Как составить акт передачи ключей

Приветствую всех читателей моего блога!

Кто из нас не мечтает получить ключи от собственной новенькой квартиры? Пожалуй, таких людей практически нет.

Важно понимать, что это не только радостное событие, но и очень важный юридический момент, который необходимо грамотно зафиксировать на бумаге.

Составление акта передачи ключей имеет свои особенности, о которых я и расскажу вам в следующей статье.

Что представляет собой акт приема-передачи ключей

Акт приема-передачи ключей – это подтверждающий факт передачи документ, в нашем случае это ключи

Это подтверждающий факт передачи документ, в нашем случае это ключи. Если при сделках с имуществом он может являться как самостоятельным, так и составной частью основного договора купли-продажи, то при передаче ценностей на предприятии его обязательно включают в акт передачи самих ценностей.

Именно этот акт будет доказывать, что все ключи с описанием помещений или частного имущества были переданы новому владельцу или сотруднику. Стороны сделки или новый сотрудник и прежний подписывают акт, сверяют список ключей с их количеством, предоставленным прежним владельцем или сотрудником.

Форма акта – произвольная, но в нем должны быть отображены все помещения, к которым положены ключи. Например, при покупке квартиры ключей может быть несколько: на каждого члена свой комплект, ключ от почтового ящика или электрощитовой. В каждом случае свой набор, но акт должен обязательно отображать предназначение ключа: от входных дверей, межкомнатных и др. для этих целей их лучше пронумеровать.

Ну а при передаче имущества на предприятии, описывают к какой двери тот или иной ключ, указывают номер помещения и ключа. Так можно точно установить, что ко всем дверям, за которыми расположены ценные вещи, ключи были переданы по акту.

Содержание акта приема-передачи ключей от помещения

Как заполняется акт

1. Название документа.
2. Место составления и дату.
3. Сведения о присутствующих лицах и о сторонах – сдающей и принимающей ключи. При этом указываются реквизиты паспортов, иные установочные данные.
4. Наименование и описание помещений, ключи от которых передаются. Если речь идет об отчуждаемом имуществе, то указываются сведения о соответствующем данной сделке договоре, а когда производится передача ключей от помещений с имуществом, то указывают наименование предприятия.
5. В случаях совершения сделки по отчуждению между юридическими лицами, указываются полные наименования организаций и их реквизиты, ИНН, номера доверенностей, данные представителей сторон.
6. В случае обнаружения при передаче отсутствия одного или нескольких экземпляров ключей, этот факт также отражается в составляемом документе. При этом указывают наименование помещения, ключи от которого не переданы.
7. В составленном акте ставят свои подписи стороны и иные участвующие лица.

Оформление акта передачи ключей

При передаче имущества:

• 

  Чтобы все было по Закону, имущество и ключи нужно передавать правильно

  Я, такой-то, в такое время и таком городе в обеспечение такой-то сделки (конкретное описание сделки, дата заключения договора), передаю такое-то количество ключей (дубликатов) от таких-то и таких-то помещений конкретному лицу, второй стороне договора, заключенного между нами. Дата. Подпись.

При передаче ценностей на предприятии:

• Я, такой-то, во исполнение Приказа от такого-то числа такой-то даты, вместе с товарными и другими ценностями передаю ключи от помещений (перечисление с описанием товарных групп) такому то гражданину. Дата. Подпись.

Чтобы все было по Закону, имущество и ключи нужно передавать правильно.

Процедура передачи

Просто так, по собственному желанию, ключи не передаются. Для этого нужны веские аргументы: приобретение жилья, получение наследства, в дар или в результате договора мены. То есть получить ключи можно только на основании договоров отчуждения, это является обеспечительной мерой по договорным обязательствам, но все это касается сделок с недвижимостью.

Ну а для передачи ключей от одного ответственного за хранение, реализацию ценностей лица к другому нужен Приказ об увольнении, переходе на другую должность, в связи с выходом на пенсию, в декрет, учебный или очередной отпуск. То есть просто так опять же, ключи от помещений, например, складов, никто не передает другому человеку.

Если приобретается новое жилье, то в договоре по этой сделке должно быть прописано условие передачи всех ключей от квартиры, почтового ящика и от других подсобных помещений. Например, ключи могут быть переданы вместе с передачей квартиры по акту, или так: ключи могут быть переданы такого-то числа, в таком-то месте, поскольку продавцу нужно время для сбора своих вещей и переезда.

Особое внимание нужно обратить на момент передачи ключей в новостройках

Можно обговорить о составлении отдельного документа, а можно этот пункт включить в общий передаточный акт, это не возбраняется.

Особое внимание нужно обратить на момент передачи ключей в новостройках. Если будет подписан этот акт, то это будет означать, что покупатель жилья согласился с состоянием отделочных работ, установкой сантехники, подключениям к коммуникациям. И потом, уже после подписания акта, доказать, что что-то было не так, перестало работать или вышло из строя практически будет нельзя: будущий владелец осмотрел помещение, получил ключи, и может быть, все случилось только по его вине. Так что нужно ответственно подойти к этому вопросу, уяснить для себя и представителей застройщика, что все исправно, и может функционировать без дополнительного вмешательства.

Что касается передачи ключей от помещений с ценностями, то опять же, их все вначале описывают по количеству единиц хранения, сроки годности и другим параметрам, принятым в конкретной организации. Ведь если этого не сделать, то у нового сотрудника могут возникнуть крупные неприятности: недостача товаров или их ненадлежащее состояние, которое потом реализовать будет нельзя. Вновь прибывший работник не допускал этих вещей, значит отвечать за это должен прежний кладовщик.

К тому же товары хранятся в отдельных помещениях, и например, при описи одного из них, согласовании по количеству и качеству, тут же передается и ключ, а дверь опечатывается: чтобы доступ посторонним лицам был перекрыт.

Передача объекта недвижимости и ключей при покупке

От того, насколько тщательно покупатель проверит объект недвижимости в момент его передачи, во многом зависит, удастся ли впоследствии предъявить продавцу претензии, связанные с недостатками этого объекта. В процессе приемки покупателю нужно проверить техническое состояние самого объекта (объектов) и максимально полно описать выявленные дефекты, если они есть.

Бывают случаи, когда продавец не соглашается подписать акт приема-передачи (см. примерные формы передаточных актов по договорам купли-продажи жилого дома, нежилого здания, земельного участка, квартиры), если покупатель хочет включить в этот акт указания на обнаруженные дефекты.

Иными словами, продавец ставит покупателя перед выбором: или тот подпишет акт, в котором недостатки не указаны, либо продавец фактически откажется от сделки. В связи с этим у покупателя возникают вопросы: как можно заставить продавца все же подписать акт, можно ли сразу в договоре предусмотреть повышенную ответственность продавца за уклонение от передачи недвижимого имущества или от фиксации его недостатков в акте. См. примерные формы договоров купли-продажи нежилого помещения, нежилого здания, земельного участка, квартиры.

Что нужно проверить в документах, оформляемых при передаче объекта

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем происходит по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после совершения двух действий, указанных в абзаце 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ.

Вещь считается врученной приобретателю с момента фактического поступления во владение покупателя или указанного им лица (абз. 2 п. 1 ст. 224 ГК РФ)

1.Вручение имущества покупателю.

Вещь считается врученной приобретателю с момента фактического поступления во владение покупателя или указанного им лица (абз. 2 п. 1 ст. 224 ГК РФ). В случае с недвижимым имуществом поступлением во владение может считаться, например, передача ключей от помещения.

2. Подписание сторонами передаточного акта (иного документа о передаче).

Основным документом, согласно которому стороны осуществляют прием-передачу недвижимости, служит передаточный акт (акт приема-передачи). В нем указываются следующие сведения:

• стороны и реквизиты договора (кто, кому, по какому договору передает недвижимое имущество);
• индивидуально-определенные признаки имущества (месторасположение, общая площадь, этаж, кадастровый номер земельного участка с указанием границ, поворотных точек земельного участка с приложением соответствующего плана-схемы). Если продается помещение в здании, то важно указать номера комнат по документам БТИ именно на момент заключения договора купли-продажи, по свидетельству о государственной регистрации права продавца;
• имущество, которое расположено на территории объекта недвижимости и передается покупателю вместе с ним (встроенная мебель в жилом или нежилом помещении, временное строение на земельном участке);
•  отсутствие или наличие претензий у покупателя. В первом случае стороны подтверждают, что на момент передачи имущество находится в надлежащем (удовлетворительном) техническом состоянии, соответствующем условиям договора. Во втором (если у покупателя есть претензии по качеству передаваемого имущества) – эти дефекты необходимо указать в передаточном акте.

Помимо самой недвижимости, стороны в акте приема-передачи указывают технические документы (относящиеся к недвижимости), которые продавец одновременно передает с недвижимостью (кадастровый паспорт, технический паспорт, планы, схемы, экспликации, иные документы).

Покупателю важно включить в договор купли-продажи недвижимости условие о том, что продавец обязан передать относящиеся к ней документы. Скорее всего продавец на это согласится, так как для него это не создает каких-либо сложностей. А покупатель в итоге может быть уверен, что необходимые документы он получит от продавца и за ними не придется обращаться в органы технического учета.

Если же такое условие не прописать в договоре, возникает риск, что продавец не передаст эти документы и их не удастся истребовать даже в судебном порядке.
Обоснование

Суд может прийти к выводу, что закон не предусматривает обязанность продавца передать покупателю технический паспорт: «…нормативными актами или заключенным между сторонами договором обязанность продавца недвижимого имущества передать покупателю технический паспорт на объект недвижимого имущества не предусмотрена.

Право нового собственника на получение технической документации, касающейся приобретенного имущества, реализуется путем обращения в орган технического учета объектов недвижимого имущества» (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2010 г. по делу № А28-12672/2009-400/30).

Опасность возникает из-за того, что статья 456 Гражданского кодекса РФ говорит: «продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы…», но сразу же ограничивает эту обязанность: «…предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором». В результате суд может решить, что обязанность продавца передать технический паспорт не установлена никаким конкретным правовым актом.

Пример формулировки акта приема-передачи объекта недвижимости о передаче ключей и технических документов

Сторонам следует избегать расплывчатых формулировок, таких, например, как «другие документы»

«Одновременно с недвижимым имуществом передаются следующие документы: технический паспорт на Нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, ключи».

Такая формулировка часто используется на практике.

Во избежание судебных споров сторонам договора купли-продажи недвижимости лучше (как в договоре, так и в документах, опосредующих фактическую передачу недвижимости покупателю) указывать конкретные документы, которые подлежат передаче (а затем – передаются продавцом покупателю). Например, «Кадастровая карта (план) земельного участка № 1256-58/565 от 15 мая 2012 года, выданная ГУП МосгорБТИ на 5 листах в одном подлинном экземпляре».

Сторонам следует избегать расплывчатых формулировок, таких, например, как «другие документы».

Полный перечень документов, которые желает получить покупатель и которые может передать продавец, должен быть заранее согласован – в тексте договора либо в отдельном приложении. Все указанные в перечне документы затем должны быть переданы с подробным перечислением либо в передаточном акте на объект недвижимости, либо в отдельном документе.

Когда технической документации много, стороны могут составить дополнительный документ, например, акт приема-передачи технической документации к нежилым помещениям. Кроме того, в некоторых случаях составляется отдельный акт приема-передачи ключей (это может оказаться актуальным, если передается здание, отдельные помещения в котором имеют собственные ключи).

Акт приема-передачи составляется в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: по одному экземпляру для каждой из сторон и один экземпляр для органа, осуществляющего государственную регистрацию.
Пример формулировки акта приема-передачи недвижимого имущества об отсутствии у сторон претензий друг к другу

«Настоящим Актом приема-передачи каждая из сторон по Договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, у сторон нет друг к другу претензий по Договору».

«Стороны подтверждают, что на момент приема-передачи техническое состояние
недвижимого имущества удовлетворительное и позволяет использовать его в соответствии с назначением».

Если при осмотре обнаружены дефекты, важно подробно описать характер и степень выявленных дефектов.
Примеры формулировок акта приема-передачи недвижимого имущества, фиксирующие претензии покупателя к состоянию передаваемого имущества

«При осмотре обнаружены следующие дефекты: __________________________________».

«Состояние передаваемого имущества: __________________________________________».
Можно ли не оформлять отдельный акт приема-передачи недвижимого имущества, а указать все необходимые сведения в самом договоре купли-продажи

Да, можно.

Судебная практика допускает возможность соединения в едином документе и договора купли-продажи, и акта приема-передачи

Судебная практика допускает возможность соединения в едином документе и договора купли-продажи, и акта приема-передачи.

«Не может быть признан обоснованным довод суда кассационной инстанции о том, что отсутствие акта приема-передачи нежилого помещения от ООО “Фирма «Одежда»” к предпринимателю свидетельствует о фактическом непоступлении этого помещения во владение последнего и препятствует осуществлению регистрации перехода права собственности на него к предпринимателю. Согласно пункту 7 договора купли-продажи от 10.08.2004 продавец передает, а покупатель принимает нежилое помещение и связанные с его эксплуатацией документы в момент подписания договора, который по обоюдному согласию сторон одновременно имеет силу акта приема-передачи этого объекта» (постановление Президиума ВАС РФ от 12 января 2010 г. № 10885/09).
Что нужно проверить в самом объекте

Прежде всего покупателю необходимо проверить техническое состояние недвижимого имущества (замачивание стен, полов и отделки помещения после дождя; метраж помещений; наличие необходимого санитарного, электрического и газового оборудования внутри недвижимого имущества). Насколько существенны дефекты, могут ли они быть устранены без дополнительных расходов. В любом случае важно даже мелкие недостатки зафиксировать в передаточном акте.

Имеется в виду расхождение фактической планировки и планировки, отраженной в сведениях БТИ именно на момент заключения договора купли-продажи. Важно помнить, что ответственность за действительное состояние недвижимого владельца несет собственник. Поскольку таким собственником станет покупатель, он и будет нести бремя ответственности перед государственными органами, независимо от того, когда и кто произвел перепланировку.

Успех покупателя (в том, возместит ли он потери, связанные с передачей ему имущества с недостатками) во многом зависит от того, зафиксировали стороны в акте приема-передачи недостатки недвижимого имущества или нет.
Пример из практики: суд взыскал с продавца убытки, возникшие у покупателя вследствие восстановления системы теплоснабжения в купленном нежилом здании. Недостатки были выявлены при приемке здания и зафиксированы в передаточном акте

ООО «А.» (покупатель) обратилось в суд с иском к ООО «П.» (продавец) о взыскании 843 546 руб. убытков, возникших вследствие восстановления системы теплоснабжения приобретенного по договору купли-продажи нежилого здания.

В ходе рассмотрения спора суд установил, что при приемке здания покупатель обнаружил существенные недостатки, связанные с демонтажем системы отопления и нагревательного котла, что отражено в акте приема-передачи недвижимого имущества.

Технический паспорт и сведения ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» подтверждают, что отопление нежилого здания (оптово-розничного магазина) осуществляется от собственной котельной. Поскольку использование нежилого здания в качестве магазина без отопления невозможно, истец посчитал, что ответчиком продан товар ненадлежащего качества.

Суд решил, что продавец осуществил ненадлежащее исполнение обязательства (ст. 15, 393 ГК РФ) по договору купли-продажи вследствие передачи недвижимого имущества с недостатками, которые делают невозможным его использование по назначению. Согласно пунктам 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется, качество товара должно соответствовать условиям договора.

В результате суд удовлетворил исковые требования о взыскании 843 546 руб. убытков. Расходы на оплату услуг экспертов в сумме 30 тыс. руб. отнесены на ООО «П.» в порядке статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса РФ (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25 марта 2010 г. по делу № А03-6089/2009).

Может ли покупатель предъявить претензии продавцу после подписания акта приема-передачи объекта недвижимости, если в акте зафиксировано, что покупатель не имеет претензий к техническому состоянию объекта

Да, может, но суд откажет покупателю, если не будут представлены доказательства скрытых дефектов, которые покупатель не мог сразу выявить.

Предположим, покупатель подписал акт приема-передачи без возражений. В одном из пунктов акта покупатель согласился, что не имеет претензий к техническому состоянию объекта недвижимости. Иногда стороны включают подобный пункт об отсутствии возражений со стороны покупателя в текст самого договора купли-продажи.

В такой ситуации покупатель может предъявить претензию согласно общим правилам статьи 475 Гражданского кодекса РФ. Но на практике отсутствие у покупателя возражений на момент приемки недвижимости служит основанием для отказа в удовлетворении требований покупателя.

суд отказал в удовлетворении требований покупателя об уменьшении покупной цены на стоимость ремонтных работ, так как в акте приема-передачи стороны указали, что претензий к техническому состоянию здания не имеется

Пример из практики: суд отказал в удовлетворении требований покупателя об уменьшении покупной цены на стоимость ремонтных работ, так как в акте приема-передачи стороны указали, что претензий к техническому состоянию здания не имеется.

Индивидуальные предприниматели (покупатели) обратились в суд с иском к индивидуальному предпринимателю А. (продавцу) об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимого имущества на стоимость ремонтных работ по устранению повреждений кровли административно-производственного здания в размере 143 293 руб. и о взыскании 143 293 руб. в пользу истцов в равных долях по 71 646 руб. каждому.

В ходе рассмотрения спора суд установил, что в акте приема-передачи, «подписанном сторонами без возражений, определено, что указанный объект недвижимого имущества сторонами осмотрен, претензий к техническому состоянию не имеется». Суд принял во внимание отсутствие доказательств о наличии скрытых дефектов недвижимого имущества. В результате суд отказал в удовлетворении исковых требований (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2008 г. № А74-66/2008-03АП-1294/2008 по делу № А74-66/2008).

В то же время надо учитывать: некоторые вещи на стадии приемки проверять уже поздно. Это надо было делать до заключения договора в процессе проверки приобретаемого имущества. В частности, это касается целевого назначения приобретаемого объекта и его технических характеристик.
Пример из практики: банк собирался приобрести помещение, пригодное для организации операционного офиса, однако в договоре было указано, что он приобретает помещение парикмахерской. Из-за этого банку не удалось доказать, что отсутствие железобетонных перекрытий является недостатком приобретенного имущества

ОАО «Н.» обратилось в суд с иском к муниципальному образованию о взыскании 1 064 390 руб. убытков. По мнению ОАО «Н.», наличие деревянных междуэтажных перекрытий вместо железобетонных является недостатком товара (объекта недвижимости) в смысле статьи 475 Гражданского кодекса РФ. Дело в том, что операционный офис банка должен соответствовать определенным требованиям, в частности, междуэтажные перекрытия должны быть железобетонными.

В ходе рассмотрения спора суд установил, что предметом договора купли-продажи являлось здание парикмахерской, а строительно-технические нормы и правила не предусматривают обязательного наличия железобетонного междуэтажного перекрытия для зданий парикмахерских. «Таким образом, наличие деревянных перекрытий вместо железобетонных не является недостатком недвижимого имущества и не препятствует использованию объекта в соответствии с его назначением».

В рамках одного договора купли-продажи недвижимого имущества продавец может одновременно передавать несколько десятков сложных объектов

Банк заявил, что если бы он знал о наличии деревянных перекрытий, то договор мог не состояться либо стороны уменьшили бы стоимость имущества. Однако суд отверг этот довод. Суд решил, что аргумент покупателя о том, что продавец должен был передать помещение, пригодное для размещения банковского офиса, является необоснованным. Ведь целевое назначение отчуждаемого объекта недвижимости изначально было оговорено как здание парикмахерской. Кроме того, «ни в конкурсной документации, ни в договоре купли-продажи также не оговорено, что отчуждаемый объект недвижимости имеет междуэтажные перекрытия из железобетона».

В результате суд отказал в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 9 июня 2010 г. по делу № А28-12672/2009-400/30).

В рамках одного договора купли-продажи недвижимого имущества продавец может одновременно передавать несколько десятков сложных объектов. Например, помимо главного производственного корпуса, продавец передает административный корпус, контору транспортного цеха, котельную, мотальный цех, склад строительных материалов, станцию перекачки сточных вод, автовесы и т. д.

Если объект недвижимости состоит из множества объектов, то важно проверить наличие каждого объекта, подлежащего передаче. Иногда из-за передачи крупных объектов типа зданий, земельного участка покупатель может пропустить и не проверить, было ли передано, например, холодильное оборудование, которое должно было располагаться в одном из цехов.

Какие особенности нужно учесть при передаче здания

Если передается такой сложный объект, как здание, покупатель должен убедиться, что в передаточном акте содержатся следующие сведения (часть из них должен внести продавец, а другую часть – сам покупатель по итогам проверки здания и документов):

• 

  Если в ходе переговоров перед заключением договора продавец настаивает на том, чтобы и сам договор купли-продажи, и акт приема-передачи ключей были подписаны одновременно, это создает значительные риски для покупателя

  серия типового проекта;

• год постройки;
• год и вид последнего ремонта;
• этажность, наличие подвалов, кубатура, общая (полезная) площадь. Если продается помещение в здании, то важно указать номера комнат по документам БТИ именно на момент заключения договора купли-продажи, по свидетельству о государственной регистрации права продавца;
• расчетная мощность системы отопления (МВт – Гкал/г) и системы горячего водоснабжения (МВт – Гкал/г), а также среднечасовая мощность системы горячего водоснабжения (МВт – Гкал/г);
• наименование и описание состояния обследуемых конструкций (систем);
• перечень проведенных измерений и схема конструкций (системы) с обозначением места установки измерительных приборов, участков вскрытий, отбора проб и т. д. (в виде приложения к акту), результаты измерений;
• объекты внешнего благоустройства здания (домовые знаки, указатели, флагодержатели, отмостки, входы в подъезды, тамбуры и т. п.);
• кадастровый номер;
• оборудование и площадь, относящиеся к прилегающей территории.Кроме того, в акте приема-передачи здания описывается состояние инженерно-технического оборудования (по результатам осмотра), а именно:
•  электрооборудования;
• лифтов;
• теплового пункта и вентиляции;
• систем отопления, холодного водоснабжения, контроля пожарной безопасности, кондиционирования воздуха, охраны и сантехнических систем.

Что нужно сделать покупателю, если продавец уклоняется от подписания акта приема-передачи

Если же продавец уклоняется от подписания акта приема-передачи после того, как договор купли-продажи уже подписан, это признается отказом от исполнения обязанности продавца передать имущество

Если в ходе переговоров перед заключением договора продавец настаивает на том, чтобы и сам договор купли-продажи, и акт приема-передачи ключей были подписаны одновременно, это создает значительные риски для покупателя. В такой ситуации если покупатель решит зафиксировать в акте выявленные недостатки, а продавец с этим не согласится, то продавец может просто отказаться от совершения сделки. И покупатель не сможет потребовать заключить договор.

Если же продавец уклоняется от подписания акта приема-передачи после того, как договор купли-продажи уже подписан, это признается отказом от исполнения обязанности продавца передать имущество (абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ). В случае такого отказа покупатель вправе по своему выбору (ст. 463 ГК РФ):

• отказаться от исполнения договора купли-продажи,
• или потребовать от продавца передачи ему недвижимости (индивидуально-определенной вещи) в порядке статьи 398 Гражданского кодекса РФ.

Выбор зависит от того, насколько покупателю необходим именно этот объект недвижимости и как он оценивает правовые риски: имеет ли смысл совершать сделку с тем продавцом, который уже поступил недобросовестно.

В первом случае (отказ от исполнения) действия покупателя зависят от того, перечислил ли он уже оплату продавцу или нет.

Если нет, то достаточно направить продавцу сообщение (претензию) с объяснением причин, по которым организация решила отказаться от исполнения договора. Нужно сослаться на абзац 3 пункта 1 статьи 556 и статью 463 Гражданского кодекса РФ. Есть незначительный риск, что продавец в ответ на это потребует исполнить договор и перечислить оплату и обратится с такими требованиями в суд. В таком случае в отзыве на иск нужно указать, что покупатель уведомил продавца о готовности принять объект.

Если же покупатель уже перечислил оплату и теперь отказывается от исполнения договора, то встает задача вернуть перечисленные продавцу денежные средства. Такое требование нужно указать в той же претензии, в которой покупатель сообщает об отказе от исполнения договора. Если продавец не вернет оплату добровольно, придется обращаться в суд с иском о возврате оплаты как неосновательного обогащения продавца. В иске нужно будет сослаться на то, что истец воспользовался правом на отказ от исполнения договора, и привести те же сведения, которые описаны выше: доказать, что продавец нарушил свою обязанность передать товар. В суд можно обратиться и сразу: для таких требований закон не устанавливает обязательный претензионный порядок.

Если покупатель решил выбрать второй способ (т. е. все же потребовать передачи недвижимости), ему необходимо насторожиться: возможно, продавец сознательно избегает подписания передаточного акта потому, что знает о дефектах недвижимости. Ведь подписывая акт приема-передачи, стороны фиксируют действительное состояние передаваемого имущества.

В таком случае покупателю стоит привлечь свидетелей, которые помогли бы зафиксировать недостатки недвижимости даже при отсутствии продавца. В случае инициирования судебного спора покупатель сможет посредством документов, в которых зафиксированы недостатки имущества, доказать, что дефекты имели место до того, как покупатель стал эксплуатировать недвижимость.

Например, таким документом может служить дефектный акт или дефектная ведомость. Важно письменно предупредить продавца о том, что состоится процедура осмотра состояния недвижимости.

Важно письменно предупредить продавца о том, что состоится процедура осмотра состояния недвижимости

Кроме того, в состав комиссии, которая утвердит акт (ведомость), должны входить независимые члены: сотрудник коммунально-эксплуатационной службы, ТСЖ и т. д. Это позволит настаивать на непредвзятости членов комиссии в суде. Позже покупатель может предъявить продавцу претензии, связанные с недостатками полученного объекта недвижимости.

Чтобы уменьшить риск таких проблем, необходимо закрепить в договоре ответственность продавца за уклонение от подписания акта приема-передачи.
Пример условия договора о передаче недвижимого имущества и об ответственности продавца за уклонение от подписания акта приема-передачи

«Продавец обязан в течение 3 (трех) рабочих дней с момента подписания настоящего Договора передать Покупателю недвижимое имущество по акту приема-передачи, подписанному уполномоченными представителями Сторон.

В случае уклонения Продавца от подписания акта приема-передачи Продавец выплачивает Покупателю штраф в размере ___% от стоимости имущества по настоящему Договору».
Что делать покупателю, если продавец одновременно уклоняется и от государственной регистрации перехода права собственности и от передачи имущества

Покупатель должен выбрать один из двух вариантов исковых требований в зависимости от того, исполнил ли продавец обязательство по передаче имущества или нет. Такое разъяснение содержится в пункте 61 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

1. Если имущество уже передано, то покупатель предъявляет иск о государственной регистрации перехода права: «Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества».

2. Если имущество еще не передано, надо предъявить иск о передаче объекта недвижимого имущества и о государственной регистрации перехода права: «В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности».

Таким образом, если продавец одновременно уклоняется и от регистрации перехода права собственности, и от передачи имущества, покупатель вправе обратиться в суд одновременно с требованием об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности.

Какая ответственность продавца наступает за уклонение от подписания передаточного акта

«Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона» – так в статье 309 Гражданского кодекса РФ сформулирован один из принципов гражданского оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п. 1 ст. 393 ГК РФ). Договор может предусматривать уплату неустойки за уклонение продавца от подписания акта. В таком случае убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (п. 1 ст. 394 ГК РФ).

Процедура передачи квартиры и ключей во временное пользование

Кроме самого договора, в соответствии с рекомендациями о том, как правильно сдавать квартиру квартирантам, необходимо составить акт передачи

Кроме самого договора, в соответствии с рекомендациями о том, как правильно сдавать квартиру квартирантам, необходимо составить акт передачи. В данном приложении к договору указывается всё имущество и его состояние (исправность, внешний вид, рыночная стоимость с учетом износа), принадлежащие собственнику недвижимости. Принимающая сторона сверяет список и подтверждает его истинность своей подписью.

С этого момента владелец квартиры имеет право в случае порчи имущества, либо его пропажи, обратиться в суд и взыскать сумму в размере нанесенного материального ущерба. При чем не важно, по какой причине так произошло: неосторожность, халатность, воровство. Акт передачи дает как права пользования имуществом, так и ответственность за его хранение.

Только после установления всех договоренностей и подписания документов можно передать ключи новым жильцам квартиры.

Вопросы временного предоставления недвижимости в пользование третьих лиц в нашей стране регулируется Гражданским кодексом. Законодательно выделяются два понятия: аренда и найм. Существенным различием является то, кто претендует на использование помещения.

Если речь идет о физическом лице, такой вариант услуги называется “найм”. О том, как правильно оформить договор найма, какие есть требования к срокам регистрации, какие права и обязанности получают обе стороны договора, и, что входит в собственность временных жильцов, говориться в гл. 35 ГК. Но в обиходе во избежание путаницы любая передача жилплощади для временного использования называется арендой.

Правом распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение, в том числе предоставлять во временное пользование третьим лицам, может только собственник этой недвижимости. Данный факт должен быть подтвержден соответствующим документом: договором купли-продажи, свидетельством о регистрации, кадастровым паспортом.

Также имеет значение, кто прописан в квартире, которую предполагается сдавать, и есть ли другие собственники. Если право собственности есть у нескольких человек, то либо в договоре должны участвовать все владельцы, либо необходимо оформить и нотариально заверить доверенность на заключение сделок на одного человека.

Также имеет значение, кто прописан в квартире, которую предполагается сдавать, и есть ли другие собственники

В случае наличия зарегистрированных жильцов в квартире, потребуется письменное согласие каждого. А если в числе прописанных есть несовершеннолетние дети, согласие должны дать органы опеки. Нельзя обойтись без согласия остальных жильцов коммунальной квартиры, где в собственности одна или несколько комнат, так как есть зоны общего пользования: ванная, кухня и туалет. Обязательно нужно заверить документы у нотариуса, иначе заявка на регистрацию договора аренды будет отклонена.

Непосредственно договор аренды составляется, если арендатором является юридическое лицо. В таком случае регистрация договора обязательна, нередко документы по аренде необходимы компаниям, для подтверждения адреса организации.

Чтобы документ считался действительным и имел юридическую силу, он должен быть верно составлен и зарегистрирован в Росреестре. Договор, который просто заверен у Нотариуса, не отличается от устного соглашения, и при возникновении спорных вопросов в суде не будет являться достоверным доказательством.

Риски собственника при отсутствии действительного договора

Большинство владельцев жилой недвижимости не стремится официально сдавать свои квартиры, объясняя это нежеланием платить налоги с полученной прибыли. Но, не имея никакого юридически оформленного подтверждения сделки, собственник абсолютно не защищен от противоправных действий квартиросъемщиков, их безответственности и халатности.

Отсутствие договора создает риски:

• Не получать своевременно плату за проживание.
• Понести материальный ущерб в результате порчи или хищения имущества (отделки, предметов мебели, техники) и не иметь возможности взыскать компенсацию.
• Столкнуться с мошенниками, которые пересдают квартиру третьим лицам с целью получения личной выгоды благодаря обману.
• Под видом одного квартиросъемщика получить бригаду жителей ближнего зарубежья.
• Стать жертвой незаконного использования съемного жилья для организации места оказания интимных и других услуг, как следствие быть невольным участником разбирательств с правоохранительными органами.
• Проблемы с соседями из-за неуважительного отношения арендаторов, пренебрегающих правами других жильцов дома.
• Штрафы и другие меры наказаний, предусмотренных российским законодательством за уклонение от уплаты налогов.

Законодательная база

Стоит отметить, что Закона, точно отвечающего на вопрос об акте передаче именно ключей в природе просто нет. Но поскольку ключи являются неотъемлемой частью имущественных отношений, обеспечивающие доступ к самому имуществу, то передача ключей регулируется общими положениями ГК РФ, в статье 555 о передаче самого имущества.

Так, при заключении сделки купли-продажи заключается договор, и обязательным пунктом в нем прописывается передача имущества по акту передачи, которые подписывают обе стороны сделки. В нем можно отдельно прописать передачу ключей, а можно включить этот момент в общий передаточный акт. Все зависит от самих сторон по сделке.

Что касается предприятий, то и в этом случае действуют те же нормы: ГК РФ ст.555 «передача имущества другому лицу…»

• https://uristhome.ru/document/83/akt-priema-peredachi-klyuchei-ot-pomeshcheniya-obrazets-blank
• http://www.jus.ee/news/1/1158/eredacha-obekta-nedvizhimosti-chto-neobhodimo-proverit-pokupatelyu/
• http://sudovnet.org/zhilishhnoe-pravo/akt-priema-peredachi-klyuchej-procedura-i-oformlenie