фактически пользующееся товаром (в том числе недвижимостью), а на собственника этого товара. Это логично и многие опрошенные нами эксперты и игроки рынка говорят об этом как о преимуществе лизинга перед ипотекой. Но, увы, в недвижимости это условие соблюдается лишь некоторыми компаниями. Чаще всего, особенно если речь идет о крупных банковских структурах, это не так. В процессе подготовки материала мы проконсультировались с менеджером по лизингу для физических лиц в банке ВТБ24 Лизинг. Так вот, этот банк все свои дополнительные налоговые и операционные расходы упаковывает в клиентские выплаты. С юридической точки зрения, действительно, банковская структура является собственником имущества и должна за него платить, но фактически все выплаты совершает клиент.
Алексей Гордейчик, управляющий Группы компаний «Гордейчик и партнёры», сравнивая лизинговую схему приобретения жилья с ипотекой или предоставлением рассрочки непосредственно застройщиком, говорит о том, что лизинг предоставляет меньше правовых гарантий, так как позволяет банку относительно легко изъять у клиента предмет финансовой аренды (квартиру). С другой стороны, эксперт, как и многие игроки рынка, уверен, что он менее обременителен, с финансовой точки зрения, чем ипотека, кроме того, рассчитан на больший период платежей, чем рассрочка.
Есть еще один нюанс, он касается выплат. По словам Инны Беляковой, если клиент просрочит уплату платежей более чем два раза подряд, лизинговая компания вправе списать эти деньги со счета клиента без дополнительных согласований (то есть без уведомления арендатора, просто предъявив в банк соответствующее требование).
При использовании ипотеки и рассрочки таких рычагов давления на клиента нет. Обойти это условие у клиента не получится, поскольку при заключении договора лизинга требованием компании будет обязательное наличие соответствующего банковского счета с наличием на нем минимально необходимой неснижаемой денежной суммы. Учитывая, что передачей недвижимости в лизинг гражданам в основном занимаются как раз банки (или другие специализированные организации), обеспечить соблюдение указанных требований не станет для них большой проблемой.

Преимущества и недостатки

в лизинг
Для желающего приобрести жилье лизинг актуален тогда, когда ипотечный кредит недоступен

Прочитав внимательно все вышеперечисленные особенности лизиноговой схемы, наверное, каждый смог для себя сделать вывод: в чем заключаются ее плюсы и минусы. Сейчас есть возможность сравнить, насколько эти выводы совпадают с экспертной оценкой. Итак, вначале о хорошем. Главным достоинством лизинга Наталья Саакянц считает упрощенную схему оформления сделки. Так, клиенту лизинговой компании не нужно предоставлять о себе подробную информацию, можно отказаться от обязательного страхования, а рассмотрение заявок проходит быстрее.

Медина Кульшманова, юрист компании «Генезис» видит главное преимущество лизинга в том, что это в основном небанковский продукт; требования к лизингополучателю ниже; деятельность лизинговых компаний не требует лицензии. Для желающего приобрести жилье лизинг актуален тогда, когда ипотечный кредит недоступен.
Теперь про недостатки, главным из которых является невозможность оформления права собственности до момента полного погашения задолженности. В случае неуплаты договор просто расторгается, и арендатор вынужден покинуть жилье. Если говорить о выгоде, то расходы по ипотеке и лизингу сопоставимы, однако, в случае с последней схемой нужно учитывать выплату процента за работу лизинговой компании.
Существенным недостатком является ограниченное использование лизинговых схем на первичном рынке недвижимости: крупные банковские структуры чаще всего работают исключительно с готовым жильем, и лишь организации поменьше готовы рассматривать первичный рынок, отсюда высокая стоимость покупки.

В каких случаях актуально

Ранее уже было сказано, что лизинг может быть востребован клиентами, которые по какой-либо причине не могут оформить ипотеку, так как при лизинговой схеме требуется намного меньше документов, подтверждающих финансовое состояние. По мнению Светланы Денисовой, начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», схема лизинга уместна исключительно в тех случаях, когда речь идет о приобретении оборудования, высококлассных станков, механизмов, транспортных средств, сооружений производственного назначения и т.д. В недвижимости такая схема не получила и не получит широкого распространения в связи с большими издержками, непростым администрированием и высокими рисками.
Длительные рассрочки при приобретении недвижимости в лизинг – это альтернатива ипотечному кредитованию. Если ипотека предлагается по привлекательным процентным ставкам компании-застройщику предпочтительно получить всю сумму целиком, проведя сделку с ипотекой. В конце 2014 года ЦБ поднял ключевую ставку, в связи с этим многие коммерческие банки выставили заградительные ставки по ипотечным программам.
Объем ипотечных продуктов на рынке резко снизился, застройщики были вынуждены прибегнуть к различным инструментам, чтобы привлечь покупателя. Лизинг в их числе. Но сейчас, при субсидировании ипотечной ставки, конкурировать сложно: средняя ставка, которую предлагают лизинговые компании – 18%, в то время как ипотека с государственной поддержкой – 11%. 
Если речь идет о приобретении жилья на вторичном рынке, то здесь конкуренция возможна, процентные ставки в ипотечном и лизинговом кредите могут быть вполне сопоставимыми. Но есть нюанс, который мешает лизингу активно развиваться даже на вторичном рынке: схема лизинга в недвижимости в плане законодательства слабо регламентирована и значительно проигрывает ипотечному продукту.

Где можно оформить квартиру в лизинг

В таблице ниже мы привели примеры компаний, которые предоставляют услугу покупки квартиры в лизинг.

Компания Сроки Объем начального платежа Процентные ставки Условия
Авангард-Лизинг До 7 лет 30-40% от цены квартиры на рынке 15-24% годовых Равные платежи на протяжении каждого месяца сотрудничества
VAB-Лизинг До 5 лет До 30% объема рыночной стоимости жилья 10-20% годовых Неизменность процентных ставок на протяжении всего периода сотрудничества
Микролизинг До 7 лет 25% от стоимости квартиры 11-23% годовых в рублях Возможность досрочного погашения лизинга
Райффайзен Лизинг От 3 до 7 лет От 25% до 30% рыночной стоимости квартиры 12-22% годовых в рублях Возможность передачи квартиры в лизинг с ее последующим выкупом
ВТБ-24 До 10 лет 25% от рыночной стоимости квартиры Не более 25% годовых Задолженность выплачивается ежемесячно равными платежами
Сбербанк До 8 лет 30% от рыночной стоимости квартиры От 12% Задолженность выплачивается ежемесячно равными платежами

Лизинг не является банковским продуктом. Поэтому законодательство, регулирующее лизинговые сделки, предоставляет их участникам бо́льшую свободу, в сравнении с ипотекой – банковской операцией. Но чтобы использовать все преимущества лизинга и минимизировать его риски, заемщику-лизингополучателю необходима профессиональная юридическая поддержка.

Лизинг жилой недвижимости: мнения эксперта

Алин Сергей (Старший аналитик, ИГ «Норд-Капитал»)

вартира в лизинг
При ипотеке вы сразу же становитесь собственником квартиры/дома, которая находится в залоге у банка

Инструмент этот (квартира в лизинг) довольно неоднозначен, особенно в период кризиса. При ипотеке вы хоть и по крупицам (с начала Вы платите больше по процентам, нежели по самому предмету сделки – квартире), но всё-таки постепенно рассчитываетесь по своей квартире. При ипотеке вы сразу же становитесь собственником квартиры/дома, которая находится в залоге у банка. То есть, никто Вас не может (при адекватно составленном договоре) просто так оттуда выкинуть. Естественно, при соблюдении всех условий договора и с вашей стороны. А вот с лизингом сложнее. Вы сначала берете квартиру в аренду, и лишь через многие годы наделяетесь правом выкупа ЧУЖОГО жилья. Может получиться так, что вы будете исправно платить все эти годы, а потом попадете в сложную ситуацию, и никто Вам ни копейки не вернёт (поскольку Вы за саму квартиру ещё ни копейки и не заплатили). Это главный камень в огороде лизинга. А сейчас на каждом углу трубят, что время будет сложное, и, возможно, грянет затяжной кризис. Поэтому граждане могут предпочесть более дорогую, но и более понятную ипотеку, либо пока вообще на время отказаться о мечте улучшить свои квартирные условия.

Нигматуллин Тимур (аналитик, ИХ «ФИНАМ»)На мой взгляд, лизинг жилой недвижимости (особенно обратный и возвратный) в текущих нестабильных макроэкономических условиях становится все более востребованным среди физ.лиц. С одной стороны, при необходимости, возвратный лизинг позволяет физ.лицам в ряде случаев существенно снизить регулярные платежи и в т.ч. сэкономить на налоге на имущество. При этом, использование подобных схем подразумевает под собой использование достаточно низкого первоначального взноса. Недостатком же лизинговых схем часто являются несколько более высокие юридические риски, связанные с возможной утерей прав на недвижимость или, например, возможные ограничения на реструктуризацию.

Квартира в лизинг_2
Лизинг недвижимости – это инструмент, который будет удобен в первую очередь для тех, кто снимает квартиру: лизинговые платежи за собственное жилье являются хорошей альтернативой арендным платежам за съемное

Власова Нина (Ведущий специалист Управления внешних коммуникаций, Абсолют банк)Лизинг недвижимости – это инструмент, который будет удобен в первую очередь для тех, кто снимает квартиру: лизинговые платежи за собственное жилье являются хорошей альтернативой арендным платежам за съемное. При этом нужно понимать, что крупный аванс ставит под вопрос необходимость приобретать квартиру в лизинг – выгоднее взять ипотеку, имея 40% стоимости квартиры на руках.

Кузьмин Дмитрий (директор, Агентство Оценки «Люди Дела»)С этого года собственники жилья будут платить налог с кадастровой стоимости имущества (стоимость приближенная к рыночной), сумма налога вырастет в несколько раз по сравнению с ранее действовавшей. По условиям ипотечного кредитования, заемщик становится собственником имущества и на него возлагаются обязательства по уплате налогов. Взяв недвижимость в лизинг, заемщик избегает необходимости уплаты налогов, а значит, экономит определенную сумму. Вероятнее всего, «лизинговая схема» будет интересна заемщикам. Однако обратите внимание, что данное предложение предполагает, что заемщик должен иметь 40% от стоимости недвижимости, такие условия «по силам» далеко не каждому.

Щербаков Александр (заместитель директора, коллекторское агентство АКМ)Справедливости ради стоит отметить, что этот продукт ВТБ24 анонсировал еще в 2013 году, а запустил в 2014. Как таковых, подводных камней нет. Важно понимать, что квартира — собственность банка, а лизингополучатель, в отличие от ипотечного заемщика, просто арендует жилье у кредитной организации до момента, когда у него появляется право выкупа. Из плюсов лизинга можно отметить упрощенную, по сравнению с ипотекой, схему оформления сделки и отсутствие обязанности платить налог с имущества. Насколько продукт будут популярен у населения, сказать сложно, но могу предположить, что банки будут его предлагать весьма активно.

Павлова Елена (Блогер, врач общей практики, нутрициолог, Доктор Елена Павлова)Лизинг подразумевает собой форму кредитования, когда объект берется в аренду. Если рассмотреть условия, которые анонсирует банк ВТБ, то они вполне прозрачны и не требуют дополнительных сил и вложений, подразумевается экономия в уплате налога на имущество.

Квартира в лизинг_4
Лизинг подразумевает собой форму кредитования, когда объект берется в аренду

Затраты по лизингу учитываются при налогообложении, как налоговый вычет, если, например, компания взяла помещение не в просто в аренду, а в лизинговую аренду с последующим выкупом.

Физическое лицо так же может подать декларацию в налоговую и показать свои расходы по лизингу для налогового вычета.

Поэтому, лизинг — это удобный выход для тех, кто не может взять ипотеку.

Литинецкая Мария (Управляющий партнер, «Метриум Групп»)Повышение ключевой ставки автоматически привело к удорожанию ипотечного кредитования. Ставки сегодня в своем большинстве заградительные: верхняя граница находится в районе 35% годовых — таково нижнее значение ставок в банке Зенит. Увеличен минимальный первоначальный взнос. Изменился и подход к рассмотрению заявок. Тренд 2013 года «лояльный подход» переломился уже летом 2014 года, когда банки начали пересматривать свою кредитную политику и ужесточать отбор потенциальных заемщиков. Таким образом, под конец года банками выносилось отрицательное решение почти по 80% заявок.

На фоне снижающейся покупательской способности банки вынуждены искать сегодня новые способы кредитования. В результате на рынке появился новый продукт — лизинг жилой недвижимости. Такой способ приобретения недвижимости привлекателен, прежде всего, для потенциальных клиентов, которые не могут официально подтвердить место работы и доход. Лизинговая компания не предъявляет строгих требований и более лояльна при рассмотрении заявок. В отличие от ипотеки, лизинг дает возможность не предоставлять о себе подробную информацию, а также отказаться от обязательных при ипотечном кредитовании страховых программ.

Однако у лизинговой схемы покупки жилой недвижимости также есть свои «подводные камни». Главный риск заключается в том, клиент не может оформить собственность и будет иметь статус арендатора до момента полного погашения задолженности. Жилье в таком случае будет находиться не в залоге у банка, а в собственности лизинговой компании. При возникновении проблем с платежами, организация может расторгнуть договор и выселить арендатора. Тогда как при ипотеке процедура взыскания через суд весьма сложная, процесс возврата задолженности может длиться несколько лет.

Квартира в лизинг_5
Квартира в лизинг

В первую очередь лизинг жилой недвижимости может быть интересен для тех, кто нуждается в покупке квартиры именно сейчас, но по тем или иным причинам не может взять ипотеку или оплатить всю сумму сразу. Данная схема скорее носит временный характер и в дальнейшем вряд ли будет востребована на развивающемся рынке недвижимости. Переплата по лизингу в сравнении с ипотечным кредитом будет являться сдерживающим фактором для широкого использования нового на рынке продукта. Таким образом, вряд ли лизинг жилой недвижимости станет массовым, популярностью такая схема будет пользоваться скорее у небольшой доли заемщиков.

Михайлова Элла (Руководитель департамента «Банки, инвестиции, страхование», Рекрутинговое агентство Penny Lane Personnel)Одним из первых банков, который начал предлагать жилую недвижимость в лизинг, стал ВТБ-24.Это иная форма кредитования, где кредит предоставляется не деньгами, а приобретенной недвижимостью. Суть нового продукта в том, что жилье будет находиться в собственности у партнера банка — лизинговой компании, а клиент будет иметь статус арендатора. Но как только человек выплатит полную стоимость займа и соответствующие проценты, он становится собственником квартиры.

Казалось бы очень заманчивое предложение.

Но существует несколько моментов, которые важно знать при рассмотрении жилищного лизинга.

Первая особенность состоит в том, что недвижимость, на приобретение которой банк выдал кредит, находится не в залоге, а принадлежит лизинговой компании до полного погашения займа. Заемщик не станет собственником жилья, пока не выплатит долг.

Квартира в лизинг_7
В случае с жилищным лизингом процедура максимально проста — достаточно расторжения лизингового договора и фактического освобождения арендатором квартиры

Отсюда возникает вторая особенность — при классической ипотеке процедура взыскания долга в случае потери платежеспособности заемщика через суд очень длительна и сложна, процесс возврата задолженности, включая продажу залогового жилья, может длиться несколько лет, и может еще больше затянуться, если залоговая квартира является единственным жильем и в ней прописаны несовершеннолетние дети. В случае с жилищным лизингом процедура максимально проста — достаточно расторжения лизингового договора и фактического освобождения арендатором квартиры. Для банка это, безусловно, весьма привлекательный нюанс, но заемщик в этом случае абсолютно не защищен.

Ещё один риск связан с возможным резким подорожанием стоимости квартиры, а в договоре определяется только стоимость жилья, но не предусматривается её изменение.

Существенным недостатком будет количество платежей, и платить придется больше, чем при ипотечном кредитовании, то есть к сегодняшним ставкам ещё плюс 1.5%.

Целевая аудитория для такого продукта — высокорисковые заемщики, которые не могут или не желают официально подтвердить свой доход, отказываются от страховых программ, или имеют доход в иностранной валюте.

Таким образом, главный недостаток лизинга недвижимости — это крайне сложная для понимания правовая конструкция таких сделок, и она вероятно будет сопровождаться разного рода злоупотреблениями.

Источники:

  • http://pioneer-leasing.ru/leasing-services/real-estate-leasing/
  • http://naviny.by/rubrics/economic/2014/09/15/ic_articles_113_186747
  • http://expert-leasing.ru/lizing-nedvizhimosti/
  • http://vsenovostroyki.ru/expert/9633/
  • http://opciontm.ru/catalog/lizing_nedvizhimosti
  • http://www.realtor24.ru/finance/22
  • https://spbhomes.ru/science/kvartiry-v-lizing/
Добавить в закладки
Голосовать ПРОТИВГолосовать ЗА 0
Загрузка...
Добавить комментарий