Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Приветствую всех на странице моего блога!

Если вы покупаете жилье на вторичном рынке, то вам следует проявить особую внимательность к плану квартиры. Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой может грозить вам серьезными неприятностями, например, крупным штрафом.

Из следующей статьи вы узнаете, какая перепланировка считается незаконной, и как можно узаконить перепланировку задним числом.

Что считается перепланировкой

Нелегальные перепланировки, при которых не изменяются внешние границы, не являются препятствием для сделки с объектом недвижимости

В соответствии с данными ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» перепланировкой является «замена или удаление любого элемента, указанного в техническом паспорте на жилое помещение». Перепланировка может включать в себя снос и возведение стен, перенос и установку нового инженерного и сантехнического оборудования, изменение конфигурации или функционального назначения помещений, увеличение или уменьшение их количества, а также общей и жилой площади. Но не любой ремонт является перепланировкой. Если новые перегородки в квартире возведены на месте снесенных старых – это не перепланировка. Дальше начинается множество нюансов, которые в российских городах и весях, а также в разных районах Санкт-Петербурга чиновниками трактуются по-разному.

Нелегальные перепланировки, при которых не изменяются внешние границы, не являются препятствием для сделки с объектом недвижимости. Но если речь идет о квартире в нетиповом доме (например, в старом фонде), а вы приобретаете ее в кредит, то привлеченные банком оценщики будут придирчиво сверять план квартиры в ее техническом паспорте с реальной конфигурацией помещений, изучая данный документ буквально под микроскопом.

Как показывает практика, на мелкие разночтения (такие как перенесенные или расширенные дверные проемы) оценщик может и не обратить внимания. Более серьезные нарушения либо штамп о нелегальной перепланировке в техпаспорте – это почти всегда верный знак того, что кредит не будет одобрен.

Если ипотечного приобретателя банк стремится подстраховать от покупки «неликвида», то при обычной сделке изучать техпаспорт на предмет законности перепланировок придется самостоятельно.

Кухни и санузлы нельзя располагать над жилыми комнатами, а с недавних пор – уборные, душевые кабины и ванны над кухнями

Еще одна зона риска для покупателя – объекты в современных нетиповых домах, прежде всего в тех, что строились в 1990-е годы. Тогда новоселам в массовом порядке предлагались квартиры без отделки, а часто – и без внутренних перегородок. «Раскраивая» такое жилище по собственному вкусу, сами жильцы старались кто во что горазд, причем это не всегда должным образом отражалось в технической документации. То есть при покупке квартиры в таком доме также желательно потребовать от продавца техпаспорт и внимательно его изучить.

От старого фонда до новой вторички

Будьте внимательны при покупке жилья в старом фонде: здесь сплошь и рядом встречаются модернизации, которые невозможно легализовать

В типовых квартирах советского периода лишних площадей обычно нет. Но часто собственники желают соединить кухню с одной из комнат, получив просторную гостиную, избавиться от проходных помещений, принеся в жертву кладовки и чуланы. Кроме того, некоторые пытаются сделать совмещенный санузел, чтобы увеличить полезную площадь, поставить современную гидромассажную ванну или как минимум «вписать» стиральную машину.

В просторных квартирах старого фонда или в сталинках есть где разгуляться. Но там больше не только возможностей, но и ограничений. Многие поколения владельцев модернизировали свои жилища, соединяя и разделяя помещения, закладывая и пробивая новые проемы.

Будьте внимательны при покупке жилья в старом фонде: здесь сплошь и рядом встречаются модернизации, которые невозможно легализовать.

Из серьезных нарушений в старинных домах чаще всего встречается установка «нелегальных» ванн. Вторая проблема – самозахваты мест общего пользования или «ничейных» технических помещений. Причем обычно это превращенные в прихожую фрагменты лестничной площадки.

Но старый фонд и дома довоенной постройки, в которых не предусматривались ванны, порой подкидывают специалистам по согласованиям задачи и вовсе не имеющие легального решения. Вот реальный случай: большую коммуналку предполагалось разделить на две отдельные квартиры. В ней имелся абсолютно законный санузел, который, согласно старому проекту (1950-х годов), располагается над кухней квартиры этажом ниже. Но при перепланировке с разделением санузел окажется вне закона, как не соответствующий современным требованиям.

Неузаконенная перепланировка

Неузаконенная перепланировка – это, с точки зрения законодательства, ситуация, когда реальная планировка помещений отличается от зафиксированной в техпаспорте БТИ.

То есть, достаточно без согласования вынести балконную дверь с окном, или переместить раковину в пределах санузла, чтобы это квалифицировалось как неузаконенная перепланировка.

Чем чревата неузаконенная перепланировка для владельца? Как минимум, сложностями в случае проведения каких-либо юридических операций с жилплощадью.

Например, если квартиру захочется приватизировать, продать, обменять или передать в наследство, неузаконенная перепланировка будет являться непреодолимым препятствием, поскольку ни одна сделка не регистрируется органами власти без предъявления «свежего» плана БТИ, отражающего реальную планировку.

Сначала придется произвести узаконивание неузаконенной перепланировки. А на это уйдёт время, что может грозить владельцу потерей выгодных предложений и денег. И это в лучшем случае. Ведь не редки случаи, когда без получения официального разрешения жильцами производятся гораздо более глобальные перепланировки, чем безобидный снос кладовых.

Совершенно не задумываясь, владельцы квартир уменьшают вентиляционные короба, переносят кухни и санузлы на площадь жилых комнат, устраивают проёмы в несущих стенах, и даже сносят такие стены полностью! И тем самым портят внешний облик и архитектурную целостность фасада здания, причиняют неудобства и лишние хлопоты соседям. А затрагивая несущие конструкции, ставят под угрозу собственные жизни и жизни других людей.

И не важно, что именно приводит к осуществлению неузаконенной перепланировки – непонимание принципов строительства, незнание законодательства, неудобства стандартной планировки или желание сэкономить деньги на согласовании. Ничто, никакие причины не смогут оправдать возможные жертвы последствий неузаконенной перепланировки.

Даже если не рассматривать возможность такого трагического сценария, неузаконенная перепланировка, произведённая с нарушением строительных или санитарных норм, рано или поздно приведёт владельца к ситуации, когда придётся восстанавливать изначальную планировку под угрозой выселения. А это сложнее любого «евроремонта».

Купить квартиру и не попасть в историю

Купить квартиру и не попасть в историю с перепланировкой – вот девиз внимательного покупателя

Купить квартиру и не попасть в историю с перепланировкой – вот девиз внимательного покупателя. Вы смотрите перед покупкой десятки вариантов, ищете квартиру на досках объявлений по покупке квартир в Москве, что-то вам нравится, что-то не нравится. А вы задумывались о том, что в понравившейся вам квартире хозяин, возможно, сделал перепланировку, но никак не оформил её? Вы покупаете квартиру, оформление документов и порядок расчётов определены, документы поданы на оформление, часть суммы уплачена продавцу, и вы ожидаете, что вот-вот оформите право собственности. Но тут и возникает проблема незаконной перепланировки квартиры, которую вы уже считаете своей законной собственностью.

В соответствии с Жилищным Кодексом различают следующие понятия изменений внутри жилья:

• переустройство – когда изменяется схема электроснабжения или заменяются инженерные сети;
• перепланировка – когда изменяется число, положение и площадь комнат.

Любое изменение должно быть отражено в техническом паспорте жилья, в противном случае у собственника могут возникнуть сложности со сделками с этим жильём.

Для внесения изменений в планировку жилья владельцу сначала необходимо получить разрешение и оформить документы, из которых будет видно, что планируемые изменения не повлекут нарушения прав соседей, не повлияют на сохранность здания, и строительные нормы не будут нарушены.

Чтобы узаконить перепланировку, нужно подать заявление о перепланировке, для этого потребуются следующие документы: документы, подтверждающие ваше право собственности на жилье, инвентаризационный план дома, акт обследования зоны перепланировки.

Инвентаризационный план дома нужно заверить в ПИБ (проектно-инвентаризационное бюро).

Заявление должны подписать все совершеннолетние граждане, проживающие в этой квартире, подтверждая, что они не против заявленной перепланировки.

Более сложный случай, когда квартира, в которой вы хотите сделать перепланировку, находится в здании, являющемся памятником истории и культуры. В этом случае вам нужно будет обращаться в комитет, контролирующий использование и охрану таких зданий. Собранные документы вы подаете в межведомственную комиссию, которая их рассмотрит, проведет обследование квартиры и выдаст заключение о возможности указанной вами перепланировки.

Проведя работы по перепланировке своей квартиры и не удосужившись сделать все по закону и оформить все документы, владелец в будущем может получить целый букет проблем от невозможности приватизировать квартиру до требования соответствующих органов привести помещение в первоначальный вид, если эти работы повлекли за собой нарушение чьих-либо прав. Например, соседи могут пожаловаться, что в результате вашей перепланировки у них оказался перекрыт вентиляционный канал и нарушена система вентиляции.

Инвентаризационный план дома нужно заверить в ПИБ (проектно-инвентаризационное бюро)

Если вы купили квартиру с незаконной перепланировкой, то все последствия этого ложатся на вас, а не на бывшего хозяина. Поэтому при осмотре понравившейся квартиры внимательно сверяйте планировку с паспортом. Даже такое, казалось бы, незначительное изменение, как снос встроенного фанерного шкафа, которому уже стукнуло 50 лет, и он давно и сам развалился, оказывается незаконной перепланировкой. А инспектор из БТИ первым делом бросается при проверке квартиры осматривать именно такие сооружения. В домах старой постройки следует внимательно отнестись к замурованным дверным проемам, которые также могут оказаться незаконной перепланировкой.

Чтобы согласовать перепланировку, вам потребуется эскиз и проект. Эскиз делается от руки на копии поэтажного плана БТИ. Красным цветом следует отметить то, что вы хотите убрать, зелёным – то, что добавляете.

Перед тем, как заказать проект, вам потребуется техническое заключение, подтверждающее, что в данной квартире имеется техническая возможность провести намеченные вами работы, и эти работы не нанесут ущерба зданию.

Если вы планируете снести встроенный шкаф или возвести лёгкую перегородку, то проект заказывать не обязательно, можно обойтись одним эскизом.

Если же квартира не является вашей собственностью, и вас интересует аренда квартир в Москве, то вся эта история вас совершенно не касается. Вы можете перейти на доску объявлений по аренде комнат и квартир в Москве и найти там подходящий вариант, возможно и без посредников. Помните, что в арендованной квартире без разрешения собственника вы вообще не имеете права производить какие-либо работы. Все они должны быть согласованы с хозяином и лучше письменно.

Квартира с самовольной перепланировкой: плюсы и минусы сделки

Предположим, вам запала в душу именно эта квартира. По всем параметрам она вас устраивает – работа, школа, бабушка – все в пределах досягаемости. И метраж как раз, и ремонт отличный, и в цене с продавцом сошлись. Но вот незадача – в квартире проведена перепланировка. И, сдается нам, она не оформлена, как положено по закону. Что делать – покупать квартиру, несмотря ни на что, бросаться оформлять перепланировку самому или требовать это от хозяина квартиры? Или отказаться от покупки вовсе?

Казалось бы, что такого – сломать стену, остеклить балкон, перенести батареи в собственной квартире… Сейчас, пожалуй, даже может считаться моветоном отсутствие евроремонта в лучших традициях передачи «Квартирный вопрос». Почему бы не устроить в «хрущевке» квартиру-студию с камином, утепленным балконом и кондиционером, если средства позволяют! Однако не все так просто.

Проживание в типовых домах диктует свои правила благоустройства помещений. Любое изменение конструкций или коммуникаций квартиры должно быть, в первую очередь, безопасным для всех жильцов дома, поэтому оно должно быть разрешено контролирующей организацией. Самовольная перепланировка категорически запрещена законодательством. «Всплыть» неузаконенная перепланировка может в любой момент, в том числе при сделке покупки-продажи. Чем это может грозить, и что делать продавцу или покупателю с таким жилищем?

За неузаконенную перепланировку несет ответственность собственник квартиры, даже если такой ремонт был сделан до него. Продать или купить квартиру с несогласованной планировкой можно, ниже мы расскажем подробнее, как это происходит на практике. Однако и продавцу, и покупателю нужно подробно изучить вопрос легализации перепланировки, чтобы решить, стоит ли самому все оформить до сделки (на месте продавца), или вообще с такой квартирой лучше не связываться (на месте покупателя).

Перепланировкой в широком смысле называют все ремонтные работы, которые влекут за собой изменение технических планов БТИ

Перепланировкой в широком смысле называют все ремонтные работы, которые влекут за собой изменение технических планов БТИ.

Бывает перепланировка простая, которая выполняется по эскизу (графическому изображению перепланировки на поэтажном плане БТИ), а бывает сложная, именуемая перепланировкой по проекту (который прорабатывается специальными организациями). Перед легализацией ремонта в вашей квартире, необходимо выяснить, к какому типу перепланировки он относится. От этого зависят сроки, объем и стоимость согласования.

Простая перепланировка
Если в вашей квартире переставлена сантехника в ванной, туалете и кухне, подвинуты батареи и газовая плита, если вы решили разобрать легкие ненесущие перегородки, сделать в них нишу или заделать дверной проем, или наоборот, создать новую перегородку, не нагружая перекрытия, – то вам повезло, и ваша перепланировка согласовывается по эскизу. Займет это 3-4 месяца, и будет стоить около 2 000 рублей. Вам достаточно будет собрать самостоятельно необходимые документы (см. приложение к статье), и обозначить переделки на копии плана БТИ красными линиями. Планируйте время с запасом, ведь все мы знаем особенности работы муниципальных сервисных служб.

Если же времени нет, то вы можете поручить согласование специализированной организации. Специалисты обещают справиться за 1-2 месяца. Рекламу таких компаний можно в изобилии найти в Интернете.

Что категорически запрещено менять в квартире

Запрещается переносить батареи на остекленные балконы, монтировать «теплый пол», используя системы водоснабжения и отопления, устраивать камины в панельных домах, располагать кухни и санузлы над/под жилыми комнатами соседей, объединять кухню и жилую комнату при газовой плите

Запрещается переносить батареи на остекленные балконы, монтировать «теплый пол», используя системы водоснабжения и отопления, устраивать камины в панельных домах, располагать кухни и санузлы над/под жилыми комнатами соседей, объединять кухню и жилую комнату при газовой плите. Запрещено все, что затруднит доступ к инженерным коммуникациям, что нарушит прочность несущих конструкций (например, при вырубке ниш в несущих стенах), а также сильно увеличит нагрузку на них (при установке перегородок, стяжек полов, или тяжеленных джакузи). (См. полный запрещенных работ в приложении.)

С кирпичными домами немного проще. Например, запрещенный камин устроенный в кирпичном доме, посредники, в принципе готовы согласовать примерно за 300 тыс.руб. А вот если он будет в панельном доме, то они даже и не возьмутся. В новых домах, имеющих внешние кирпичные стены «возможно на месте подоконника перед балконом сделать нишу, в обычных типовых сериях это запрещено. Таким образом, за счет балкона можно увеличить площадь комнаты или кухни, в зависимости от того, где он располагается», – объясняет тонкости благоустройства руководитель отдела маркетинга ГК «Домостроитель» Ольга Гусева.

Сложная перепланировка

Если вы снесли все стены в квартире, объединили жилища по вертикали, горизонтали, нагородили лестниц, увеличили жилплощадь за счет балконов (см. полный перечень работ в приложении к статье), то ваша перепланировка – по проекту.

а остекление балкона или лоджии, установку кондиционера, антенны, решетки на окно нужно разрешение Архитектурно-планировочного управления (АПУ), которое стоит около 5 000 рублей

Легализовывать ее придется долго и нудно, причем в разных инстанциях.

Цена на согласование этих работ немаленькая. Например, на остекление балкона или лоджии, установку кондиционера, антенны, решетки на окно нужно разрешение Архитектурно-планировочного управления (АПУ), которое стоит около 5 000 рублей.Греющий ножки муниципальным электричеством «теплый пол» согласовывает Мосэнергонадзор, Пожнадзор и другие службы, и каждое разрешение обойдется в 2 500 рублей.

Согласование по проекту длится около полугода, и стоит от 60 000 рублей. Начать вам нужно с посещения службы «одного окна» Мосжилинспекции, где предоставят перечень необходимых для согласования вашего конкретного случая документов. (Список наиболее полного пакета требуемых бумаг см. в приложении.)

Получив разрешение, нужно вызвать техника БТИ, перечертить поэтажный план, и, если изменилась площадь квартиры, получить новое свидетельство о праве собственности с указанием новых параметров объекта в регистрирующем органе (для москвичей – в Мосгорегистрации).

В случае со сложной перепланировкой по проекту, эксперты настоятельно рекомендуют обращаться к специалистам. Поскольку количество необходимых разрешений и сложность в их получении могут ввести вас в глубокую депрессию. И подчас стоимость самостоятельного согласования может оказаться выше, чем согласование в специализированной конторе. Так может произойти, потому что разрешения, получаемые вами, имеют срок годности, который может выйти, пока вы будете простаивать в очередях в другие необходимые инстанции. И вам снова придется восстанавливать просроченные документы за деньги.

Неузаконенная перепланировка – что нам за это будет

За самовольно проведенную перепланировку квартиры в законодательстве предусмотрена административная и уголовная ответственность

За самовольно проведенную перепланировку квартиры в законодательстве предусмотрена административная и уголовная ответственность.

• Несоблюдение государственных стандартов, норм и правил во время проектирования, проведение строительных или реставрационных работ без разрешения или утвержденного проекта влекут за собой штраф от одного до десяти н.м.д.г. (от 17 до 170 грн). – Кодекс об административных правонарушениях, ст. 96
• Самовольное изменение архитектурного вида домов или строений во время эксплуатации — штраф от 5 до 10 н.м.д.г. (от 85 до 170 грн). – Кодекс об административных правонарушениях, ст. 97
• Нарушение во время проектирования или строительства правил, касающихся безопасной эксплуатации строений и сооружений, если это создало угрозу гибели людей или наступления иных тяжелых последствий — штраф до 50 н.м.д.г. (до 850 грн), или исправительные работы на срок до двух лет, или ограничение свободы на срок до трех лет.
  То же действие, если оно привело к гибели людей или иным тяжелым последствиям — исправительные работы на срок до двух лет, или ограничение свободы на срок до пяти лет, или лишение свободы на срок от двух до пяти лет.

Вывод очевиден – неузаконенная перепланировка всегда потенциально является либо проблемой для собственника квартиры, либо преступлением с юридической и моральной точки зрения. Если кто-то из Вас живёт в квартире с неузаконенной перепланировкой, рекомендуем произвести согласование или, по меньшей мере, получить консультацию, чтобы понять возможные последствия.

Как продать квартиру с перепланировкой

Сделали нишу в кухонной вентиляции под холодильник? Перенесли дверной проем в комнате? Хозяйственность и домовитость из Вас так и прет? В квартире жить стало комфортнее и веселее.

Все бы ничего, но как продавать такое добрище? Ведь зачастую все эти вещи не утверждены и в техпаспорте не нарисованы.

Так и хочется сказать: «Берете и продаете!» Но раз затеяла писанину на эту тему, значит не так все просто и однозначно.

Приедет какой-нибудь Вася Пупкин из Осипович и упрется рогом в эту самую нишу. И все ему нравится – и квартира, и цена за нее, и даже эта ниша. Но хочется Васе, чтобы это Ваше новшество узаконено было. «А то вдруг придут злые дядьки и оштрафуют!»

Для нормального диалога с Васей надо понимать, что при желании какие-то изменения узаконить можно, а какие-то – нельзя.

Так, нишу эту злополучную Вы не узаконите никаким макаром. Снос несущей стены – туда же. А вот устройство новых перегородок – это пожалуйста.

Перепланировка – это изменение существующего планировочного решения жилого помещения в процессе выполнения ремонтно-строительных работ

Так, законодатель различает перепланировку и переустройство. Перепланировка – это изменение существующего планировочного решения жилого помещения в процессе выполнения ремонтно-строительных работ. Переустройство – изменение существующих инженерных и конструктивных элементов в жилом помещении.

С теорией разобрались, вернемся к практике.

Есть факт неутвержденной перепланировки. Во время продажи квартиры в Вашей голове в очередной раз рождается вопрос: «Можно ли продать квартиру с неутвержденной перепланировкой?»

На официальный вопрос отвечу: «Нет, нельзя». Неофициально замечу, что на сегодняшний день на момент продажи квартиры никто на объект не приходит и не осматривает его на предмет наличия или отсутствия этих самых изменений.

Нет, придут, конечно, если Вы оформите в кадастровом агентстве заказ на это мероприятие и денежку соответствующую заплатите.

Таким образом, есть два пути. Первый – утверждаем, второй – продаем «как есть». Ну и еще как вариант – возвращаем в первоначальное состояние (в жизни встречается редко).

Утверждение перепланировки начинается с получения разрешения на это дело местного исполнительного и распорядительного органа и составления проекта (проект нужно согласовывать в соответствующих инстанциях). Далее заключаете договор подряда на выполнение работ, договор на осуществление технического надзора. Завершение работ подтверждается актом приемки выполненных работ приемочной комиссией. Это обобщенно. Могут быть нюансы в зависимости от конкретной ситуации.

Иначе мы имеем дело уже не с перепланировкой, а с самовольной перепланировкой. Эта штука запрещена и понесете Вы за нее ответственность в установленном порядке.

«По разрешению местного исполнительного и распорядительного органа самовольно переустроенное и перепланированное с соблюдением технических нормативных правовых актов, может быть сохранено в переустроенном и перепланированном состоянии». В этом случае отделаетесь штрафом и легким испугом. Худший вариант – вдобавок к штрафу обяжут произвести восстановительные работы за свой счет, т.е. привести все в первоначальное состояние.

Если же Вы все-таки решили всем этим не заниматься по причинам известным (нехватка времени и тупо лень), а продавать «как есть», то имейте в виду следующее:

1. Какой-то процент покупателей Вы потеряете изначально – есть среди наших граждан «правильные» чуваки.
2. Остальных придется убеждать, что дескать «ничего страшного!», «все так продают!» и т.п.

Имеется у меня на этот случай история.

Продавал чудесную однокомнатную квартиру в Малиновке. С хорошим ремонтом и с перепланировкой. Нашелся на нее покупатель, подписали предварительный договор, внес он задаток немаленький. Все, что касается перепланировки, человеку было разъяснено, соответствующие бумаги на эту тему подписаны. Все ладушки, готовлю сделку. Тут через пару дней заявляется сей товарищ в офис, потряхивая газетенкой, с претензией на тему: «Тут перепланировка! Покупать не буду! Верните задаток!»

Чем дело кончилось? Сделка состоялась. Подробности, видимо, не для всеобщего обозрения.

А гражданин тот много крови попортил и мне, и продавцам. Позже он признался: «Я просто другую квартиру себе присмотрел, поэтому задаток вернуть захотелось… И вот нашел причину». Мило. Штатная ситуация, кстати. Не красит она наших соотечественников. Как известно, когда речь заходит о больших деньгах, люди склонны вести себя не лучшим образом. Не все, конечно… и это радует.

Вывод – поменьше самодеятельности при продаже таких вариантов.

Основных исков по вопросу перепланировки два: обычное исковое заявление о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии и административное исковое заявление о признании недействительным решения местного органа власти

Легализация возможна двумя путями. В административном порядке — через тот же орган, который уполномочен выдавать предварительные разрешения. Причем процедура почти аналогична порядку получения предварительного разрешения.

Второй путь — обратиться с иском в суд. Основных исков по вопросу перепланировки два: обычное исковое заявление о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии и административное исковое заявление о признании недействительным решения местного органа власти.

Первое можно подать в любое время, когда собственнику захочется узаконить свою перепланировку, а второе — только когда местный орган власти выдал на руки отказ в согласовании и предписание все вернуть, как было.

Сначала лучше попробовать решить этот вопрос в общем порядке. Можно даже обратиться в специализированные компании, которые за определенную сумму помогают оформить все необходимые документы и пройти бюрократические процедуры. Я думаю, так будет проще, чем сразу идти в суд.

Сломанные стены: как можно и как нельзя делать перепланировку в квартире

Юристы и риелторы рассказали, к чему должны быть готовы владельцы жилья с перепланировкой и какие изменения не получится узаконить.

Перепланировка в квартирах стала привычным явлением для россиян в конце XX века. Типовое жилье, построенное в советское время, часто вызывало недовольство жильцов: кому-то не нравились слишком вытянутые комнаты «трамвайной» формы, кого-то не устраивал совмещенный санузел, третьи пытались скорректировать конфигурацию прихожей.

К настоящему моменту треть всех существующих в Москве квартир подверглась перепланировкам, сообщили «РБК-Недвижимости» в риелторском агентстве «Азбука жилья». Речь идет не только о крупных переделках, но и о незначительных переносах внутренних стен, уточнили в компании. Это не значит, что все 33% квартир сохранили проведенные изменения: в отдельных случаях владельцы восстановили изначальную конфигурацию.

В настоящий момент в России действуют достаточно жесткие законы, которые регулируют перепланировки квартир в многоэтажках. За нарушение законов предусмотрены серьезные санкции — от денежных штрафов до запрета на выезд из страны или принудительной продажи жилья с аукциона. Чтобы сохранить свою квартиру и избежать наказаний, достаточно разобраться в том, что можно, а что нельзя менять в планировке.

Сколько времени потребуется

Установленный ЖКХ срок административной процедуры легализации — 45 дней с момента представления всех документов

Установленный ЖКХ срок административной процедуры легализации — 45 дней с момента представления всех документов. Еще до трех рабочих дней требуется для отправки решения собственнику. Если вы пользуетесь услугами МФЦ, то срок отсчитывается с момента передачи документов из МФЦ в согласующий орган.

При подаче административного иска на решение об отказе дело рассматривается в течение одного месяца со дня поступления административного искового заявления в суд. Реальные сроки, разумеется, будут зависеть от общей скорости соответствующей административной и судебной системы.

Сколько это стоит

Согласование перепланировки в Мосжилинспекции производится бесплатно. Однако собственнику придется потратиться на сбор документов: заплатить за получение технического плана квартиры, за подготовку проекта перепланировки (в случае предварительного согласования перепланировки не по типовому проекту) или технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ по перепланировке, а также за заверение копий документов у нотариуса.

Что запрещено

Перечень запрещенных перепланировок довольно обширен и неоднозначен — во многих случаях решение о допустимости той или иной перестройки квартиры выносит суд. «Примеры несанкционированных перепланировок таковы: увеличение/уменьшение площади гардеробной за счет смежных помещений, объединение балкона и лоджии с жилой площадью квартиры/кухни, расширение санузла за счет смежного коридора, — перечислила старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Также запрещено переносить на балкон батарею центрального отопления и демонтировать вентиляционный шкаф».

«Не допускается размещение санузла (туалета, ванной или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями, — добавила юрисконсульт риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Марианна Бердыган. — Согласно действующему законодательству, регламентирующему выполнение работ по перепланировке жилых помещений, размещение душевых, ванных комнат, душевых кабинок над жилыми помещениями нижерасположенных квартир категорически запрещено. Такую перепланировку нельзя будет ни согласовать, ни легализовать в суде.

Часто встречается перепланировка в виде расширения комнаты за счет балкона, когда балкон делают частью жилого помещения. К сожалению, такого рода объединение балкона и комнаты тоже невозможно будет согласовать, а узаконить в суде — крайне сложно».

Довольно часто встречаются случаи объединения кухни с комнатой: хозяева квартиры сносят часть перегородки, чтобы получить просторную столовую

Довольно часто встречаются случаи объединения кухни с комнатой: хозяева квартиры сносят часть перегородки, чтобы получить просторную столовую. Если в такой квартире имеется газоснабжение, то подобная перепланировка запрещена, указала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина: в России действуют жесткие ограничения для помещений, в которые подведен бытовой газ. Немногие знают, но даже количество конфорок ограничено законом: к примеру, устанавливать четырехконфорочные газовые плиты в кухнях площадью менее 6 кв. м запрещено, рассказали «РБК-Недвижимости» в ресурсоснабжающей организации «Нижегородэнергогазрасчет». В маленьких хрущевках предельно разрешенное число конфорок равно трем.

Также в квартирах запрещено ликвидировать несущие стены — в домах советской постройки они часто оказывались перегородками между комнатами внутри одной квартиры. В некоторых регионах согласование требуется даже для банальной установки кондиционера. «В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса России установка внешнего блока кондиционера является переустройством, которое должно проводиться в установленном порядке, — рассказала Мария Понаморева. — Согласно пункту 3.5.8. постановления Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. № 170, организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением […] установки кондиционеров». Впрочем, реальная практика в этом случае зависит от специфики каждого отдельно взятого региона, уточнила адвокат.

Серьезной проблемой может оказаться и обустройство рабочего кабинета. «Если в результате ваших преобразований получилось жилое помещение без естественного источника света, то согласовать такую перепланировку будет невозможно», — предупредили в адвокатском бюро А2.

Как согласовать изменения

Самый простой способ безопасно провести перепланировку — обратиться в специализированную организацию, которая разработает проект и предоставит госорганам необходимую документацию

Самый простой способ безопасно провести перепланировку — обратиться в специализированную организацию, которая разработает проект и предоставит госорганам необходимую документацию. В этом случае все работы выполнят специально обученные люди. Если же перепланировка уже сделана, то собственнику придется самостоятельно собирать документы для легализации новых параметров квартиры. Весь процесс узаконивания занимает от трех месяцев до года, сообщили «РБК-Недвижимости» в компаниях «Неделько и партнеры», А2, «Люберецкая коллегия адвокатов» и «Инком-Недвижимость».

«[Для начала] понадобится технический паспорт квартиры, поэтажный план дома и экспликация. Если документов у вас нет, их нужно получить в БТИ, — рассказала Вера Ефремова из «Люберецкой коллегии адвокатов». — Далее необходимо заказать проект перепланировки в соответствующей организации, имеющей свидетельство о допуске к таким работам. С этим проектом уже можно подать заявление о перепланировке в городскую администрацию». К заявлению и проекту придется приложить правоустанавливающие документы на квартиру, техпаспорт, экспликацию до и после перепланировки, а также договор с проектной организацией и заключения компетентных органов — Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожарного надзора, перечислила Ефремова.

Если государственные органы (в Москве это Мосжилинспекция, в небольших городах — мэрия или местная администрация) отказались признавать перепланировку законной, владелец жилья может обратиться в суд.

Что решает суд

Среди судебных решений попадаются довольно резонансные примеры

«В судебной практике решения судов не всегда понятны, — заявил Александр Лунин. — По сути, суды сейчас подменяют органы муниципальных служб, которые ответственны за согласование перепланировок. Но вот вопрос: является ли судья действительно таким специалистом, чтобы правильно принять решение?»

Среди судебных решений попадаются довольно резонансные примеры. «Незаконной перепланировкой может быть признано даже безобидное застекление балкона — в одном деле суд посчитал, что возводимые балконные конструкции ускоряют процесс разрушения элементов ограждения балкона, что подвергает риску прохожих и жильцов дома», — привела пример Мария Понаморева.

«В одной из сталинок на четвертом этаже шестиэтажного дома в шестикомнатной квартире собственник переоборудовал ванную в бассейн. Суд узаконил данную перепланировку, — сообщили «РБК-Недвижимости» в агентстве «Азбука жилья». — Заявитель смог доказать в суде, что гидроизоляция, выполненная в мокром месте, позволяет избежать протечек при использовании данного сооружения, а нагрузки при его использовании не являются критичными. В другом случае заявитель обратился в суд, чтобы узаконить небольшое смещение воздуховода. Суд отказал, мотивируя тем, что поток воздуха будет недостаточен для полного обеспечения вентиляции иных квартир, расположенных по данному стояку, что может привести к ухудшению состояния здоровья проживающих граждан».

Как продать переделанную квартиру

«Технически продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно, — утверждает Светлана Бирина из «НДВ-Недвижимости». — Основная проблема — найти покупателя на жилье. Дело в том, что ответственность за нарушения будет лежать на новом владельце помещения. Проще рассмотреть недорогой и ликвидный вариант без нарушений, с которым не будет лишних хлопот».

Обычно при продаже квартир с перепланировкой в договоре купли-продажи прописывается, что новый владелец осведомлен о факте перепланировки и берет на себя полную ответственность за дальнейшую эксплуатацию такого жилья, рассказали риелторы. «Своим клиентам мы подробно описываем существующие риски и не рекомендуем приобретать квартиры с переустройством», — предупредили в адвокатском бюро А2.

«Если перепланировку можно узаконить, то собственник либо занимается этим вопросом до продажи квартиры, либо должен быть готов существенно снизить цену по требованию покупателя, — рассказала Марианна Бердыган из «Инком-Недвижимости». — В результате снижается круг потенциальных покупателей: гражданам, желающим приобрести жилое помещение с использованием ипотеки, банк не выдаст кредит под приобретение такой квартиры. Банку необходима оценка жилого помещения, а оценка осуществляется на основании фотографий, на которых произведенные планировочные изменения будут очевидны». «Если узаконить перепланировку нельзя, а приведение помещения в порядок потребует больших финансовых затрат, покупатели неохотно рассматривают подобные варианты», — подтвердила Бирина.

Не всё можно согласовать

Кроме того, есть моменты, которые никогда не согласует МВК (Межведомственная комиссия), а именно:

• размещение санузла над жилой комнатой или кухней нижележащей квартиры;
• размещение кухни над жилой комнатой;
• отсутствие венканалов в помещении, где предполагается размещение газифицированной кухни или санузлов;
• оборудование квартиры темной газифицированной кухни.

Необходимо иметь в виду, что некоторые виды перепланировок официально не запрещены, но разрешения на них все равно не дается. Например, ни в одном документе не говорится, что нельзя объединять кухню с комнатой. Но поскольку не разработана техническая документация на этот счет, МВК просто не принимает на рассмотрение такие варианты. Впрочем, есть решения и на этот случай. Это еще одна причина обратиться в службу согласования перепланировок к профессионалам, ведь согласование перепланировки жилых помещений – это наша повседневная работа; мы знаем все официальные и неофициальные требования и поможем избежать лишних проволочек и затрат. Согласование перепланировки самостоятельно – дело хлопотное и долгое.

Какие проблемы возникают

Узаконивание перепланировок (согласование в установленном порядке) закреплено законодательно

Узаконивание перепланировок (согласование в установленном порядке) закреплено законодательно. За проведение перепланировки без разрешительной документации взыскивается штраф. Также возникнут сложности, если Вы захотите продать квартиру (помещение) без узаконенной перепланировки. ФРС не зарегистрирует сделку, если в квартире есть неузаконенная перепланировка. Также в случае, если приобретатель Вашей квартиры использует кредитные средства, то банк-кредитор не согласует Ваше жилое помещение при наличии, вернее отсутствии узаконенной перепланировки – в этом банки проявляют неизменную строгость. Кроме того, владельца помещения могут привлечь к административной ответственности, так как нарушение обязательных требований госстандартов, ТУ, строительных норм и правил влечет наложение административного штрафа для граждан. Помните, что оплата штрафа, не освобождает от обязанности по согласованию перепланировки!

«Для точного определения размеров, объемов, сложности  проведенных работ, а также оценки стоимости согласования, наши риэлторы подключают профильных специалистов из Департамента перепланировок, которые детально все просчитывают и информируют стороны о размерах предстоящих трат и объемах проведенной перепланировки», – рассказывает о подобной услуге г-н Банников («Азбука Жилья»).

Для желающих приобрести жилье в кредит нужно знать общее правило ипотечных программ — фактические параметры объекта недвижимости должны совпадать с данными, указанными в правоустанавливающих и  инвентаризационных документах.

Некоторые банки отказываются давать кредит на жилье с несанкционированной перепланировкой. «У банков всегда есть опасения, что заемщик, несущий бремя ипотечного кредита, не сможет в дальнейшем произвести согласование незаконной перепланировки, т.е. не справится с возникшей финансовой нагрузкой, – комментируетруководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Анжелла Дубровская.

Если Мосжилинспекция отвечает отказом на запрос о разрешении перепланировки, на собственника квартиры накладывается обязательство привести жилое помещение в прежнее состояние. А если он с этим не справится, то квартиру могут реализовать с публичных торгов. Все это и отпугивает кредиторов». А также и компании-страховщики, которые могут увеличить взносы на страхование, обязательное при ипотеке.

Если вы продаете или покупаете квартиру с перепланировкой, оцените ее сложность. Попробуйте сделать это либо самостоятельно, либо с помощью риэлтора, ведущего сделку, либо вызовите эксперта из специальной компании-посредника.

С любыми вопросами обращайтесь в службу «одного окна» Мосжилинспекции в вашем районе за бесплатной консультацией.

На плане БТИ нет красных линий, и покупатель согласен с переделками? Продавайте в обычном порядке. Или согласуйте ремонт и продавайте по более высокой цене.

Продавец делает скидку на согласование перепланировки, запрещенных работ в квартире нет? Можно покупать, даже если в кредит. Но помните, что вы несете ответственность перед законом, и при любых конфликтах с соседями, домоуправлением и т.п. ваш нелегальный ремонт – ваше слабое место.

Источники:

• http://meget.kiev.ua/pereplanirovka/neuzakonennaya-pereplanirovka/
• http://iramara.by/kak-prodat-kvartiru-s-pereplanirovkoj/
• https://realty.rbc.ru/news/59ccfccb9a794769097776f5
• http://www.metrinfo.ru/region/articles/kvartira-s-samovolnoy-pereplanirovkoy-plyusy-i.46356.html
• http://mamadu.ru/gambit/
• http://www.the-village.ru/village/city/asking-question/245409-pereplanirovka
• http://old.darko.ru/uslugi/soglasovanie-pereplanirovki/
• http://www.gazeta.bn.ru/articles/2015/01/12/208450.html