Что такое землеустроительная экспертиза

Приветствую вас, дорогие читатели!

Думаю, многие из вас имеют свой дачный участок. Владельцы знают, как много бывает с ним хлопот: необходимо правильно установить границы с участками соседей, варианты прохода через участок, варианты раздела в случае наличия долевой собственности и т.д.

Решить все эти вопросы способна землеустроительная экспертиза, об особенностях проведения которой которой я расскажу вам в следующей статье.

Землеустроительная экспертиза

Землеустроительная экспертиза определяет основные характеристики исследуемых земельных участков – фактическое расположение, точные размеры (площади) и другие

Землеустроительная экспертиза определяет основные характеристики исследуемых земельных участков – фактическое расположение, точные размеры (площади) и другие. Исследования, проводимые в ходе землеустроительной экспертизы, могут быть связаны с определением границ земельных участков, вопросами совпадения фактических границ и границ, закрепленных в документации, порядком использования землевладений, а также устанавливают возможность разделения земель на более мелкие участки. В настоящее время совершается огромное количество сделок купли-продажи земель, оформления договоров аренды, как краткосрочных, так и продолжительных, в судах рассматривается множество спорных дел по различным вопросам землевладения и землепользования. Землеустроительная экспертиза является весьма актуальным видом исследования, и потребность в ней возникает довольно часто.

Землеустроительная экспертиза проводится как в ходе судебного делопроизводства, так и вне его. Судебная землеустроительная экспертиза производится согласно определению судьи. В определении должны быть указаны:

• Точное месторасположение спорного земельного участка.
• Сроки выполнения экспертизы (в виде временного интервала, в течение которого надо произвести экспертизу, или в виде даты, к которой эксперт должен предоставить свое заключение).
• Вопросы, на которые должен ответить специалист по землеустроительной экспертизе в ходе проведения расследования.
• Стоимость услуг эксперта.

Досудебная землеустроительная экспертиза может проводиться по инициативе владельца земельного участка. Проведение исследования осуществляется согласно заключенному договору между землепользователем и экспертной организацией (экспертом), в котором также указываются условия выполнения работы.

Особенности землеустроительной экспертизы

Землеустроительная экспертиза представляет собой комплекс юридических и геодезических работ

Реформа земельно-имущественных отношений в России за последние двадцать лет сформировали совершенно новый институт земельных отношений. Он характеризуется бурным развитием рынка загородной недвижимости и стихийным вовлечением земель в оборот, развитием земельно-правовых отношений.

Если называть вещи своими именами, то надо отметить, что деловой климат этих отношений, их современное состояние и общая тенденции развития российских земельных отношений носят очень проблематичный характер.

Землеустроительная экспертиза представляет собой комплекс юридических и геодезических работ и состоит из следующих этапов:

• Ознакомление с материалами дела, сбор и получение необходимых сведений, анализ правоустанавливающих документов, а также документации, полученной ранее при проведении землеустройства или кадастровых работах;
• Обследование объекта работ на местности, в случае необходимости: кадастровая съёмка земельного участка, установление границ земельных участков на местности, определение их фактического местоположения и площади, осмотр, фотографирование;
• Подготовка заключений, планов с фактическим местоположением границ земельных участков и проектов (вариантов) исправления нарушений и решения спорных моментов.

Результатом работ по землеустроительной экспертизе является экспертное заключение с ответами на поставленные судом вопросы.

Работы по землеустроительной экспертизе выполняются в строгом соответствии с требованиями следующих нормативных документов:

• Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ;
• Федеральный закон «О землеустройстве» от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ;
• Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ;
• Гражданский кодекс Российской Федерации;
• Жилищный кодекс Российской Федерации;
• Градостроительный кодекс Российской Федерации;
• Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 г. № 4;
• Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 10.06.1980 г. № 4;
• СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076–01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий»;
• Сборник норм для оценки строений, принадлежащих гражданам Московской области, т.1, Москва, 1982 г.;
• СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»;
• СНиП 2.07.01–89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»;
• СП 31-106-2002 «Проектирование и строительство инженерных систем одноквартирных жилых домов»;
• СНиП II-26-76 «Кровли»
• Справочное пособие к СНиП 2.08-01-89 «Проектирование жилых зданий. Объемно-планировочные решения»;
• А. Ю. Бутырин. Теория и практика судебной строительно-технической экспертизы;
• Инструкция по межеванию земель. Роскомзем, 1996 г.;
• Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства (утв. Федеральной службой земельного кадастра России 17 февраля 2003 г.)

Для чего нужна землеустроительная экспертиза

1. Установление точного значения площади земельного участка, которая требуется для использования по назначению недвижимого объекта, расположенного на исследуемом участке.
2. Определение соответствия установленной площади земельного участка и значения площади, указанного в правоустанавливающих документах.
3. Установление наличия на земельном участке объектов недвижимого имущества.
4. Установление наличия на земельном участке, находящемся во владении истца, имущества, принадлежащего ответчику.
5. Определение размещения границ между участками сторон судебного разбирательства.
6. Определение координат, описывающих месторасположение участка или объектов недвижимого имущества на нем.
7. Межевание земель (определение, восстановление, нанесение на местности границ земельных участков).
8. Регистрация (перерегистрация) землевладения.

Судебная землеустроительная экспертиза проводится только по определению суда с обязательным предупреждением эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Судебная землеустроительная экспертиза назначается судом, если существуют споры между собственниками смежных земельных участков, когда по делу возникают вопросы, требующие применения специальных знаний в области землеустройства, межевания и кадастровых работ.

Экспертом может быть назначено лицо, обладающее специальными знаниями в соответствующей области, имеющее опыт выполнения аналогичных работ, необходимую материально-техническую базу. По общему правилу деятельность по осуществлению судебной экспертизы не лицензируется и не подлежит аккредитации. При этом выполнение работ по землеустроительной экспертизе требует наличия у эксперта специальных разрешений на осуществление конкретного вида деятельности (лицензий) и специальных допусков.

Землеустроительная экспертиза решает экспертную задачу по определению межевых границ и их соответствия фактическим границам земельных участков

Землеустроительная экспертиза решает экспертную задачу по определению межевых границ и их соответствия фактическим границам земельных участков.

По результатам проведения судебной землеустроительной экспертизы оформляется заключение эксперта, с которым суды получают самостоятельное и объективное доказательство. Заключение эксперта – письменный документ, отражающий ход и результаты исследований, проведенных экспертом. Стоит отметить, что заключение эксперта не является для суда обязательным, однако не согласие с ним должно быть мотивированным.

Во время судебных слушаний представители заинтересованных сторон вправе подать ходатайство о необходимости проведения землеустроительной экспертизы. Одновременно с ходатайством суду предоставляется перечень вопросов на разрешение эксперту, а так же информация о конкретном экспертном учреждении с указанием его адресных данных и подтверждением самого экспертного учреждения о готовности на выполнение экспертизы.

После оценки судом необходимости проведения экспертизы (принятия положительного решения) суд выносит определение о приостановке судебного разбирательства, утверждает эксперта и назначает судебную землеустроительную экспертизу с указанием срока ее проведения, копия которого высылается в экспертное учреждение.

Оплата услуг эксперта может быть переведена на депозитный счет суда, либо на расчетный счет экспертного учреждения, в соответствии с заключенным договором. После решения вопроса об оплате услуг эксперта и получения материалов дела, эксперт приступает к выполнению работ по землеустроительной экспертизе.

Эксперт обязан провести техническое исследование в рамках судебной землеустроительной экспертизы объективно, всесторонне и в полном объеме, дать ответы на все поставленные судом вопросы. Выводы эксперта – ответы на вопросы, должны быть сформулированы лаконично и пониматься однозначно.

Именно поэтому особое внимание следует обратить на формулировку вопросов для правильного понимания экспертом цели землеустроительной экспертизы.

Вопросы для судебной землеустроительной экспертизы:

1. 

   Анализ правоустанавливающих документов – один из этапов землеустроительной экспертизы

   Определить, соответствуют ли границы и/или площадь земельного участка его правоустанавливающим/правоудостоверяющим документам?

2. Определить, накладываются ли границы исследуемого земельного участка на границу смежного земельного участка? Если да, указать площадь и границы такого наложения.
3. Разработать варианты раздела земельного участка в соответствии с их долями, установленными в правоустанавливающих документах, с учетом (или без учета) фактического порядка пользования земельными участками.
4. Определить порядок пользования земельным участком в случае отсутствия возможности его реального раздела?
5. Определить, какие специальные правила, методики и нормы в области землеустройства, земельного кадастра, градостроительства и строительства были нарушены при возведении определенного строительного объекта (дома, дачи, коттеджа или забора) на территории исследуемого земельного участка?
6. Установить, присутствует ли в сведениях государственного кадастра недвижимости на исследуемый земельный участок кадастровая ошибка?
7. Определить, возможно ли возведение на исследуемом земельном участке здания/строения/сооружения с заданными параметрами? Если невозможно, то, в силу каких причин?
8. Определить, какая площадь земельного участка занята конкретным строительным объектом/объектами?
9. Определить, какая площадь земельного участка свободна от застройки?
10. Определить, имеются ли несоответствия исследуемых документов законодательству в области землеустройства, действующему на момент изготовления таких документов? Если да, указать, в части каких законодательных актов выявлены несоответствия?
11. Разработать варианты сервитута исследуемого земельного участка для обеспечения прохода/проезда к объектам общего пользования?
12. Иные вопросы….

Землеустроительная экспертиза включает в себя комплекс работ, представляющих следующие этапы:

• Подготовительные работы (получение сведений ГКН, анализ правоустанавливающих документов).
• Полевые работы (геодезическая съемка земельных участков и объектов капитального строительства, установление границ участков в заданной системе координат, определение фактического местоположения и площади).
• Подготовка экспертного заключения с подробными и обоснованными ответами на поставленные вопросы. В каждом экспертном заключении также присутствуют графические материалы, относящиеся к предмету исследования.

Обследование земельных участков осуществляется с помощью высокоточного геодезического оборудования – электронного тахеометра и комплекта спутниковых GPS-приемников японской фирмы Sokkia, проходящих  поверки на точность измерений.

Срок проведения землеустроительной экспертизы зависит от объема работ, поставленных задач и составляет от 20 дней.

Стоимость  – от 15 000 рублей.

Права и обязанности эксперта

• Эксперт обязан явиться по вызову в суд и принять личное участие в судебном разбирательстве
• Эксперт обязан заявить самоотвод, при наличии к тому оснований
• Эксперт обязан принять экспертизу к производству
• Эксперт имеет право знакомиться с делом
• Эксперт имеет право ходатайствовать о предоставлении дополнительных материалов дела, имеющих отношение к предмету дела
• Эксперт имеет право ходатайствовать о привлечении дополнительного эксперта
• Эксперт имеет право участвовать в процессуальных действиях
• Эксперт имеет право задавать вопросы, относящиеся к предмету экспертизы сторонам процесса
• Эксперт имеет право давать заключение и отказаться от дачи заключения
• Эксперт имеет право обжаловать действия судьи
• Эксперт не вправе рассматривать и решать правовые вопросы
• Эксперт не вправе самостоятельно собирать доказательства
• Эксперт не вправе разглашать сведения, которые стали ему известны при производстве экспертизы
• Эксперт не вправе вступать в контакты, ставящие под сомнение незаинтересованность эксперта

Термины и определения землеустроительной экспертизы

Домовладение – земельный участок, имеющий определенные границы с расположенными на нем строениями и сооружениями, находящимися в собственности (либо в пользовании) граждан

Земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке

Земельный участок – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все что находиться над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Домовладение – земельный участок, имеющий определенные границы с расположенными на нем строениями и сооружениями, находящимися в собственности (либо в пользовании) граждан.

Межевые границы – границы земельного участка, соответствующие правовому документу на данный земельный участок.

Под правовыми документами на земельный участок понимаются как правоустанавливающие, так и правоудостоверяющие документы.

К правоустанавливающим документам относятся: договор, договор аренды земель, договор дарения земель, договор купли-продажи земель (купчая), договор мены земельных участков, договор о залоге (об ипотеке), договор о сервитуте, договор пожизненного содержания с иждивением, договор ренты, договор срочного пользования, постановление органов исполнительной власти, решение органов местного самоуправления.

К правоудостоверяющим документам относятся: государственный акт (свидетельство), свидетельство о праве на наследство, свидетельство на право собственности на землю, свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования, свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения.

При отсутствии правовых документов на земельный участок под его межевыми границами понимаются границы, зафиксированные при проведении первичной инвентаризации данного земельного участка. Требования к межевым знакам содержатся в инструкции по межеванию земель.

При отсутствии межевых границ либо при наличии ограждений не по все длине границ данное обстоятельство оговаривается в заключении как невозможность установить фактическую границу и фактическую площадь земельного участка.

Для проведения судебного межевания земель необходимо наличие в материалах гражданского дела обязательного перечня правовых документов на земельные участки, в отношении которых имеется межевой спор.

Правовые документы на земельные участки, в отношении которых возник спор иначе называются землеотводные документы, помимо них необходимы копии планов БТИ либо кадастровые планы земельных участков, между которыми возник спор (по данным последней технической инвентаризации, а также соответствующие правоустанавливающим документам.

При отсутствии в материалах гражданского дела правовых документов на земельные участки, необходимых для определения межевой границы эксперт возвращает дело без исполнения определения суда о назначении экспертизы, не заявляя ходатайства о предоставлении дополнительных материалов.

Кроме того в работе эксперту могут понадобиться дополнительные документы – абрисы, соответствующие исходным планам земельных участков, между которыми возник спор, топографическая съемка квартала на котором расположены спорные земельные участки, копии планов БТИ либо кадастровые планы земельных участков домовладений, расположенных от углового землевладения до последующего домовладения включительно, по данным первичной и последней инвентаризации, копии планов БТИ спорных участков до их раздела на два самостоятельных, документы содержащие сведения о координатах основных строений (жилых домов), расположенных на спорных земельных участках.

Материалы для проведения землеустротельной экспертизы

Для проведения экспертизы необхоим кадастровый паспорт объекта недвижимости

Полный перечень материалов, передаваемых эксперту для проведения землеустроительной экспертизы, определяется в каждом конкретном случае в зависимости от конечной цели исследования. В большинстве случаев для проведения анализа необходимо предоставить:

• Точный адрес расположения спорного земельного участка (или участков).
• Правоустанавливающие документы (регистрационные свидетельства, договоры купли-продажи и пр.).
• Выписки из кадастровой палаты.
• Кадастровый паспорт объекта недвижимости.
• Перечень и описание построек на земельном участке.
• Иные имеющиеся материалы.

Процедура проведения

Правом на проведение землеустроительной экспертизы наделены кадастровые инженеры и геодезисты. Кадастровый инженер – это специалист (физическое лицо), имеющий квалификационное свидетельство или сертификат, действительный на момент осуществления профессиональной деятельности. Кадастровый инженер имеет право на осуществление кадастровой деятельности, то есть ведения государственного реестра земельных участков, выступающих в качестве объектов недвижимого имущества.

Кадастровый инженер выполняет все мероприятия, необходимые для внесения земельных участков в реестр, а также для внесения изменений в содержащуюся в кадастровом реестре информацию. Геодезист – это инженер, обладающий необходимой совокупностью знаний в области геодезии и осуществляющий геодезические работы. Геодезия – это наука, в широком смысле изучающая измерение пространства.

В узком смысле геодезия связана с процессом выполнения землеустроительных мероприятий. Геодезические работы включают в себя все необходимые измерения на местности – вычисление длин отрезков, размеров участков, их точных площадей, определение географических координат конкретных точек, описывающих расположение земельного участка в пространстве. Посредством геодезических методов размеры и формы земельных участков переносятся на бумагу с максимально возможной точностью.

Геодезист – это инженер, обладающий необходимой совокупностью знаний в области геодезии и осуществляющий геодезические работы

Землеустроительная экспертиза может быть проведена государственным экспертным бюро, независимым экспертным центром или частным экспертом, обладающим лицензией на осуществление геодезической деятельности. Независимые организации, проводящие землеустроительную экспертизу, обязаны иметь лицензию на осуществление геодезической деятельности. Если для выполнения экспертизы необходимы знания и кадастрового инженера, и геодезиста, то проводится комиссионная экспертиза, в которой участвуют оба специалиста. Для проведения простых и комиссионных экспертиз можно привлекать более одного специалиста в каждой предметной области. Как правило, так поступают для решения сложных прецедентных вопросов, возникающих в рассмотрении спорных случаев.

На первом этапе проведения землеустроительной экспертизы происходит ознакомление специалистов с имеющейся предварительной информацией и составляется договор на проведение экспертизы. В данный договор обязательно включается предмет исследования – перечень определенных характеристик данного земельного участка.

В соответствии с предметов проведения экспертизы определяются основные направления деятельности экспертов, состав экспертной комиссии (или специальность эксперта), составляется ряд задач, которые будут решены специалистом, а также список вопросов, ответы на которые будут даны в процессе производства экспертизы. Задачи экспертизы и вопросы эксперту обязательно вносятся в договор.

Заключительным этапом проведения землеустроительной экспертизы является составление экспертного заключения. Основной целью проведения исследования для клиента является получение на руки этого самого заключения, которое можно подключить в качестве доказательства по делу в ходе судебного рассмотрения имущественных земельных споров. Кроме того, заключение можно использовать в качестве убедительного аргумента в различных, связанных с земельными спорами, конфликтных ситуациях.

Заключение обязательно подписывается проводившим его специалистом или группой специалистов. Если исследование проводилось комиссией экспертов одной профессиональной компетенции, и они не пришли к единому мнению по исследуемому вопросу, то все выводы, даже противоречащие друг другу, вносятся в заключение. Эксперт, проводивший анализ, может быть вызван в суд для разъяснения и аргументации своих выводов, а также для дачи показаний, так или иначе связанных с его профессиональной деятельностью и осуществленной им экспертизой.

Основные методы проведения

Документальные методы связаны с изучением кадастровых записей и правоустанавливающих документов

Все методы проведения землеустроительной экспертизы делятся на две большие группы – изучение имеющихся документов, так или иначе описывающих спорный земельный участок (или участки) и непосредственное исследование самого земельного участка.

Документальные методы связаны с изучением кадастровых записей и правоустанавливающих документов. Эксперты проводят анализ имеющихся бумажных свидетельств, восстанавливают процедуру внесения информации или изменений в реестры, подтверждают (или опровергают) правомерность данных действий. Проводится подробный анализ описаний участка, его формы, размеров, площади и местонахождения. Составляется предварительное заключение о спорных участках. Впоследствии данные, полученные из предоставленной документации, сравниваются с данными, полученными в ходе непосредственного измерения участков на местности.

Геодезические методы землеустроительной экспертизы включают в себя:

1. Полевые измерения. Получение характеристик земельных участков с помощью специальных приборов.
2. Камеральная обработка – комплекс работ, связанных с анализом полученных при полевом измерении «сырых» данных, включающий экспериментальное компьютерное моделирование среды на основании имеющихся полевых расчетов. Проводится с помощью компьютерных технологий – специализированного программного обеспечения.

Полевые измерения проводятся с применением специальных геодезических приборов. В землеустроительной экспертизе применяются следующие виды приборов:

• Тахеометры.
• Теодолиты.
• Лазерные дальномеры.
• Нивелиры.
• GPS-оборудование.

Тахеометры – это приборы, позволяющие измерять на местности расстояния, горизонтальные и вертикальные углы. Используется также для определения координат и высот конкретных точек земельного участка. Тахеометр – один из самых популярных геодезических приборов, так как выполняет большое количество разнообразных измерений.

Измерения в тахеометре базируются на принципе отраженного светового луча. В настоящее время используются в основном электронные тахеометры. Каждый прибор имеет свою степень погрешности угловых измерений, которая измеряется в секундах. Погрешность угловых измерений тахеометров обязательно учитывается экспертом при составлении своего профессионального мнения.

Лазерные дальномеры измеряют длины и горизонтальные расстояния.

Нивелиры предназначены для измерения разности высот двух заданных точек на местности. В геодезии такая разность называется превышением.

GPS-оборудование вычисляет координаты поворотных точек землевладения и объектов недвижимости, находящихся на нем.

Как проводится определение границ земельных участков

В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами

Одними из наиболее распространенных земельных споров являются споры о границах земельных участков (освобождение самовольно занятого земельного участка, восстановление границ участка, оспаривание результатов межевания, исправление кадастровой ошибки в сведениях о местоположении границ земельного участка, установление границ участка и др.). Собственники земельных участков нередко заблуждаются по поводу своих владений, а точнее обманываются в своих представлениях о месте прохождения границ их земельных участков.

До определенного момента времени такое положение может устраивать всех, в том числе и соседей, пока кто-нибудь из них не станет считать, что другой сосед захватил часть его территории. в этом случае ни один из соседей не сможет доказать свою правоту, поскольку граница между участками четко не установлена. Во многом избежать подобных споров можно с помощью установления точных границ в процессе межевания.

В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, наиважнейшими элементами земельного участка, индивидуализирующими его среди объектов гражданских прав, являются границы. Границы земельного участка определяются в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», а сведения о них вносятся в государственный кадастр недвижимости, который является прежде всего систематизированным сводом сведений об учтенном в установленном законом порядке недвижимом имуществе.

В государственный кадастр недвижимости среди прочих включаются такие уникальные характеристики участка, как описание местоположения его границ и его площадь (пп. 3, 6 ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 221-ФЗ). Согласно пп. 7, 9 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат их характерных точек.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из данных, имеющихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа — из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (технический паспорт, договоры, свидетельства).

При отсутствии документов границами земельного участка признаются границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Споры чаще всего возникают и имеют наибольшую трудность при уточнении границ земельных участков, так как определить координаты характерных точек с помощью правоустанавливающих документов зачастую невозможно. Законодатель учел возможные злоупотребления в данной сфере и ввел процедуру обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков.

Далее хотелось бы рассмотреть ситуации, при которых чаще всего возникает конфликт по границам земельных участков.

Границы земельного участка установлены в процессе межевания, но какая-либо из сторон считает, что по факту сосед захватил часть его территории.

В процессе межевания следует осуществить измерение площади земельных участков не только вашего земельного участка, но и всех земельных участков, окружающих спорные

Поскольку в кадастровом паспорте указано, что границы соответствуют результатам межевания, спор между соседями о границах связан с противоречием между документами на земельный участок (кадастровый паспорт, материалы межевания) и представлениями соседей о фактическом прохождении границы.

Для разрешения конфликта необходимо осуществить ряд действий.

Произвести «вынос точек на местности». Данная работа может быть выполнена только лицензированной землеустроительной компанией. Суть заключается в установлении на местности специалистами, осуществляющими геодезическую съемку, поворотных точек, которые зафиксированы в едином государственной реестре и официально являются границами земельного участка. Данные поворотные точки рекомендуется закрепить установлением специальных межевых знаков. Это позволит наглядно показать, как проходит граница земельных участков.

После получения фактических данных — закрепления границ на местности — наступает стадия переговоров с соседом. На этой стадии уже визуально определяется, где проходит граница, было ли ее нарушение и с чьей стороны, и возможно разрешить спор путем устного соглашения об устранении нарушений границ.

Точные границы земельного участка не установлены, межевание земельного участка не проводилось, собственники соседних земельных участков имеют разное представление о месте прохождения границ.

В случае если соседние земельные участки стоят на кадастровом учете условно и их границы определены декларативно или не стоят на кадастровом учете вовсе, спор между соседями связан с фактическим отсутствием установленных границ. Для разрешения конфликта необходимо осуществить ряд действий.

Начать процесс межевания земельного участка. При этом в процессе межевания следует осуществить измерение площади земельных участков не только вашего земельного участка, но и всех земельных участков, окружающих спорные. Это даст возможность сравнить фактические площади земельных участков и площади, указанные в документах на землю. При сопоставлении полученных данных можно будет установить излишки фактически используемых участков и недостающие площади.

При геодезической съемке важным аспектом является также определение местоположения зданий и их расположение относительно границ земельного участка. Эти данные могут быть использованы при защите своих интересов, если сосед построил здание на границе земельных участков в нарушение существующих строительных норм.

Геодезические замеры (съемка) земельного участка

Проведение геодезии земельного участка составляет одну из главных задач современной инженерной геодезии с использованием теории и методов высшей геодезии, а также топографии и фотограмметрии. Теоретическая геодезия земли находит в этом своё конкретное применение, её разработки методов топографических изысканий позволяют сделать вынесение в натуру любых инженерных проектов. Съемку земельного участка предваряют различного рода изыскания по гидрологии и геологии.

Сами геодезические работы идут с ними в комплексе, применяя самые различные виды съемки трассирования объектов, после этого составляются съемочные обоснования и планы земельных участков. Ведение всего этого комплекса работ имеет целью получение сведений для выбора наилучшего местоположения объектов, для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации сооружений.

Все материалы от геодезии земельного участка подлежат тщательной проверке с уточнением рельефа местности, положения существующих строений и их элементов планировки, условий работы техники на территории строительства, ведется обоснование проекта. Всё это заложено в плане выполнения геодезических работ с построением плановых и высотных съемочных сетей местности, подземных сооружений, инженерных коммуникаций, трассированием линейных сооружений, выносом в натуру и привязкой зданий и сооружений, составлением планов геодезических и установлением границ.

В процессе эксплуатации ведутся еще и стационарные наблюдения за деформациями зданий, земли и последствиями природных разрушающих процессов.

Геодезическая съемка земельного участка ведется для формирования границ нового владения, уточнения границ любого участка с привязыванием их к системе координат и подсчетом площади

Собственно, геодезическая съемка земельного участка ведется для формирования границ нового владения, уточнения границ любого участка с привязыванием их к системе координат и подсчетом площади. Например, такие работы нужны для подготовки межевого плана или при изыскательских работах. Сама съемка начинается с создания опорно-межевой сети, определения фактических границ участка в координатной плоскости и его площади с составлением схемы расположения участка относительно смежных владений. Геодезия земли составляет геодезическую подготовку проекта с выносом его в натуру в плане и в вертикальных осях.

Первыми создаются разбивочные сети с детальной проработкой очередности сооружения объектов. Далее проводится выверка строительных конструкций в плоскости и по высотным параметрам, последующая камеральная обработка результатов проводится для составления топографического плана, схем инженерных сетей, написанием технического отчета и проведения экспертизы материалов геодезических работ. Ни одно составление земельного кадастра, никакие землеустроительные работы не обходятся без геодезической съемки земельного участка. Она нужна и при разделе, и при объединении земельных участков, оформлении дополнительной площади, для решения земельных споров.

Геодезической съемкой можно назвать широкий комплекс геодезических работ с начальным этапом съемок местности и огромной расчетной и графической работой в камеральных условиях. Такая схем характерна и для строительной геодезии, и при триангуляции, полигонометрии, трилатерации. Особенно большой объем работ проводится при работах по геодезии земли с классной триангуляцией и для других высокоточных геодезических работ.

Тут используются специальные методы проведения измерений, высокоточное исполнение камеральной обработки с уравниванием и введением большого числа поправок, постоянным мониторингом промежуточных результатов, отслеживанием и исправлением ошибок. По итогам работы составляется подробный план земельного участка со всеми строениями, границами и привязкой к расположению соседних земельных участков и коммуникаций.

Для использования в строительстве этот план имеет срок годности 4 года, за это время должен быть сделан проект с нанесением новых строений на план участка. Очень важна правильная геодезия земельного участка в плане сохранности и долговечности строений, их последующей безопасной эксплуатации. Все расчеты должны быть перепроверены несколько раз, поскольку внесение даже существенных поправок в проект будет гораздо меньшей проблемой, чем исправление и перестройка уже готовых строительных объектов.

Геодезическая съемка земельного участка включает методы прямых измерений с выверкой основных осей земельного участка, все известные способы триангуляции, полигонометрии и трилатерации

По набору способов проведения работ геодезическая съемка земельного участка включает методы прямых измерений с выверкой основных осей земельного участка, все известные способы триангуляции, полигонометрии и трилатерации. Для больших земельных участков очень эффективен метод триангуляции, особенно, когда участок строительства имеет естественные препятствия прямым замерам. Построение группы смежных треугольников с выбором базовых стороны позволяют точно произвести измерения, далее с помощью измерения углов и одной из сторон, далее, по геометрическим соотношениям найти длины остальных сторон и построить плановую плоскость в масштабе для привязки проектных сооружений к местности. Либо можно по способу полигонометрии построить систему ломаных полигонометрических ходов, это даст возможность достичь большей четкости плановых построений. Еще лучший эффект точности наблюдается при сочетании измерений между пунктами триангуляции с полигонометрическими ходами внутри каждого треугольника.

Есть в современной геодезической науке и передовые технологии, они представляют собой основу самых современных способов геодезической съемки местности с измерением расстояний при помощи специальных лазерных радиолокационных дальномеров, причем, тут измеряются длины всех отрезков по проектируемому плану геодезической съемки. Инструментами для геодезия земельного участка служат электронные тахеометры и спутниковое GPS-оборудование. Для сокращения времени выполнения работ и облегчения обработки материалов, повышения производительности работ проводится предварительное кодирование объектов съемки на земельном участке. Для подземных инженерных сетей ведется применяются специальные приборы съемки — высокочувствительные трассоискатели с локатором и цифровой обработкой сигнала.

Правовая база землеустроительной экспертизы

Беспрецедентно важный в современной России процесс определения границ земельных участков и закрепления их непосредственно на местности известен как межевание земель. Межевание земель проводится согласно Инструкции о межевании земель, утвержденной Российским комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем) 08 апреля 1996 года.

Инструкция включает в себя перечень подготовительных работ и список предоставляемых документов. Как при выполнении подготовительных работ, так и при формировании пакета документов используются результаты проведения землеустроительной экспертизы.

На какие вопросы может ответить специалист

1. 

   Специалист может ответитья на вопрос, какова площадь земельного участка, свободная от застройки

   Какова фактическая площадь исследуемого земельного участка?

2. Соответствует ли установленная в процессе выполнения экспертизы фактическая площадь участка, расположенного по указанному адресу, площади, заявленной в правоустанавливающих документах?
3. Имеется ли наложение границ данных земельных участков (имеющих соответствующие кадастровые номера)?
4. Находится ли на земельном участке истца (расположенном по указанному адресу, имеющем указанную площадь и кадастровый номер) имущество ответчика?
5. Соответствует ли фактическое расположение имущества ответчика на местности его местонахождению, внесенному в документацию?
6. Каковы географические координаты угловых (поворотных) точек исследуемого земельного участка?
7. Какова общая площадь пересеченных частей данных земельных участков?
8. Какова площадь земельного участка, свободная от застройки?
9. Какова площадь земельного участка, занятого постройками?
10. Каковы координаты углов строения, расположенного на земельном участке?
11. Возможно ли произвести строительство недвижимого объекта на исследуемом земельном участке?
12. Какова возможная площадь постройки, которую можно возвести на данном земельном участке?
13. Соответствуют ли действующему законодательству проведенные на исследуемом участке землеустроительные работы?
14. Соблюдены ли специальные правила застройки при проведении землеустроительных работ на исследуемом земельном участке?

Центр Земельных Экспертиз

АНО “Центр Земельных Экспертиз” уже многие годы занимается проведением землеустроительных экспертиз на высшем профессиональном уровне!

Кроме юридических и физических лиц нашими услугами пользуются судебные и правоохранительные органы: Арбитражные и Апелляционные суды, УВД, УБЭП, Прокуратура и Таможенные службы РФ. Все проводимые нами исследования проходят в досудебном порядке, по предписанию суда или независимо, по желанию клиента.

Объекты землеустроительной экспертизы:

• Земельные участки различного назначения;
• Межевое дело;
• Кадастровая документация;
• БТИ – документация Бюро технической инвентаризации;
• Распоряжения органов местного самоуправления о выдаче земельных участков;
• Документация, подтверждающая права на земельный участок.

Землеустроительная экспертиза устанавливает:

1. Фактическую площадь и границы исследуемого участка, их соответствие имеющейся документации на землю;
2. Вынос границ земельных участков в натуру;
3. Факт наложения границ исследуемых земельных участков, а также его площадь;
4. Площадь земельного участка;
5. Наличие нарушений земельного права на участке.

Земельная экспертиза необходима, если требуется:

1. Оспорить права на земельный участок (на спорный объект);
2. Разделить границы участка;
3. Установить правомерность возведения построек;
4. Установить и наложить картографические и топографические границы земельного участка;
5. Определить площадь участка и площадь наложения границ участков;
6. Установить площадь участка, занимаемую строительным объектом и свободную часть участка;
7. Определить возможность постройки на интересующем земельном участке того или иного здания, дома, постройки. Если невозможно, то каковы причины?
8. Определить наличие нарушений норм и правил землеустройства, кадастрового права, строительства и градостроительства на территории исследуемого земельного участка.

В АНО “Центр Земельных Экспертиз” проводится как независимая, так и судебная землеустроительная экспертиза.

Мы проводим:

• Геодезические исследования;
• Топографиескую съемку;
• Кадастровые работы;
• Исполнительную съемку коммуникаций;
• Строительную геодезию;
• Оценку земельных участков;
• Межевые работы;
• Кадастровый учет;
• Инженерные изыскания;
• Правомерность построек;
• Соответствие плану застройки;
• Установка истинных границ участков;
• Установка наложения границ участков;
• Вынос границ земельного участка.

Этапы судебной земельной экспертизы в АНО “Центр Земельных Экспертиз”:

1. Сбор и анализ имеющейся документации на земельный участок и возведенной на нем постройки.
2. Исследование местности и самого участка земли.
3. Выдача заказчику профессионального экспертного заключения.

При возникновении любых земельных споров, обращайтесь в АНО “Центр Земельных Экспертиз”. Наши квалифицированные специалисты обладают не только большим опытом проведения работ, но и всем необходимым оборудованием для проведения землеустроительных экспертиз! Мы призваны защищать права своих клиентов, при необходимости окажем помощь на судебном заседании.

Источники:

• http://zemeks.ru/
• http://sudexpa.ru/expertises/zemleustroitelnaia-ekspertiza/
• http://sakhtisiz.com/index.php?article_id=37
• http://xn--e1aafmmpifm8h.xn
• http://www.sudexpertise.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=10&Itemid=9
• https://www.kadgeotrest.ru/personal/ekspertiza.html