Виды капитального ремонта

Отчисления на капитальный ремонт вызывают возмущения у большей части россиян. Но далеко не все граждане задумываются о том, что помещения со временем подвергаются износу, вследствие чего капитальный ремонт становится им необходим. Проведение кап. ремонта направляется на восстановление или полную замену конструкций или инженерных систем. Своевременное проведение капитального ремонта обеспечивает безопасную эксплуатацию помещений, а также повышает уровень комфорта при их использовании. Сегодня мы поговорим о видах капитального ремонта, а также о том, насколько законны ежемесячные отчисления на его проведение.

Что такое капитальный ремонт

Капитальный ремонт — оказание услуг и (или) выполнение работ в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества и обеспечения соответствия общего имущества установленным требованиям безопасности, санитарии и иным требованиям, предусмотренным действующим законодательством.

Капитальный ремонт — оказание услуг и (или) выполнение работ в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества

Определение понятий капитального ремонта и реконструкции находится в главе №1 Градостроительного кодекса РФ:

• Капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно- технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 введён Федеральным законом от 18.07.2011 N 215-ФЗ).

Виды капитального ремонта зданий и сооружений

Капитальный ремонт зданий и сооружений – это комплекс инженерных и ремонтных работ по замене аварийных конструкций или восстановлению их рабочих свойств. Целью капитального ремонта зданий и сооружений является продление срока эксплуатации или сохранение эксплуатационных характеристик здания, предотвращение досрочного выхода из эксплуатации и сноса, а также устранение физического и морального износа здания или сооружения.

Чаще всего при капитальном ремонте зданий и сооружений выполняют перепланировку помещений (не вызывающую изменения основных технико-экономических показателей здания) с современной отделкой внутри, утепление и обшивка фасада здания декоративными панелями, и замену или модернизацию инженерных сетей здания.

Объем и состав проводимых работ определяется заказчиком, результатом должно стать пригодное для эксплуатации здание или сооружение, отвечающее установленным требованиям. Капитальный ремонт зданий и сооружений может выполняться как полностью для всего здания, так и частично – к примеру, замена проводки, труб водоснабжения или ремонт входной группы.

Капитальный ремонт зданий и сооружений классифицируется на три вида:

• комплексный,
• выборочный,
• аварийный.

Виды различаются по срокам проведения, по комплексу обязательных работ, по стоимости и основаниям проведения.

Комплексный ремонт зданий и сооружений

Комплексный капитальный ремонт зданий и сооружений служит для восстановления или замены всех неисправных либо морально устаревших элементов здания.

Комплексный капитальный ремонт зданий и сооружений служит для восстановления или замены всех неисправных либо морально устаревших элементов здания

В первую очередь он направлен на замену или укрепление элементов конструкций, инженерных сетей, от которых зависит безопасная эксплуатация здания в соответствии с функциональным назначением. Также в процессе работ производится благоустройство прилегающей территории, улучшение архитектурного вида.

Комплексный капитальный ремонт зданий и сооружений проводится периодически, раз в несколько десятилетий. Его проведение вызвано необходимостью замены или восстановления элементов конструкций и инженерного оборудования, которые пришли в негодность по прошествии времени.

Также данный вид работ проводится вне зависимости от технического состояния, когда присутствует значительный моральный износ, а сами здания не подлежат сносу (памятники архитектуры, музеи). Комплексный капремонт зданий и сооружений не затрагивает несущих конструкций (колонн, фундаментов, несущих стен и столбов), что отличает его от реконструкции.

Выборочный ремонт зданий и сооружений

Выборочный капитальный ремонт зданий и сооружений направлен на восстановления или замену отдельных конструкций, отдельные инженерных систем. Срочный ремонт назначается в зданиях, находящихся в удовлетворительном состоянии, когда отдельные элементы требуют восстановления или замены.

Например, выявленные дефекты в конструкциях не позволяют проводить безопасную эксплуатацию или существенно снижают уровень комфорта в здании. Также срочные работы назначаются, когда выявленные недостатки создают угрозу разрушения или снижения рабочих качеств смежных конструкций (например, ремонт кровли или фасада).

Аварийный капитальный ремонт зданий и сооружений служит для устранения последствий техногенных аварий и природных катастроф

Аварийный ремонт зданий и сооружений

Аварийный капитальный ремонт зданий и сооружений служит для устранения последствий техногенных аварий и природных катастроф (наводнений, пожаров, землетрясений). В процессе ремонта происходит замена или укрепления поврежденных элементов конструкций и инженерных систем.

Строительно-монтажные работы необходимо проводить  в соответствии с проектно-сметной документации,  разработанной на основании технического задания и результатов технического обследования здания или сооружения. Проектно-сметную документацию разрабатывает организация, имеющая допуск СРО на определенные в проекте виды работ.

Как выбрать способ формирования фонда капитального ремонта

Право выбора способа формирования фонда капитального ремонта принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта должно приниматься общим собранием, количеством голосов не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Способ управления многоквартирным домом не ограничивает собственников помещений в выборе способа формирования фонда капитального ремонта.

При любом способе управления домом собственники помещений могут выбрать способ формирования фонда капитального ремонта, как на специальном счете, так и у регионального оператора. Но если выбран специальный счет, то определение лица, которое может быть владельцем специального счета, зависит от способа управления домом.

Контроль за выбором способа формирования фондов капитального ремонта осуществляет орган государственного жилищного надзора (госжилинспекция). Орган государственного жилищного надзора информирует орган местного самоуправления и регионального оператора о многоквартирных домах,  собственники помещений в которых не выбрали способ формирования фондов капитального ремонта и (или) не реализовали его.

В случае если собственники помещений в установленный срок не выбрали или не реализовали выбранный способ формирования фонда капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого многоквартирного дома на счете регионального оператора. Но до этого (не позднее чем за месяц до окончания установленного срока) орган местного самоуправления должен созвать общее собрание в многоквартирном доме для принятия решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.

Владельцем специального счета может быть:

• товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах
• жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;
• управляющая организация.

Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете

Для принятия решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете необходимо созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с порядком, установленным статьей 45 Жилищного кодекса. Вопрос о выборе способа формирования фонда капитального ремонта должен быть включен в повестку дня собрания.

Подтверждением реализации выбранного собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете является внесение органом государственного жилищного надзора полученного от владельца специального счета уведомления о выборе способа формирования фонда капитального ремонта в реестр уведомлений и сведений о специальном счете в реестр специальных счетов.

Для принятия решения о выборе способа формирования фонда капремонта на специальном счете необходимо большинство голосов не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Если собственники помещений выбрали формирование фонда капремонта на специальном счете, помимо этого решения на том же общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме должны быть принять еще несколько решений, указанных в части 4 статьи 170 Жилищного кодекса.

Принимаемые решения:

• о размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт;
• о перечне услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• о сроках проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
• о владельце специального счета;
• о кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет.

Формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора

Для принятия решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора необходимо созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с порядком, установленным статьей 45 Жилищного кодекса. Вопрос о выборе способа формирования фонда капитального ремонта должен быть включен в повестку дня собрания.

Для принятия решения о выборе способа формирования фонда капремонта у регионального оператора необходимо большинство голосов не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Для реализации принятого собственниками помещений решения копия протокола общего собрания собственников помещений должна быть направлена региональному оператору.

В случае если решение о формировании фонда капитального ремонта у регионального оператора в отношении конкретного многоквартирного дома принимает орган местного самоуправления, указанный орган направляет свое решение региональному оператору.

Обязательный порядок заключения договоров, установленный статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает, что региональный оператор должен представить собственникам помещений договор, который собственники, в свою очередь обязаны подписать.

Договор считается заключенным, если его подписали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом многоквартирном доме. Если собственники помещений не подпишут договор, направленный им региональным оператором, региональный оператор вправе требовать подписания договора через суд.

В случае если решение о формировании фонда капитального ремонта у регионального оператора в отношении конкретного многоквартирного дома принимает орган местного самоуправления, указанный орган направляет свое решение региональному оператору.

Региональный оператор обязан:

•  предоставить в орган государственного жилищного надзора сведения о многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора;
• направить собственникам помещений в многоквартирном доме и (или) лицам, осуществляющим управление многоквартирным домом, проект договора о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме.

Изменение способа формирования фонда капитального ремонта

Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, но вступление принятого решения в силу зависит от первоначального способа формирования фонда капитального ремонта.

Условием при изменении способа формирования фонда капитального ремонта является полная выплата кредита (займа), если такой кредит был предоставлен для капитального ремонта под средства фонда капитального ремонта на специальном счете, или полное погашение задолженности перед региональным оператором по выполненному капитальному ремонту.

Например, если капитальный ремонт многоквартирного дома, предусмотренный региональной программой капитального ремонта и признанный необходимым, не был проведен в срок, установленный региональной программой из-за того, что собственники помещений в многоквартирном доме не приняли необходимого решения, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такого решение владельцу специального счета.

Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения решения органа местного самоуправления.

Если собственники помещений приняли решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и переходе к формирование фонда капремонта у регионального оператора:

•  собственники помещений в течение пяти рабочих дней направляют решение общего собрания владельцу специального счета, на который перечисляются взносы на капитальный ремонт;
• решение вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания, который в течение пяти дней после этого обязан перечислить средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора.

Если собственники помещений приняли решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете:

•  решение вступает в силу через два года после направления  региональному оператору решения общего собрания собственников помещений (если меньший срок не установлен законом субъекта Российской Федерации);
• после вступления решения в силу региональный оператор в пятидневный срок перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.

 В чем отличие текущего и капитального ремонта

Приходя в управляющую компанию с заявлениями на выполнение той или иной работы, жители часто путают понятия «капитальный» и «текущий» ремонт. Многие ошибочно полагают, что управляющая компания обязана производить полную замену тех или иных конструктивных элементов дома и инженерных сетей. А многие даже уверенно заявляют, что платят за капитальный ремонт именно в УК. Это бывает глубоким заблуждением. Поэтому уметь различать капитальный ремонт от текущего очень важно.

Определение текущего и капитального ремонта

Четкое разграничение капитального и текущего ремонта проводит Законодательство РФ.

Госстрой РФ поясняет, что «к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели».
(Постановление Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1″Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации” (вместе с “МДС 81-35.2004…”).

Тем временем «предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей»(Постановление Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 “Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации” (вместе с “МДС 81-35.2004…”).

Цели и задачи текущего ремонта

Главная цель текущего ремонта многоквартирных жилых домов – обеспечение безопасных и комфортных условий проживания для людей

Главная цель текущего ремонта многоквартирных жилых домов – обеспечение безопасных и комфортных условий проживания для людей. Для достижения этих целей ипроизводятся работы, направленные на устранение аварийных ситуаций, поддержание работоспособности инженерных систем, профилактику неисправностей.

Полный перечень видов работ по текущему ремонту представлен в постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 “Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда” (Приложение N 8).

Цели и задачи капитального ремонта

Капитальный ремонт нацелен на улучшение эксплуатационных показателей зданий, посредством обновления (полной замены) тех или иных конструктивных элементов. Поэтому, как правило, работы по капитальному ремонту более дорогостоящи и масштабны.

Виды этих работ, как и в случае с текущим ремонтом,прописаны в постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 “Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда” (Приложение N 9).

Кто занимается текущим ремонтом

Текущий ремонт выполняет управляющая компания за счет денежных средств, которые собственники оплачивают по квитанции в графе «Содержание и ремонт общего имущества МКД».

Установлением размера платы в нашем городе занимается Управление регулирования цен и тарифов городского округа «Город Чита», которое также на основании законов и постановлений определяет перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, управляющая компания обеспечивает круглосуточное аварийное обслуживание дома, а также ремонт для поддержания функционирования всех конструктивных элементов и инженерных сетей.

В ходе сезонных осмотров составляется список работ для МКД, который может корректироваться, в том числе и по мере поступления заявок от собственников помещений. Планированием работ УК занимается в течение первого квартала года, исходя из наличия денежных средств на доме и необходимости проведения того или иного вида работ.

Кто занимается капитальным ремонтом

Органом, который контролирует виды, сроки, периодичность и качество проведения капитального ремонта МКД, является Региональный оператор фонда (ред. Забайкальский фонд капитального ремонта).

Минимальный размер тарифа определяют региональные органы власти (ред. ПравительствоЗабайкальского края), а оплата производится на счет Фонда, если собственники помещений не перевели свой многоквартирный дом на спецсчет.

Таким образом, обращаться в управляющую компанию следует: если в вашем доме требуется отремонтировать электропроводку или застеклить разбитое окно в подъезде, устранить течь стояка или крыши и т.д., то есть если необходимо провести частичный срочный ремонт или восстановить функционирование той или иной инженерной системы.

В случае, если вам хочется улучшить состояние вашего дома (произвести полную замену инженерных сетей, выполнить ремонт всей крыши, установить современные системы освещения в подъезде и т.д.), вам необходимо обращаться в Фонд капитального ремонта.

Какие виды работ  выполняются в доме за счет накопленных средств на капремонт

Нормативным правовым актом субъекта РФ перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, может быть дополнен другими видами услуг и работ.

Жилищным кодексом определен перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества, оказание и выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта

В случае принятия собственниками помещений в МКД решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников может использоваться на финансирование любых иных услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД.

Жилищным кодексом определен перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества, оказание и выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, формируется исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного субъекта РФ.

Виды работ за счет капитального ремонта:

•  ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши;
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
• ремонт фасада;
• ремонт фундамента многоквартирного дома.

 Ответственность за капитальный ремонт если не проведен в сроки установленные региональной программой

Региональная программа капитального ремонта включает в себя плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в МКД (п. 3 ч. 1 ст. 168 ЖК РФ). В зависимости от способа формирования фонда капитального ремонта проведение ремонта обеспечивается региональным оператором или самими собственниками помещений в МКД.

Не менее чем за 6 месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в МКД в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление МКД или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Либо региональный оператор (в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта (ч. 3 ст. 189 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 182 ЖК РФ региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в МКД.

Ответственность регионального оператора за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором, перед собственниками помещений в МКД формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, закреплена ч. 6 ст. 182 ЖК РФ.

Кроме того, ст. 188 ЖК РФ закреплено, что убытки, причиненные собственникам помещений в МКД в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств в соответствии с ЖК РФ и принятыми в соответствии с ним законами субъектов Российской Федерации, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством.

Региональная программа капитального ремонта включает в себя плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в МКД (п. 3 ч. 1 ст. 168 ЖК РФ)

Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность за исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в МКД. В случае, если капитальный ремонт общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта.

В  соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД требуется оказание какого-либо вида услуг и (или) выполнение какого-либо вида работ, предусмотренных для этого МКД региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета (ч. 7 ст. 189 ЖК РФ).

Определение понятия  капитальный ремонт  в нормативно-правовых актах (НПА)

Капитальный ремонт – ремонт, выполняемый для восстановления технических и экономических характеристик объекта до значений, близких к проектным, с заменой или восстановлением любых составных частей (Приказ Госстроя РФ от 13.12.2000 N 285 “Об утверждении Типовой инструкции по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения”).

Капитальный ремонт – проведение комплекса строительных работ и организационно – технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико – экономических показателей здания и функционального назначения, предусматривающих восстановление его ресурса с частичной заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшению эксплуатационных показателей (Постановление Правительства Москвы от 30.07.2002 N 586-ПП (в редакции от 23.12.2015) “Об утверждении Положения о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства инженерных коммуникаций, сооружений и объектов дорожно-транспортного обеспечения в городе Москве”).

Капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (статья 1 Градостроительного кодекса РФ (в редакции от 18.06.2017).

Определение понятия капитальный ремонт зданий и сооружений

К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели (Постановление Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 (в редакции от 16.06.2014) “Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации” (вместе с “МДС 81-35.2004…”)).

Капитальный ремонт здания – комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и функционального (морального) износа, не предусматривающих изменения основных технико-экономических показателей здания или сооружения, включающих, в случае необходимости, замену отдельных или всех конструктивных элементов (за исключением несменяемых) и систем инженерного оборудования с их модернизацией.

Капитальный ремонт не продлевает срок службы зданий, так как он определяется по наиболее долговечным элементам, не заменяемым при ремонте (“Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства” (утв. Госкорпорацией “Фонд содействия реформированию ЖКХ” 15.02.2013)

Определение понятия капитальный ремонт многоквартирного дома

Капитальный ремонт многоквартирного дома – проведение и (или) оказание предусмотренных настоящим Федеральным законом работ и (или) услуг по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее – общее имущество в многоквартирном доме), в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме (статья 2 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ (в редакции от 23.06.2016) “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства”).

Капитальный ремонт общего имущество многоквартирного дома: комплекс работ (услуг) по замене и (или) восстановлению (ремонту) потерявших в процессе эксплуатации несущую и (или) функциональную способность конструкций, деталей, систем инженерно-технического обеспечения, отдельных элементов несущих конструкций многоквартирного дома на аналогичные или иные улучшающие показатели до их нормативного состояния, когда объем таких работ превышает текущий ремонт (“ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения” (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 11.06.2014 N 543-ст).

Определение понятия капитальный ремонт наружных инженерных коммуникаций

К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения

К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т.д. (Постановление Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 (в редакции от 16.06.2014) “Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации” (вместе с “МДС 81-35.2004…”).

Определение понятия капитальный ремонт дорог

Капитальный ремонт автомобильной дороги – комплекс работ по замене и (или) восстановлению конструктивных элементов автомобильной дороги, дорожных сооружений и (или) их частей, выполнение которых осуществляется в пределах установленных допустимых значений и технических характеристик класса и категории автомобильной дороги и при выполнении которых затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности автомобильной дороги и не изменяются границы полосы отвода автомобильной дороги (ст. 3 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ (в редакции от 07.02.2017) “Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”).

Капитальный ремонт дорожного покрытия – комплекс работ, при котором производится полное восстановление и повышение работоспособности дорожной одежды и покрытия, земляного полотна и дорожных сооружений, осуществляется смена изношенных конструкций и деталей или замена их на наиболее прочные и долговечные, повышение геометрических параметров дороги с учетом роста интенсивности движения и осевых нагрузок автомобилей в пределах норм, соответствующих категории, установленной для ремонтируемой дороги, без увеличения ширины земляного полотна

Капитальный ремонт автомобильной дороги – комплекс работ по замене и (или) восстановлению конструктивных элементов автомобильной дороги

на основном протяжении дороги (Распоряжение Министерства ЖКХ МО от 29.06.2015 N 125-РВ “Об утверждении Правил благоустройства территории городского округа Балашиха Московской области”).

Понятие “разумного срока” для проведения капитального ремонта

Сроки проведения капитального ремонта либо устанавливаются сторонами, либо установлены нормативными правовыми актами (НПА). При отсутствии указания на сроки проведения ремонта в договоре или нормативном акте, то он проводится в разумный срок. Понятие “разумного срока” является традиционным для гражданского права и упоминается неоднократно в нормах Гражданского кодекса РФ (см. ст. 314 ГК РФ, применительно к отношениям залога – п. 4 ст. 345, п. 1 ст. 358 ГК РФ).

Разумный срок для проведения капитального ремонта зависит от состояния имущества, его свойств, особенностей климата, особенностей капитального ремонта, технических возможностей и других причин. Кроме того, в НПА могут быть предусмотрены как конкретные сроки проведения ремонта, так и может закрепляться порядок их определения, устанавливаться периодичность выполнения отдельных видов ремонтных работ.

Программа капитального ремонта

По оценкам экспертов Института проблем ценообразования и регулирования естественных монополий НИУ ВШЭ, финансовая обеспеченность программ по капитальному ремонту в регионах многоквартирных домов, исходя из утвержденного минимального размера взноса, находится под вопросом. Вероятность дефицита региональных средств на капремонт составляет более 90%. Об этом сообщает портал Фонда капитального ремонта города Москвы.

Напомним, что с 1-го июля в квитанциях на оплату ЖКХ появилась новая графа «Капитальный ремонт». Размер взносов оказался во всех регионах страны разным. Это обусловлено тем, что региональные власти сами определяют размер тарифов для населения. Стоит отметить, что только Московская программа капремонта наряду с Красноярской, Камчатской, Ярославской, Магаданской, Тюменской и Ямало-Ненецкой покрывают реальные расходы на проведение качественного капитального ремонта.

Был проведён анализ 83 региональных программ капитального ремонта на основании данных об общей площади домов, включенных в программу, сроке её реализации, минимальном взносе, утверждённом в субъекте РФ, объёмах господдержки, предельной стоимости работ согласно нормативным правовым актам субъектов.

Стоимость капитального ремонта в расчёте на 1 кв.м была определена, исходя из предельных стоимостей по обязательным видам работ (ч.1 ст.166 ЖК РФ). На основании этого показателя был рассчитан предельно допустимый минимальный размер взноса на капремонт.

По итогам проведённого исследования можно сделать вывод, что совокупный годовой объём финансирования региональных программ всех 83 субъектов РФ, исходя из утверждённых минимальных размеров взноса на капитальный ремонт, с учётом предусмотренной государственной поддержки, составит около 205 млрд. руб.

Из них 179,5 млрд. руб. – объём средств, который должен быть оплачен собственниками помещений исходя из минимального размера взноса, 25,5 млрд. руб. – государственная поддержка региональных программ. А в сумме это значительно ниже реальной потребности в финансировании этих работ – порядка 440 млрд. руб.

На основании этого можно сделать вывод, что только семь субъектов Российской Федерации не имеют дефицита средств на реализацию региональной программы, из них 2 (Красноярский край и Ярославская область) являются условно сбалансированными, поскольку расчёт реальной стоимости региональных программ производился по минимальной величине предельных стоимостей работ по капитальному ремонту.

По остальным субъектам годовой дефицит (даже с учетом господдержки) составит от 12% до 92%.

Независимо от того, какой способ накопления средств вы выберете, у действующей системы сбора средств есть несколько серьезных мин замедленного действия.

Вся эта система, главный недостаток которой — выбранный горизонт планирования в 25 лет, попросту рухнет. По моим представлениям, рухнет она лет через 10. Во-первых, это может случиться из-за инфляции — система просто не будет успевать за ее ростом. Кроме того, у нас в стране крайне непредсказуемая экономика, и никто не знает, когда грянет очередной экономический кризис. Любое потрясение, любой резкий обвал рубля, любой всплеск инфляции в районе 20% может разрушить систему полностью, поскольку будет просто невозможно увеличить плату до нужно уровня.

Отмеченные экспертом недостатки подкрепляются и законодательно предусмотренным хоть и отсроченного, но права на выход многоквартирного дома из «общего котла». Да, существуют широко разрекламированная и поддерживаемая сверху стратегия единения российского народа и ставшие уже мемом 86%, но очень сомнительно, что все это распространяется на денежный вопрос. Никто не сможет препятствовать собственникам многоквартирного дома сразу же после проведения капитального ремонта принять решение о формировании своего специального счета. А если это будет массовым явлением, то уже к середине срока реализации программы по капитальному ремонту денег в «общем котле» может не остаться.

Власти, принимая свои региональные программы, возможно, этот вариант также продумывали, так как в большинстве регионов капитальный ремонт разделен на части: где-то меняют кровлю, где-то инженерные коммуникации и т.д. Дома со специальными счетами капремонта должны самостоятельно вести учет платежей, и если к сроку, установленному в региональной программе, они не смогут изыскать средства на ремонт дома, то все, что они соберут к тому моменту, автоматически пойдет в «общий котел».

Нужно ли платить за капитальный ремонт

Для того чтобы понять, должен ли гражданин оплачивать капитальный ремонт, необходимо определить, в каком статусе он проживает в квартире. Наниматели помещения по договору социального найма должны оплачивать коммунальные услуги и участвовать в содержании общедомового имущества, а именно – платить за текущие расходы. Собственник квартиры, помимо указанных обязанностей, должен оплачивать взносы на капитальный ремонт своего дома.

Обязанность по финансовому участию собственника в капремонте закреплена жилищным законодательством. Поправки в Жилищный кодекс РФ от 2012 года закрепили обязанность собственника переводить средства на специально открытые счета, которые управляются жилищным ведомством. Открыть счет для создания фонда капитального ремонта вправе ТСЖ. При этом деньги с такого счета расходовать можно исключительно на капремонт.

Да, платить нужно. Основанием для этого служит ч.1, 3 ст. 158 ЖК РФ, в которой предусмотрена обязанность собственников помещения в многоквартирном доме вносить плату за капитальный ремонт. Та же позиция еще раз закреплена в Определении ВС РФ от 10 февраля 2014 года, которое злонамеренно используется на просторах интернета с призывом как раз не платить взносы. Указанным судебным актом, вопреки неграмотным комментариям, подтверждена позиция обязательности уплаты взносов.

Кто имеет льготы оплаты капитального ремонта

Размер и порядок перечисления гражданами средств на капитальный ремонт устанавливается нормативным актом субъекта РФ. Дополнительные льготы и компенсации на оплату капремонта могут предусматриваться региональным законодательством. Таким образом, оплата капитального ремонта – не право, а обязанность собственника жилья. Отказ гражданина оплачивать капремонт грозит ему начислением неустойки, штрафными санкциями.

Полностью освобождены от оплаты капремонта следующие категории граждан:

• собственники квартир в аварийных и подлежащих сносу домах;
• граждане, проживающие в домах, подлежащих изъятию для нужд государства (ч. 2 ст. 169 Жилищного кодекса РФ).

Дополнительные льготы и компенсации на оплату капремонта могут предусматриваться региональным законодательством

Некоторым категориям собственников государство компенсирует средства (часть средств), потраченные на оплату ремонта. Так, полная компенсация предоставляется собственникам, которые проживают одни, если им исполнилось 80 лет (ст. 169 Жилищного кодекса РФ).

В размере 50% (но не более) :

• собственникам, которым исполнилось 70 лет, если они проживают одни или в семье, состоящей из неработающих пенсионеров (ст. 169 Жилищного кодекса РФ);
• детям-инвалидам и их родителям, инвалидам I и II групп (ст. 17 Федерального закона от 24.11.1995 №181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации»);
• участникам, инвалидам ВОВ, ветеранам боевых действий, ветеранам труда (Федеральный закон от 12.01.1995 № 5-ФЗ «О ветеранах»);
• ликвидаторам аварий на АЭС (Закон РФ от 15.05.1991 № 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС»).

Источники:

• https://volgaproekt.ru/uslugi/kapitalnyj-remont.html
• http://logos-pravo.ru/articles/kapitalnyy-remont-ponyatie-perechen-i-vidy-rabot
• https://dmstr.ru/articles/755/
• https://communal-control.ru/advice/view?id=29
• http://szchita.com/index.php/9-novosti-na-glavnoj/86-tekushchij-i-kapitalnyj-remont-v-chem-otlichie
• https://www.domofond.ru/statya/nuzhno_li_platit_za_kapitalnyy_remont/6798
• https://www.reformagkh.ru/overhaul/articles?sort=views#27