Как производится формление купли-продажи земельного участка

Время на прочтение статьи = 35 минут

Доброго времени суток всем, кто читает мой блог!

Оформление купли-продажи земельного участка — юридическая процедура, с которой мне приходится сталкиваться чуть ли не ежедневно. Для человека, который далек от юриспруденции, заключение такой сделки кажется крайне сложным процессом.

В следующей статье я подробно расскажу вам, какие документы необходимы для купли-продажи земельного участка, а также о том, куда вам следует обратиться в первую очередь.

Какова процедура покупки земельного участка

  • покупателя
    В практике сделок по земельным участкам существует достаточно большое количество возможных рисков

    Осмотр участка и закрепление отношений в договоре.

  • Предъявление продавцом участка всех документов, необходимых для государственной регистрации перехода прав на земельный участок. Если необходимые для продажи документы не подготовлены в полном объеме, то определяются сроки подготовки этих документов и заключается предварительный договор. Далее придется ждать, пока продавец подготовит необходимый пакет документов.
  • Заключение основного договора купли-продажи земельного участка.
  • Расчет покупателя с продавцом. Как правило, самым безопасным и надежным способом при взаиморасчетах наличными средствами являются взаиморасчеты с использованием банковской ячейки.
  • Регистрация земельного участка в органах юстиции.

Какие риски есть при покупке земельного участка

В практике сделок по земельным участкам существует достаточно большое количество возможных рисков, поэтому остановимся на трех основных группах достаточно распространенных рисков при покупке земли.

Риск первый: недобросовестный продавец

Продавец (или агентство по продаже недвижимости), преследуя цель скорейшего заключения сделки купли-продажи земельного участка, может сообщить не все существенные детали и ограничения использования участка. Например:

  • Несоответствие предназначения земли заявленному — очень распространенный риск при покупке земельного участка. Так, к примеру, земли лесного фонда не подлежат продаже и, в таком случае, можно лишь надеяться на аренду участка, находящегося в домовладении.
    Вы можете приобрести участок, но осуществить задуманное, к примеру, строительство дома, будет невозможно, так как Ваша земля, как выяснится, идет исключительно под сельскохозяйственные угодья. Наилучшим вариантом назначения приобретаемой земли является индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
  • Достаточно часто продавец продает землю, полученную в результате самозахвата, и после сделки по покупке земельного участка Вы рискуете получить в нагрузку осложненную процедуру регистрации права собственности на приобретенный земельный участок. Если Вам не предоставили всех необходимых документов, подтверждающих право собственности продавца на участок (и присутствующие на нем объекты недвижимости) – лучшим решением будет отказ от подобной покупки.
  • Земельный участок может находиться под арестом, запрещением и т.д., о чем продавец может вам не сообщить.
  • Существует риск многоразовой продажи одного и того же земельного участка. Ситуация с перепродажей прав собственности по второму разу часто происходит в случаях, когда продавец демонстрирует документы старого образца без указанных кадастровых номеров.

Риск второй: ошибки и неточности в оформлении документов

заключать договор_2
Процедура оформления сделки по покупке земли значительно сложнее и более комплексна, чем, например, покупка квартиры

Процедура оформления сделки по покупке земли значительно сложнее и более комплексна, чем, например, покупка квартиры. Что может усложнить процесс приобретения земельного участка?

  • Расхождение информации о земле, ее описание и размеры с данными в государственных ведомствах (например, неправильно произведен замер землеустроителем, или когда-то соседи поменялись участками). В связи с этим, обязательным документом при покупке земли должен быть кадастровый паспорт (план) участка.
  • Оформление договора без согласия супруга – достаточно частое явление, что может грозить серьезными осложнениями в будущем.
  • Оформление договора без согласия органов опеки и попечительства в случае продажи земельного участка, право собственности на который оформлено на несовершеннолетнего.
Чтобы избежать всех возможных ошибок в оформлении документов, следует привлечь к процедуре сделки квалифицированного юриста.

Риск третий: невнимательность покупателя

Риск, описанный ниже, на первый взгляд кажется несущественным, но, тем не менее, он имеет место в практике продажи недвижимости. А именно, Вы можете добросовестно пройти всю процедуру покупки, вложить свои деньги и получить в итоге… не тот земельный участок, который был предложен продавцом изначально, т.е. получить на руки свидетельство на право собственности на другой участок.

Какие документы должен предоставить продавец земельного участка

Документы, удостоверяющие продавца:

  • для гражданина паспорт,
  • для его представителя паспорт и нотариально удостоверенная доверенность,
  • для предпринимателя паспорт и свидетельство о государственной регистрации,
  • для юридического лица — учредительные документы;

Другие документы:

  • Кадастровый паспорт земельного участка
    Для заключения сделки необходим кадастровый паспорт земельного участка

    Кадастровый паспорт земельного участка. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Соответственно, без кадастрового паспорта (плана) переход права собственности земельного участка не может быть зарегистрирован;

  • Правоустанавливающий документ (это может быть договор, на основании которого продавец приобрел право собственности на участок, решение суда о признании за продавцом права собственности или иной документ);
  • Свидетельство о праве собственности на участок либо выписка из ЕГРН. Права на земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации. В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, а с 03.07.2016 г. выпиской из ЕГРП, а с 01.01.2017г. выпиской из ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
  • Отказ субъекта РФ от покупки земельного участка. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения действует преимущественное право субъекта РФ на приобретение таких земельных участков за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 8 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), а также за исключением садовых, огородных, дачных земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства и земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

Как узнать, имеет ли вообще продавец право продавать данный земельный участок

Узнать, кто является собственником земли, какова площадь участка и есть ли на нем обременения, можно в Отделе Управления Росреестра по месту нахождения земельного участка, заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оплатив предварительно пошлину. Кроме того, информацию о продавце вы можете самостоятельно запросить в налоговой инспекции по месту нахождения продавца (за отдельную плату).

Какие документы необходимо предоставить для государственной регистрации прав на земельный участок

пакет документов
В отдел Росреестра по месту нахождения земельного участка необходимо будет предоставить необходимый пакет документов

В отдел Росреестра по месту нахождения земельного участка необходимо будет предоставить следующие документы:

1. Документы, удостоверяющие личность:

  • Для гражданина – паспорт,
  • для представителя – паспорт и нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия,
  • для предпринимателя – паспорт и свидетельство о государственной регистрации,
  • для юридического лица – учредительные документы и нотариальная доверенность на представителя.

2. Документы – основания для государственной регистрации прав на земельный участок:

  • акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, на основании которого такое право возникло;
  • договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу решение суда, на основании которого возникло право собственности в отношении земельного участка;
  • иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход прав;
  • документ об уплате государственной пошлины.

3. Кадастровый паспорт.
(В случае если кадастровый паспорт земельного участка был предоставлен правообладателем при предыдущей регистрации прав, то его предъявлять не нужно.)

4. Помимо вышеперечисленных, также необходимо предоставить документы, связанные с особенностями заключаемой сделки, например, нотариально удостоверенное согласие супруга (и) продавца на продажу участка, протокол собрания участников коммерческой организации об одобрении крупной сделки или сделки с заинтересованностью, свидетельство о праве на земельный участок продавца и др. Состав документов следует заранее уточнить у юриста или в Отделе Росреестра.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права, а также требования к их оформлению и количеству экземпляров, доступны для ознакомления в каждом отделе регистрационной службы. Принятие комплекта документов на государственную регистрацию прав подтверждает расписка, которая выдается заявителю. Право покупателя на земельный участок считается зарегистрированным со дня внесения записи о сделке или возникшем праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Нужна ли помощь юриста при покупке земельного участка, или можно обойтись своими силами

Все этапы подготовки и проведения сделки требуют максимальной бдительности и тщательной проверки всех представленных и оформляемых документов, чтобы избежать, во-первых, явного обмана, во-вторых, ошибок и опечаток (несоответствие пола продавца или покупателя, пропущенная запятая в договоре и т.п.).

Вполне понятное желание покупателя сократить расходы при покупке земельного участка может обернуться серьезными финансовыми и юридическими проблемами в будущем.

Обойти все «подводные камни» в сделках с землей помогут только соответствующие знания и опыт ведения подобных дел. Для новичка, или простого покупателя риск быть обманутым, к сожалению, достаточно велик. Решив сэкономить на безопасности, очень легко потерять значительно большую сумму и получить не свой «кусок земли и домик», а набор проблем: недействительную сделку, запрет на строительство, бесконечное оформление и переоформление бумаг.

Стоимость услуг юриста по сопровождению сделок с земельными участками

услуги юриста
В разных юридических фирмах стоимость услуг юриста по сопровождению сделок с земельными участками будет различна

В разных юридических фирмах стоимость услуг юриста по сопровождению сделок с земельными участками будет различна. Кто-то будет предлагать Вам за минимальные деньги и сроки решить все возможные проблемы, кто-то, оперируя «солидностью» фирмы, сразу предъявит достаточно высокий ценник. Риэлторы и агенства недвижимости будут уверять Вас, что при работе с ними Вам вообще нет необходимости обращаться к юристу.

Политика юридической фирмы «Логос» — удерживать средневзвешенные цены при высокопрофессиональном уровне оказываемых услуг.

Базовая стоимость сопровождения сделок по купле-продаже земли в юридической фирме «Логос» составляет 50 000 руб. Что входит в цену?

  • Документальное исследование юридической чистоты сделки, подготовка заключения о рисках, связанных с использованием данной земли – 25 000 руб.
  • Сопровождение расчетов по сделке – 10 000 руб.
  • Сопровождение государственной регистрации права собственности – 15 000 руб.

Задача юриста, сопровождающего покупку земельного участка – обеспечить честную сделку, защитить от обманщиков и аферистов, гарантировать юридическую безопасность для своего клиента.

Для этого проводится проверка юридической чистоты покупаемого объекта:

  • Собирается вся необходимая информация о том, кому и на каком праве ранее принадлежал земельный участок (проверка цепочки собственников).
  • Какие сделки проводились с земельным участком (проверка законности данных сделок).
  • Кому и на каком праве принадлежит земельный участок в настоящее время (анализ законности возникновения права собственности).

Кроме того, в рамках проверки выявляют:

  • сведения о проведении межевания земельного участка;
  • существующие ограничения и обременения права пользования земельным участком;
  • существующие судебные споры, объектом которых выступал земельный участок;
  • существующие претензии и притязания третьих лиц в отношении земельного участка;
  • состав земель земельного участка;
  • наличие объектов недвижимости на земельном участке;
  • ведение на земельном участке какой-либо хозяйственной деятельности.

Важно отметить, что юридическая проверка должна быть проведена до осуществления сделки, чтобы избежать риска заключения сделки с недобросовестным продавцом.

Решать Вам – можно рискнуть и попробовать пройти все круги сделки самостоятельно. Другой вариант – обратиться к юристу, профессионалу по сделкам с землей (именно к юристу, а не риэлтору). Да, услуги любого профессионала стоят денег. Соразмерна ли вероятность и размер риска вознаграждению юриста – опять-таки, решать Вам.

Оформление продажи земельного участка

Оформление продажи земельного участка
Совершать куплю-продажу земельных участков вправе граждане РФ, а также при определенных условиях иностранные граждане и лица без гражданства

Юристы компании «Финансово-Правовое Агентство» предоставляют полный спектр услуг по оформлению купли-продажи земельного участка: от сбора документов, необходимых для регистрации договора купли-продажи земельного участка, дорегистрации права собственности на участок в Росреестре.

Для начала определимся, кто же в нашей стране имеет возможность заключать сделки по купле-продаже недвижимости, в том числе, в по объектам земельного фонда. Итак, согласно Земельному Кодексу РФ, сделки с недвижимостью могут проводить дееспособные граждане РФ, юридические лица, государство (Российской Федерация и ее субъекты), а также муниципальные образования, которым принадлежат или могут принадлежать вещные или обязательственные права на земельные участки. Совершать куплю-продажу земельных участков вправе граждане РФ, а также при определенных условиях иностранные граждане и лица без гражданства.

Исключения составляют:

  • Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, если предметом договора купли-продажи является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (ст.3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
  • Юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, если предметом договора купли-продажи выступает земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
  • Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, если предметом договора купли-продажи является земельный участок, расположенный на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ (п. 3 ст. 15 Кодекса). До установления Президентом РФ указанного перечня запрет распространяется на все земельные участки, расположенные на приграничных территориях (п. 5 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
  • Кроме того, законодательство может устанавливать иные ограничения субъектного состава участников сделки по купле-продаже земельного участка.

Вы решили продать или купить земельный участок? В любом случае Вам предстоит пройти 2 этапа процесса. На первом из них заключается договор купли-продажи земельного участка, на втором происходит регистрация права собственности на недвижимость в Росреестре.

Причем, если речь идет только о регистрации земельного участка (без жилых объектов, расположенном на нем), то в Росреестре регистрируется только право собственности, тогда как при купле-продаже дома, постройки и иной собственностигосударственной регистрации подлежит не только право собственности, но и сам договор купли-продажи объекта недвижимости.

Договор купли-продажи земельного участка заключается между продавцом и покупателем. Но вне зависимости от того, какую сторону Вы представляете, к сделке по оформлению купли-продажи земельного участка следует подойти с одинаковым вниманием и скрупулезностью. Так, подписанию договора купли-продажи недвижимости всегда предшествует подготовительная работа, сбор кадастровых и землеустроительных документов.

Земельному Кодексу РФ
Согласно Земельному Кодексу РФ, сделки с недвижимостью могут проводить дееспособные граждане РФ, юридические лица, государство

Чтобы совершить куплю-продажу земельного участка качественно и юридически грамотно, не затратив при этом лишнего времени и сил, мы рекомендуем Вам обратиться к грамотным и квалифицированным юристам. Мы много лет работаем на рынке сделок с недвижимостью, поэтому без проблем поможем Вам составить договор купли-продажи земельного участка, соберем все необходимые для этого документы, среди которых:

  • Паспортные данные продавца и покупателя: ФИО, кем, когда и где выдан паспорт, место регистрации и т.д.
  • Кадастровый паспорт участка
  • Договор купли-продажи земельного участка можно заключить только на участок, который поставлен на государственный кадастровый учет и, соответственно, имеет кадастровый паспорт. В нем должны быть указаны:
  • кадастровый номер участка;
  • месторасположение (в границах какого населенного пункта он находится);
  • площадь участка;
  • целевое назначение категории земли, в составе которой находится участок;
  • размещенные на нем объекты недвижимости при их наличии (с указанием их этажности и материала, из которого они изготовлены);
  • в чьем ведении находится участок;
  • жилые и хозяйственные постройки;
  • инженерные сети (электролинии, газопровод, водопровод и т.п.), если они являются объектами права собственности иных физических или юридических лиц;
  • ссылки на правоустанавливающий документ на владение землей: кем, когда, кому и на основании чего выдан документ.
  • правоподтверждающий документ. Им может быть свидетельство на право собственности из Росреестра (в настоящее время — выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Изм. ФЗ-218 от 01.01.2017 г.), выписка из похозяйственной книги или государственный акт на право постоянного бессрочного пользования участком.

После сбора всех документов оформляется договор купли-продажи земельного участка в форме единого документа, который подписывается обеими сторонами. Также в договоре должны быть четко определена цена, которая не может быть ниже кадастровой стоимости, прописан порядок и условия расчета. Правильно составленный договор купли-продажи направляется в территориальные органы Росреестра для регистрации права собственности на земельный участок.

Для регистрации земельного участка необходимо будет также собрать ряд документов:

  • Заявление о госрегистрации перехода права
  • Заявление о госрегистрации права собственности
  • Документ об уплате государственной пошлины;
  • Документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • Правоустанавливающий документ (на имя продавца участка);
  • Договор со всеми изменениями и приложениями;
  • Документ о передаче объекта недвижимого имущества, если иное не предусмотрено договором;
  • Кадастровый паспорт участка.

Кроме всего, в зависимости от сложности сделки купли-продажи земельного участка, могут потребоваться и дополнительные документы. Например, нотариально заверенное разрешение супруга и супруги на продажу объекта недвижимости. Имея богатый опыт и глубокие знания в сфере земельного законодательства, мы быстро произведем государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка, а также ответим Вам на сложные вопросы, учтем все нюансы текущей сделки с недвижимостью.

Какие документы требовать от продавца земельного участка

документы
При приобретении земельного участка в первую очередь необходимо ознакомиться с правоустанавливающим документом на объект недвижимости

При приобретении земельного участка в первую очередь необходимо ознакомиться с правоустанавливающим документом на объект недвижимости. Согласно действующего законодательства право собственности на земельный участок подтверждается государственным актом, кроме нижеуказанных случаев.

Право собственности на земельный участок, приобретенный в собственность из земель частной собственности без изменения его пределов, целевого назначения, подтверждается гражданско-правовым соглашением (договором купли-продажи, дарения, мены и т.д.), заключенным в порядке, установленном законом, в случае приобретения права собственности на земельный участок по такому соглашению или свидетельством о праве на наследство.

С целью заключения договора купли-продажи земельного участка на сделку нотариусу должны быть предоставленные следующие документы:

1. Паспорта сторон сделки, справки, о присвоении идентификационного кода;

2. Документ, который подтверждает право собственности на отчуждаемое имущество.

3.    Экспертная денежная оценка (для отчуждения земельного участка);

4.      Заключение об имеющихся ограничениях (обременениях) на земельный участок;

5.      Извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка;

6.      Заявление о согласии жены (мужа) ”Продавца” на отчуждение земельного участка, если она была приобретена в период зарегистрированного брака (оформляется нотариально);

7.       Свидетельство о регистрации брака;

8.      Заявление о согласии жены (мужа) „Покупателя” на покупку земельного участка (оформляется нотариально)

9.      Извлечение об отсутствии запрета на отчуждение земельного участка;

10.    Извлечение об отсутствии налогового залога.

Нотариус может требовать дополнительные документы, поэтому рекомендуем перед заключением  договора купли-продажи земельного участка согласовать перечень необходимых документов для проведения сделки с нотариусом.

Куда обращаться

Заявление на право собственности земельного участка можно подать в территориальный орган Росреестра или МФЦ.

При этом нужно учитывать тот факт, что МФЦ является не регистрирующим органом, а посредником между заявителем и Росреестром.

Куда лучше обратиться

Вне зависимости от того, куда решите обратиться, документы на право собственности земельного участка вам придется подавать одни и те же. Сумма госпошлины также одинакова.

Обратите внимание, что реквизиты для оплаты госпошлины разные: если вы оплатили госпошлину в Росреестр, то у вас не примут документы в МФЦ, и наоборот. Пошлину можно оплатить через терминал, расположенный в МФЦ. Зато в Росреестре, если каких-либо документов не достает, вам дадут квалифицированную консультацию по вопросам регистрации права собственности на земельный участок.

Срок обработки документов в Росресстре — семь рабочих дней, в МФЦ — девять.

Рассмотрим два наиболее частых основания для возникновения прав на земельные участки: договор купли-продажи и наследование.

Особенности купли-продажи земельных участков

Гражданского кодекса Российской Федерации
Заключение договоров купли-продажи земельных участков регулируется § 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса Российской Федерации

Заключение договоров купли-продажи земельных участков регулируется § 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

В силу требований статей 24, 30 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры купли-продажи земельных участков, принадлежащих несовершеннолетнему гражданину, гражданину, признанному ограниченно дееспособным или недееспособным, а также договоры купли-продажи долей в праве общей собственности на земельный участок.

По соглашению сторон могут быть нотариально удостоверены и иные сделки с земельными участками.

При нотариальном удостоверении договора-купли-продажи земельных участков нотариус учитывает следующие особенности.

В частности, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) (статьи 5, 15, 27, 35, 37, 39.1):

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

земельный участок
Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

business man writing new house on beautiful green field
Статьей 37 ЗК РФ предусмотрено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 ЗК РФ. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Статьей 37 ЗК РФ предусмотрено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В соответствии с требованиями статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

  • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
  • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (статья 37 ЗК РФ).

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

регистрация_2
Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно статье 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Следует также учитывать особенности правового режима земельных участков для ведения крестьянского (фермерского хозяйства).

Правовой режим данного имущества определяется статьями 257-259 ГК РФ и Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.

рф
При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным статьями 252 и 254 ГК РФ

При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным статьями 252 и 254 ГК РФ. Земельный участок в таких случаях делится по правилам, установленным ГК РФ и земельным законодательством.

Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.

В случаях, предусмотренных статьей 258 ГК РФ, доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

Порядок распоряжения имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства определяется соглашением, заключенным между членами фермерского хозяйства в соответствии со статьей 4 Федерального закона «О крестьянском фермерском хозяйстве».

Распоряжение имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется в интересах хозяйства его главой.

По сделкам, совершенным главой крестьянского (фермерского) хозяйства в интересах фермерского хозяйства, отвечает фермерское хозяйство своим имуществом, определенным в статье 6 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Сделка, совершенная главой крестьянского (фермерского) хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой крестьянского (фермерского) хозяйства в его личных интересах.

Оформление земельного участка в собственность: 10 нюансов

Оформление земельного участка в собственность – процесс трудозатратный, требующий много времени и сил. Результатом этой процедуры становится такой приятный факт, как право распоряжения участком по своему усмотрению. Можно будет совершать различные сделки: продажа, обмен, передача в наследство, оформление договора дарения. В общем, хозяин – барин. Все это возможно после завершения оформления, но сначала нужно быть готовым к ряду моментов, которые могут возникнуть в процессе.

Согласно земельному кодексу РФ, любой гражданин может оформить землю в собственность. Сделать это можно один раз в жизни бесплатно, в дальнейшем — на платной основе. Кроме этого, стоит отметить, что участок земли может быть оформлен в совместную, долевую и единоличную собственность.

Нюансы при оформлении

земельный участок регистрация_1
Чтобы в дальнейшем можно было совершать сделки с земельным участком, необходимо оформить его по всем порядкам и установленным на сегодняшний день нормам

1. При оформлении земельного участка в собственность могут возникнуть сложности. Основная из них — документы не всегда бывают в полном порядке, каких-то бумаг может не хватать. Процедура может затянуться на длительный срок. Причина может крыться в том, что некоторые участки не имеют кадастрового паспорта или правоустанавливающих документов. Особенно это актуально для тех мест, что были зарегистрированы до 2001 года. На тот момент в силу вступил земельный закон. Также бывают случаи, когда документы имеются, но они устаревшие и в них отсутствует нужная информация. Регистрация усложняется и затягивается на неопределенный срок.

2. Оформление свидетельства о праве собственности на землю требуется в обязательном порядке, если участок достался в наследство, также при сделке купли-продажи или других, при которых возникает право собственности. Чтобы в дальнейшем можно было совершать сделки с земельным участком, необходимо оформить его по всем порядкам и установленным на сегодняшний день нормам.

3. Если человек не обладает определенными знаниями в этой области, возможно, имеет смысл обратиться за помощью к профессиональному посреднику. В крайнем случае, не лишним будет получить теоретические знания в ходе юридической консультации. Специалист, изучив документы, сможет дать дельный совет по оформлению в собственность участка земли. К тому же_ такая помощь значительно сэкономит время, силы и, возможно, денежные средства.

4. Иметь дом на земельном участке недостаточно, чтобы всем этим владеть. Жилье можно построить, но земля при этом не будет принадлежать владельцу дома. Чтобы в дальнейшем иметь на нее все права, нужно оформить участок в собственность. Имейте ввиду, что государство может потребовать освободить землю, и людям придется это сделать.

Если на участке построен дом, за него могут выплатить компенсацию, но обычно ее недостаточно, чтобы приобрести новое жилье. Сначала придется подтверждать право на дом — это важный нюанс во всей процедуре оформления. Ведь именно хозяин дома обладает первоочередным правом на приватизацию участка, если на нем находится постройка.

5. В Земельном кодексе есть исключения из правил. В некоторых случаях, даже являясь собственником жилья, оформить землю не получится. Некоторые участки изъяты из общего оборота, так как на них могут быть такие объекты, как государственные заповедники, парки национального значения; здания и строения, в которых на постоянной основе располагаются военные силы; сооружения, в которых располагаются военные суды; объекты Федеральной службы безопасности; места, используемые для хранения ядерных отходов атомной энергетикой; линии связи и коммуникации, которые возведены в целях обеспечения безопасности России. Также не получится регистрация, если участки находятся в лесном фонде или имеют водные объекты, а также участки, занятые объектами культурного наследия, расположенные в зоне санитарной охраны либо на границе земель для государственных нужд.

6. Если земля приобретается у прежнего собственника, новому хозяину необходимы следующие документы для регистрации:

  • кадастровый паспорт;
  • документация, которая устанавливает право собственности;
  • выписка о регистрации;
  • справка ПУД (справка о содержании правоустанавливающих докуменов).

Далее участок нужно поставить на кадастровый учет. В положительной ситуации новый владелец получает кадастровый паспорт. Далее необходима регистрация в государственных органах.

432
Сейчас льготники смогут получать земельные участки в безвозмездное пользование, а по истечении шести лет — в собственность, причем, начальная цена участков будет устанавливаться из кадастровой стоимости

7. Гражданин подает письменное заявление в соответствующий орган, где излагает просьбу предоставить муниципальный участок в собственность. Если участок ранее не был зарегистрирован и поставлен на кадастровый учет, его межевание не проводилось, нужно это сделать. Заявитель заказывает и оплачивает топографическую съемку земельного участка, разработку проекта границ и проведение кадастровых работ кадастровым инженером. После этого будет выдано постановление о предоставлении данного участка в собственность, которое служит основанием для заключения договора о купле-продаже государственного или муниципального земельного участка в собственность.

8. Сейчас льготники смогут получать земельные участки в безвозмездное пользование, а по истечении шести лет — в собственность, причем, начальная цена участков будет устанавливаться из кадастровой стоимости. Для обеспечения льготников жильем и заведения ими личного подсобного хозяйства муниципалитеты получили право бесплатного предоставления земельных участков.

9. Оформление купли-продажи участка и составление договора обязательно для получения свидетельства на право собственности на него. Иначе сделку по продаже и покупке участка доказать практически нельзя.

10. Оформление в собственность дачного участка, который ранее был выделен в бессрочное пользование, происходит сейчас по упрощенной схеме. Для оформления нужны правоустанавливающие документы на участок и кадастровый паспорт. Если площадь участка увеличилась с момента предоставления его в пользование, в рамках дачной амнистии можно узаконить новый размер участка и провести регистрацию права собственности полностью на весь участок.

В заключение

Оформление земельных участков в собственность имеет множество нюансов, требует соблюдения определенных правил и норм. Нужно подготовиться к этому заранее, изучив нормативные акты, а, лучше всего, обратившись за помощью к специалистам. После получения свидетельства на право собственности хозяин может свободно распоряжаться землей и совершать с ней различные сделки.

Источники:

  • http://www.logosinfo.ru/nedvidjimostj/zemeljnye-uchastki/soprovodjdenie-sdelok-s-zemlei/pokupka-zemeljnogo-uchastka/
  • http://www.fpa.su/uslugi/yuridicheskie/oformlenie-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/
  • https://notariat.ru/sovet/pages/tag/udostoverenie-sdelok-kupli-prodazhi-zemelnykh-uchastkov
  • https://100realty.ua/faq/4016
  • http://www.amic.ru/project/how-to-buy-a-house/registration-of-land-ownership.html
  • https://pravo.rg.ru/rubrics/question/1946/
Добавить в закладки
Голосовать ПРОТИВГолосовать ЗА 0
Загрузка...
Добавить комментарий