Квартира или другой объект недвижимости могут иметь не одного хозяина, а несколько. Владение жилыми и нежилыми помещениями нередко осуществляется в общей долевой собственности. Возникновению долей предшествует, как правило, судебное разбирательство или подписание договора. На каждого участника доли накладываются права и обязанности по владению и распоряжению своим имуществом. В следующей статье мы подробно рассмотрим определение общей долевой собственности.
Что такое общая долевая собственность
Под общей долевой собственностью понимается такое право общей собственности, отношения между обладателями которого (сособственниками) регламентируются в соответствии с принципом их долевого участия в ценности (доходности и убыточности) вещи. Пункт 1 ст. 245 ГК РФ закрепляет презумпцию равенства долей участников обшей долевой собственности.
В виде отступления от общего правила равенства долей соглашением участников обшей долевой собственности может быть установлено, что их доли определяются в зависимости от вклада каждого в образование и прекращение общего имущества или иным образом.
При этом данный вклад может быть определен не только в момент образования общего имущества, но и на последующих этапах его существования и функционирования с учетом внесенных в него материальных, трудовых и иных вложений. Примером может служить договор о совместной деятельности, где стороны соединяют свои вклады и начинают действовать сообща для достижения общей хозяйственной цели.
На размер доли в общей долевой собственности влияет также то, какие улучшения внесены в общее имущество: неотделимые или отделимые. Так, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в нраве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел. Судьба отделимых улучшений может быть также решена по взаимному согласию всех сособственников.
Так, они могут договориться о выплате тому, кто их внес, соответствующей компенсации без изменений долей в общей собственности; об увеличении доли собственника, который внес улучшение, и т. д. При отсутствии соглашения отделимые улучшения поступают в собственность того, кто их внес. Все споры об определении судьбы улучшений, поскольку они касаются осуществления правомочий но владению и пользованию общим имуществом, могут рассматриваться судом.
В содержание права общей долевой собственности также входят правомочия по владению, распоряжению и пользованию общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении права общей собственности независимо от размера своей доли имеет один голос. Осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех собственников.
В случае не достижения согласия по поводу реализации общей собственности решается вопрос, касаются ли эти разногласия осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не достигли соглашения относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд.
Одним из оснований возникновения общей собственности, с которым связано немало вопросов ее осуществления, является совместное участие двух или более лиц в строительстве дома. В гражданском судопроизводстве достаточно распространены дела, связанные с рассмотрением споров о праве собственности на жилой дом. Судебная практика подходит к разрешению указанных споров с учетом следующих условий.
Во-первых, необходимо установить, связаны лица, принимавшие участие в строительстве дома, семейно-бытовыми отношениями или являются посторонними для застройщика лицами; в каких целях возводился дом (в целях обеспечения жильем принимавших участие в строительстве лиц или в иных целях). Во-вторых, к участию в деле надлежит привлечь орган, который отводит земельные участки, если он не выступает в деле в качестве стороны, и выяснить его отношение к спору.
Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец может продать долю любому лицу. Если владелец доли в общем имуществе распорядился ею с нарушением преимущественного права покупки, любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Аналогичные правила применяются и при отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества.
Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, — это переход частей данного имущества в собственность каждого из сособственников пропорционально их долям в праве общей собственности и прекращение общей долевой собственности на это имущество.
Выдел доли из общего имущества — это переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе. Вид имущества, находящегося в долевой собственности, оказывает влияние на порядок его раздела или выдела из него доли.
Неделимая вещь не может быть разделена в натуре. Раздел осуществляется путем продажи вещи и выплаты денежной компенсации каждому участнику общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности. Выдел доли возможен путем выплаты сособственниками соответствующей денежной компенсации выделяющемуся участнику общей собственности.
Определение доли в праве долевой собственности
В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности. Такая собственность будет являться долевой собственностью.
При долевой собственности каждому собственнику принадлежит доля в праве на это имущество, которая выражается в долях и указывается в договорах и свидетельствах о государственной регистрации права (например: 1/2; 5/6; 2/3 и т. д. .) Если имущество находится в общей собственности без определения таких долей, то такая собственность будет являться совместной.
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
По соглашению участников совместной собственности, а при не достижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Статьей 245 Гражданского кодекса РФ установлен порядок определения долей в праве долевой собственности. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
Так, согласно статье 39 Семейного кодекса РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
В этом случае он становится обязательным для участников, и они не вправе рассчитывать размер доли иным образом, чем это указано в соглашении. Если условие о зависимости размера доли от вклада в объект общей собственности прямо не оговорено, но отношения сторон предполагают такое условие, размер доли определяется с учетом вклада путем достижения соответствующего соглашения, а в случае его не достижения устанавливается судом.
Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
Что такое долевая собственность
Многие, не имея возможности приобрести квартиру целиком, покупают лишь ее долю. Это позволяет решить проблему с пропиской, а также обрести хоть и небольшую, но свою жилплощадь.
Общее понятие о совместной и долевой собственности
Приобретение жилых помещений в общую собственность уже давно стало распространенным явлением. Это и не удивительно, ведь, имея право собственности, пусть даже только на долю в квартире, человек чувствует себя уверенно. Эта уверенность подкреплена и на законодательном уровне. В Гражданском кодексе говорится, что собственник может самостоятельно распорядиться своей долей: продать ее, получив определенную денежную сумму, подарить, завещать, сдать по договору найма или аренды.
Однако стоит различать совместную и долевую собственность. Совместная собственность предусмотрена для супругов и крестьянского фермерского хозяйства. В таком случае каждый собственник имеет полное право на всю жилплощадь или земельный участок сразу, без выделения долей. Но в то же время он не может распорядиться этой собственностью по своему усмотрению, не получив согласия других владельцев.
Несколько иначе обстоят дела с долевой собственностью. При таком раскладе каждый собственник имеет право распоряжаться лишь своей долей. Зачастую размер доли каждого собственника определяется при покупке или же наследовании недвижимости. Если размер не определен, то доли считаются равными. Так, например, если брат и сестра купили квартиру «пополам» – она окажется в их общей долевой собственности, если же жилье приобрели супруги – то это совместная собственность.
«Сейчас на кемеровском рынке недвижимости заключается много сделок с долевой собственностью, – рассказывает директор АН «Рикон-Панацея» Наталья Корчуганова. – Причем чаще всего такие сделки совершаются, так сказать, в кругу семьи. Доли распределяются между наследниками или же супругами и их несовершеннолетними детьми. Этого обычно требуют органы опеки.
А вот «резиновых квартир», когда одна жилплощадь поделена на 30 долей и принадлежит множеству собственников, у нас практически нет. Эта тема больше подходит Москве и Санкт-Петербургу, где существуют проблемы с пропиской и все еще актуальны коммунальные квартиры».
Общее понятие о физической и юридической доле
Говоря о долевой собственности необходимо подчеркнуть, что в данном случае речь идет о юридическом делении права собственности на квартиру, а не о физическом делении самой жилплощади. Допустим, однокомнатная квартира принадлежит двум владельцам на праве общей долевой собственности в равных долях.
Это значит, что они оба в отношении данной квартиры имеют равные права и обязанности, но при этом никакого физического деления жилых помещений в действительности не происходит. То есть не устанавливается, какая половина помещений квартиры принадлежит одному собственнику, а какая – другому. К тому же расходы по содержанию общего жилья – платежи за коммунальные услуги, расходы на ремонт, уплата налогов и так далее, – распределяются между участниками долевой собственности соразмерно с принадлежащими им долями.
«Как правило, размер доли не влияет на порядок пользования собственностью, – комментирует ситуацию юрист, заместитель председателя коллегии адвокатов «Барс» Андрей Стрижак. – Существует даже разъяснение арбитражным судам, что в случае определения порядка пользования собственностью руководствоваться точным разделением жилплощади по долям не стоит. Однако почему-то иногда суды эту поправку игнорируют.
В моей практике был случай, когда при разводе супруги столкнулись с такой проблемой: делили квартиру между тремя собственниками – мужем, женой и их несовершеннолетним ребенком. Согласно плану квартиры, отцу отводилась одна комната, но ее метраж был меньше, чем тот, который соответствовал доле. И суд такой порядок пользования квартиры не принял, ссылаясь на то, что он ущемляет права мужчины».
Вообще, размер доли в собственности зачастую влияет лишь на степень дохода или же затрат собственника. Так, при продаже владелец доли получит ровно ту сумму, в которую оценивается только его доля, а не вся квартира в целом. То же касается и доходов от аренды или найма.
Особенности продажи доли в квартире
Одним из главных нюансов при продаже доли квартиры является тот факт, что для этой сделки не требуется согласие остальных собственников. Однако, продавая или покупая долю в общей собственности, надо иметь в виду, что остальные участники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Поэтому продавец доли должен в письменной форме известить остальных участников о намерении продать свою долю постороннему лицу.
В этом извещении следует также указать стоимость продаваемой доли и другие условия продажи. Если после получения извещения сособственники в течение месяца не приобретут эту долю, то продавец вправе продать ее любому лицу, причем по той же цене, что была предложена другим дольщикам. Если стоимость будет выше или ниже хоть на одну копейку, сделку можно будет оспорить.
Следует также отметить, что преимущественное право покупки продаваемой доли квартиры имеют только сами участники долевой собственности. Уступить или предоставить это преимущественное право другим лицам долевые совладельцы квартиры не могут.
К слову, квартиру, принадлежащую нескольким долевым собственникам, можно приобрести и по долям, и целиком, причем разными способами, в зависимости от наличия у покупателя денежных средств, а также достигнутой с каждым из собственников договоренности. Можно приобретать такую квартиру по частям, постепенно скупая доли каждого из собственников, или купить сразу, заключив со всеми продавцами соответствующий договор.
«Во всем остальном при продаже доли действуют общие правила, регламентирующие порядок сделок с любыми объектами недвижимости, – рассказывает Андрей Стрижак. – Договор составляется в письменной форме, по желанию сторон удостоверяется у нотариуса и в обязательном порядке подлежит государственной регистрации».
Выделения доли из общего имущества
Стоит сказать еще об одном праве участника долевой собственности. Так, собственник может в судебном порядке потребовать выделения своей доли из общего имущества. В данном случае речь идет именно о выделении доли в натуре, то есть в виде реальных квадратных метров.
Но здесь нужно иметь в виду, что, поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле, при выделении доли собственнику должны быть переданы соответствующие части не только жилых, но и всех других помещений. Однако выделение доли в натуре практически невозможно сделать в городской квартире.
Так как в таком случае просто нет физической возможности оборудовать отдельный вход, кухню и санузел. Поэтому в условиях города дольщики могут рассчитывать либо на продажу своей доли, либо на компенсацию. Выплата компенсации вместо квадратных метров допускается с согласия того, кто хочет получить свою долю.
Но если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, то суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. А с получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Исходя из всего вышесказанного, можно убедиться, что у долевой собственности есть как свои плюсы, так и минусы. Среди преимуществ такого вида собственности можно отметить относительно невысокую цену на жилые квадратные метры, экономию на коммунальных платежах, а вот все минусы сосредоточены вокруг человеческого фактора. Совместное владение имуществом может перерасти в личные конфликты, уладить которые можно будет только в судебном порядке.
Общая долевая собственность сособственников
Общая долевая собственность сособственников – одна из составляющих кондоминиума, суть которой в обслуживании нескольких собственников (от двух и более), применении и предоставлении доступа к помещениям (объектам) совместного назначения.
Общая долевая собственность сособственников: главные положения
Объект, который находится во владении нескольких лиц (от двух и более) с определенными правами – общая долевая собственность. При этом у всех владельцев есть право на конкретную долю имущества. Первоначально доли имеют идеальную форму, ведь их определение производится путем мысленного деления помещения.
В дальнейшем часть собственника принимает арифметическую форму, и находит отражение в документах. Доли владельцев считаются равными до тех пор, пока законом не определено другое правило. При этом части собственности могут быть определены с учетом инвестиций каждого владельца в покупку имущества.
Один из владельцев после согласования с другими собственниками осуществляет деятельность по оптимизации (улучшению) общего имущества без нарушения его целостности. В этой ситуации хозяин одной из долей имеет право на увеличение собственной части в общем владении. При этом отделимое улучшение того или иного объекта остается в собственности того лица, который и произвел улучшение (если другие условия не были оговорены между сособственниками).
На практике спорные моменты в отношении прав владения, распоряжения и использования общей собственностью при условии нескольких сособственников возникают редко. Причиной является сложность реализации данного права. Специалисты предлагают учитывать три типа правомочий для каждого из владельцев – касательно общего объекта, принадлежащего каждому из собственников доли, а также долей остальных владельцев.
Во избежание конфликтных ситуаций владельцы долей обязаны проводить согласование собственных действий в отношении владения, распоряжения и использования объекта. С учетом данного факта может устанавливаться порядок применения объекта с учетом долей каждого из хозяев. Одним из вариантов является установление очередности пользования (если речь идет о здании или помещениях). При этом стороны могут решать вопросы со своей собственностью и менять установленные правила разными путями.
Прописывание или устное обсуждение порядка пользования совместным долевым имуществом выступает в виде определенной сделки между сторонами. При этом какой-либо обязательной формы договоренности здесь не предусмотрено. Следовательно, соглашение о пользовании собственностью, находящейся в долевом владении, может иметь письменную, нотариальную или устную форму. Если же порядок утвержден нотариусом, то он является обязательным для стороны, которая будет покупать ту или иную долю имущества.
Соглашение о порядке общего долевого владения, а также пользования общей собственностью (ее долями) может быть оформлено как самостоятельный документ в виде неотъемлемой части правоустанавливающей бумаги. При заключении соглашения могут принимать участие как все стороны (владельцы долей), так и несколько лиц (по согласованию сторон). В последнем случае обязательное условие – письменное согласие сторон, давших разрешение на совершение подобной сделки.
Участники долевого имущества имеют право на заключение соглашений в отношении определения долей, а также изменения их величины, если в основном документе есть ошибки касательно размера частей каждого из собственников или данный параметр не указан вовсе. Соглашение об определении долей (корректировке их размера) сособственников является одной из главных частей правоустанавливающего документа. В свою очередь, нотариус обязуется подшить один из вариантов соглашения к основному документу или же сделать соответствующую отметку.
Характеристики и особенности регистрации общей долевой собственностью сособственников
При анализе общей долевой собственности в отношении многоквартирных домов или земельных участков должны учитываться следующие характеристики и принципы. Домовладельцы могут пользоваться и владеть совместным объектом в кондоминиуме. Имущество в кондоминиуме, отчуждению не подлежит. Речь идет об отчуждении раздельно от прав собственности совладельцев помещения.
Члены кондоминиума на общем сборе могут принять решение в отношении передачи прав пользования на совместное долевое имущество одной стороне или нескольким лицам в случае, если это не идет вразрез с действующими законами, а также правам и интересам владельцев.
Прилегающий участок земли или же иная собственность, находящаяся в кондоминиуме, может быть сервитутом (правилом ограниченного применения) со стороны других лиц. При этом законодательно запрет на сервитут может быть недопустим. Новые сервитуты могут устанавливаться по договоренности между домовладельцем и стороной, которая требует установки сервитута. Если между сторонами соглашение не достигнуто, то решить проблему может суд.
Законодательно стоит разделять некоторые понятия совместной собственности. Так, объект может выступать в роли общего имущества с учетом определения долей или без оного. В первом случае – долевое владение, а втором – общее. Суть долевого владения – в праве каждого из членов на конкретную долю объекта. При общем владении (без определения долей), все участники (сособственники) получают право на объект в целом.
Владелец одной части может совершать любые сделки с имуществом (по своему усмотрению), а именно завещать, дарить, продавать, передавать в залог и так далее. Есть также общий порядок распоряжения объектом, находящимся в долевом владении, или долей в праве собственности на объект. Для первого варианта обязательно соглашение всех сторон-участников (владельцев) собственности, а для второго такого требования нет. В последнем случае хозяин доли может по собственному желанию распоряжаться имеющейся на руках долей.
Распоряжение долевой собственностью совладельцами работает на простом принципе: для одного участника один голос. При этом величина доли не имеет особого значения. Обязательно должно быть единогласное решение со стороны всех совладельцев. При отсутствии такового каждый из собственников может обращаться в суд для разрешения сложившейся ситуации.
Сособственник имеет право требовать от владельцев других частей право пользования собственной долей. Если это невозможно по различным причинам, то может быть затребована выплата компенсации. Один из ключевых моментов в организации общей долевой собственности – необходимость госрегистрации данного права. Общее имущество в такой ситуации закрепляется за группой лиц в одном кондоминиуме.
Для решения данной задачи со стороны владельцев должны предъявляться такие документы:
- заявление стороны с просьбой о проведении госрегистрации;
- документ, который бы подтверждал оплату услуги госрегистрации;
- бумагу, подтверждающую полномочия всех участников на проведение мероприятий в отношении госрегистрации общей долевой собственности. В частности, это требование обязательно в случае, если заявление о госрегистрации предоставляют не домовладельцы;
- документацию, устанавливающую переход, возникновение или наличие прав собственности;
- решение, принятое на общем сборе домовладельцев в отношении строительства, покупки и реконструкции объекта недвижимости;
- план объекта. К примеру, это может быть план дома, помещения, земельного участка и так далее;
- паспорт домовладения;
- соглашение (решение) принятое домовладельцами в отношении выделения долей в праве владения на определенный объект в кондоминиуме. В этом документе должна быть приведена информация о домовладельцах, помещениях в их собственностях, размере долей или же решение (соглашение) домовладельцев в отношении определения таких долей. Может прикладываться и список домовладельцев с удостоверением председательствующего органа, руководителем исполнительной структуры.
Чтобы ограничить права домовладельцев на тот или иной объект, находящийся совместном владении (в кондоминиуме), должны предоставляться следующие бумаги:
- заявление о госрегистрации;
- бумаги об оплате услуг по госрегистрации;
- бумаги, подтверждающие правомочность лица, в пользу которого реализуются ограничения, или представителя домовладельцев;
- решение, принятое членами товарищества на совместных сборах в отношении передачи объекта недвижимости, относящегося к общему имуществу;
- бумаги, подтверждающие правомочность заявителей;
- документы, на базе которых возникают определенные ограничения;
- план объекта недвижимости или земельного участка;
- решение, принятое на общих сборах в отношении частей (долей) в общем праве собственности. Также должны передаваться данные о домовладельцах и объектах (помещениях), находящихся в их собственности.
Газопровод как объект общей долевой собственности
В системе действующего законодательства газопровод относится к объектам недвижимого имущества, право собственности на который подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (ст. 131 ГК РФ). В практике часто встречаются случаи, когда собственники жилых домов в сельских поселениях или в коттеджных поселках на личные денежные средства строят газопровод к своим домам.
При этом строительство газопровода представляет собой трудоемкую и дорогостоящую процедуру. А именно получение проектной документации, получение разрешения на газификацию органов местного самоуправления, непосредственно строительно-монтажные работы, получение у соответствующей компетентной организации технических условий на подключение к газотранспортной системе, ввод газопровода в эксплуатацию на основании Акта.
Только после соблюдения всех указанных условий у заказчика строительства есть основания для обращения в органы Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на данное имущество.
В соответствии с ФЗ от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» финансирование программ газификации жилищно-коммунального хозяйства может осуществляться за счет средств федерального бюджета, бюджетов соответствующих субъектов РФ и иных не запрещенных законодательством РФ источников.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Таким образом, физические лица, которые за счет своих личных денежных средств построили распределительные газопроводы, являются собственниками (владельцами) указанного имущества.
Если газопровод строился на личные средства нескольких физических лиц, то газопровод поступает в общую долевую собственность данных лиц. При этом в Росреестр предоставляется соглашение, заключенное между всеми собственниками об определении долей в общей собственности. Основанием для государственной регистрации права собственности за каждым сособственником недвижимого имущества является Акт ввода газопровода в эксплуатацию.
Как и в отношении всех иных объектов имущества, находящихся в общей долевой собственности, в данном случае владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом 9ч. 1 ст.247 ГК РФ).
При этом, собственники газопровода (а если право собственности на газопровод еще не зарегистрировано в установленном порядке, – владельцы или заказчики строительства газопровода) имеют право по согласию всех участников долевой собственности устанавливать плату за подключение к газопроводу с целью возмещения расходов на строительство газопровода.
Судебная практика подтверждает правомерность такого подхода применительно к вновь подключающимся к газопроводу потребителям газа, обосновывая это тем, что собственники газопровода, осуществляя полномочия владения и распоряжения имуществом, имеют право на распределение понесенных расходов при условии использования принадлежащей им вещи другим лицом.
При этом суды делают акцент на то обстоятельство, что данные действия собственников (владельцев) имущества не препятствуют самому подключению нового потребителя газа, а устанавливают условия эксплуатации созданного им имущества.
При рассмотрении споров данной категории необходимо помнить, что газоснабжение в РФ является естественной монополией, в связи с чем в ФЗ «О газоснабжении в РФ» установлено, что организации – собственники систем газоснабжения обязаны обеспечить недискриминационный доступ любым организациям, осуществляющим деятельность на территории в РФ, к свободным мощностям принадлежащих им газотранспортных и газораспределительных сетей в порядке, установленном Правительством РФ.
Суды ориентированы на то, что недопустимо необоснованно препятствовать подключению новых абонентов к существующим газораспределительным сетям. Между тем, соблюдение баланса законных интересов и прав собственников газопровода, и лиц, желающих подключиться к существующим сетям, есть основная цель при рассмотрении судебных споров данной категории.
Естественно, исход дела будет зависеть от степени подготовки сторон дела к процессу и умения правильно обосновать свою позицию, представить допустимые и достаточные доказательства своей правоты. Что, в принципе, невозможно сделать без квалифицированной помощи юриста
Общая долевая собственность на земельный участок
Общая собственность на земельный участок предполагает владением им по согласию сторон, которое не во всех случаях бывает добровольным. Объектом такого права является любое имущество. Право на совместное владение имуществом возникает из-за невозможности разделения его на всех участников.
Виды общедолевой собственности
В соответствии с земельным правом общедолевая собственность на земельный участок бывает следующих видов:
- владение частью земельного участка, принадлежащего нескольким физическим лицам (доля в праве собственности). В этом случае физическое лицо формально владеет частью закрепленного за ним участка земли;
- владение всем земельным участком несколькими физическими лицами с учётом внесённых ими долей (общая долевая собственность).
В каждом из этих случаев предполагается не самостоятельное владение частью участка земли, выделенного в имуществе общего пользования, а частичное право на совместное имущество. И в первом, и во втором случаях владение землёй происходит после заключения сторонами письменного или устного соглашения.
Владение долей в общей собственности земельного участка
Собрание всех владельцев определяет собственников каждого участка, после чего это фиксируется в протоколе или ином локальном акте. Дольщики участков вправе заказать разработку межевого проекта, точно определяя реальное положение каждого участка и его межевой границы. Долевая собственность на землю используется для участка, находящегося под домом.
Такая форма владения предполагает равные права всех людей, проживающих в одном доме, на весь участок под домом и в его окрестностях с учётом межевых границ. По факту пользования землёй некоторые из владельцев имеют на неё разные права. В этом случае возникают споры, связанные с эффективным использованием земельного участка.
Стороны договариваются и условно разделяют прилегающую к дому территорию, чтобы реализовать право пользования на равных условиях. Если жильцы дома, получившие землю во владение, не достигли соглашения, то законодательство даёт им возможность: закрепить долевое право путём обращения в суд; попробовать договориться о выделении долей в праве общей собственности. После этого каждый человек получит право распоряжения по своему усмотрению распоряжаться выделенной долей прилегающего к дому земельного участка.
Этот вариант применяется при владении частью земельного участка, находящегося в собственности:
- садового и огороднического товарищества;
- гаражного или дачного кооператива.
Порядок пользования земельным участком в общей долевой собственности
В таких случаях формально доли выделяться не будут. Каждый из участников получает право не на отдельную часть, а на весь участок в целом. Заключенный сторонами письменный или устный договор серьёзных юридических последствий иметь не будет. Он приобретает статус своеобразного внутреннего регламента пользования. Если между сторонами возникнет спор, то появляется вариант о выделении каждой из них своей доли.
Общедолевая собственность на земельный участок осуществляется:
- несколькими физическими лицами, которые приобрели его совместно;
- родственниками собственника, наследовавшими землю;
- индивидуальными предпринимателями, создавшими товарищество;
- жильцами много и малоэтажных строений.
Общедолевая собственность на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом
После того как многоэтажный дом сдаётся в эксплуатацию, туда заселятся собственники, которые получат свидетельство, подтверждающее их долю в праве собственности на квартиру. На следующем этапе делается выбор в отношении прилегающего к дому земельного участка. После приватизации каждый из них пользуется участком с учётом равных прав.
На участке разбиваются цветники, возводятся игровые площадки, автостоянки и создаются иные необходимые для совместных нужд инфраструктуры. После того как участок приватизирован, каждый жилец формально получает свой надел земли соразмерно доле, которую он имеет в находящемся в доме жилом помещении.
Но этот принцип в домах многоквартирного типа практически не действует, потому что в этом случае жильцы лишаются тех преимуществ, которые им даёт право общего пользования. Законодательство предлагает несколько способов, которые позволят выделить долю земельного участка в их общей собственности.
Все они сложные, поэтому для правильного проведения процедуры необходимо обратиться за помощью профессиональных юристов, имеющих опыт разрешения таких вопросов. Получить консультацию можно по телефону или задав вопросы в электронной форме, которая находится на сайте сервиса Правовед.RU.
Здесь возможно несколько вариантов:
- аренды земли у муниципалитета;
- приобретение права собственности на землю через её приватизацию. Этот вопрос решается на совместном собрании жильцов дома с учётом получения согласия каждого из них.
Имущественный вычет при долевой собственности
Порядок предоставления имущественного вычета при долевой собственности можно разделить на две части: порядок предоставления вычета при покупке жилья в случае, когда право на вычет возникло до 1 января 2014 года; порядок предоставления вычета при покупке жилья в случае, когда право на вычет возникло уже после 1 января 2014 года.
Почему мы разделяем порядок предоставления вычета? Напомним, с 1 января 2014 года были введены в действие поправки в налоговое законодательство (статью 220 НК РФ). Изменения коснулись и порядка расчета суммы вычета в случае, когда жилье приобретается в общую долевую или совместную собственность. Поэтому мы рассмотрим два варианта предоставления вычета.
Если право на вычет возникло у гражданина до 1 января 2014 года
При приобретении (строительстве) жилого дома в общую долевую собственность размер имущественного вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности. При оформлении объекта недвижимости в общую долевую собственность каждый из совладельцев может воспользоваться вычетом исходя из его доли в указанном имуществе.
Стоит также отметить, что родитель может получить имущественный налоговый вычет, увеличив размер причитающегося ему вычета исходя из доли квартиры, оформленной в собственность ребенка. Представим себе такой пример: супруги купили квартиру в декабре 2013 года в общую долевую собственность и у каждого размер доли составил ½ часть. Стоимость квартиры по договору покупки равна 5 600 тыс. руб.
При этом, стоит обратить внимание, что каждый из супругов имеет право на имущественный вычет. И если кто-то по какой-то причине не работает и не может временно воспользоваться правом на вычет, то передать свое право на вычет супругу (супруге). При общей долевой собственности нельзя не только передавать право на вычет второму собственнику, но и изменять по своему усмотрению (по заявлению) размер доли в праве собственности.
Если право на вычет возникло у гражданина после 1 января 2014 года
Что это значит? Например, супруги купили квартиру (подписали договор покупки) в декабре 2013 года, а свидетельство о праве собственности на объект недвижимости было зарегистрировано в январе 2014 года, значит, право на налоговый вычет для супругов возникло уже в 2014 году. Для такой ситуации действует новый порядок.
Теперь максимальная сумма вычета в 2 млн. дается не на объект недвижимости, как это было раньше, а на каждого собственника, при условии, конечно, что ранее собственники вычетом не пользовались. Приведем пример: допустим, супруги приобрели квартиру стоимостью 3 млн. рублей в равнодолевую собственность в марте 2014 года, тогда каждый из супругов имеет право на получение налогового вычета в размере ½ стоимости квартиры, но не более 2 млн. рублей.
В нашей ситуации у каждого из супругов возникло право на получение налогового вычета в размере 1,5 млн. рублей (3 млн/2). При этом, если квартира куплена с использованием ипотечных средств, налоговый вычет по процентам делится аналогично вычету со стоимости объекта. Напомним, что предельная величина налогового вычета с процентов составляет 3 млн. руб. для каждого собственника.
Также стоит подчеркнуть, что неиспользованный остаток налогового вычета, как в нашем примере, 500 тыс. (2 млн.-1,5 млн.) налогоплательщик вправе перенести на будущее и воспользоваться оставшейся суммой вычета при приобретении других объектов недвижимости.
Источники:
- http://www.grandars.ru/college/pravovedenie/obshchaya-sobstvennost.html
- https://dom.vse42.ru/articles/957220/
- https://ndflka.ru/question/67899-imuschestvennyiy_vyichet_pri_dolevoy_sobstvennosti
- https://prokuror-kaluga.ru/razyasnenie-6875.html
- https://pravoved.ru/themes/
- https://utmagazine.ru/posts/13185-obschaya-dolevaya-sobstvennost-sosobstvennikov
- http://www.logosinfo.ru/zashita-v-sude/federaljnyi-sud/spory-o-dolevoi-sobstvennosti/gazoprovod-kak-objekt-obshei-dolevoi-sobstvennosti/
