Как посчитать сотку земли
Горячая тема дня
0

Самовольная перепланировка

Время на прочтение статьи = 33 минуты

Незаконная перепланировка влечет массу негативных последствий для владельцев жилых и нежилых помещений. Штрафы в таком случае могут достигать пятидесяти тысяч рублей, что согласитесь, весьма не мало. Самовольная перепланировка также несет в себе опасность для окружающих: нередко при таком виде перепланировки затрагивается целостность несущих конструкций, что может быть чревато тяжелыми последствиями для жизни и здоровья других людей. Итак, далее вы узнаете обо всех последствиях незаконной перепланировки, а также о том, как их избежать.

Незаконная перепланировка

Незаконная перепланировка
Незаконная перепланировка — это работы по изменению конфигурации помещений квартиры, которые нарушают жилищное законодательство, строительные и санитарные нормативы, или проводятся без разрешения на перепланировку

Незаконная перепланировка — это работы по изменению конфигурации помещений квартиры, которые нарушают жилищное законодательство, строительные и санитарные нормативы, или проводятся без разрешения на перепланировку Мосжилинспекции. Иногда проводимые работы попадают под все эти запреты одновременно, т.е. проводятся и без предварительного согласования, и с массой нарушений СП, ГОСТ, МГСН и пр.

Многие собственники по-прежнему проводят незаконные перепланировки квартир без соответствующей разрешительной документации. Этому есть несколько причин. Гражданами движет желание сэкономить, а также убежденность в том, что незаконную перепланировку никто не заметит. Но и то, и другое убеждение на практике зачастую оказывается мифом. Чаще всего самовольные работы «засвечиваются» по жалобе на незаконную перепланировку от ваших соседей.

И дело тут не в банальной зависти: грязь, шум перфоратора — неизменные спутники любого ремонта, особенно столь масштабного. Строительные работы рано утром в воскресенье, равно как и горы строительного мусора — отличный повод для ваших соседей обратиться с жалобой на незаконную перепланировку в жилищную инспекцию.

В то же время, при проведении надлежащим образом согласованной перепланировки учитывается не только специфика и сроки работ, но и часы, во время которых разрешается их проведение. Кроме того, вывоз строительного мусора — также одно из условий проведения законной перепланировки, этот пункт специально оговаривается при получении разрешения.

Ответственность за незаконную перепланировку

Чем же конкретно грозит незаконная перепланировка? Тут есть варианты:

  1. В самом «удачном» случае, когда вы просто «забыли» узаконить перепланировку (которая сама по себе не нарушает ни законов, ни строительных нормативов), вам придется уплатить штраф за незаконную перепланировку и затем согласовать ее с Мосжилинспекцией «по факту». При этом вам следует оформить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. В случае если несущие конструкции не были затронуты, то данное техническое заключение может разработать любая проектная организация с допуском СРО.
    Далее вашу квартиру посетит комиссия Мосжилинспекции, которая все еще раз проверит и подпишет акт о завершенной перепланировке. О том, какие еще документы вам понадобятся для утверждения самовольной перепланировки, мы расскажем ниже.
  2. Часто бывает и так, что работы проводились «с размахом», затрагивались капитальные стены. Для таких мероприятий обязательна предварительная технического заключения по факту выполненной перепланировки от автора-проекта дома, а также проведение сложных расчетов, например по усилению проемов. Это обусловлено тем, проведение подобных мероприятий «затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, а также конструктивную прочность многоквартирного дома» — говорится в п.2 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы № 508 в редакции 840-ПП.

Полный перечень сложных и потенциально опасных работ дается в п.п. 2 и 3 Приложения 1. Печальная статистика свидетельствует, что неквалифицированное вмешательство в несущие конструкции дома порой может привести к образованию трещин и даже обрущению. Если в результате такой аварии пострадают квартиры соседей, виновнику придется оплачивать им ремонт за свой счет. Если дело обошлось без аварии, инспектор, помимо штрафа, выпишет предписание устранить все нарушения и вернуть квартиру в первоначальный вид либо согласовать изменения в установленном порядке.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой
Следует учесть, что при неузаконенной перепланировке любые юридические действия с квартирой будут затруднены или вовсе невозможны до тех пор, пока вы либо узаконите незаконную перепланировку

Следует учесть, что при неузаконенной перепланировке любые юридические действия с квартирой будут затруднены или вовсе невозможны до тех пор, пока вы либо узаконите незаконную перепланировку.

При попытке распорядиться принадлежащей ему квартирой, собственник будет обязан заказать технический паспорт, в котором незаконная перепланировка будет отмечена техниками БТИ. Поэтому, такую квартиру очень нелегко продать, поскольку покупатель получает квартиру с незаконной перепланировкой, а такое обременение мало кому понравится. Квартира с незаконной перепланировкой может потерять от 10% до 30% стоимости, особенно при наличии принципиально несогласуемых изменений. Последствия незаконной перепланировки ощутят на себе и те, кто хочет получить кредит под залог такой квартиры, поскольку банк с большой вероятностью откажет в выдаче займа.

Кроме того и у покупателя возникает проблема в случае если покупатель приобретает квартиру с перепланировкой с учетом ипотечного кредита. Оценщики банка зафиксируют перепланировку перед покупкой и как правило банки не выдают кредиты для покупки квартир с перепланировками, либо условия значительно хуже, если бы перепланировки в квартире не было.

Подробнее о продаже квартиры с перепланировкой можно ознакомиться в данной статье. Вы несете ответственность за незаконную перепланировку даже в том случае, если работы были выполнены родственниками пару десятков лет назад, а сама квартира досталась вам по наследству и о ремонте вы не осведомлены.

Чем грозит незаконная перепланировка

Часто владельцы жилых помещений, в которых планируется перепланировка, хотят избежать волокиты с документами и лишней траты денег. На деле оказывается, что незаконное переустройство может обернуться гораздо большими проблемами. Как правило, такие нарушения выявляются после жалоб соседей на шум и горы строительного мусора. Только на прошлой неделе московские следователи организовали проверку по факту незаконного переустройства бизнесменом подвального помещения жилого дома.

Первым делом, проверки организуются из-за того, что строительные работы, которые проводятся в помещении, могут привести к обрушению дома и жертвам среди людей. В июле подобная недобросовестность привела к тому, что в Санкт-Петербурге в жилом доме просели перекрытия.

Из здания были эвакуированы 20 человек, а правоохранители возбудили уголовное дело. По версии следствия, это случилось именно из-за нарушения правил проведения капитального ремонта в одной из квартир. В мае в Волгограде пренебрежение законом привело к масштабной трагедии: при подключении торгового павильона к водопроводу была повреждена газовая труба, в результате взрыва обрушился целый подъезд, и погибли четыре человека.

Ответственность за незаконную перепланировку предусмотрена в статье 29 Жилищного кодекса РФ «Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения» и в статье 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях «Нарушение правил пользования жилыми помещениями».

Так, за перепланировку, которая не была согласована в жилищной инспекции, владельца помещения привлекут к административной ответственности и штрафным санкциям. Штраф может составить до 2,5 тысячи рублей для физических лиц, до пяти тысяч рублей — для должностных и до 50 тысяч рублей — для юридических.

перепланировк
Так, за перепланировку, которая не была согласована в жилищной инспекции, владельца помещения привлекут к административной ответственности и штрафным санкциям

«Законодательство некоторых регионов, в частности законодательство Москвы, предусматривает возможность привлечения к административной ответственности и за перепланировку коммерческих помещений в многоквартирных домах: для физических лиц в размере от двух до 2,5 тысячи рублей, должностных лиц — от пяти до 50 тысяч рублей, юридических лиц — от 300 до 350 тысяч рублей. Магазины, которые проводят перепланировку и при этом располагаются на первых этажах в многоквартирных жилых домах, в соответствии с законодательством некоторых регионов, должны подвергаться административной ответственности, но как это происходит на практике, сказать сложно», — добавил директор юридического департамента ГК «Инград» Артем Азизбаев.

Кроме того, нарушителя обяжут в достаточно короткие сроки привести состояние квартиры в соответствие с технической документацией. Ему нужно будет пройти весь процесс согласования проекта, зарегистрировав все несанкционированные ранее строительные работы, или вернуть квартиру или нежилое помещение в прежнее состояние. И то, и другое предписание Жилинспекции предусматривает дополнительные затраты собственника. В случае невыполнения обязательств, может последовать повторный штраф, размер которого будет выше предыдущего.

Если требования Жилинспекции будут проигнорированы и не выполнены в установленные сроки, нарушителю грозят более серьезные санкции вплоть до выселения из квартиры. Инспекторы могут обратиться в суд, а после продать незаконно перепланированное помещение с торгов и выселить владельца, лишив злостного нарушителя права собственности.

Стоит учитывать, что такая квартира и так потеряет часть своей стоимости на торгах, так еще вырученные от продажи помещения деньги передаются бывшему владельцу не в полном объеме, а за вычетом расходов на исполнение судебного решения новым собственником.

Даже если собственнику удалось провернуть несанкционированные действия с перепланировкой квартиры, и помещение не попало в поле зрения государственных органов, владелец просто напросто не сможет провести со своей собственностью никаких сделок. При попытке продать, подарить или по-другому распорядиться квартирой, собственник обязан заказать техпаспорт, в котором техники БТИ обязательно отразят все неоформленные перепланировки. В таком случае провести с квартирой любые действия юридического характера законным путем не представляется возможным.

Штраф за незаконную перепланировку

Штраф
В соответствии со статьей 7.21 КоАП РФ, размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры, может составить до 2,5 тыс. р

В соответствии со статьей 7.21 КоАП РФ, размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры, может составить до 2,5 тыс. р. В целом, сумма небольшая, однако она дополняется предписанием жилищной инспекции, «вернуть квартиру в соответствие с поэтажным планом, либо узаконить выполненные работы».

В случае невыполнения данных обязательств, размер повторного штрафа может возрасти. В конечном итоге, если вы будете систематически игнорировать предписания Мосжилинспекции, дело будет передано в суд.

Согласно п.5 ст 29 ЖК РФ, суд может лишить злостного нарушителя права собственности, выселить его с занимаемой жилплощади, а саму квартиру выставить на публичные торги и подобные прецеденты уже были.

Лишение квартиры

Переустройство и/или перепланировка жилья, проведённые без письменного согласия Мосжилинспекции, считаются незаконными. При выявлении таких помещений инспекторы составляют протокол об административном нарушении и предписывают устранить его за определённый срок.

Штрафы для физических лиц за перепланировку составят от двух до двух с половиной тысяч рублей (статья 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях). Юридическим лицам придётся заплатить до 350 тысяч рублей штрафа (статья 9.12 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях).

Если же незаконная перепланировка угрожает жизни и здоровью соседей, а собственники отказываются вернуть квартире первоначальный вид, то Мосжилинспекция обращается в суд.

В таком случае хозяева могут даже лишиться своей жилплощади. Впервые решение о выселении собственников из-за незаконной перепланировки вынес Нагатинский райсуд Москвы в 2013 году. Такие квартиры продают на торгах. Частью вырученных средств город покрывает судебные и аукционные издержки, а остальные деньги отдают бывшим владельцам. Новые собственники квартир обязуются в краткие сроки исправить все нарушения.

«К сожалению, случаи, когда жителя выселяют, а квартиру продают с публичных торгов из-за незаконной перепланировки, являются единичными. За последний год Мосжилинспекция неоднократно обращалась в суд с подобными заявлениями, однако решений об удовлетворении требований инспекции принято не было», — пояснили в пресс-службе.

Амнистия для незаконных перепланировок: быть или не быть

Столичное Правительство в 2011 году объявило амнистию для собственников, которые своевременно не уведомили Мосжилинспекцию о перепланировке или провели её без согласованного проекта.

Эта мера получила широкую поддержку жителей, которые стали нарушителями по незнанию и из-за незаконной перепланировки не могли продать, передать в наследство или приватизировать свою квартиру.

Только с начала года в жилищную инспекцию поступило более 4,6 тысячи заявлений на согласование ранее выполненных работ. Это на 33 процента больше, чем за 10 месяцев 2014 года.

Причём амнистия не означает, что вам согласуют любую перепланировку. Почти двум тысячам заявителей отказано в оформлении акта о завершённом переустройстве. В 40 процентах случаев собственники просто не предоставили все необходимые документы, в 24 процентах члены приёмочной комиссии не смогли осмотреть квартиры, а в 36 процентах оказалось, что в помещениях были проведены незаконные работы.

Тем же, кто ещё не согласовал старый ремонт по амнистии, советуют поторопиться. В Правительстве считают, что четырёх лет москвичам было вполне достаточно, чтобы задуматься, законный ли ремонт проведён в их квартирах, и при желании узаконить перепланировку.

К тому же инспекторы не всегда могут установить, сделана ли перепланировка помещения недавно или 15 лет назад. Этим стали пользоваться нечистые на руку собственники, которые выполняют работы без согласования, а потом обращаются с заявлением об узаконивании перепланировки.

«Мосжилинспекция считает необходимым окончание амнистии по переустройству и перепланировке помещений. Этой же позиции придерживается и руководство Москвы. В настоящий момент в московском Правительстве на рассмотрении находится проект постановления, отменяющего так называемую амнистию», — подчеркнули в пресс-службе.

К слову, летом этот вопрос даже выносился на голосование в системе электронных референдумов «Активный гражданин». Тогда голоса москвичей разделились почти поровну: 36 процентов проголосовали за продление амнистии, 33 процента предложили отменить упрощённые правила и вернуть штрафы, а 25 процентов оставили решение этого вопроса профессионалам.

Как узаконить незаконную перепланировку квартиры

Рассмотрим, как можно получить разрешение на сделанную перепланировку. Как мы говорили выше, хорошо, если незаконная перепланировка помещений потенциально согласуема, то узаконить ее будет возможно, а сама эта процедура будет схожа со стандартным процессом согласования только планируемой перепланировки.

Вам потребуется собрать пакет документов на перепланировку, которые вы или ваше доверенное лицо сдаст в службу «одного окна» центра «Мои документы». Если все в порядке, приемочная комиссия Мосжилинспекции подпишет вам акт о выполненной перепланировке. Затем вам необходимо будет получить новые документы БТИ, и внести изменения в правоустанавливающие документы на квартиру. Но это самый простой вариант.

На практике может возникнуть немало сложностей. Например, ванную комнату и санузел можно увеличить только за счет смежного нежилого помещения: коридора или кладовки. А вот согласовать незаконную перепланировку ванной с расширением за счет жилого помещения вам не удастся — такие работы нарушают санитарные нормы.

Но даже если вы расширите ванную или санузел на коридор, это не гарантирует того, что работы можно будет в дальнейшем согласовать. При обычном оформлении перепланировки расширение «мокрых точек» требует разработки проекта, поскольку необходима укладка гидроизоляции (т.к. это изменение конструкций пола — сложные работы).

В процессе этих работ потребуется составление акта на скрытые работы по укладке гидроизоляции, без чего невозможно будет в дальнейшем получить акт о выполненной перепланировке. Разумеется, если вы делаете это самовольно, то вряд ли бригада строителей позаботится об укладке гидроизоляционного покрытия, что сделает узаконивание ремонта невозможным.

В этом случае вам придется либо привести квартиру в прежний вид, либо заказывать проект перепланировки, а затем переделывать все работы, но уже в соответствии с принятыми строительными и санитарными нормами. Это не единственный пример проведения работ, которые не удастся согласовать ни до, ни после перепланировки. ППМ №508 в редакции 840 в части п.11 Приложения 1 перечисляет все виды таких мероприятий. Что же еще к ним относится?

Запрещенные виды незаконных перепланировок

  • Штробление под электропроводку
    Штробление под электропроводку в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий запрещено

    Любые работы, приведшие к ухудшению условий эксплуатации дома и проживания граждан.

  • Превращение жилых помещений в нежилые.
  • Нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций, вызывающее их разрушение.
  • Ликвидация или урезание каналов вентиляции.
  • Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх возможных.
  • Перенос радиаторов отопления на лоджии и балконы.
  • Теплые полы с подогревом от общей тепловой магистрали или горячего водоснабжения.
  • Нарушение СНиПов,СаНПинов и правил пожарной безопасности.
  • Объединение газифицированной кухни с жилой комнатой, или проем между ними без двери.
  • Штробление под электропроводку в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий.
  • Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах. И некоторые другие виды работ.

Как узаконить ранее совершённую самовольную перепланировку

Если при продаже или наследовании жилья неожиданно звучит фраза «самовольная перепланировка», то не спешите отчаиваться. Сегодня большинство таких работ можно официально зарегистрировать.

Для этого необходимо с паспортом и свидетельством о собственности обратиться в городское бюро технической инвентаризации (БТИ), чтобы зафиксировать факт перепланировки и заказать технический проект. Затем со всеми необходимыми документами собственник или его представитель обращается в районную администрацию или суд. После получения разрешения начинается стандартная процедура, как и в случае законной перепланировкой.

Сложности могут возникнуть, если в квартире проводились запрещённые работы. В этом случае придётся либо привести квартиру в прежний вид, либо заказывать проект перепланировки и переделывать все работы с соблюдением строительных нормативов.

Какие документы нужны для проведения перепланировки

В первую очередь необходимо отметить, что сами проводить перепланировку могут только собственники. Если же вы занимаете жилое помещение по договору социального найма, то для начала нужно обратиться за разрешением к наймодателю и получить письменное согласие всех членов семьи. Причём нанимателю вряд ли разрешат уменьшать жилую площадь, так как городу невыгодно терять жилые метры в своих квартирах.

Мосжилинспекции
Перед началом работ стоит обратиться за бесплатной консультацией в службу одного окна Мосжилинспекции

Перед началом работ стоит обратиться за бесплатной консультацией в службу одного окна Мосжилинспекции. Также действия по оформлению перепланировки пошагово описаны в разделе «Городской советник» на официальном портале Мэра и Правительства Москвы.

Для начала нужно обратиться в БТИ и получить технический паспорт жилого помещения, а также заказать проект перепланировки. Типовые проекты перепланировок можно посмотреть на сайте Мосжилинспекции, отдельные требования также предъявляются к индивидуальным проектам.

Далее собственнику нужно подготовить пакет документов. Если же интересы владельца представляет другой человек, то ещё необходим документ, удостоверяющий личность и полномочия представителя. Документы можно лично отдать в службу одного окна Мосжилинспекции, центр госуслуг «Мои документы» либо отправить онлайн с помощью портала городских услуг.

Решение о согласовании перепланировки принимается в течение 35 дней, если она будет проводиться по типовому проекту, и в течение 20 дней — в остальных случаях.

О принятом решении собственника извещают по указанным в заявлении контактным данным. После этого нужно получить проект решения лично, или через три дня оно будет выслано по почте заказным письмом. Разрешения на перепланировку действуют в течение года с момента подписания.

По окончании работ по переустройству и/или перепланировке необходимо оформить акт о завершённом переустройстве и/или перепланировке. На основании заявления в течение 10 дней с даты получения документов Мосжилинспекция оформит акт о завершённом переустройстве или перепланировке помещения.

Дополнительная информация

Ответственность за незаконную перепланировку предусмотрена в: 1) Жилищном кодексе РФ. Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

  • Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
  • Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность .
  • Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
  • Жилищном кодексе РФ
    Ответственность за незаконную перепланировку предусмотрена в: 1) Жилищном кодексе РФ. Статья 29

    На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

  • Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение: а) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние; б) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
  • Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке. 2) Кодексе РФ об административных правонарушениях.

Как пожаловаться на незаконную перепланировку у соседей

Если соседи много стучат, шумят и явно ломают стены, то жители дома могут обратиться в Мосжилинспекцию и проверить законность такого ремонта. Своевременное обращение поможет остановить незаконные работы до того, как строители нанесут вред зданию.

Письменное обращение можно принести непосредственно в одно из территориальных подразделений инспекции в округах, направить по электронной почте или разместить в электронной приёмной на сайте. Если жители по какой-либо причине не хотят обращаться письменно, они могут записаться на приём к руководителю жилищной инспекции или к начальникам окружных представительств. Кроме того, обратиться в Мосжилинспекцию по интересующим вопросам можно через портал «Наш город», в том числе используя мобильное приложение.

«Вне зависимости от способа поступления обращения в инспекцию, оно будет надлежащим образом рассмотрено. В регламентный срок заявителю будет направлен письменный ответ», — заверили в пресс-службе ведомства.

В Мосжилинспекции отметили, что горожане стали тщательнее следить за законностью ремонта в своих домах. За последний год количество обращений по вопросу незаконной перепланировки по округам возросло вдвое. Сейчас в среднем приходит от одной до трёх тысяч таких обращений, тогда как в прошлом году их было не больше полутора тысяч.

Количество жалоб варьируется в зависимости от округа. К примеру, в ЮЗАО доля обращений по вопросу незаконной перепланировки составляет около 10–15 процентов от общего количества поступивших обращений, а в ЦАО этот показатель приближается к 30 процентам. То есть на каждую тысячу обращений до 300 связаны с вопросами незаконного переустройства и перепланировки помещений.

«Люди опасаются, что проводимые внутри квартиры или в нежилых помещениях работы приведут к обрушению здания. Крайне редко поступают обращения от юридических лиц», — добавили в пресс-службе.

По каждому из вопросов проводится проверка, в среднем подтверждается около 10 процентов от общего количества поступивших жалоб. Часто проводимые работы не относятся к переустройству или у собственников квартир есть разрешения от Мосжилинспекции.

Вместе с тем количество нарушений по сравнению с прошлым годом сократилось на 32 процента. С января по фактам выявленных незаконных перепланировок было составлено 609 административных дел, а за 10 месяцев 2014 года их было 988.

В квартиру — с боем: с какими трудностями сталкиваются жилищные инспекторы

жилищные инспекторы
После обращения в Росреестр для получения сведений о собственнике инспекторам приходится уточнять данные в управляющих организациях или управах районов

Чтобы проверить любое помещение, первым делом необходимо установить его собственника. Здесь возникает первая трудность — когда право собственности по какой-либо причине не зарегистрировано. Такое часто случается, если дом недавно построен или квартира передаётся по наследству. Поэтому после обращения в Росреестр для получения сведений о собственнике инспекторам приходится уточнять данные в управляющих организациях или управах районов.

Второй основной проблемой становится доступ в помещение. Ведь проверка будет считаться незаконной, если собственник не подтвердит, что заранее получил уведомление о её проведении.

Иногда собственник не живёт по этому адресу или находится за границей, но часто он просто сознательно избегает проверки. Например, не подтверждает получение уведомления, не обеспечивает доступ в помещение или сам отсутствует при проверке, чтобы инспекторы не смогли законно составить акт.

В таких случаях Мосжилинспекция обращается в суд для получения доступа в помещение. Это достаточно длительная процедура, которая занимает до двух месяцев.

Комментарии к СТ 29 ЖК РФ

Статья 29 ЖК РФ. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения Комментарий к статье 29 ЖК РФ:

  • 1. Комментируемая статья включает нормы, устанавливающие признаки и правовые последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения. Следует отметить, что ранее действовавшее жилищное законодательство не регламентировало на уровне закона процедурные вопросы, связанные с самовольным переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений. Правила, закрепленные в коммент. ст., в известной мере перекликаются с правилами ст. 222 ГК РФ, устанавливающими понятие и последствия самовольной постройки, в качестве которой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Главным отличием самовольной постройки от самовольного переустройства и (или) перепланировки в сущностном смысле является то, что постройка, по мнению законодателя, это объект, а не действие. Переустройство же и перепланировка — это определенные действия над объектом.
  • жк рф перепланировкаПризнаками самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки, закрепленными в ч. 1 коммент. ст., являются: — отсутствие основания для осуществления мероприятий по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения;- нарушение проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с установленными правилами. Основанием, подтверждающим принятие решения о согласовании и открывающим легальную возможность для производства соответствующих работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения, является документ, подтверждающий принятие решения о согласовании. Нарушение проекта переустройства и (или) перепланировки может быть как существенным, так и несущественным. Однако, в отличие от самовольной постройки, признак существенности нарушения проекта юридического значения не имеет. Любое нарушение проекта по смыслу нормы, закрепленной в п. 1 коммент. ст., характеризует действия по переустройству и (или) перепланировке как самовольные.
  • Часть 3 коммент. ст. содержит отсылочную норму, устанавливающую юридическую ответственность за действия по самовольному переустройству и (или) самовольной перепланировке жилого помещения. Собственники или наниматели жилого помещения, самовольно переоборудовавшие или перепланировавшие занимаемое ими жилое помещение, могут быть привлечены к административной ответственности. Так, в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000 до 1500 рублей.
    Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2000 до 2500 рублей. Административное правонарушение по указанной статье рассматривают органы государственной жилищной инспекции.
  • В части 3 коммент. ст. на собственника жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма возлагается обязанность по приведению переустроенного и (или) перепланированного помещения в прежнее состояние. Срок и порядок приведения такого жилого помещения в прежнее состояние устанавливаются органом, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки. Решение, принятое органом, осуществляющим согласование, и содержащее порядок и сроки производства работ по приведению жилого помещения в прежнее состояние, должно быть направлено лицу (собственнику или нанимателю жилого помещения), осуществившему самовольное переустройство и (или) перепланировку, а также в управляющую организацию и (или) товарищество собственников жилья (жилищный кооператив).
  • согласование переустройства и (или) перепланировки
    Срок и порядок приведения такого жилого помещения в прежнее состояние устанавливаются органом, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки

    Комментируемая статья не содержит правила, касающегося установления факта самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, и определения компетентного органа, устанавливающего указанный факт. Представляется, что такие отношения должны быть урегулированы в соответствующем нормативном акте субъекта РФ и (или) муниципального образования.

  • В части 4 коммент. ст. формулируются основание и условия, при соблюдении которых переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение может быть сохранено в таком виде. Как следует из содержания коммент. части, собственник или наниматель жилого помещения могут быть освобождены от обязанности по приведению такого помещения в прежнее состояние только на основании решения суда. Судебное решение может быть принято, если фактом переустройства и (или) перепланировки не были нарушены права и охраняемые законом интересы граждан либо произведенные переустройство и (или) перепланировка не создают угрозу жизни или здоровью граждан.
  • Правила коммент. ст. не предусматривают, а следовательно, исключают возможность согласования задним числом уже произведенных переустройства и (или) перепланировки в административном порядке. Однако судебная практика идет по несколько иному пути. Согласно Постановлению (определению) Президиума Верховного Суда РФ от 27 сентября 2006 г. (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года // БВС. 2007. N 1) норма, закрепленная в ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, должна рассматриваться во взаимосвязи с другими положениями этой статьи, в частности, с ее ч. 5, которая устанавливает право суда принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 данной статьи. В случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения нарушаются права и законные интересы органа местного самоуправления, который в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ вправе обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного жилого помещения либо о расторжении договора социального найма.
    Суд может отказать в удовлетворении такого иска и при наличии соответствующего заявления гражданина принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если признает, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу жизни и здоровью.

    В этом случае в решении суда о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии должно быть указано, что оно является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на жилое помещение. Президиум Верховного Суда РФ отмечает также, что положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочий органа местного самоуправления, предусмотренных п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26 — 28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в соответствующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.

  • gavel and austrian. flag
    В отношении собственника жилого помещения суд может принять решение о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения с возложением на покупателя обязанности по приведению его в прежнее состояние

    Часть 5 коммент. ст. содержит нормы, устанавливающие некоторые меры, направленные на принудительное приведение жилого помещения в состояние, существовавшее до его самовольного переустройства и (или) перепланировки. Указанные меры в своей основе опираются на судебное решение и по своему содержанию различны для собственника жилого помещения и нанимателя жилого помещения. Кроме того, указанные меры могут иметь место лишь при отсутствии решения суда, согласно которому жилое помещение сохраняется в переустроенном и (или) перепланированном состоянии и при неприведении самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения в прежнее состояние в срок, установленный органом, осуществляющим согласование.

  • В отношении собственника жилого помещения суд может принять решение о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения с возложением на покупателя обязанности по приведению его в прежнее состояние. На практике возникает вопрос о выселении граждан из продаваемого в такой ситуации жилого помещения. Разъясняя указанную ситуацию, Президиум Верховного Суда РФ в своем Постановлении (Определении) от 23 ноября 2005 г. (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2005 года // БВС. 2006. N 3) отметил следующее. В ст. 551 ГК РФ закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Следовательно, права на имущество у нового собственника возникают с момента их государственной регистрации, поэтому право собственности на жилое помещение предыдущего собственника прекращается с момента государственной регистрации прав нового собственника на указанное имущество.
    Из вышеизложенного следует, что до момента государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника, в том числе и на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правом собственности на указанное жилое помещение и выселен из него быть не может.
  • Публичные торги по продаже жилого помещения проводятся в соответствии с правилами ГК РФ и гл. 9 Федерального закона «Об исполнительном производстве» (РГ. 2007. 6 окт.). Если покупатель, выигравший торги, не выполнит возложенную на него обязанность по приведению жилого помещения в прежнее состояние, по решению суда возможна повторная процедура продажи указанного помещения с публичных торгов. 11. В отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма суд может принять решение о расторжении указанного договора. Одновременно с этим суд может обязать собственника помещения, являющегося наймодателем, осуществить мероприятия по приведению жилого помещения в прежнее состояние. Комментируемая статья не содержит каких-либо предписаний, касающихся жилищных прав нанимателя, с которым по решению суда расторгнут договор социального найма. Речь в данном случае идет о выселении нанимателя из занимаемого им жилого помещения как юридическом и фактическом последствии расторжения договора. Представляется, что, если действия нанимателя не подпадают под признаки ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, он не может быть выселен без предоставления другого жилого помещения.
Публичные торги по продаже жилого помещения
Публичные торги по продаже жилого помещения проводятся в соответствии с правилами ГК РФ и гл. 9 Федерального закона «Об исполнительном производстве» (РГ. 2007. 6 окт.)

Между тем в литературе высказывается и иная точка зрения. Так, по мнению Е.С. Гетман и В.Н. Симонова: «Без предоставления другой жилой площади могут быть выселены лица, произведшие самовольное переустройство и (или) перепланировку жилого помещения» (Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. С. 397 — 398). 12. В части 6 коммент. ст. содержится норма, обязывающая орган, осуществляющий согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, установить новый срок для приведения самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения в прежнее состояние.

Очевидно, что указанный срок должен соответствовать сроку, который вправе определить в своем решении суд, возлагая на нового собственника обязанность по приведению жилого помещения в прежнее состояние. Порядок такого приведения, но в рамках нового срока, остается тем же, что был адресован прежнему собственнику или нанимателю жилого помещения. Обязанность по приведению жилого помещения в прежнее состояние по смыслу ч. 6 коммент. ст. возлагается на нового собственника или собственника, являвшегося наймодателем.

Во втором предложении ч. 6 коммент. ст. содержится норма, определяющая судьбу жилого помещения, не приведенного в прежнее состояние новым собственником или собственником, являющимся наймодателем. Включение в процедуру продажи с публичных торгов жилого помещения, находящегося в государственном или муниципальном жилищном фонде, как представляется, является в данном случае ошибочным решением законодателя.

Источники:

  • http://www.pereplanirovkamos.ru/nezakonnaya-pereplanirovka-kvartiryi.html
  • https://mir24.tv/topic/46803
  • https://www.mos.ru/news/item/3738073/
  • http://www.jilkod.ru/kommentarii/razdel-1/glava-4/st-29-zhk-rf
Добавить в закладки
Голосовать ПРОТИВГолосовать ЗА 0
Загрузка...
Добавить комментарий