Как правильно выбрать квартиру

Время на прочтение статьи = 35 минут

Доброго времени суток!

Покупка квартиры — один из самых ответственных шагов в жизни человека. Здесь особенно важно учесть все возможные нюансы при покупке. Кроме юридических аспектов оформления сделки необходимо правильно выбрать квартиру, в которой вам будет комфортно жить.

Сегодня я поделюсь с вами, уважаемые читатели, советами о том, как выбрать квартиру.

Содержание

Как выбрать квартиру для покупки и на что обратить внимание

Покупка квартиры
Покупка своей первой квартиры — это мечта многих, особенно молодых семей

Покупка своей первой квартиры — это мечта многих, особенно молодых семей. Но это еще и серьезный шаг, который влечет за собой не только единоразовые большие, а для многих даже огромные затраты, но и на порядок увеличивает ваши ежемесячные расходы, если вы, конечно, не живете на съемной квартире, за аренду которой также приходится немало платить.

И прежде чем отправиться в нелегкий путь поиска своей первой квартиры, прочитайте список определенных факторов, на которые стоит обратить внимание, чтобы правильно выбрать квартиру для покупки.

Рынок

Рынок недвижимости можно условно разделить на две группы: рынок покупателя и рынок продавца.

Рынок покупателя — это когда предложений объектов недвижимости на рынке больше, чем есть на них покупателей. Это, как правило, происходит в периоды резких скачков инфляции, как например, было в 2014-15 годах, да и сейчас, собственно, рынок еще не совсем урегулировался.

Рынок продавца — наоборот, возникает, когда количество продаваемых квартир не покрывает все запросы покупателей.

Однако, выбирая квартиру для покупки, важно понимать, что для каждого района свойственно колебание рынка либо в одну, либо в другую сторону. Поэтому вам первым делом стоит поговорить со своим агентом по недвижимости (как выбрать хорошего риелтора я писала здесь, рекомендую почитать), чтобы понять насколько негативно для покупателя будет влияние рынка, т.е. насколько предложение квартир преобладает над спросом. И в случае большого количества предложений по отношению к спросу, покупатель может рассчитывать на определенное снижение цены в момент заключения сделки.

Что нужно сделать до того, как начать заниматься подбором квартиры

Покупка квартиры — это отнюдь не банальный поход в супермаркет за продуктами, и даже не покупка автомобиля. Это сложный процесс, требующий подготовки и изучения определенных документов, таких как документы на получение кредита (если вам необходимо), изучение документов, подтверждающих права собственности продавца на квартиру и т.д. Собственно, все эти нюансы вам расскажет ваш брокер по недвижимости.

Главное, не торопитесь отдавать за квартиру все деньги, пробуйте торговаться. Деньги вам еще ой как понадобятся для закрытия расходов по переоформлению квартиры, некоторых ремонтных работ, которые, как правило, выполняет практически любой покупатель в приобретенной квартире, а тем более, если это новостройка, то вам и вообще может понадобиться немалая сумма, чтобы должным образом обустроить свое новое жилье.

Также в случае, если вам для покупки квартиры необходим кредит, я бы рекомендовала сперва получить хотя бы предварительное одобрение банка, чтобы можно было понимать на какую квартиру вы можете рассчитывать. К сожалению, в моей практике было несколько случаев, когда покупателю очень понравилась квартира, и он уже сошелся по цене с продавцом, затем идет в банк за недостающей сумой, а ему попросту отказывают в кредите. Соответственно денег не хватает, и покупатель вынужден искать другие более простые и уже менее выгодные для него варианты.

Тип квартиры и месторасположение

квартиры
Общаясь с владельцем квартиры, обязательно уточните у него, сколько в среднем ежемесячно он платит по счетам коммунальных услуг, т.к. это также немаловажно

В какой квартире вы мысленно видите себя? Это большая двухуровневая квартира в новом доме? Или это уютная квартирка в тихом районе? Для вас важно наличие парковки возле дома? Где будет играть ваш ребенок в теплые летние дни? Нужно ли вам удобное место для удаленной работы дома? Таких вопросов может быть множество, но на них нужно ответить, чтобы определить для себя, какая квартира для вас будет идеалом. И уже потом, отталкиваясь от идеала и имеющейся суммы денег, переходить к поиску подходящих вариантов.

При этом не спешите сильно урезать свой список желаний, расскажите о своих «хотелках» вашему брокеру, может у него сразу же найдется максимально подходящий для вас вариант.

Что же касается просмотра различных вариантов, то я бы советовала вам ходить на просмотры с квалифицированным риелтором, т.к. он сможет помочь вам разобраться с документами, подтверждающими права собственности на квартиру, а также подскажет, на что стоит обратить внимание в самой квартире и намекнет, когда можно начинать торговаться.

Общаясь с владельцем квартиры, обязательно уточните у него, сколько в среднем ежемесячно он платит по счетам коммунальных услуг, т.к. это также немаловажно.

Удаленность от работы

Работа — это тоже одна из важных составляющих при выборе квартиры, и на это также необходимо обратить серьезное внимание. Во-первых, нужно понимать, насколько ваша работа стабильна. Кстати, на этот фактор смотрят еще и банки, когда вы берете у них кредит.

Возможно ли ваше территориальное перемещение по работе в ближайшие несколько лет (например, перевод в другой регион на другую должность)?

Все это важно хотя бы потому, что меняя работу, вы можете захотеть сменить и квартиру, а может, останетесь жить в прежней, но будете ездить на работу каждое утро, выходя из дома на пару часов раньше.

Согласитесь, ведь часто так бывает, когда мы привязываемся к месту и чувствуем себя счастливо в своей уютной квартире, хотя и безумно устаем от дороги на работу и обратно.удаленность квартиры от работы

А может вы и вовсе работаете дома, и тогда вам просто нужно будет позаботиться о том, чтобы в приобретаемой квартире можно было оборудовать для себя комфортное рабочее место, будь то небольшая мастерская или мини-офис.

Домашний ремонт и техническое обслуживание

Работа
Работа — это тоже одна из важных составляющих при выборе квартиры, и на это также необходимо обратить серьезное внимание

Некоторые расходы обязательно пойдут на ремонт и техническое обслуживание приобретенной квартиры. Думая о том, какую квартиру вы можете себе позволить, не забывайте об этих затратах. Обязательно хорошо осмотрите подходящий для вас вариант квартиры перед покупкой. Вдруг окажется, что, к примеру, кондиционер нуждается в замене, или и вовсе протекает крыша. Соответственно, при отсутствии необходимых средств, вам нужно будет откладывать эти деньги каждый месяц, чтобы покрыть расходы на те непредвиденные ситуации, которые будут возникать чаще, чем вы думаете.ремонт квартиры

На моей практике бывали и такие варианты, когда люди за сравнительно небольшие деньги покупали квартиру, нуждающуюся в капитальном ремонте, а после того, как вкладывали сэкономленные при покупке деньги в ремонт и делали его «под себя», в результате получали, можно сказать, идеальную для себя квартиру.

Дети

Есть ли у вас дети или же вы их только планируете? Если это так, то вам понадобятся поблизости детский сад и школа. Но даже если у вас нет детей, то все равно очень разумно будет обратить внимание на наличие детских образовательных заведений в вашем районе, т.к. в жизни все течет и меняется, и вы можете неожиданно для себя решить обзавестись детьми.удаленная работа

Также помимо школы, когда у вас есть дети, не забывайте о других факторах, которые могут быть важны. Взгляните на окрестности. Есть ли возле дома хорошая детская площадка? Интенсивное ли движение на прилегающих улицах?

Есть ля рядом плавательный бассейн и спортивные секции? Хорошо ли обустроены тротуары? А как насчет других детей? Все это важно иметь в виду, если ваши жизненные ценности — это семья.

Что лучше новостройка или вторичное жилье

новостройка
Первичное жилье – это исключительно квартира в новостройке, причем в строящемся доме жилье не покупается, а инвестируется

Как же найти то, что наилучшим образом будет отвечать всем потребностям? Сначала предстоит определиться, будет ли квартира находиться в только что построенном доме, или лучше подыскать жилье в уже обжитом районе.
торичное жилье – это квартира, в которой уже кто-то жил, и которая уже имела владельцев. Поэтому квартиры в сданной в эксплуатацию новостройке являются собственностью застройщика и считаются вторичным жильем.

Первичное жилье – это исключительно квартира в новостройке, причем в строящемся доме жилье не покупается, а инвестируется.

Преимущества вторичного жилья

Когда квартира готова к проживанию, это выгодно по нескольким причинам. Прежде всего, если такая жилая площадь находится в хорошем состоянии, она готова принять новых жильцов в самые короткие сроки. Однако и при необходимости косметического ремонта новым владельцам не придется долго ждать, да и обойдется обновление интерьера не столь дорого. Во многих случаях стоимость коммунальных услуг в секторе вторичного жилья оказываются дешевле, нежели в новостройках.

Недостатки вторичного жилья

Главным недостатком вторичного жилья является то, оно не новое. А значит, новым владельцам придется столкнуться со старой проводкой и сантехникой. Трубы могут течь, розетки искрить, а с потолка может сыпаться штукатурка.

Хотя уход за такой квартирой не слишком дорог, но поддерживать в достойном состоянии ее придется постоянно, что отнимает немало времени. К тому же проживание в старой квартире, по сравнению с новостройкой, может оказаться не настолько комфортным. Подъезды построенных порой несколько десятилетий назад домов охраняются в лучшем случае только домофоном или кодовым замком, а жильцы новостроек сегодня часто нанимают консьержа или сторожа.

Преимущества новостройки

Есть у новостроек и другие преимущества. Подъезды здесь намного просторнее и чище, чем в старых домах, выше потолки и удобнее лифты удобные.Есть системы безопасности, а самое главное, современные планировки много комфортнее и продуманнее тех, что можно встретить почти во всех домах советской эпохи. Да и чувствовать себя первым и единственным владельцем квартиры, пожалуй, приятнее.

Недостатки новостроек

Однако и новостройки нельзя назвать идеальными. Если квартира продается без какого-либо ремонта, то вложить в него средства и силы придется владельцу. А про скорый комфорт и переезд можно забыть. Квартира в новостройке – это бетонные стены, пахнущие цементом потолки и серый пол из того же бетона.

К первому ремонту в новостройке придется отнестись со всей серьезностью и отдачей, поскольку процесс потребует не только крупных финансовых затрат, но и достаточно времени и нервов.

Поскольку ремонт не обойдет никого из соседей, то первые годы в новостройке всегда связаны с постоянным стуком, звуком дрели и перфоратора, переноской мебели и строительного мусора. Шум и стуки будут раздаваться регулярно и абсолютно со всех сторон.

Поэтому если в семье есть маленькие дети, то от покупки квартиры в новостройке лучше отказаться.

Как правильно выбрать подходящий район

новострой
Выбирая район, где предстоит купить квартиру, важно учесть массу критериев

Выбирая район, где предстоит купить квартиру, важно учесть массу критериев. Среди них и возможность быстрого выезда на трассу, близость будущего жилья к детям или родителям, к месту работы и другим объектам, играющим в жизни важную роль.

Но, кроме этого, не стоит забывать об экологии. Если в непосредственной близости от района есть такие отравители среды, как промышленные предприятия и едущий непрерывным потоком автотранспорт, то со временем чистого воздуха стать может только меньше. Близкое расположение промышленных объектов и транспортных развязок может не лучшим образом сказаться на здоровье. А вот если рядом есть зелёная зона, парк или сквер, то растения уменьшат пагубное воздействие транспорта и предприятий.

Если на новом месте жительства предстоит пользоваться общественным транспортом, лучше прийти в утренний час-пик на ближайшую остановку, чтобы узнать, достаточно ли часто здесь ходит транспорт, и легко ли попасть в автобус. Близость конечной остановки можно считать преимуществом, поскольку шанс комфортно добраться в нужное место увеличивается.

Однозначно должно насторожить расположение поблизости от дома ЛЭП, высоковольтных линий электропередачи.Низкочастотное электромагнитное излучение этих сооружений может не лучшим образом сказаться на здоровье и даже спровоцировать некоторые заболевания.

Если есть личная машина, то буде не лишним убедиться, что рядом с домом есть платная автостоянка. Однако если такое скопление машин находится прямо под окнами, то не стоит удивляться, что придется мириться с воем автомобильной сигнализации, звуками работающих двигателей и их выхлопам

Если под окнами круглосуточный павильон или торговая палатка, то по ночам можно будет народные песни в исполнении пьяных голосов баллады, а утром идти мимо наполненных бутылками и банками урн.

При выборе района стоит убедиться, что в округе есть аптеки и поликлиники, службы быта и школы, детские сады и все необходимые магазины, а также другая инфраструктура. Если в семье есть дети, то обязательно нужно лично посетить детский сад или школу, чтобы убедиться в их работоспособности и хотя бы внешне оценить их уровень. А в отделе образования можно уточнить рейтинг учебных заведений, расположенных в этом районе.

Оценка дома снаружи и внутри

Внешний вид дома

войти в подъезд
Войдя в подъезд, нужно оценить его благоустройство и чистоту

Когда район определен, можно переходить к выбору дома. И здесь особенно важно быть уверенным, что жилье окажется полностью безопасным. В любом городе есть аварийные дома, которые просто отличить на глаз. На стенах здесь заметны трещины, которые даже при заделке видны по серым линиям вдоль них.

При обнаружении этих тревожащих симптомов лучше не рисковать и отказаться от покупки квартиры даже при весьма заманчивых условиях. Внимательного покупателя должно насторожить и использование внешнего утепления, установленного отдельными жильцами. Такие «заплатки» могут стать сигналом, что отопление в доме не самое хорошее.

Войдя в подъезд, нужно оценить его благоустройство и чистоту. Это же касается лифта, если он есть. О многом могут рассказать двери потенциальных соседей. Их качество даст возможность сориентироваться в благосостоянии контингента и в том, чего можно ждать от этих людей. Если двери старые, с изрезанной обивкой, то соседями могут оказаться не только люди с низким достатком, но и неблагонадежные личности, хулиганы или алкоголики.

Нарушения строительных норм, например, ошибки при конструировании системы вентиляции или неправильно выполненная электропроводка, могут стать угрозой для здоровья жильцов. Поэтому понравившуюся квартиру лучше осмотреть вместе со специалистом, имеющим опыт в этой области.

Выбор планировки

Перед покупкой квартиры нужно уделить время внимательному ознакомлению с планом БТИ.Если квартира примыкает к шахте лифта, то постоянной вибрации и шума в доме не избежать. Если в квартире больше одной комнаты, то хотя бы одна из них не должна иметь общих стен с соседями, чтобы при необходимости можно было уединиться.

Если есть возможность, то лучше избежать покупки угловой квартиры, где помещения могут быть избыточно влажными и холодными даже при толстых кирпичных стенах.

Стоит посмотреть на какую сторону выходят окна квартиры. Хуже всего, если они смотрят на север. В таком жилье будет темно и холодно. Южная сторона – это тоже не совсем хорошо, поскольку солнца здесь будет в избытке, а летом жильцов ждет жара и постоянный недостаток кислорода. Лучше выбирать квартиру, выходящую на восточную сторону, где солнечный свет наполняет жилье в первой половине дня, или на западную, здесь светило видно только после обеда.

Если предстоит купить однокомнатную квартиру, будет полезно обратить внимание, какие стены отделяют жилье от соседей, и с кем эти стены граничат. Хорошо, если стены окажутся несущими, тогда соседи не будут беспокоить.

Внутренний ремонт

Попав в предлагаемую к продаже квартиру, стоит забыть о природной скромности, чтобы расспросить владельцев и соседей, осмотреть и ощупать каждый уголок:

  1. Если выбранная квартира расположена на одном из верхних этажей, то давление горячей воды здесь может быть недостаточным,а значит, неминуемы проблемы со стиркой, мытьем посуды и гигиеническими процедурами. Чтобы проверить напор, нужно открыть кран на кухне и в ванной комнате. Хорошо, если предыдущие владельцы позаботились об установке счетчиков для горячей и холодной воды.
  2. Особое внимание придется уделить трубам. Если они уже отжили свой срок, покрыты следами ржавчины, которую не скрыть даже краской, ведь поверхность все равно будет неровной. Если такие трубы обнаружены, можно быть уверенным, что они смогут в любой момент прорваться и залить и эту квартиру, и этажом ниже. Убедиться нужно и в исправности всех вентилей и кранов на трубах, которые должны закручиваться до конца и без усилий, иначе перекрыть подачу воды в случае аварии будет невозможно.
  3. Следы плесени или грибка на кухне, в ванной комнате или в туалете говорят об опасности квартиры.
  4. Квартира может промерзать. Если осмотр проходит во время отопительного сезона, то перед приездом покупателя хозяева могут обеспечить достойную температуру с помощью обогревателей, но это легко разоблачить, проверив батареи в всех комнатах. Ситуация станет еще яснее, если рукой пройтись по всем стенам. Так можно почувствовать даже скрытые трещины в стыках.
  5. Если полы на кухне, в ванной и в санузле выложены плиткой, можно на них попрыгать или постараться прощупать плитку в самых проходных местах. Если слышно потрескивание, это может означать, что под плиткой есть пустоты, или она положена с нарушением технологии, и трещин на полу ждать осталось недолго. Неровности на линолеуме покажут, что стяжка под ним плохая. Некачественно уложенный паркет выдаст себя скрипом и наличием щелей.
  6. Наличие современных металлопластиковых окон в квартире – это весомый плюс. Но здесь не будет лишней проверка герметичности закрытия, качества резиновых уплотнителей и закрывающей фурнитуры.
  7. Стоит узнать остеклена ли лоджия и как утеплен балкон.
  8. Немаловажно проверить и состояние электропроводки,а также из чего она выполнена: из меди или из алюминия. Вот только как это выяснить? Можно попросить владельцев снять одну из розеток, чтобы увидеть, какие подведены провода. Хотя чаще ставится алюминиевая проводка, медная более надежна и долговечна.
  9. У хозяев нужно обязательно попросить план квартиры,чтобы убедиться, что владельцы не скрыли какие-либо незарегистрированные перепланировки. Для этого план в техническом паспорте сравнивают с фактической планировкой. Если этого не сделать, то быть может, заниматься узакониванием перепланировки и выплачивать штрафы придется новым владельцам.

Какой этаж более подходящий для проживания

Последний этаж

Если серьезно рассматривается квартира в хрущевке, расположенная на последнем этаже, то следует убедиться, что в доме двускатная крыша. При такой конструкции кровли значительно уменьшается вероятность промерзания и протекания будущего жилья. Если же в доме есть технический этаж или чердак, то впоследствии это пространство можно приватизировать и после перепланировки получить двухуровневую квартиру.

В управляющей компании можно получить информация, когда в последний раз в доме проводился капитальный ремонт, и обновлялась кровля. При наличии чердака его состояние лучше осмотреть лично, чтобы убедиться, что крыша не течет.

Интересно, что часто встречаемое негативное мнение о верхнем этаже не совсем верно. Последний этаж при крепкой кровле оказывается самым комфортным. Здесь нельзя услышать шагов соседей над головой, которые особенно утомительны в праздничные дни или при наличии в квартире этажом выше маленьких детей. На лестничной клетке здесь всегда тихо, по лестнице никто, кроме ближайших соседей не ходит, да и уличный шум сюда меньше доносится.

Первый этаж

Квартира на первом этаже тоже требует пристального внимания. И если жителей последних этажей может подвести крыша, то на первом этаже причиной крайнего неудобства может стать подвал.

Если здесь царит повышенная влажность, то она неминуемо проникнет и в жилье. А это испорченный ремонт, запах, плесень и грибок.

Есть и наружная причина проблем. Это мусорные контейнеры,которые могут быть расположены под окнами, а также при отсутствии должной охраны подъезда первые этажи домов часто посещаемые подозрительными личностями.

Между этажностью и климатом в квартире есть определенная связь. Квартиры на первых этажах зачастую страдают от повышенной влажности. Если при этом окна выходят на северную сторону, а перед домом растут деревья, то в комнатах будет сумрачно и свежо. Но есть в этом и преимущества: в таких квартирах очень комфортно в жаркие месяцы. Ну а недостаток света можно компенсировать, поставив дополнительные светильники.

Соседи

Соседи
Перед покупкой жилья полезно совершить визит ко всем, кто будет жить сбоку, снизу и сверху

Если при осмотре квартиры задать риелтору или владельцам вопрос о соседях, то ответ будет весьма предсказуемым. Кругом живут только добросердечные, отзывчивые люди.

Но уже через несколько недель после приобретения квартиры приоткрывается неизвестная до этого жизнь дома. Не самые приятные подробности можно узнать и о новоиспеченных соседях. Чтобы этого не случилось, перед покупкой жилья полезно совершить визит ко всем, кто будет жить сбоку, снизу и сверху. Если они не захотят общаться, составить представление можно по внешнему облику людей и тем нескольким словам, которые они все же произнесут.

Если же предстоит покупка квартиры в новостройке, то придется положиться только на везение.

Как не попасться на мошенников

Чтобы не провоцировать всякого рода мошенников, не нужно приезжать на осмотр квартиры на дорогой машине и в каком-то выделяющемся наряде. Чем дороже выглядит покупатель, тем сильнее соблазн не только его обмануть, но и просто запросить более высокую цену за жилье. Демократичный облик позволит покупателю успешнее торговаться. К тому же такая одежда даст возможность без проблем проверить все коммуникации, трубы, окна и проводку, не боясь испачкаться.

Предосторожности

Иногда под видом риелтора можно встретиться с мошенником. Не честные люди могут представиться и владельцами квартиры.

Поэтому осматривая жилья для покупки, лучше придерживаться простых рекомендаций, способных сохранить не только материальные средства, но и жизнь:

  1. При разговоре с владельцем квартиры по телефону, лучше дать понять, что осматривать жилье покупатель приедет не один.Пусть продавец продиктует свой контактный номер, чтобы покупатель могу перезвонить через некоторое время. Если собеседник не может вразумительно дать ответ, но от дальнейших контактов с ним лучше отказаться.
  2. Отправляясь смотреть квартиру, нужно обязательно оставить родственникам или знакомым ее адрес.
  3. Войдя в квартиру, нужно предупредить владельцев и позвонить кому-то из знакомых,чтобы сообщить адрес и назначить время встречи возле этого дома. Если хозяева отказали в звонке по домашнему телефону, то лучше уйти из такой квартиры.

Как сохранить свои денежные средства и не прогореть при покупке

ремонт квартиры_1
Чем дороже материалы для ремонта, тем дороже получается квадратный метр квартиры

Так называемое социальное жилье чаще сдается «под ключ», с простым, но вполне пригодным для жизни ремонтом. Понятно, подобные квартиры приобретают или получают по сертификатам люди, не имеющие средств на внутреннюю отделку на собственный вкус. Через несколько лет, когда необходимая сумма будет набрана, можно будет сделать новый ремонт.

При отделке в социальных помещениях используются дешевые и простые материалы, оконные конструкции, сантехника, дверные коробки. Ведь чем дороже материалы для ремонта, тем дороже получается квадратный метр квартиры.

В элитном доме дорогая эксклюзивная отделка также излишня, хотя причина здесь в том, что хозяевам проще все сделать на свой вкус. В таких зданиях квартиры обычно только готовятся в чистовой отделке. Строители готовят пол, потолок и стены, прокладывают коммуникации и проводку, а новоселы собственными силами и по собственному усмотрению делают ремонт.

В зависимости от выполненного ремонта, цена на квартиру может вырасти в два раза по сравнению с той, где стены остались голыми . Иногда компания-застройщик делает ремонт исключительно ради привлечения покупателей. В этом случае клиенты могут сэкономить. Но зачастую покупателей с достатком больше привлекают именно квартиры без отделки. В таком приеме есть свой резон, ведь зачастую клиентов не устраивает сделанный застройщиком ремонт.

Как правило, покупатели жилья при рассмотрении вариантов на первое место по важности ставят место расположения жилья, затем рассматривают планировку квартиры, а вот отделка покупаемой квартиры оказывается второстепенным фактором. Наиболее экономичным в этом случае оказывается вариант, когда приобретается жильё с приемлемым клиенту ремонтом на вторичном рынке. Здесь экономия касается не только денег, но и времени.

Даже качественный ремонт может не учитываться при продаже квартиры. А в приобретенную квартиру можно въезжать сразу после заключения сделки.

Как правильно сбить цену

Если есть желание снизить цену, придется обнаружить как можно больше проблемных мест и недостатков. Для этого не нужно лениться, заглядывая во все и щели, углы и люки. Увиденные недочеты лучше фиксировать на бумаге и тут же озвучивать продавцам.

Если найти недостатки не удалось, можно обратить внимание риелтора или владельцев на неблагоприятную экологическую или криминальную обстановку в районе.

Юридическое оформление квартиры

Проверка правоустанавливающих документов на квартиру – дело сложное, но необходимое. Если при встрече продавец предоставляет копии документов, это должно насторожить покупателя. С одной стороны, это может свидетельствовать об осторожности, но подписывать договор, не видя подлинников нельзя.

Сделка совершается только после всесторонней проверки личности продавца и подлинников документов на право собственности, предъявляемых при продаже жилья.

Не заслуживает доверия ситуация, когда сделка заключается через лицо-посредника, действующее в интересах законного владельца. Ведь здесь никто не может гарантировать, что хозяин квартиры желает этой продажи, да и жив и здоров на момент совершения сделки.

Покупка квартиры в новостройке осуществляется только при участии компании-застройщика или доверенного риэлтора, поэтому покупателю следует проверить права этой компании на квартиру и полномочия подписывающего договор сотрудника.

Нужно ли обращаться к риелторам

риэлтор
Купить, продать или арендовать квартиру лучше с помощью риэлтора

Купить, продать или арендовать квартиру лучше с помощью риэлтора. Это человек, который по роду деятельности знает, какие документы на квартиру или дом нужно проверять в первую очередь и множество других важных вещей

Правовых тонкостей в вопросах продажи недвижимости много. Только владеющий необходимыми знаниями может самостоятельно найти нужный вариант, и правильно оформить все документы. Таких людей единицы. Основная масса граждан не то что слабо представляет, а понятия не имеет, как обезопасить себя, например, при покупке квартиры.

Как правильно выбрать помощника

  1. Работает в сфере недвижимости более 5-10 лет, агентство, которое он представляет, крупное;
  2. Найден «по знакомству»: оказывал услуги близким, друзьям, знакомым, нареканий на его работу у них не было;
  3. Предложенные риэлтором условия: время поиска варианта, стоимость услуг, порядок внесения оплаты и прочие важные и необходимые моменты не просто оговариваются, а фиксируются специальным договором.

Как не попасться на обман риэлтерский компаний

Не стоит доверять риэлторским компаниям, если:

  • просят оплатить задаток за предполагаемую работу, не предоставив никаких письменных гарантий с указанием объемов и сроков выполнения работ;
  • просят оплатить некие непредвиденные расходы сверх суммы оговоренной комиссии;
  • стоимость услуг очень низкая и отличается от средней по вашему региону; если цена неправдоподобно низкая, скорее всего, это не самое честное агентство и лучше в него не обращаться.

Помните об этих главных правилах, собираясь обратиться за помощью в риэлторскую контору.

Советы от специалистов по покупке жилья

В итоге можно привести ряд критериев, которые определяют комфортность жилья:

  1. удаленность месторасположения дома от центра;
  2. престижность и экологическая чистота района;
  3. удаленность ближайшей остановки общественного транспорта;
  4. материал, из которого построен дом, а также год его возведения;
  5. этаж, количество жилых комнат и их габариты;
  6. высота потолков;
  7. ориентация окон квартиры;
  8. желаемая планировка квартиры: расположение комнат, санузла, кухни, прихожей;
  9. наличие балкона или лоджии, а также их размеры;
  10. общее состояние квартиры;
  11. состояние дворовой территории и подъезда;
  12. наличие в квартире стационарного телефона;
  13. наличие лифта и его грузоподъемность;
  14. наличие мусоропровода.

Надеемся, что нехитрые советы помогут найти достойный вариант и без лишних затрат времени, нервов и материальных средств стать владельцем квартиры, о которой можно было только мечтать.

Эксперты рекомендуют

Изучить предложение  и выбрать риелтора

Цены, представленные на большинстве сайтов, сильно отличаются от реалий. Некоторые завышены: в них не учитывается торг, который часто уместен. Чаще цены занижают, чтобы привлечь клиентов. Во многих объявлениях искажается информация, параметры квартиры и её стоимость. Из тридцати выбранных предложений после детального изучения реальными могут оказаться только три. Отсеять ложные варианты можно самостоятельно, можно переложить эту заботу на плечи риелтора.

Риелтора лучше всего искать по рекомендации друзей. Если на примете никого нет, целесообразно обращаться в известные компании, давно существующие на рынке. Перед этим необходимо проверить отзывы о компании, также не лишним будет узнать, существует ли в ней механизм контроля качества и как он работает. Особенно важно выяснить, проверяет ли риелтор историю квартиры.

Важны и личные качества риелтора, он должен понимать вас. Ему нужно честно и понятно сформулировать свои потребности: какую квартиру вы хотите и, что очень важно — для чего.

Если нужно улучшить жилищные условия, то надо искать один вариант, если уехать подальше от тёщи — другой. Кроме того, не надо стесняться каких-то финансовых ограничений. Риелтор может подсказать выходы из различных ситуаций, помочь с получением ипотечного кредита и так далее.

Может быть полезным обращаться в крупные компании, если вы ещё не определились с тем, какое жильё хотите. Если компания занимается и новостройками, и вторичным жильём, и загородной недвижимостью, а также работает с ипотекой, то шансы найти оптимальный вариант повышаются.

Выбрать район

новый район в москве
Самые востребованные квартиры расположены на Юго-Западе и Западе Москвы

Самые востребованные квартиры расположены на Юго-Западе и Западе Москвы. По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», на ЮЗАО приходится 17 % общего спроса, на ЗАО — 12 %. По 13 % от общего спроса приходится на СВАО и ЮАО. В десятку самых востребованных районов Москвы входят Марьино, Пресненский, Южный, Люблино, Отрадное, Тёплый Стан, Раменки, Обручевский, Кунцево, Гагаринский.

При этом в Москве нет районов-аутсайдеров, на каждую квартиру находится свой покупатель. Чем дешевле жильё, тем оно востребованнее.

Смотреть не на сезон,  а на экономическую ситуацию

В Москве на рынке жилья сезон почти не сказывается. Осенью есть небольшой традиционный всплеск покупательской активности. Жилищным вопросом лучше заниматься тогда, когда возникает в этом потребность. Ждать, когда снизятся цены, можно очень долго. Сейчас момент более подходящий, чем, например, год назад. Есть тенденция к понижению спроса, то есть продавец склонен к торгу. Впрочем, существенного понижения цен в рублях не будет в связи с ослаблением отечественной валюты.

Средняя стоимость предложения, по данным «Инком-Недвижимости», в сентябре составила 190,9 тысячи рублей за квадратный метр. По сравнению с прошлым месяцем, рублёвая цена увеличилась на 0,5 %, а с начала года — на 6,8 %.

Когда сделка альтернативная (продажа и покупка одновременно), вообще неважно, какая ситуация на рынке. Если вы продаёте и вынуждены снизить цену на квартиру, то при этом можете попросить снижения стоимости у продавца.

Составить договор купли-продажи

Составить договор
При составлении договора необходимо детально прописать данные, позволяющие идентифицировать квартиру

При составлении договора необходимо детально прописать данные, позволяющие идентифицировать квартиру. Если этого не сделать, договор будет считаться незаключенным. То же самое произойдёт, если не указать цену квартиры. Если в квартире будет жить кто-то ещё, нужно указать данные жильцов с перечислением принадлежащих им прав пользования.

Набор необходимых документов зависит от квартиры, которую вы приобретаете — новая ли она, или у неё уже был владелец. Если в ней кто-то жил до вас, регистрирующий орган будет смотреть на договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности продавца, выписку из домовой книги. Из неё, кстати, можно узнать много интересного.

Например, что такой-то гражданин, ранее прописанный в квартире, был временно выписан в исправительно-трудовую колонию. Так вы узнаете много деталей про бывших собственников и сможете прикинуть возможные проблемы в будущем.

Если вы первый собственник, регистрирующий орган будет смотреть документы, подтверждающие наличие квартиры (например, разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию).

При заключении договора ипотеки особенно важно обратить внимание на разделы про свои обязательства и права банка. Например, по изменению ставки, досрочному прекращению договора, другим малоприятным потенциальным сюрпризам.

За ипотекой лучше обращаться в солидные банки, которые самые важные пункты в договоре пишут не мелким шрифтом. Хотя сейчас такие ловушки попадаются редко. Закон обязывает банки предоставлять гражданам информацию о полной стоимости кредита, графиках платежей.

Закон допускает возможность оспаривания в суде сделки по причине крайне невыгодных условий. Однако перспективы такого спора для гражданина туманны. Прежде всего надо будет доказать, что договор был заключён вследствие стечения тяжёлых обстоятельств, чем не преминул воспользоваться коварный банк.

Заплатить половину суммы по ипотеке и забрать себе половину квартиры не получится. Из-за неуплаты по кредиту банк продаст квартиру (вероятно, дёшево, чтобы избавиться от актива побыстрее), из вырученных денег заберёт своё. Если что-то останется, отдаст опечаленному гражданину.

Дороже или дешевле

деньги
Покупая квартиру, важно также определиться с «правильной» ценой, особенно если покупка осуществляется с помощью заемных средств

Покупая квартиру, важно также определиться с «правильной» ценой, особенно если покупка осуществляется с помощью заемных средств. Покупать квартиру в ипотеку на пределе возможностей – не стоит.

Впрочем, выкладывать всю зарплату в ежемесячный платеж не позволят сами банки, и максимально возможную сумму покупки тоже определят они: «Зачем самому ее высчитывать? Достаточно обратиться в любой банк, и он предоставит подробный график платежей, соразмерный с доходами. Банк не даст ипотеку на сумму сверх той, которую клиент может подтвердить своим доходом», — отмечает Оксана Русанович («Азбука Жилья»). «В основном расходы на ежемесячные платежи не должны превышать 50% от суммы доходов. Но это соотношение может составлять и 60%, а иногда и 70% — в зависимости от величины самого дохода и политики банка», — говорит Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»).

Впрочем, даже если банк позволяет платить 70% от дохода, а значит, дает бОльшую сумму в долг на лучшую квартиру, радоваться и торопиться с покупкой не надо. Большинство экспертов считает, что платеж на грани возможностей – это все-таки большой риск, так как в любой момент можно потерять работу (особенно сейчас) или столкнуться с какими-то финансовыми проблемами, и при большом ипотечном платеже справиться с этим будет непросто.

«Одно из основных правил ипотеки гласит, что платеж должен быть комфортным, а это значит, что заемщик не должен ущемлять себя в необходимых тратах. Поэтому ежемесячный взнос не должен превышать 50% от совокупного ежемесячного дохода, а лучше, если доля платежей по ипотеке будет еще меньше — на уровне 30%. Ведь в любом случае при улучшении материального положения у заемщика всегда есть возможность погасить кредит досрочно», — разъясняет Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость».

Если же квартира приобретается на собственные сбережения, то специалисты, как правило, советуют покупать по максимуму (исходя, естественно, из потребностей), так как жилье в среднесрочном и долгосрочном периоде дорожает, и угнаться за ценами может быть проблематично, да и последующие переезды и поиски жилья – дело хлопотное и затратное: «Поэтому если средства позволяют приобрести квартиру большей площади, то, конечно, лучше это сделать и не размениваться», — советует Михаил Куликов («ИНКОМ-Недвижимость»).

Если квартира оказалась  с сюрпризом

Судиться
Судиться из-за качества квартиры имеет смысл в случае, если требования к ней были прямо прописаны в договоре

Судиться из-за качества квартиры имеет смысл в случае, если требования к ней были прямо прописаны в договоре. Если же договор не предусматривал того, что продавец гарантирует толщину стен и звукоизоляцию, позволяющую не слышать соседских детей и репетиции панк-рок-группы этажом выше, то суд, вероятнее всего, обернётся лишь потерей нервов, времени и денег.

Такой же результат вероятен и в ситуации, когда покупатель предъявляет претензии к тому, что непосредственно не связано с самой квартирой. Например, проживающая рядом пенсионерка с двадцатью кошками — это ваша проблема, а не бывшего владельца квартиры.

Еще несколько важных моментов о мошенничестве и не только

Эйфория от получения в собственность долгожданного жилья может очень быстро закончиться, если вдруг выясниться, что квартира находится под определенным риском и ее можно будет запросто лишиться. И это может быть не только, когда вы попадаете на мошенников, а и возможно в тех случае, когда есть предпосылки для прекращения прав собственности продавца на недвижимость, и, соответственно, прекращение ваших прав как покупателя.

Но не стоит пугаться раньше времени. Вот самые распространенные моменты, на которые нужно обратить внимание:

Если стоимость квартиры меньше рыночной более чем на 20%, то это уже подозрительно. Практика показывает, что с целью как можно быстрее сбыть «нечистое» жилье, недобросовестные владельцы значительно снижают его стоимость.

Это гипнотически действует на покупателя, и он часто теряет бдительность, а все мы прекрасно знаем, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

Когда от вас скрываю, кто в реальности является собственником квартиры, или предлагают продать квартиру по доверенности, то это, скорее всего, тоже предвестник проблемной сделки, от которой стоит сразу же отказаться. Важно еще до сделки проверить подлинность всех документов и историю сделок с этой квартирой.

Чем больше собственников было у квартиры за короткие периоды времени, тем больше такая недвижимость должна настораживать покупателя.

подавать документы
Если в квартире выполнена перепланировка, которая при этом не была зарегистрирована в БТИ, то в будущем вы можете столкнуться с серьезными проблемами и большими расходами

Лица, прописанные в квартире, а также непосредственно сам собственник — это те люди, которые вас должны интересовать прежде всего. Важно, чтобы никто из этих лиц не состоял в группе риска (алкоголики, наркоманы или психически нездоровые люди), т.к. это может в будущем привести к расторжению сделки.

Если в квартире выполнена перепланировка, которая при этом не была зарегистрирована в БТИ, а при сделке купли-продажи документы из БТИ не являются обязательными, то в будущем вы можете столкнуться с серьезными проблемами и большими расходами при переоформлении бумаг.

Ни для кого не секрет, что с целью сокращения расходов при оформлении квартиры, многие продавцы настаивают на снижении в договоре купли-продажи стоимости на реализуемое имущество. Но если по какой-либо причине вашу сделку признают недействительной, то обратно вы сможете получить только ту сумму, которая была прописана в нотариально заверенном договоре. И чтобы избежать этих возможных проблем, необходимо правильно передавать деньги и грамотно оформлять расписки.

Если собственник ранее состоял в браке, а сейчас разведен, то важно проверить в какой период и кем была приобретена продаваемая квартира, т.к. в случае, когда квартира была приобретена в браке, то каждый из супругов имеет на нее одинаковые права. А это значит, что, не имея на руках согласия на продажу одного из супругов, вам, вероятно, придется делить с ним новую квартиру пополам.

Следующий важный момент — это прописка в квартире и выписка несовершеннолетних. Так, когда перед продажей несовершеннолетний ребенок выписывается в социальный или детский дом, то прокуратура, как правило, без труда через суд возвращают право собственности на квартиру ребенку. А учитывая скорость работы нашей государственной машины, страдает в таких ситуациях всегда только невинный покупатель.

Если же кто-то из квартиры был выписан в места лишения свободы, то здесь также важно отметить, что закон закрепляет право на жилплощадь и для этих людей. А это значит, что вернувшись после отбывания срока в свою квартиру, этот человек имеет полное право в ней проживать.

Покупая квартиру, доставшуюся продавцу по наследству, важно проверить, нет ли еще законных наследников на эту недвижимость.

И в этом случае, во избежание непредвиденных проблем, стоит подписать с продавцом соглашение, в котором он обязуется в случае появления других наследников, отдать им пропорциональную часть полученных от продажи квартиры денег.

И последнее, обязательно проверяйте, не участвует ли выбранная вами недвижимость в спорах, и не несет ли на себе определенные обременения, которые могут в будущем повлиять на законность сделки.

Покупка квартиры дело очень ответственное и сложное, поэтому если вы решились на этот шаг, лучше не рискуйте, а обращайтесь за помощью к квалифицированным агентам по недвижимости.

Это все основные моменты, которые касаются вопроса, как выбрать квартиру для покупки и на что обратить особое внимание. Если вам есть что еще важного добавить к вышеизложенному, пишите в комментариях, будет очень интересно узнать, о чем я еще не сказала.

Источники:

  • http://www.the-village.ru/village/service-shopping/home/166637-kak-kupit-kvartiru
  • https://pro-internetmarketing.ru/free/1245-kak-pravilno-vybrat-horoshuyu-kvartiru.html
  • http://uainfo.org/blognews/1476270437-kak-vybrat-kvartiru-dlya-pokupki-i-na-chto-obratit-vnimanie.html
  • http://www.metrinfo.ru/novostroyki/articles/sovety-pokupatelyu-kak-pravilno-vybrat-kvartiru.142304.html
Добавить в закладки
Голосовать ПРОТИВГолосовать ЗА 0
Загрузка...
Добавить комментарий