Как узаконить перепланировку старого дома

Время на прочтение статьи = 35 минут

Приветствую всех читателей моего блога!

Перепланировка старого дома — хлопотное занятие, с которым совсем недавно мне пришлось столкнуться. Для того, чтобы все сделать по закону, мне пришлось обойти не одну инстанцию и подготовить ряд определенных документов.

Сегодня, уважаемые читатели, я поделюсь с вами информацией о перепланировке и реконструкции частного дома, чтобы сэкономить ваше время и нервы.

Содержание

Переоборудование и перепланировка частного дома

ремонт частного дома
Не всегда дом, даже недавно построенный, отвечает потребностям его владельцев и жильцов

Не всегда дом, даже недавно построенный, отвечает потребностям его владельцев и жильцов. У них может возникнуть желание что-либо изменить: не только перекрасить стены или переставить мебель, но и сделать перепланировку частного дома.

Главным законодательным актом, регулирующим правоотношения, касающиеся жилья (в том числе и частных домов), является Жилищный кодекс, принятый еще в далеком 1983 году. Ст. 152 Кодекса гласит, что переоборудование и перепланировка жилых домов или квартир, которые принадлежат гражданам на правах частной собственности, проводится с разрешения местных органов исполнительной власти(исполкомов местных советов народных депутатов или районных государственных администраций). Выбирая местом проживания частный дом, мы получаем в сравнении с квартирой больше свободы. Но власть на местах никто не отменял, как и необходимые разрешительные процедуры, связан­ные со строитель­ством, перепланировкой или переоборудованием.

Определение этих терми­нов находим в Правилах содержания жилых домов­ и придомовых территорий (далее – Правила), утвержденных приказом по вопросам жилищно-коммунального хозяйства 25.08.2005 г.

Отметим, что Госжилкомунхоз в то время являлся центральным органом исполнительной власти. Решения, принятые в пределах его полномочий, являются обязательными для выполнения центральными и местными органами исполнительной власти, органами местного­ самоуправления, предприятиями, учреждениями и организациями всех форм собственности, а также гражданами.

В преамбуле Правил даны определения перепланировки и переоборудования.

Перепланировка. К элементам перепланировки жилых помещений относятся:­ перенесение и разборка перегородок, перенесение и устройство дверных проемов, оборудование и пере­оборудование тамбуров, пристройка балконов на уровне первых этажей многоэтажных домов.

Переоборудование – установка в отдельных квартирах многоквартирных домов индивидуального отопления и другого инженерного оборудования, перенесение нагревательных, сантехнических и газовых приборов, оборудование и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов.

Исходя из того, что определение перепланировки дано в такой формулировке, как «к элементам перепланировки относятся…», можно сделать вывод, что данный перечень не является исчерпывающими.

Как видим, для переоборудования частного дома определения вовсе нет, а определение перепланировки частного дома дано лишь частично. Интересно, что местный орган исполнительной власти в г. Киеве в Правилах застройки г. Киева дает следующее определение перепланировки, вообще объединяя эти понятия.

Перепланировка (переоборудование) квартир и нежилых помещений – это ремонтно-строительные работы, которые ведутся согласно соответствующим проектам со сменой физических параметров этих помещений, сносом или переносом внутренних легких некапитальных перегородок, устройством новых элементов, деталей и проемов без вмешательства во внеш­ние стены, межэтажные перекрытия и другие несущие конструкции жилого дома с целью улучшения благоустройства квартиры, ее эксплуатационных, тепло­технических и других показателей без ограничения интересов других граждан, проживающих в этом доме. Но, опять-таки, текст документа не содержит ссылки на частные дома.

В п. 1.4 Правил содержания жилых домов и придомовых территорий предусмотрены условия и порядок переоборудования, пере­стройки, перепланиров­ки домов, а также еще раз дано определение перепланировки и переоборудования.

Переоборудование и перепланировку жилых домов, жилых и нежилых в жилых домах помещений позволяется делать после получения разрешения исполнительного комитета местного совета народных депутатов.

Особенности

перепланировка
Если после перепланировки в частном доме образовались новые комнаты, к ним подключается отопительная система

Процедура переустройства старых построек имеет свои особенности. Перепланировка частного строения никак не затрагивает интересы граждан, живущих по соседству, в отличие от тех моментов, когда перепланировка происходит в многоквартирном доме.

Если после перепланировки в частном доме образовались новые комнаты, к ним подключается отопительная система. Если же дом не подключён к центральной теплосети, тогда изменение плана должно осуществляться с особой аккуратностью. Это позволяет миновать проблемы во время установки отопительной системы.

Перепланировка частного дома предполагает предварительную разработку эскиза или дизайн-плана, включающего все изменения. Это позволит строителям работать быстрее, а хозяевам получить желаемый результат. В первую очередь перепланировка старого дома подразумевает изменение места дислокации внутренних стен, их демонтаж и перенос. Прежде чем начинать эту работу, стоит выяснить особенности старых конструкций, из чего они выполнены и являются ли несущими. Не все стены можно подвергнуть демонтажу. В противном случае есть риск обвалить кровлю.

Если говорить о многоквартирном доме, то здесь наличие документов на квартиру ещё не означает, что можно распоряжаться ей как угодно.

Предусмотрены действия, которые запрещены на законодательном уровне:

  • полностью совмещать кухонное помещение с другой комнатой. Допускается присоединение не более четверти комнатного пространства;
  • совмещать комнаты и кухни, вход которых выполнен при помощи арки. Правило действует только при использовании газовых плит;
  • избавляться от несущих стеновых конструкций;
  • модифицировать, укорачивать и осуществлять перенос коммуникаций: водопроводные трубы, системы вентиляции, радиаторы, проёмы и прочее;
  • переносить уборную и ванную в те помещения, которые изначально не предназначены для этих целей. Это правило обходит стороной только собственников двухуровневой жилплощади;
  • прокладывать трубы, систему тёплых полов, на лоджии и балконы;
  • присоединять к балконам и лоджиям системы отопления;
  • расширять размеры лоджий и балконов через уменьшение пространства жилого помещения.

Определение понятий

Перепланировка старого дома представляет собой изменение параметров помещения, которые описаны в техническом паспорте недвижимости. Действия строителей могут быть разнообразными.

Опираясь на положения Жилищного Кодекса РФ (ст.4, 25-29), выделяют четыре основные группы работ по перепланировке:

Фундаментальная перестройка Ее применяют если необходимо кардинально переделать дом. Изменения затрагивают внешнюю и внутреннею стороны сооружения. Сюда входит реконструкция фундамента, строительство новых этажей, пристройка дополнительных конструкций. Строительные работы проводятся строго по разработанному проекту, который предварительно был утвержден жилищной инспекцией.
Внешняя модернизация строения Под ней понимают радикальное изменение фасада и наружных сторон здания.Это может быть:

  • перемещение входных дверей;
  • постройка крыльца, лестницы;
  • перекрытие крыши строения;
  • изменение места расположения окон.
Внутренняя перепланировка помещений Самый распространенный вид перепланировки. Она делается с целью усовершенствования функциональности жилой площади помещений.Под ней понимают:

  • демонтаж старых стен и постройка новых;
  • перемещение санузлов, кухонь местами;
  • ликвидация ненужных инженерных конструкций, например, старинных печек.
Реставрация Применяется если необходимо улучшить техническое состояние дома без существенных внешних и внутренних изменений. Строительные работы направлены на укрепление, восстановление или обновление существующих инженерных конструкций. В результате прочность строения улучшиться, а фасад останется прежним.

Все действия в дальнейшем узакониваются. Для этого вызываются специалисты Бюро технической эксплуатации, которые разрабатывают новый тех. паспорт недвижимости. Если осуществляется перепланировка деревянного старого дома, план работ необходимо согласовать с пожарной охраной населенного пункта.

Общие правила переустройства

Избежать чрезмерных затрат денег и нервов можно лишь придерживаясь правил перепланировки, утвержденных законодательством. Львиная доля всех действий направленная на сбор и оформления необходимых документов.

Правила переустройства:

  1. Создать проект строительных работ.
  2. Согласовать документ со всеми проверяющими инстанциями: архитектурный отдел, жилищная инспекция.
  3. Сделать ремонт дома. При этом не допускается:
    • реконструировать вентиляционные каналы;
    • переносить кухню (ванную) в жилую комнату;
    • убирать несущие конструкции;
    • закрывать доступ к газовым трубам или приборам.
  4. Пригласить проверяющую комиссию и составить акт приемки работ.
  5. Отнести пакет документов в БТИ.
  6. Забрать новый технический паспорт.
  7. Пройти государственную регистрацию дома.

Главными правилами переустройства частной недвижимости являются надежность и законность. Профессиональные строители обеспечат выполнение первого условия. Второе правило на совести владельца дома. Помочь узаконить стройку могут посреднические организации за отдельную плату.

Необходимые документы

пакет документов
Если перепланировка коснулась жилого помещения, потребуется акт о строительстве

Если перепланировка коснулась жилого помещения, потребуется акт о строительстве.

Для этого необходимо обратиться в жилищную инспекцию с заявлением, и соответствующими бумагами:

  • проектом переустройства недвижимого объекта;
  • технической документацией либо паспортом, если перепланировка была в нежилом помещении;
  • справкой, подтверждающей согласие владельца на переустройство;
  • актом о безопасности и допустимости перепланировки.

Миновать обращения в жилищную инспекцию можно только в том случае, если ремонт производился в нежилом помещении. Здесь достаточно одного технического заключения о состоянии строения и иных объектов.

Необходимость в проектной документации появляется в следующих случаях:

  • если изменения затрагивают несущие конструкции строения;
  • при установке новых лестниц либо механизмов для санузла;
  • когда возникает усиленное давление на перекрытия, что особенно актуально для старых строений;
  • если осуществляется преобразование фасадной части старого дома.
Поскольку ряд государственных органов по прежнему требует технические документы БТИ, внесение изменений осуществляется на бесплатной основе. После получения технических бумаг о допустимости и безопасности работ, фиксируются соответствующие изменения.

Что касается подготовки технического плана, то здесь помимо графической части, обозначаются и основные показатели имущества.

Для оформления технического плана требуются:

  • проектные и разрешительные справки;
  • акт о завершении переустройства либо перепланировки, если работа проводится в жилом строении. Для нежилого помещения — техническое заключение;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • поэтажная схема со старым планом;
  • новый чертёж и экспликация.

Любые изменения заносятся в кадастровый паспорт на основании технического плана. Его формирует высококвалифицированный инженер. В последствие план передаётся на рассмотрение в областное отделение государственной регистрации и Картографии либо в МФЦ. Новый документ предоставляется по истечении 10 суток.

Куда обращаться за получением разрешения

обращаться
Первым делом необходимо получить письменное соглашение членов семьи

Разрешительный процесс начинается с диалога. Первым делом необходимо получить письменное соглашение членов семьи. Далее согласование с соседями, если перепланировка каким-то образом затронет элементы конструкций их построек или границы принадлежащей им территории.

Региональные власти, в рамках федерального законодательства, устанавливают свои правила узаконивания строительных работ.

Обращаться за разрешением следует в такие инстанции:

  • районная государственная администрация;
  • архитектурный отдел;
  • жилищная инспекция;
  • Бюро технической инвентаризации.

Действует упрощенная процедура получения разрешения на капитальные строительные работы нежилых старых зданий. Чтобы узаконить проект перестройки такого дома, достаточно обратится в местный орган власти.

Могут ли отказать

Если собственник изменил планировку либо только желает переделать жилище так, как это запрещает Российское законодательство, конечно, не удастся получить положительный ответ, и возможно будет наложен штраф.

По этой причине, собственнику выгоднее обратиться в специальные проектные компании либо самостоятельно изучить все тонкости процесса. Например, изменение плана объекта культурного наследия, снос стены между кухонным и жилым помещением, совмещение санузла в ванной комнате при отсутствии хорошей вентиляции и прочее.

Единственный и главный совет, о котором говорят все специалисты, заключается в предварительном согласовании любого вида перепланировок. Очень важно получение заблаговременного положительного ответа, чтобы в будущем не возникало проблем с законодательством.

Та перепланировка, которая была сделана без согласования со специалистами и уведомления государственных органов, рано или поздно все равно станет известна жилищной инстанции. Но когда этот факт раскроется, решать проблему будет гораздо сложнее.

Что считается перепланировкой или переустройством

Перепланировкой считается изменение планировочных решений жилого и (или) нежилого помещений в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.[∗]

Некоторые виды работ считаются не перепланировкой, а переустройством. Переустройство – изменение инженерных систем (демонтаж, установка, замена или перенос инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или иного оборудования) в жилом и (или) нежилом помещениях и (или) конструктивных элементов в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.

Переустройство жилья производится по тем же правилам, что и перепланировка.

К работам по перепланировке и переустройству относятся:

  • замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;
  • устройство гидроизоляции, пароизоляции, теплоизоляции и звукоизоляции;
  • изменения в несущих конструкциях;
  • изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
  • изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
  • устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках.

Другие работы перепланировкой или переустройством не считаются.

Как по перепланировке, так и по переустройству определены правила их  проведения. Нарушение этих правил  является административным правонарушением и влечет наложение штрафа.

Кроме того есть случаи, когда перепланировку и переустройство производить запрещается.

  • Перечень работ, которые запрещены при перепланировке и переустройстве

Разрешение на перепланировку

Перед тем как начать работы по перепланировке или переустройству необходимо определить требуется ли для их проведения разрешение исполкома
Перед тем как начать работы по перепланировке или переустройству необходимо определить требуется ли для их проведения разрешение исполкома

Перед тем как начать работы по перепланировке или переустройству необходимо определить требуется ли для их проведения разрешение исполкома.

Согласование (разрешение) требуется на следующие работы:

  • замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;
  • устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;
  • изменения в несущих конструкциях;
  • изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
  • изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
  • устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках.

Для получения разрешения необходимо обращаться в исполком.

  • Документы для получения разрешения на перепланировку и переустройство

Гражданин должен согласовать с представителями организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и исполкомом время и предоставить им доступ в жилое помещение для проверки соответствия существующей планировки техпаспорту на жилое помещение, а также для осмотра технического состояния конструкций и инженерного оборудования жилого помещения.

По результатам этого осмотра составляется акт технического осмотра, в котором приводятся сведения о соответствии существующей планировки техническому паспорту на квартиру, а также техническом состоянии конструкций и инженерного оборудования этого помещения.

Такой акт составляется в произвольной форме, подписывается гражданином, представителями организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, и утверждается представителем исполкома). На основании представленных гражданином документов и указанного акта исполком в течение 1 месяца должен принять решение о согласовании (разрешении) проведения переустройства и (или) перепланировки (или отказать в выдаче такого разрешения). Решение о разрешении на перепланировку и (или) переустройство принимается бесплатно и действует бессрочно.

Отказ исполкома в выдаче разрешения гражданин может обжаловать в порядке, установленном законодательством об административных процедурах.

  • Подробнее о том как обжаловать отказ исполкома в выдаче разрешения

Чего делать нельзя

переустройство жилого дома
Перепланировка жилых домов, жилых и нежилых в жилых домах помещений, которая ухудшает условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан в доме или квартире, не допускается

Переоборудование и перепланировка жилых домов, жилых и нежилых в жилых домах помещений, которые приводят к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций дома, нарушению целостности и ухудшению внешнего вида фасадов, нарушению требований противопожарной безопасности и средств противопожарной защиты, не допускаются.

Перепланировка жилых домов, жилых и нежилых в жилых домах помещений, которая ухудшает условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан в доме или квартире, не допускается.

Владелец, наниматель (арендатор) жилого дома, жилого или нежилого в жилом доме помещения, допустивший самовольное переоборудование или перепланировку, которая привела к нарушению конструктивных элементов или средств противопожарной защиты, обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние.

Если самовольная перепланировка или переоборудование приводит к ухудшению технического состояния жилого дома в целом и/или нарушаются права других потребителей, а работы выполняются подрядчиком, вопрос о возмещении стоимости этих работ владельцем, нанимателем (арендатором) жилого дома, жилого или нежилого в жилом доме помещения может решаться в судебном порядке.

Что можно менять без разрешения

О перепланировке также упоминается в Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества.

В этом документе Госстрой (в пределах своей компетенции по нормативно-методическому обеспечению деятельности БТИ) классифицировал жилые дома и строения, хозяйственные постройки, а также садовые и дачные дома, поделив их на соответствующие категории.

  • установка или закрытие дверных или оконных проемов;
  •  увеличение или уменьшение площади за счет демонтажа или установки перегородок, кладовок, сноса печей;
  • перепланировка, не связанная с изменениями (увеличением или уменьшением) площади помещения.
Исходя из этого, можно сделать вывод, что в случае изменений в частном доме (усадебного типа) в этих пределах перепланировка­ без согласования не будет считаться самовольным строительством. То есть фактически «самоволками» считаются лишь пристройки и/или снос частей дома, выполненные без разрешений.

Ограничение на изменение жилой и дополнительной площадей дома в случае перепланировки с разрешением или без него имеет большое практическое значение.

Площадь является одной из основных характеристик недвижимости. Какие-либо ее изменения (а особенно – внесенные без разрешения) приводят к несогласованию между право­устанавливающими документами на недвижимость и фактическим объектом недвижимости. А это, в свою очередь, может повлечь за собой непредсказуемые негативные по­следствия, связанные с правом собственности.

Пояснение перепланировки в п. 3.2 Инструкции, конечно же, может быть дискуссионным. Но так как указанный нормативный акт не оспорен и не отменен, им можно обоснованно пользоваться. По крайней мере, общаясь с работниками местных БТИ. В случае рассмотрения споров в суде, конечно же, такое пояснение может быть достаточно спорным. И к этому нужно быть готовым.

В каких случаях нужна разработка проекта на перепланировку

разработка проекта
В случае необходимости проведения определенных видов работ необходима разработка проекта

В случае необходимости проведения определенных видов работ необходима разработка проекта. К таким работам относятся:

  • замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;
  • устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;
  • изменения в несущих конструкциях.

Для разработки проекта необходимо заключить договор подряда на выполнение проектных работ с организацией, специализирующейся на разработке проектов (разработчиком проектной документации).

Разработчик проектной документации или сам гражданин согласовывают проект в отделе архитектуры и строительства исполкома.

В случае если при переустройстве или перепланировке производятся изменения в несущих конструкциях жилых или нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, а также жилых или нежилых помещений в блокированных жилых домах высотой больше 7 метров и одноквартирных жилых домов высотой больше 7 метров, разработчик проектной документации обеспечивает проведение государственной экспертизы проекта.

Перед выполнением работ, для которых необходима разработка проекта, инициатор обязан заключить договор на осуществление технического надзора с организацией, имеющей право на ведение архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

Выполнение работ по перепланировке

ремонт в доме
ражданин может самостоятельно выполнять работы по перепланировке и переустройству

Гражданин может самостоятельно выполнять работы по перепланировке и переустройству.

Однако для определенных видов работ имеются ограничения. Такие работы гражданин может самостоятельно выполнить только в блокированных и одноквартирных жилых домах высотой до 7 метров. В многоквартирных жилых домах, а также блокированных и одноквартирных жилых домах высотой больше 7 метров такие работы должны выполняться только по договорам строительного подряда со специализированной организацией.[∗]

Во время проведения переустройства и перепланировки помещения запрещается:

  • производить в выходные и праздничные дни работы по переустройству и (или) перепланировке, создающие шум или вибрацию, а также начинать такие работы ранее 9 часов и заканчивать их позже 19 часов в рабочие дни;
  • загромождать и загрязнять строительными материалами и их отходами коридоры, лестничные марши и площадки, проходы, запасные выходы и другие вспомогательные помещения жилого дома;
  • использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и их отходов без упаковки.

В случае нарушения этих требований на гражданина может быть наложено административное взыскание.

Завершение работ по перепланировке

После завершения работ по перепланировке или переустройству необходимо оформить соответствующие изменения в жилом помещении.

Составление ведомости технических характеристик

После завершения работ необходимо обратится в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру с заявлением о проверке технических характеристик и выдаче ведомости технических характеристик.

Ведомость технических характеристик не требуется, если производилась замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления, либо устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции.[∗]

Документы для проверки технических характеристик и выдачи ведомости технических характеристик:

  • нажмите что бы раскрыть список

 Составление акта приемки

обратиться в ЖРЭО
Для получения акта приемки выполненных работ нужно обратиться в ЖРЭО, другую организацию по эксплуатации жилищного фонда или исполком

Следующим этапом будет составление акта приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке. Для получения этого акта нужно обратиться в ЖРЭО, другую организацию по эксплуатации жилищного фонда или исполком.

Акт приемки подписывается членами приемочной комиссии, составляется в 5 экземплярах, 2 из которых представляются в исполком, 2 — гражданину и 1 экземпляр — подрядчику, который проводил работы по переустройству или перепланировке (в случае его наличия).

Приемочная комиссия и ее председатель назначаются исполкомом на основании письменного заявления гражданина не менее чем за 30 дней до начала приемки выполненных работ приемочной комиссией. Дату начала и окончания работы этой комиссии определяет гражданин с участием подрядчика, учитывая установленный срок приемки выполненных работ. В состав приемочной комиссии входят гражданин (его представители), представители разработчика проектной документации (если требовалаь разработка проекта), организации, осуществляющей технический надзор, организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, и представители исполкома. По заявлению гражданина в состав комиссии по согласованию с другими организациями и органами государственного надзора могут быть дополнительно включены их представители.

Гражданин обязан предъявить приемочной комиссии следующие документы:

  • ведомость технических характеристик;
  • разработанный и согласованный в установленном порядке проект (если проект требовался);
  • договор строительного подряда (если работы велись подрядчиком);
  • договор на осуществление технического надзора (если требовался проект);
  • акты на скрытые работы (если такие работы были);

Выполненные работы по переустройству или перепланировке не подлежат приемке в случаях, если они проведены с отступлениями от проекта, плана-схемы или перечня (описания) работ по переустройству и (или) перепланировке, а также если они проведены с нарушениями требований технических нормативных правовых актов. Приемка таких работ возможна после устранения замечаний, указанных в акте приемки. Акт приемки выполненных работ утверждается решением исполкома.

Государственная регистрация изменений после перепланировки

После приемки работ по переустройству или перепланировке необходимо обратится в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру для составления нового технического паспорта и для осуществления государственной регистрации изменения недвижимого имущества.

Документы для составления нового технического паспорта:

  • нажмите что бы раскрыть список

Документы для регистрации изменения изолированного помещения:

  • нажмите что бы раскрыть список

Как правило документы на новый техпаспорт и на госрегистрацию изменений подаются одновременно.

  • случаи, когда нет необходимости в госрегистрации и составлении нового техпаспорта.

Реконструкция частного дома своими руками

Не каждый домовладелец с нуля строит дом. Кому-то достается в наследство загородное владение, кто-то покупает участок с готовой постройкой, которая почему-то ему не нравится. К тому же по весне в уже построенном доме зачастую обнаруживаются неудобства и недопустимые недостатки, или же семья разрастается, и дом для неё становится тесен. Тогда необходимо принять непростое решение, связанное с реконструкцией частного дома – пристройкой, надстройкой или ремонтом. И нередко хозяева пытаются все переделать своими руками.

В наше время жилищный фонд страны в себя включает достаточно существенный сектор «ветхих» домов, построенных больше 30 лет назад. В большинстве случаев они находятся теперь в нежилом состоянии. Естественно, владельцы подобной недвижимости стремятся избавиться от таких объектов, продав покупателям за бесценок, ведь их больше интересует участок земли, чем то, что построено на нем.

Можно, конечно, снести старый дом и построить на освободившемся месте новый. Однако и без этого можно обойтись. Правильно организованная и выполненная реконструкция загородного дома позволит его превратить в самый современный коттедж, который отвечает высочайшим требованиям комфорта и уюта. В этом деле большое значение имеет, как узаконить реконструкцию частного дома.

Документация

Документация
Правила осуществления реконструкции регулирует положение о порядке реконструкции жилых частных домов и нежилых строений

Иногда случается так, что сделать жилье уютнее и удобнее можно только с помощью серьезных изменений в его конструкции, и вряд ли получится обойтись одной перепланировкой. Возведение веранды, надстройка дополнительных этажей и прочие строительные работы, что связаны с изменением технических и экономических показателей (общей площади и строительного объема) и функционального назначения частных домов, подпадают под понятие «реконструкция».

Правила осуществления реконструкции регулирует положение о порядке реконструкции жилых частных домов и нежилых строений. Согласно данному нормативному акту, перед проведением реконструкции нужно отнести заявление в местный орган власти, который на протяжении месяца должен принять решение о разрешении на реконструкцию частного дома или мотивированном отказе и письменно проинформировать заявителя об этом.

Помимо заявления нужно предоставить такие документы: план застройки на земельном участке, что выполнен индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, что имеет соответствующее разрешение; описание работ по изменению назначения или физических параметров помещений жилого частного дома; письменное согласие всех жителей, включая временно отсутствующих на реконструкцию дома.

Помимо этого, заявитель должен предоставить копии документов, которые удостоверяют право собственности на частный дом и участок земли. Имея разрешение на руках, застройщик осуществляет разработку проекта, вынос осей объектов реконструкционных работ и открытие финансирования.

Переделка чердака

Как же можно добиться вышеописанного результата? Лучше всего начать перестройку частного жилого дома с чердака. Если его высота и площадь слишком малы, то тогда рекомендуется просто подумать об утеплении помещения для избегания утечки теплоты через продуваемый чердак из основного дома. Если же площадь этого помещения достаточно большая, то непозволительная роскошь её терять и в такой ситуации необходимо всерьез подумать о переделке в мансарду старого чердака.

Первоначальная задача состоит в укреплении пола, для чего нужно усилить уголком стропила и поместить новые прочные лаги, лучше из бруса. Также важно позаботиться о теплоизоляции скатов крыши, выполняющих функции стен будущей мансарды. Для этого лучше всего взять панели из минваты, хотя можно использовать и более современные рулонные материалы, если позволяют денежные средства.

Обязательной составляющей такого «пирога» служит слой пароизоляции, который пропускает воздух исключительно в одном направлении. Рекомендуется также заменить кровлю, ведь вы знаете, что металлическая при ветре или дожде сильно шумит. Это несущественно для нежилого чердака, а для жилой мансарды имеет большое значение. Поэтому лучше купить мягкие кровельные материалы, что также отличаются отличными теплоизолирующими свойствами.

Фундамент

дом
Если у вас бревенчатый дом, что не редкость для старых построек, необходимо также подвергнуть нижние венцы сруба исследованию

Достройка второго этажа и переделка чердака дома в мансарду ведут неизменно к увеличению общей массы жилого дома, и поэтому провоцирует возрастание нагрузок на фундамент и требует подготовки определенных документов для реконструкции частного дома. Поэтому необходимо внимательно изучить его внешнее и внутренне состояние, для чего не стоит ограничиваться исключительно поверхностным осмотром надземной поверхности фундамента. Придется пробить на всю глубину фундамента шурф.

Если вы обнаружили дефекты, нужно постараться принять меры и постараться все сделать для его укрепления. Если у вас бревенчатый дом, что не редкость для старых построек, необходимо также подвергнуть нижние венцы сруба исследованию. Они со временем часто подгнивают, что уменьшает устойчивость конструкции. При наличии подгнивших фрагментов, их немедленно следует заменить.

Основное помещение

При реконструкции частного дома своими руками зачастую встает вопрос перепланировки основной комнаты. При этом возникают некоторые проблемы – для объединения пространства может потребоваться убрать стену, которая является несущей.

В такой ситуации не получится снести ее в чистую, придется стену заменить специальной конструкцией, созданную из сочлененных опор со стенами опор и балки, уложенной на них.

Это позволяет сохранить несущие способности жилья и объединить пространство, если возникнет желание балку и опоры можно украсить гипсокартонными панелями. При выборе такого подхода важно соблюдать на каждом этапе работ особую осторожность. Это именно тот случай, когда рекомендуется лишний раз перестраховаться, чем рискнуть и в результате получить обрушение конструкций.

Ремонт кирпичной стены

Ремонт кирпичной стены
Кирпичную кладку зачастую делают небрежно, поэтому в старых частных домах стены необходимо отделать таким способом, чтобы они выглядели красивее

Кирпичную кладку зачастую делают небрежно, поэтому в старых частных домах стены необходимо отделать таким способом, чтобы они выглядели красивее. Для этого необходимо восстановить отбитые части кирпичей, предварительно приготовив раствор, обработав швы и придав им вогнутую или прямую форму.

На ранних стадиях важно выявить причины формирования деформаций в кладке и проверить ее качество, горизонтальность, толщину перевязки и швов. Кирпичную кладку, что сложена на смешанном или известковом растворе низкой марки, принято разбирать при помощи электромолотков и пневматических отбойных молотков.

Разборку кладки проводят участками длиной близко 1,5 метра. Кладку следует разбирать горизонтальными рядами, начиная сверху стены. Кирпич необходимо очистить острым концом кирки от раствора и вниз спустить по закрытым желобам. Щебень также ссыпают вниз по желобам.

Рекомендуется бутобетонную и бутовую кладку разбивать вручную при помощи пневматического или электрического молотка с ударной частью в форме пики или плоской лопатки. Выветривание швов принято устранять посредством укрепления швов раствором цемента.

Перемычки с некоторыми трещинами нужно восстановить нагнетанием в них специальной жидкости — полимерцементного или цементного раствора. Ремонтируя арочные перемычки, с них нужно снять нагрузки от перекрытий и впоследствии переложить. При ремонте рядовых и клинчатых перемычек их следует усилить подводкой железобетонных или стальных балок.

Наиболее оптимальным методом увеличения несущих способностей кирпичной стены с низкой маркой раствора для кладки посредством проведения периферийной замены в швах кладки раствора, который существует на полимер-цементной основе. Преимуществом такого способа наряду с существенной экономией выступает восстановление без увеличения массы кирпичной стены и снижения внутренних габаритов помещений.

При появлении под опорами прогонов и балок перекрытий трещин нужно заменить участки кладки, подвести железобетонную подкладочную плиту, предварительно сделав временные вертикальные крепления до ее установки.

Ремонт деревянных стен

деревянные стены старого дома
Ремонтируя деревянные стены старого дома, необходимо восстановить цоколь, заменить участки стен и нижние венцы в простенках и под окнами

Ремонтируя деревянные стены старого дома, необходимо восстановить цоколь, заменить участки стен и нижние венцы в простенках и под окнами, произвести выравнивание и вывешивание жилья при просадках, заделать в деревянных стенах проемы. Деревянную забирку при ремонте цоколя заменяют кирпичной. Меняя подгнившие бревна и брусья, нужно вывешивать вышележащие венцы при помощи домкратов, а меняя брусья верхнего венца — чердачное перекрытие и стропила.

Сгнившие бревна необходимо заменить новыми. На фундамент следует уложить трехслойный рубероид, а нижнюю поверхность венца обработать антисептиком и битумом. Проводя замену сгнивших нижних венцов кирпичной кладкой, принято делать гидроизоляцию между новой кладкой и фундаментом, между сохраняемыми венцами и новой кладкой.

Чтобы укрепить деревянные стены, установите через 2 метра вертикальные состоящие из 2 брусьев сжимы, которые имеют сечение 12 на 14 сантиметров для одноэтажных частных домов и 15 на 20 сантиметров для двухэтажных домов. Бруски принято стягивать болтами через метр по высоте сжимов. Установите первые болты на расстоянии 30 сантиметров от торца сжима.

При выполнении проемов косяки с венцами стен соединяют гребнем и пазом. Если прекратилась осадка стен, не оставляют зазор над проемом, а прокладывают утеплитель. Боковые косяки оставляют, а вершинник и нижнюю подушку снимают. Проем нужно заполнить брусьями или бревнами, повторяя конструкцию деревянной стены.

Переделка перекрытий

Переделка перекрытий_1
Часто реконструкцию старого частного дома проводят без разборки покрытия и перекрытий, тогда элементы перекрытий лучше подавать в оконный проем

Ремонт перекрытий проводят, заменяя накат, или путем усиления отдельных деревянных балок и конструкции перекрытий в общем по всей площади. После снятия пола, утеплительного материала, паро- и звукоизоляционных слоев и наката принято обследовать деревянные балки. Для ремонта снимите черепные бруски, очистите балки и усильте боковыми накладками, при этом устанавливая их на гвоздях или на болтах. Под ремонтируемую конструкцию поместите временную опору и удалите негодную часть балки.

— Сборные железобетонные перекрытия, которые приходится ремонтировать, разделяются на:

— перекрытия-настилы, что опираются на стены дома и перекрывают целиком пролет между несущими кирпичными стенами;

перекрытия, что состоят из отдельных железобетонных балок разного профиля и заполнения в виде легкобетонных вкладышей или плит, которые лежат на полках балок;

— сборные монолитные перекрытия, что состоят из балок с обнаженной вверху сечения арматурой, по которым укладывают сводчатые или ребристые железобетонные плиты, а пустоты заполняют бетоном;

— монолитные перекрытия, что состоят из мелких блоков, что укладываются на временный настил с пазами, в которые укладывают монолитный бетон и арматурные каркасы.

Часто реконструкцию старого частного дома проводят без разборки покрытия и перекрытий, тогда элементы перекрытий лучше подавать в оконный проем. Когда в частном доме предусмотрена разборка перекрытий и покрытия полностью, наиболее рационально применять крупноразмерные настилы.

Ремонт перегородок

Ремонт перегородок включает в себя такие работы: полную замену ветхих перегородок или монтаж дополнительных перегородок при выборе перепланировки помещений; перестановку и укрепление перегородок; замену стоек каркаса, обвязок и отдельных элементов из древесины; частичное или общее сплачивание элементов усохших перегородок с добавлением доски; устройство новых или заделывание уже имеющихся проемов в перегородках, а также вывешивание перегородок, которые дали прогиб.

Поинтересуйтесь, какие документы для реконструкции частного дома подготовить. При реконструкции старого дома принято демонтировать существующие перегородки и возводить новые из гипсоволокнистых, гипсолитовых и гипсобетонных плит, а также из легкобетонных и керамических камней и кирпича. Кладку перегородок проводят из разных материалов — кирпича, камней и гипсовых плит. Перегородки из кирпича имеют толщину в четверть кирпича, длину и высоту – 3 метра. Если высота и длина больше, то принято класть вполовину кирпича.

Перегородки можно армировать с помощью тонкой арматурной проволоки, которая имеет диаметр 6 миллиметров, чтобы обеспечить их устойчивость. В местах пересечения конструкции с капитальной стеной необходимо вбить стальные штыри.

Ремонт перегородок
Перегородки можно армировать с помощью тонкой арматурной проволоки, которая имеет диаметр 6 миллиметров, чтобы обеспечить их устойчивость

Чтобы кирпичная перегородка получилась надежной, выполните её строго вертикально, хорошо заполнив каждый шов раствором. Кирпичные перегородки в санузлах должны быть толщиной пол или четверть кирпича, и их принято выкладывать по шаблону из металла с разметками.

Если в перегородке присутствует дверной проем, коробку необходимо установить после второго ряда гипсобетонных плит, крепление осуществляют пробками из древесины, которые принято закладывать в 3 местах между плитами с обеих сторон по высоте и заполнить гипсовым раствором. Укладывают перемычки в гипсовых перегородках симметрично относительно центра имеющегося проема.

После этого оставляется зазор между перегородкой и потолком для осадки конструкций. Позже его следует законопатить паклей с гипсовым раствором. Перевязку швов соблюдают при сопряжении перегородок. Заложите в горизонтальные швы анкеры из арматуры с предварительным покрытием их с помощью битумного лака, используйте ерши при креплении к наружной стене, располагая их по высоте всей стены в трех местах. Там же проложите стальную арматуру в горизонтальных швах на длину стены для обеспечения ее устойчивости.

Завершающийся этап

Самое сложное в проекте реконструкции частного дома и отделке фасада – выбор конкретного варианта из множества предлагаемых решений. Современный рынок отделочных материалов для фасадов предоставляет широчайший ассортимент: от искусственных камней до винилового сайдинга.

Серьезные проблемы могут возникнуть при обновлении коммуникаций. Большинство частных домов старой постройки не оборудованы водопроводом и канализацией. Это неприемлемо для современного человека. Подключение к городским коммуникациям, проложенным неподалеку, с технической позиции зрения не представляет проблем, технология

таких подводок отработана давно.

Однако опять же приходится большую часть времени тратить на согласование с коммунальными службами и местными властями, которые и рады, что застройщики выполняют за свой счет и своими руками их работу, но при этом не могут все равно отказаться от бюрократических проволочек. Так что придется в этом случае заручиться терпением.

Таким образом, вы поняли, что оформление реконструкции частного дома — старого деревенского или загородного – не простая задача, но вполне решаемая. Поэтому при желании вы вполне сможете обойтись без больших затрат и свое старое, но не слишком ветхое строение превратить комфортабельное и современное жилище для семьи.

Источники:

  • http://www.muratordom.com.ua/pravo-i-finansy/pravovaya-pomoshch/pereoborudovanie-i-pereplanirovka-chastnogo-doma,71_23876.html
  • http://samsebeyurist.by/zhile-i-nedvizhimost/pereplanirovka
  • http://strport.ru/stroitelstvo-domov/rekonstruktsiya-chastnogo-doma-svoimi-rukami
  • http://kvartirkapro.ru/pereplanirovka-starogo-doma/
  • https://1kvartirka.ru/pereplanirovka-starogo-doma/
Добавить в закладки
Голосовать ПРОТИВГолосовать ЗА 0
Загрузка...
Добавить комментарий