Что такое первичный рынок недвижимости

Здравствуйте, уважаемые читатели моего блога!

В последнее время в России наблюдается снижение стоимости квадратного метра и, как следствие, увеличение количества сделок купли-продажи недвижимости. Покупатель сейчас стоит перед выбором огромного количества жилья, которое предлагается как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости.

В следующей статье я расскажу вам о преимуществах и недостатках новостроек, а также об особенностях приобретения недвижимости на вторичном рынке.

Что такое первичный рынок жилья

Первичным называется такое жилое помещение, которое впервые выставляется на продажу в качестве продукта строительной компании

Первичным называется такое жилое помещение, которое впервые выставляется на продажу в качестве продукта строительной компании. Для понимания важно отметить, что на такую квартиру ни разу не было установлено право собственности. Как ни странно, но даже в одном ЖК могут продаваться как новые квартиры, так и вторичные.Рассмотрим «живой» пример. В таких масштабных проектах, как ЖК «Северная долина» от компании «Главстрой-СПб», ЖК «Новый Оккервиль» от «Отделстроя» или ЖК «Янила Кантри» от компании «Ленстройтрест» первые очереди уже давно сданы, а до введения строящихся – еще несколько лет. В первых очередях люди, купившие небольшие однокомнатные квартиры, решаются на расширение площади и продают жилье. Несмотря на то, что дом новый, квартира формально будет иметь статус вторичной. А те квартиры в этом же ЖК, которые только что построены, и собственность еще не была оформлена, относятся к первичном рынку.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«Определение первичного рынка содержится в его названии – это первичная продажа объекта недвижимости, вы становитесь его первым покупателем. Соответственно, речь идет о строящемся или недавно сданном доме. Однако даже если вы приобретаете объект в новостройке, но по переуступке от физлица, то это уже будет вторичная продажа, значит, такая квартира относится ко вторичному рынку».

Первичная или вторичная недвижимость

Покупатели зарубежной недвижимости часто задаются вопросом, какие объекты приобретать выгоднее — первичные или вторичные. К объектам первичного рынка могут относиться готовые дома от застройщика или на этапе строительства (off-plan), а также жилье, приобретённое в течение пяти лет после сдачи здания в эксплуатацию. Соответственно, согласно этой классификации, вторичные дома и квартиры — это либо недвижимость старше пяти лет, либо объекты, которые когда-либо перепродавались.

Впрочем, и у новостроек, и у объектов на вторичном рынке есть также другие достоинства и недостатки, которые следует принять во внимание, прежде чем сделать выбор.

Первичная недвижимость

Такие способы оплаты, как рассрочка и поэтапное внесение платежей, возможны только при приобретении новой недвижимости

Основные преимущества первичной недвижимости перед вторичными объектами — удобство оплаты, более низкие расходы на оформление сделки и содержание, а также высокое качество и наличие гарантий на устранение дефектов. Основные недостатки — относительно высокая цена, риски при строительстве и вероятность невыгодного местоположения.

Плюсы

1. Возможность оплачивать покупку частями

Такие способы оплаты, как рассрочка и поэтапное внесение платежей, возможны только при приобретении новой недвижимости. Например, в Испании при резервировании объекта покупатель обычно вносит 3–6 тыс. евро, при подписании договоракупли-продажи — ещё 20–30 % от стоимости, а оставшаяся сумма доплачивается при завершении строительства. Во Франции при покупке квартиры в строящемся здании платежи тоже вносятся поэтапно. Сначала покупатель оплачивает задаток в 5 %, затем, при окончании закладки фундамента, — первый взнос в размере 35 % от общей стоимости. При завершении строительства первого этажа оплачивается 50 %, при окончании строительства последнего этажа — 65 %, после настила крыши — 70 %, после строительства внутренних стен и герметизации помещений — 80 %, после проведения водопровода и отопления — 90 %, а по завершении строительства — 95 % от суммы всей покупки.

2. Меньше расходы на оформление сделки

В некоторых случаях затраты на юридическое оформление сделки при покупке новых объектов меньше. В частности, обычно при приобретении объектов от застройщика покупатель не оплачивает услуги риелтора — тот получает вознаграждение от строителя.

Некоторые другие расходы при покупке первичных объектов также ниже.

Например, во Франции при заключении сделок по покупке жилья в новостройках меньше налог на покупку: размер пошлины на оформление перехода права собственности при приобретении объекта старше пяти лет составляет 7–7,7 %, а новостройки (менее пяти лет) — 2–4 % от стоимости.

В Италии размер регистрационного сбора для первичной недвижимости (200 евро) ниже, чем для вторичной (2–9 % от стоимости объекта).

3. Выше качество и комфорт

Первичная недвижимость качественнее вторичных объектов: зачастую при строительстве используются современные экологичные материалы, устанавливаются новые инженерные системы и вентиляция

Первичная недвижимость качественнее вторичных объектов: зачастую при строительстве используются современные экологичные материалы, устанавливаются новые инженерные системы и вентиляция. Лучше и шумоизоляция.

Также первичная недвижимость удобнее вторичной: в новых жилых комплексах продуманы и усовершенствованы планировки, а также, в отличие от домов старой застройки, предусмотрены места для парковки. Новостройки удобны еще и тем, что часто на этапе строительства покупатели могут предлагать свои варианты планировки и оформления интерьера.

Помимо этого, сейчас застройщики обычно возводят дома большей площади, чем в прошлые десятилетия. Так, по данным Национальной ассоциации строителей жилья (National Association of Home Builders), в 1970-х годах средняя площадь домов в США составляла 130 м², а в 2007 году — уже 250 м². Такая же тенденция характерна и для многих других стран.

4. Есть гарантии на устранение дефектов

Несмотря на высокое качество строительства, даже в новом здании могут обнаружиться дефекты: пятна от краски, расколотый кафель, проблемы с электропроводкой или сантехникой. В среднем в каждом новом доме насчитывается около 100 мелких неполадок. Впрочем, обычно эти проблемы легко решаются. Так, во многих странах, например в Великобритании и Франции, новые дома продаются с 10-летней гарантией. Это значит, что собственники жилья в течение этого срока могут рассчитывать на бесплатное устранение дефектов.

Различные виды гарантий есть также в Испании. Владелец новостройки может заявить об ошибках, допущенных при строительстве и отделке, в течение года после сдачи здания в эксплуатацию, и застройщик бесплатно устранит все мелкие недостатки (облупившаяся краска, сломанные дверные ручки, протекающие краны, неисправные бытовые приборы, стеклопакеты, пропускающие влагу).

Три года отводится на решение более серьёзных проблем (плохая изоляция потолков или стен, которая может привести к образованию плесени, или дающие утечки газовые трубы). Есть также десятилетняя гарантия, которая даётся на бесплатное устранение дефектов несущих конструкций (неустойчивый фундамент, трещины на потолке и в стенах).

5. Меньше траты на содержание

Поскольку новые дома строятся из более качественных и экологичных материалов, это позволяет тратить меньше средств на содержание

Поскольку новые дома строятся из более качественных и экологичных материалов, это позволяет тратить меньше средств на содержание. Например, в странах ЕС новостройки возводятся с учётом требований энергоэффективности. Каждому зданию присваивается класс от A до G, где А означает, что здание потребляет мало энергии, а G — минимальную энергоэффективность. Первичные объекты, как правило, относятся к категории A. По данным британской строительной компании Barratt, новые дома на 55 % более энергоэффективны, чем вторичные, и первичный объект может сэкономить собственнику до 1 тыс. фунтов стерлингов в год по сравнению с домом викторианской эпохи.

Минусы

1. Выше цена

По данным американской компании Trulia, новостройки стоят, как правило, на 20 % дороже аналогичного объекта из вторичного фонда (с теми же расположением, площадью, одинаковым количеством спален и ванных). Во многом это объясняется тем, что на новые дома спрос выше.

Так, исследование Trulia показало, что 41 % американцев отдаёт предпочтение первичному жилью, и только 21 % — вторичному. Особенно дорого стоят первичные дома, расположенные на центральных городских улицах, где свободной земли под застройку мало.

Помимо этого, в некоторых странах в стоимость новостроек закладывается НДС. Например, во Франции при приобретении недвижимости на этапе строительства или жилья не старше пяти лет в цену включается НДС в размере 20 % от стоимости объекта. В Италии покупатели также платят НДС — от 4 до 22 % в зависимости от типа недвижимости и её предназначения.

2. Выше риски

При покупке объектов off-plan есть риск, что земельно-имущественные права или разрешение на строительство могут быть оформлены неправильно

При покупке объектов off-plan есть риск, что земельно-имущественные права или разрешение на строительство могут быть оформлены неправильно. Эксперты рекомендуют воспользоваться ипотечным кредитом, потому что перед выдачей ссуды банк тщательно проверяет все документы, срок сдачи объекта в эксплуатацию (если здание еще строится) и наличие разрешения на строительство или право собственности (если здание уже построено).

Еще один риск — заморозка строительства и затягивание сроков: компании ведут строительство на деньги, полученные от продажи ещё не возведённой недвижимости, а также на кредитные средства, поэтому проблемы с продажами могут привести к дефициту ресурсов у компании и, следовательно, к приостановке строительных работ.

3. Расположение

В центральных районах крупных городов застройка зачастую настолько плотная, что новые дома здесь строятся редко, и большинство таких проектов получают разрешение на строительство на окраине или за чертой города. Школы, детские сады, больницы и торговые центры появляются в новых районах не сразу, хуже и транспортная доступность, поэтому в первые годы владельцам квартир и домов в новостройках часто приходится тратить много времени на поездки в центр. «Однако если речь идет о крупных комплексах, под них обычно сразу создаётся готовая инфраструктура — рестораны, магазины, предприятия сферы услуг, школы, детские сады и проч.», — говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр «Транио».

Вторичная недвижимость

Главные плюсы вторичного жилья по сравнению с первичными объектами — относительно низкая цена, развитая инфраструктура и меньший срок оформления сделки. Среди недостатков — относительно низкое качество, более высокие затраты на содержание и потенциальные ограничения на ремонт.

Вторичный рынок жилья – это сфера, где осуществляются сделки с недвижимостью, у которой прежде уже были собственники. Если приобретаемая квартира прошла не через одни руки, сменяя собственников, то нельзя быть полностью уверенным в юридической чистоте сделки. Чем большее число собственников было у квартиры, тем выше вероятность возможных юридических проблем.

Но даже самый опытный специалист по сделкам с недвижимостью, не всегда может собрать достаточно полную информацию, чтобы с уверенностью утверждать, что после покупки квартиры не возникнет никаких проблем с прежними собственниками. Поэтому нужно очень внимательно относиться к вопросу юридической чистоты сделки.

Улучшенное жилье – это квартиры с изолированными комнатами и подсобными помещениями в типовых домах, имеющих более 16 этажей

Если квартира устраивает по всем параметрам, но есть хотя бы малейшее сомнение в том, что с её историей не всё чисто, то лучше отказаться от сделки.    Вторичный рынок жилья привлекателен, в первую очередь, своим разнообразием и богатством выбора.

На нем представлены квартиры разнообразных ценовых категорий и качества. В зависимости от качественного и ценового уровня можно выделить следующие типы вторичного жилья:

• низкокачественное жилье – это квартиры, которые не оснащены всеми удобствами (могут отсутствовать вода, канализация, центральное отопление), в домах, имеющих не более трех этажей;
• стандартное жилье – это квартиры со смежными комнатами и кухнями небольших площадей в типовых домах, имеющих до 16 этажей;
• улучшенное жилье – это квартиры с изолированными комнатами и подсобными помещениями в типовых домах, имеющих более 16 этажей;
• элитное жилье – это квартиры в домах, построенных по специальным проектам, расположенных в центральных районах города и оснащенных дополнительными удобствами (подземные парковки, охрана).

При покупке вторичного жилья, следует учитывать особенности его ценообразования. Во-первых, цена вторичного жилья очень сильно зависит от того, где оно расположено. Квартиры в центральных районах города, имеющих хорошо развитую инфраструктуру, будут стоить дороже, чем жилье на окраине. Во-вторых, стоимость квартиры на вторичном рынке зависит от её состояния и внутренней отделки. И, наконец, самой главной особенностью ценообразования на рынке вторичного жилья является правило: чем больше площадь квартиры, тем меньше стоимость одного квадратного метра в ней.

Плюсы

Вторичное жилье стоит дешевле не только потому, что в его цену не включается НДС, но и потому, что «бывшая в употреблении» недвижимость у покупателей ценится, как правило, меньше, чем новые объекты

1. Ниже цена

За исключением эксклюзивных объектов (памятников архитектуры, замов и дворцов), вторичная недвижимость стоит дешевле первичной. Например, в одном из английских комплексов для пенсионеров в 2014 году продавались две квартиры. Одна из них, первичная квартира, стоила 172 тыс. фунтов стерлингов, вторая, аналогичная ей, но вторичная, — 140 тыс. фунтов. То есть, разница составила 32 тыс. фунтов.

Вторичное жилье стоит дешевле не только потому, что в его цену не включается НДС, но и потому, что «бывшая в употреблении» недвижимость у покупателей ценится, как правило, меньше, чем новые объекты. Помимо этого, с продавцом вторичного жилья легче договориться о скидке, нежели с застройщиком.

2. Меньше срок оформления сделки

Если сравнивать со строящимися объектами, которые возводятся в течение 1–1,5 лет, срок оформления сделки на вторичном рынке гораздо меньше — в среднем 30–45 дней. Как правило, сразу после выбора объекта покупатель подписывает предварительное соглашение, проводит Due Diligence, заключает договор и сразу после регистрации жилья в земельном кадастре может въезжать в дом.

3. Расположение в состоявшемся районе

В городах старые дома обычно расположены в сформировавшихся районах с устоявшейся репутацией и развитой инфраструктурой, где уже есть всё необходимое: школы, детские сады, больницы, магазины, рестораны и бары. В центральных и самых престижных районах крупных городов преобладает именно вторичная недвижимость.

Что касается сельской местности, то там покупатели вторичных домов часто могут рассчитывать на то, что в придачу получат зрелый и плодоносящий сад. Новое жилье с садом можно получить только в том случае, если дом был построен на месте снесённого старого.

Минусы

1. Ниже качество

В практически любом доме по прошествии времени нарушается водонепроницаемость крыши и стеклопакетов, а коммуникации требуют замены. Помимо этого, здания старше20–30 лет возведены в соответствии с устаревшими стандартами и нормами строительства.

2. Больше затраты на содержание и ремонт

Вторичная недвижимость — менее экологичная и менее энергоэффективная по сравнению с первичными объектами. Особенно разорительно содержание зданий, построенных столетия назад. Например, в Уэльсе одна семья платила около 5 тыс. фунтов стерлингов в год за старинный дом из шести комнат, из которых ежемесячно 200 фунтов уходило только на оплату счета за электричество.

Иногда в старом доме требуется заменить коммуникации, укрепить несущие стены и многое другое. В некоторых случаях затраты на ремонт обходятся в половину стоимости самого дома. Например, в США средний срок «жизни» нагревательного котла — 20 лет, центральной системы кондиционирования воздуха — 15 лет. Их замена обходится примерно в 4 тыс. и 5 тыс. долл. соответственно.

К тому же, затраты на ремонт не всегда окупаются даже при продаже объекта. Как правило, к стоимости дома в этом случае прибавляется лишь треть суммы, потраченной на ремонт. Например, потратив на установку бассейна 30 тыс. евро, продавец сможет прибавить к стоимости недвижимости лишь 8 тыс.

3. Ограничения на ремонт

В случае ремонта собственникам новых домов не приходится сталкиваться с таким количеством ограничений как владельцам старого жилья, в частности, если речь идёт о памятниках архитектуры или истории, к которым относятся замки, квартиры в старинных домах в исторической части города и т.д

В случае ремонта собственникам новых домов не приходится сталкиваться с таким количеством ограничений как владельцам старого жилья, в частности, если речь идёт о памятниках архитектуры или истории, к которым относятся замки, квартиры в старинных домах в исторической части города и т.д. Как правило, на такие объекты муниципалитетом накладывается множество ограничений, вплоть до запрета заменять окна, двери и мебель, и любое изменение, касающееся внешнего вида исторического здания нужно согласовывать с местными властями.

И у первичной, и у вторичной недвижимости есть плюсы и минусы. Покупатели первичного жилья порой несут меньше расходов при оформлении сделки, а в дальнейшем меньше тратят на содержание и ремонт. Новые здания, в отличие от старых, часто строятся из экологичных материалов и оснащены современным оборудованием. С другой стороны, покупка вторичных объектов менее рискованна, и стоимость такой недвижимости ниже.

Что лучше купить: квартиру в новостройке или на вторичном рынке

Ситуации практически у каждого покупателя разные, и каждую разобрать невозможно. Выбор в пользу одного или другого варианта является субъективным решением клиента.

Основные плюсы «вторички»:

• быстрое заселение;
• развитая инфраструктура рядом с домом

Нельзя однозначно утверждать, что один сегмент лучше другого: у каждого есть свои преимущества и достоинства. Например, «вторичку» выбирают, те, кому необходимо максимально быстро заселиться. Зато первичный сегмент дает возможность купить квартиру за меньшие деньги. Это главный плюс такой недвижимости.

Екатерина Сивова, генеральный директор агентства недвижимости «КВАДРАТЫ»:

В минувшем месяце Росреестр зарегистрировал в Москве 8486 переходов прав на основании договора купли-продажи (мены) жилья

«Если у вас нет квартиры, вы живете на съемном жилье и намерены приобрести, например, однокомнатную квартиру с помощью привлечения заемных средств – ипотеки, очевидно, что в этом случае вам необходимо приобретать квартиру на вторичном рынке, так как предстоит платить ежемесячный платеж по ипотеке и коммунальные платежи. При покупке же нового жилья придется платить: за аренду жилья, ипотечный кредит и за коммунальные услуги. Поэтому, скорее всего, чтобы минимизировать ежемесячные расходы на жилье, целесообразно приобретать квартиру на вторичном рынке.

В минувшем месяце Росреестр зарегистрировал в Москве 8486 переходов прав на основании договора купли-продажи (мены) жилья. При этом число финансовых обязательств о проведении сделок (предоплат) сократилось на 35–40%. На спрос негативно повлияли ожидания покупателей в отношении дальнейшего снижения ипотечных ставок и наступление широким фронтом качественных новостроек, считают специалисты.На вторичном рынке жилья продолжают падать цены

Кроме этого накопления потенциальных покупателей, которые привыкли хранить сбережения в твердой валюте, съел сильный рубль. Только за последний квартал наша национальная валюта относительно доллара укрепилась на 12,5%. Интерес к покупкам не простимулировала даже анонсированная столичными властями программа сноса пятиэтажек.

И самое главное — экономическая ситуация в стране оставляет желать лучшего. Из-за этого доходы рядовых граждан продолжают снижаться. По оценке компании «Финэкспертиза», на среднюю зарплату москвича в 77,8 тыс. рублей можно приобрести только полметра (0,51 кв. м) во вторичной квартире стоимостью 152,3 тыс. рублей за 1 кв. м.

Объем предложения в прошлом месяце восстановился почти до декабрьского уровня и составил в феврале 43,7 тыс. квартир. Из них 24% были выставлены на продажу впервые.

По данным гендиректора компании «Азбука жилья» Владимира Каширцева, в начале марта на вторичном рынке «старой» Москвы средняя цена лота в экономклассе составила 7,72 млн руб., в «комфорте» — 17,78 млн руб., в «бизнесе» — 45,06 млн руб.

Основные плюсы нового жилья:

• более низкая цена;
• более выгодный ипотечный кредит;
• первичное жилье качественнее вторичного;
• более однородное социальное окружение;
• более разнообразная инфраструктура.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«Самое главное преимущество покупки в строящемся доме – возможность получить новое комфортное жилье большей площади за меньшие деньги. Стоимость новой квартиры увеличивается с ростом строительной готовности. Если вы купили квартиру на котловане, то к моменту, когда дом уже готов, она будет стоить на 20-25% дороже первоначальной цены».

Почему новостройки дешевле, чем «вторичка»? (Спойлер: это не так)

По словам экспертов, квартира в новостройке дешевле, чем на вторичном рынке только из-за стадии готовности дома

По словам экспертов, квартира в новостройке дешевле, чем на вторичном рынке только из-за стадии готовности дома. Таким образом, более низкая цена – это своеобразная плата за риск. По мере роста дома разница в цене между новым и старым жильем становится минимальной. Более того, из-за стагнации вторичного рынка, собственники стали снижать цены, в результате чего сданная новостройка от застройщика часто оказывается даже дороже «вторички».

Например, квартира в готовом доме у метро Парнас площадью 42 кв. м от застройщика продается за 4 млн 235 тыс. рублей. При этом схожая по площади и местоположению квартира от собственника, который приобрёл её ранее и формально она считается «вторичкой», обойдется покупателю за 3 млн 950 тыс. рублей.

Что нужно знать, покупая новую квартиру

Приобретая новую квартиру, непременно обратите внимание на форму договора, по которой работает застройщик, проектную декларацию, разрешение на строительство, документы на земельный участок, на котором возводится объект. Изучите дальнейший план застройки, как объекта – жилого комплекса, так и будущего строительства автомобильных магистралей, теплотрасс и прочего под вашими будущими окнами.

Алексей Зубик, старший аналитик компании BSA:

«Покупка жилья в строящемся доме всегда связана с рисками, поэтому обязательно проверяйте информацию о застройщике. Внимательно изучайте бумаги, которые есть у представителей компании. Сверьте все даты, все права и сертификаты застройщика, удостоверьтесь в добросовестности компании и только потом принимайте решение о покупке, чтобы в самый разгар строительства не оказалось, что дом уходит в долгострой, или из-за окончания права собственности на землю застройщику запретили возводить ЖК на неопределенный срок. Хотя ФЗ-214 и регулирует отношения застройщика с потребителем, не стоит забывать о существовании мошенников, готовых ввести вас в заблуждение поддельными бумагами или недействительными сертификатами».

Как сообщила управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик, самая дешевая квартира в старых границах Москвы расположена в хрущевке в Дмитровском районе Северного административного округа. Эта однокомнатная квартира предлагается за 4,2 млн рублей. Она расположена на последнем этаже кирпичного пятиэтажного дома. Площадь кухни — 5,8 кв. м. Чемпион из хрущевки

Самая бюджетная квартира в пятиэтажном доме находится в поселке Птичное Первомайского района Троицкого административного округа. За нее просят всего 4 млн рублей. В квартире, находящейся на первом этаже, две изолированные комнаты, кухня площадью 5,5 кв. м и раздельный санузел. Она требует ремонта.

По словам эксперта, в среднем цена квадратного метра московской панельной хрущевки сейчас составляет 155,95 тыс. рублей, а кирпичной – 180,94 тыс. рублей. Однако стоимость любого объекта недвижимости, в том числе и квартиры в пятиэтажном доме, зависит от местоположения. Например, в ЦАО средняя «однушка» в хрущевке стоит порядка 6,8 млн рублей, а такой же объект в Юго-Восточном административном округе обойдется почти на 2 млн дешевле — всего в 4,9 млн рублей».

Какие дополнительные платежи бывают при покупке квартиры в строящемся доме

• Оформление сделки. Оплата государственной пошлины (100 рублей) и государственной регистрации договора долевого участия. Если вы доверили эту процедуру риэлтору или строительной компании, то требуется оформить нотариальную доверенность на имя риэлтора или представителя застройщика – 1000 рублей и собственно стоимость самой регистрации (от 3 до 35 тысяч рублей).
• Банковская комиссия за транзакции. Каждый банк имеет свои расценки, но чаще всего это стандартная сумма в несколько тысяч рублей.
• Оплата дополнительных метров после обмера БТИ. Согласно законодательству реальный размер квартиры может быть больше или меньше заявленного, но не более чем на 5 %. Если при итоговом обмере ваша квартира оказалась несколько больше, то вам придется доплатить разницу.

Сезон скидок

Реальные бюджеты сделок сегодня значительно отличаются от цифр, фигурирующих в объявлениях о продаже недвижимости

Но это ценники жилья, выставленного на продажу. Реальные бюджеты сделок сегодня значительно отличаются от цифр, фигурирующих в объявлениях о продаже недвижимости. Размер предоставляемых скидок при покупке готового жилья растет несколько месяцев подряд. За 2016 год дисконт вырос более чем вдвое: с 2–3% до 5–8%, сообщили в Est-a-tet. Доля сделок, заключаемых со скидками, за тот же период увеличилась еще заметнее — с 35% до 80%.

По сути, скидки не предоставлялись только на квартиры, которые изначально выставлялись на рынок по ценам ниже рыночных, например, залоговое жилье. По данным «Инкома», в прошлом месяце 84% московских квартир было продано со скидкой, в итоге в среднем готовую квартиру в старых границах столицы покупали за 7,6 млн руб. Для сравнения, с октября по январь данный показатель находился на уровне 7,85 млн руб.

Растет и средний срок экспозиции вторичного жилья. За 2016 год он увеличился в два раза, до четырех месяцев. В начале этого года тенденция продолжилась. Согласно подсчетам Марины Толстик, в феврале на фоне снижения спроса срок экспозиции увеличился на 25 дней по сравнению с январем — с 74 до 99: «Январь и февраль пока являются худшими месяцами с точки зрения спроса за пять последних лет. Структура спроса четко показывает, что количество денег у населения продолжает сокращаться, поэтому средний чек сделки уже второй месяц не выходит за рамки 9,4 млн рублей за квартиру. При этом 76% готового жилья в феврале продавалось до 9 млн рублей». «А поскольку заметных предпосылок для снижения стоимости квадратного метра нет, но жилищный вопрос решать необходимо, то наиболее востребованными становятся совсем небольшие квартиры, причем даже не двухкомнатные, а однокомнатные», — добавила эксперт.

«Однушки», особенно рядом с метро, — сегодня самый ходовой товар на вторичном рынке. На них в прошлом месяце пришлось 42% всех сделок! За ними по популярности следуют «двушки» (35%). Доля продаж «трешек» в феврале увеличилась с 15% до 18%, а доля многокомнатных квартир — с 3 до 4%. Еще 1% сделок обеспечили продавцы комнат.

Специфика округов

На формирование средних цен сегодня оказывают влияние три основных фактора: рыночный спрос на типы домов в каждом округе, структура жилого фонда в АО и конкуренция в округе со стороны новостроек. Так, в Южном округе в феврале продавцы переписали ценники в сторону уменьшения за «квадраты» в монолитных домах (-1,7% к январю) и хрущевках (-1,5%), зато почти на 1% подорожали квартиры в панельных домах типовой и улучшенной планировки. В Северном округе другая картина: там подешевело жилье в монолитных и монолитно-кирпичных домах (-1,9% к январю), а также в панельных хрущевках (-0,7%), хотя на 1% подросли ценники в панельных домах улучшенной планировки и кирпичных домах с большой кухней.

На северо-западе в среднем на 1% подешевели хрущевки, однако на 1% стали дороже квартиры в панельных домах типовой планировки. В ЗАО уменьшилась цена в панельных хрущевках (-1,7%) и кирпичных домах с большой кухней (-1%), при этом увеличилась цена в кирпичных хрущевках (+1,6%) и панельных домах типовой планировки (+0,8%). В Восточном округе на 2% подешевели квартиры в монолитных и монолитно-кирпичных домах, а в СВАО на те же 2% упали в цене панельные хрущевки.

На территории Новой Москвы сложилась схожая ситуация. По итогам февраля в Новомосковском округе собственники жилья снизили средний «ценник» на 1,2%, а в Троицком, наоборот, подняли на 1,9%. Дело в том, что в Новомосковском округе конкуренция между первичным и вторичным рынком ощущается особенно остро, а в уже сложившемся Троицком округе конкуренция с новостройками не так ощутима.

По мнению специалистов, низкокачественное готовое жилье не востребовано у сегодняшнего покупателя и «всухую» проигрывает в борьбе с «наступающими» новостройками и качественными объектами вторичного рынка. Поэтому столичные «квадраты» в старых домах, скорее всего, будут дешеветь и дальше, уверены аналитики.

Вторичный рынок жилья в Москве падает второй год. Что будет дальше?

Вторичка дешевеет второй год подряд

Как выбрать «вторичное» жилье, которое дешевеет второй год подряд, чтобы его можно было впоследствии выгодно продать?

О том, что будет с ценами на квадратные метры, Sobesednik.ru расспросил Марину Толстик, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:

— Правда ли, что вторичка второй год подряд дешевеет и желающих продать жилье намного больше, чем тех, кто хочет купить?

— Действительно, вторичка дешевеет второй год подряд. Так, на вторичном рынке квартир Москвы основная коррекция цены предложения пришлась на период с весны 2015 до весны 2016 гг. (с 249 тыс. руб. за кв. метр в марте 2015 до 213,7 тыс. руб. в марте 2016, т. е. минус 14%). Изменение средней удельной цены предложения за 2016 год (декабрь 2016-го к декабрю 2015-го) составило 4%. С весны 2016 года по текущий период средняя удельная цена предложения на вторичном рынке относительно стабильна: колебания отмечаются в пределах 209–214 тыс. руб. за кв.метр.

В отличие от средней цены предложения, средняя цена проданных квартир, по данным операций сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ», продолжает немного уменьшаться за счет увеличения в структуре продаж недорогих объектов стоимостью до 6 млн рублей.

Что же касается соотношения покупателей и продавцов, то действительно вторых сейчас ощутимо больше. В мае 2017 года количество желающих продать недвижимость превысило количество желающих купить в 2,4 раза (по данным обращений в «МИЭЛЬ» по вопросам купли-продажи квартир). Так что сейчас время покупателя.

— От чего зависят цены на вторичное жилье?

— Если мы станем рассматривать Москву в старых границах, то увидим, что цены на квартиры заметно выше в районах с точечной застройкой, а в районах с застройкой массовой цены ниже. Объясняется это тем, что за счет массовости в продаже одновременно находится куда больше объектов, их продавцы охотнее торгуются, соответственно, покупатель имеет значительные возможности для выбора. А вот в районах со сложившейся застройкой и точечными вкраплениями новых домов меньше пространства для маневра. Конкуренция среди продавцов ниже, соответственно, и цены оказываются более высокими.

И, конечно, на стоимость конкретной квартиры влияют наличие и уровень развития инфраструктуры района, транспортная доступность, что особенно важно для «новомосковских» и подмосковных объектов, состояние входной группы, соседи, наличие места для машины во дворе. Вообще каждая квартира обладает целым набором потребительских характеристик, каждая из которых может повысить или снизить цену объекта. При формировании цены квартиры необходимо изучать эти свойства жилья комплексно.

— Чем дом «моложе», тем выше цена квартиры и тем легче ее продать, но кто-то покупает недвижимость в старых и очень старых домах. На что стоит обратить внимание при покупке и какой должна быть квартира, чтобы были шансы ее реализовать?

Утверждение «Чем дом моложе, тем выше цена квартиры и легче ее продать» работает исключительно в районах точечной застройки

— Утверждение «Чем дом моложе, тем выше цена квартиры и легче ее продать» работает исключительно в районах точечной застройки. Если же говорить о покупке квартир в старых домах, то следует понимать, что речь идет о домах сталинской эпохи (так называемый «сталинский кирпич»): это пяти-десятиэтажные кирпичные строения. Такое жилье часто выбирают те, у кого не хватает бюджета на современный кирпично-монолитный дом. Кроме того, среди покупателей «сталинок» много людей, которые доверяют качеству строительства того времени и ценят просторные комнаты, большие окна, высокие потолки. Стоит отметить, что в домах постройки того времени шумоизоляция подчас лучше, чем в зданиях современной постройки.

При покупке такой квартиры стоит изучить техническое состояние дома, был ли капитальный ремонт, если нет, то когда он должен пройти. Стоит обратить внимание на материал перекрытий: предпочтительно, чтобы это был железобетон — он и прочнее дерева, и гораздо пожаробезопаснее. Основное внимание следует уделить тем факторам, которые нельзя изменить в квартире самостоятельно: этажность (все, что ниже третьего этажа, продать сложнее), вид из окна, уже упомянутое состояние подъезда, социальный состав соседей. Если эти критерии соблюдены, то продать в будущем квартиру удастся без дополнительных сложностей (конечно, если цена будет адекватной моменту).

— Какую скидку сейчас делают при продаже вторичного жилья в Москве и области?

— Средний размер дисконта по проданным квартирам в Москве на данный момент составляет порядка 7%, в Подмосковье — 6,5%. Это касается тех квартир, которые изначально были оценены адекватно. Если же объект был переоценен, то по нему размер скидки может быть существенно выше и доходит иногда до 30%.

— Приобретая вторичку, стоит ли рассчитывать на то, что ее удастся продать по такой же цене или немного дороже — или закладываться на то, что при продаже несколько сотен тысяч рублей придется потерять?

— На долгие сроки прогнозировать бессмысленно, но в текущих рыночных условиях в ближайшие год-два перепродать квартиру дороже не получится. Однако и говорить о потере нескольких сотен тысяч рублей не стоит.

— Стоит ли вкладываться во вторичку или лучше искать дешевое, но новое жилье?

— Все зависит от потребностей и возможностей покупателя. Если важнее метраж, то стоит обратить свое внимание на подмосковные и «новомосковские» новостройки: за те же или меньшие деньги площадь квартиры там будет больше. Но важно понимать, что, скорее всего, придется пожертвовать комфортом: так, мы уже неоднократно отмечали, что многие наши клиенты, пожив в подмосковной, даже просторной, квартире, все же выбирали в итоге Москву в старых границах, пусть квартира здесь и будет меньше. Дело в том, что уровень инфраструктуры, качество оказываемых услуг в Москве выше. И для многих этот момент принципиален, особенно если в семье есть дети, которых нужно учить в хорошей школе, водить в разнообразные секции.

— Как изменилась доля ипотечных сделок на этом рынке? Часто ли они срываются из-за того, что банки отклоняют по каким-то причинам квартиру?

Средний размер дисконта по проданным квартирам в Москве на данный момент составляет порядка 7%, в Подмосковье — 6,5%

— В I квартале 2017 г., по данным операций ГК «МИЭЛЬ», доли ипотечных сделок на вторичном и первичном рынке сравнялись и составили 37%. При этом в апреле доля ипотечных сделок на вторичном рынке составила 36%, а на первичном — увеличилась до 54%. В мае же доля ипотечных сделок на вторичном рынке увеличилась до 43%, а на первичном — до 63%.

Основная причина срыва сделки — заниженная оценочная стоимость квартиры. Боясь проблем с потенциальной реализацией залоговой квартиры, оценочная компания зачастую определяет цену объекта ниже рыночной. Соответственно, и сумма возможного кредита оказывается ниже желаемой, и сделка в итоге срывается из-за недостаточности средств у покупателя. Однако при соблюдении всех требований банка к приобретаемой квартире чаще всего объект одобряется.

— Какие прогнозы по ценам на вторичное жилье? Тенденция к удешевлению сохранится?

— Как я уже отметила, прогнозировать сейчас можно максимум до 2020 года, а уже на среднесрочную перспективу давать оценку крайне сложно. На ближайшие год-два на вторичном рынке Москвы сохранится тенденция к снижению цен примерно на 5–7% в год (при сохранении текущей экономической ситуации и отсутствии «макроэкономических шоков»). Особенно это относится к цене реальных продаж. Средняя же цена по выставленным на рынке квартирам, с учетом неликвидных объектов, может остаться практически неизменной.

Эксперты рынка отмечают, что наибольшее снижение стоимости квадратного метра на вторичном рынке зафиксировано в Троицком административном округе — сразу на 2,2 процента или до 104300 рублей. В Восточном и Новомосковском административных округах средний уровень цен уменьшился на 1,6 процента и составил 168300 и 111800  рублей за квадратный метр соответственно.

“Снижение цены в столице связано с высокой зависимостью цен на вторичном рынке от цен на первичном, где за последний месяц объем предложения существенно увеличился, а цена предложения уменьшилась”, — говорит управляющий партнер “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Марина Толстик.

Усредненная стоимость жилья в новостройке массового сегмента составляет 8,5 миллиона рублей. Таким образом, средний чек на вторичном рынке столицы превысил средний чек на первичном примерно на 700 тысяч рублей.

Внесла свои коррективы в цены и предстоящая масштабная реновация. Так, стоимость квартир в кирпичных и панельных пятиэтажках за последний месяц возросла. Это связано с тем, что многие собственники сняли свои объекты с продаж, дожидаясь обещанного властями переселения, отметила она.

Естественно, что возникает закономерный вопрос — а что же, собственно, будет со вторичным рынком дальше? Причем, не только в Москве, но и по всей России? В этом плане высказываются самые разные прогнозы — от оптимистичных до самых мрачных.

Одни эксперты убеждены, что в ближайшее время вторичный рынок оправится и уже в начале 2018 года продажи начнут расти. Другие специалисты считают, что ничего не изменится, и в ближайшие два-три года сохранится статус-кво, а третьи высказывают предположение, что ситуация для продавцов ухудшится, а цены на вторичку просядут еще процентов на 10, а то и все 15.

Скорее всего, истина находится где-то посередине. Да, как уже было сказано выше, вторичный рынок жилья как в Москве, так и по всей России переживает не лучшие времена. Но пока что нет никаких признаков того, что вторичка в ближайшее время резко подешевеет. А, значит, велика вероятность, что не будет резких колебаний в какую-либо сторону и сохранится нынешнее положение дел.

Спрос на рынке вторичного жилья в Москве сократился более чем на 20%

Октябрь текущего года стал худшим на рынке вторичного жилья в Москве за последние 11 лет, пишет «Коммерсантъ». По итогам месяца зафиксировано падение спроса на 22,5%.

Как пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на выводы исследования ИНКОМа, по итогам октября текущего года покупательский спрос на рынке вторичного жилья российской столицы сократился на 22,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это самый плохой за последние 11 лет результат.

В некризисные периоды, отмечают аналитики ИНКОМа, число сделок в октябре традиционно увеличивается на 15–20% по отношению к сентябрю, однако в этом году сдвига за месяц не произошло. Число заключенных договоров о предоплате на вторичном рынке за октябрь упало на 23% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. Тогда, указывают аналитики, на вторичном рынке было заключено на 11,6% сделок больше, чем в сентябре.

В настоящее время, по оценкам ИНКОМа, на вторичном рынке экспонируются 43,4 тыс. объектов. Рынок затоваривается низколиквидными объектами, отмечают консультанты, — квартирами в устаревшем типовом жилом фонде и «сталинках» в спальных районах, срок эксплуатации которых истекает.

Спрос на вторичную недвижимость за последний год упал на 20%, считает заместитель директора сети офисов Est-a-Tet Алексей Бернадский. Очевидным фактором снижения спроса кроме снижения платежеспособности населения и наличия множества переоцененных объектов, по его мнению, является переориентация клиентов на рынок первичной недвижимости. В столице это ощущается меньше, подчеркивает он, однако в Подмосковье рынок вторичного жилья «встал из-за большого объема предложений в первичном сегменте».

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов говорит, что тенденция к замещению спроса на вторичном рынке сделками в новостройках начала проявляться еще в 2014 году. Это объясняется, считает он, ростом качества новостроек и доступностью ипотеки.

Как пишет «Коммерсантъ», заметное оживление в первичном сегменте участники рынка недвижимости отмечают еще с начала текущего года. По итогам третьего квартала число зарегистрированных в столице договоров долевого участия удвоилось по сравнению с аналогичным периодом 2015 года, следует из данных управления Росреестра по Москве. В области, между тем, количество заключенных в январе—августе договоров долевого участия сократилось на 7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В ИНКОМе отмечают снижение средней стоимости вторичного жилья на 3,7% за год. С дисконтом, по подсчетам риелторов, заключаются 83% сделок. Средний размер скидки — 8,6% от стартовой цены. Сроки экспозиции жилья, отмечает Бернадский, сейчас составляют от четырех до шести месяцев. Средняя цена жилья на вторичном рынке в Москве без учета элитных предложений на текущий момент 185,1 тыс. руб. за кв. м, говорит Попов.

В 2017 году можно ожидать стабилизации спроса на вторичном рынке, а в 2018 году возможен рост на 5%, прогнозирует Бернадский. Попов сомневается, что в ближайший год увеличатся сделки с вторичным жильем.

Источники:

• http://www.mk.ru/economics/2017/04/03/na-vtorichnom-rynke-zhilya-prodolzhayut-padat-ceny.html
• https://living.ru/articles/osnovnye-ponyatiya/pervichnyy-rynok-zhilya-chto-eto-takoe/
• https://tranio.ru/traniopedia/tips/new_vs_old/
• https://sobesednik.ru/nedvizhimost/20170714-vtorichnyy-rynok-zhilya-v-moskve-padaet-vtoroy-god-chto-bud
• http://realty.vesti.ru/analitika-rynka/vtorichnyy-rynok-kak-na-kachelyah
• http://www.rbc.ru/society/08/11/2016/582159dc9a79473da0696681
• http://realty.web-3.ru/definitions/market/second/