Что такое депозит при съеме квартиры

Арендодатели часто диктуют свои правила при сдаче квартир. Страховой депозит нередко становится одним из условий заселения в квартиру арендаторов. Этот платеж позволяет хозяину квартиры чувствовать себя спокойным за сохранность своего имущества, так как в случае его порчи, деньги на ремонт будут взяты из страхового депозита. Нередко этот платеж становится причиной разногласий между сторонами, поэтому в договоре важно прописать все нюансы съема жилья. Далее вы сможете подробно узнать, что такое депозит при съеме квартиры.

Предмет найма

С этим обычно проблем нет, но на всякий случай проверьте адрес квартиры в договоре: он должен совпадать с адресом квартиры, которую вы фактически снимаете, до буквы. Если снимаете квартиру целиком, то в договоре должна быть «квартира», а не «жилое помещение», «комната» или «жилое пространство».

В договоре обязательно указывают площадь квартиры как дополнительную меру проверки и защиты. Эта же площадь должна быть указана в свидетельстве о праве собственности.

Общая информация о законе об арендодателях и арендаторах

Срок аренды

• 

  Если у вас заключен договор аренды на определенный срок, его действие заканчивается в соответствующий день без дополнительных уведомлений

  Если у вас заключен договор аренды на определенный срок, его действие заканчивается в соответствующий день без дополнительных уведомлений. Например, действие договора аренды на 1 год заканчивается по прошествии одного  года.

• Если у вас нет договора аренды, и вы вносите арендную плату каждый месяц, вы являетесь помесячным арендатором. Вы или ваш арендодатель можете прекратить аренду, направив ПИСЬМЕННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ за 30 дней.
• Если у вас нет договора аренды, и вы вносите арендную плату каждую неделю, вы являетесь понедельным арендатором, и вы или ваш арендодатель можете прекратить аренду, направив ПИСЬМЕННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ за 7 дней.
• Если вы просрочили внесение арендной платы, ваш арендодатель должен направить вам не позднее чем за 5 дней письменное УВЕДОМЛЕНИЕ О НЕОБХОДИМОСТИ ОПЛАТЫ ИЛИ ВЫСЕЛЕНИЯ. В течение этих пяти дней вы должны оплатить задолженность по арендной плате или съехать. Если вы не сделаете этого, арендодатель может возбудить против вас в суде дело о выселении. Вас могут выселить и запретить вам доступ к общественным зданиям на срок до трех лет.

Договора аренды

• При въезде от вас может потребоваться внесение обеспечения или депозита за домашних животных, а также оплаты за первый и последний месяцы аренды.
• Вы и ваш арендодатель можете заключить договор аренды на разумных условиях, и при необходимости обращаться в суд штата для использования прав по этому договору. Если условия договора не соответствуют правам, гарантированным законами штата или федеральными законами, суд не будет выносить решения о принудительном применении этих условий.
• При аренде арендодатель должен сообщить вам В ПИСЬМЕННОМ ВИДЕ имя и адрес менеджера, домовладельца или другого лица, ответственного за принятие ПИСЬМЕННЫХ УВЕДОМЛЕНИЙ от вас.

Обеспечительный платеж

В договорах найма квартиры часто бывает пункт о депозите. Он может называться по-разному: депозит, обеспечительный платеж, гарантийный взнос. Как правило, этот платеж равен месячной оплате жилья, хотя может быть и не привязан к этой сумме. Это положение законно.

Виды арендных депозитов

Существуют два вида депозитов – гарантийный и страховой. Первый – это всем известная «оплата за последний месяц». Ее оставляют на то время, когда арендаторы решат выезжать, чтобы облегчить им финансовое бремя, связанное с переездом. Кроме того, эта сумма – гарантия для арендодателя, что он не станет жертвой неплатежеспособных жильцов. Да и самим арендаторам, если они поймут, что не могут оплачивать жилье, гарантийный депозит даст время подыскать квартиру по более приемлемой цене.

Страховой депозит – некая определенная арендодателем и согласованная с арендатором сумма, которая гарантирует выполнение арендатором определенных обязательств. Обычно в квартирах есть мебель и бытовая техника, которую недобросовестные жильцы могут испортить или просто украсть. В этом случае страховой депозит полностью или частично покроет нанесенный ущерб.

«Страховой депозит» и залог

При этом не стоит путать и смешивать понятия «страховой депозит» и «залог». И хотя на практике эти понятия зачастую признаются тождественными, это далеко не одно и то же. Залог является одним из способов исполнения обязательств.  Согласно ст. 329, 334 ГК РФ, кредитор (залогодержатель) имеет преимущественное право перед третьими лицами получить исполнение обязательства должника (залогодателя) за счет заложенного имущества, если должник не смог исполнить принятое на себя ранее обязательство. То есть залог может быть внесен нанимателем (залогодателем) наймодателю (кредитору) в счет обеспечения исполнения принятого на себя обязательства.

Самый очевидный пример: наниматель берет на себя обязательство своевременно оплачивать арендную плату за квартиру и при этом передает некую сумму в залог наймодателю с тем, чтобы в случае невнесения арендной платы его обязанность по оплате была исполнена на счет суммы, переданной в залог. Таким образом, при подписании договора найма жилого помещения может быть предусмотрено внесение залога (например, в размере месячной оплаты) с тем, чтобы гарантировать оплату последнего месяца проживания нанимателя.

Что может быть обеспечено страховым депозитом

«Страховой депозит», в свою очередь, это не залог, направленный на обеспечение исполнения обязательства. Это способ гарантировать возмещение ущерба в случае его причинения

«Страховой депозит», в свою очередь, это не залог, направленный на обеспечение исполнения обязательства. Это способ гарантировать возмещение ущерба в случае его причинения. Как уже отмечалось, такого понятия в ГК РФ нет, но при заключении соглашения о внесении «страхового депозита» (как отдельным документом, так и внесение такого пункта в договор найма жилого помещения)  исходить нужно из положений ст. 329 ГК РФ, согласно которой исполнение обязательств по договору (в том числе договору найма) может быть обеспечено следующими способами – залогом, задатком,  неустойкой, имуществом должника, банковскими гарантиями, поручительством и другими предусмотренными законодательством или договором способами.

С залогом мы уже разобрались – за счет него обеспечиваем исполнение обязанности по внесению арендной платы. А вот исполнение обязательства, возникшего вследствие причинения вреда, может быть обеспечено как раз «страховым депозитом». То есть, если наниматель за период проживания в квартире причинил ущерб, испортил мебель и бытовую технику, он обязан возместить ущерб согласно ст. 1064 ГК РФ. Если он добропорядочен – может сделать это добровольно, определив совместно с наймодателем сумму ущерба. Но если возникают разногласия по сумме или иные недопонимания, разрешать ситуацию придется не иначе, как через суд. Оформление и внесение «страхового депозита», как некой суммы, которая будет удержана наймодателем в случае причинение нанимателем ущерба, позволяет избежать указанных неприятностей.

Основные спорные моменты и способы их разрешения, связанные со страховым депозитом

Подведем итог. На практике при заключении договора найма жилого помещения зачастую путают понятия залог, страховой депозит и взнос арендной платы на последний месяц проживания (надо отметить, что и такого понятия в юриспруденции нет – это не что иное, как предоплата).

Наиболее юридически грамотно предусмотреть в договоре несколько самостоятельных пунктов: о залоге – с его помощью гарантируется оплата последнего месяца проживания нанимателя (если последний месяц оплачивается в обычном порядке – он возвращается); о страховом депозите – в случае отсутствия ущерба имуществу наймодателя или третьих лиц он подлежит возврату нанимателю в полном объеме; предоплата за последний месяц – единовременное внесение суммы, равной сумме арендной платы за несколько месяцев.

Но если в договоре предусмотрен только залог, которым пожертвовали в счет оплаты последнего месяца, то за счет каких денежных средств возмещать причиненный ущерб, неоплаченные коммунальные счета, интернет, телефон и т.д.? Соответственно, разумнее всего предусматривать оба этих правовых института в договоре найма. Но очевидно, что внесение сразу нескольких сумм, да с учетом риэлтерской комиссии, может быть просто неподъемным для многих наймодателей, и в этих вопросах необходимо искать компромисс.

Залоговая сумма при посуточной аренде квартиры

При заселении в квартиру вас могут попросить внести дополнительный залог за “сохранность квартиры”

По нашим правилам бронирования и аренды квартиры посуточно арендатор должен при вселении в квартиру оплатить в полной мере срок аренды и страховой депозит в размере, который зависит от продолжительности бронирования, уровня квартиры и количества проживающих в квартире гостей.

С 1 января 2017 года это правило обязательное, минимальный размер страхового депозита равен суточной стоимости аренды квартиры, и в зависимости от уровня квартиры, количества гостей и продолжительности аренды может составлять сумму до 3-х суточных стоимостей.

Как влияет срок аренды квартиры: при аренде на период более 7 дней вам нужно будет внести минимальный депозит (суточная стоимость арендованной квартиры), он может быть больше, если при заезде в арендованную квартиру арендатор просит дополнительные комплекты ключей. При аренде на меньший период времени менеджер может попросить вас внести депозит размер которого больше стандартного.

Так же при заселении в квартиру вас могут попросить внести дополнительный залог за “сохранность квартиры”. Это делается в случае аренды квартиры на сутки, а так же если в квартиру вселяется большое количество гостей.

В любом случае эта сумма депозита возвращается после освобождения квартиры, если арендатор возвращает все комплекты ключей и к нему нет претензий к состоянию квартиры. В случае потери ключа эта сумма компенсирует замену замка во входной двери в квартиру, парадное, кодовый ключ от шлагбаума.

Информация о залоге вносится в договор аренды, который вы подписываете при получении ключей от квартиры. Если нет претензий и штрафов, залог возвращается в том же виде, в каком был оставлен. При наличии претензий оцениваются работы и материалы, требующиеся для восстановления квартиры, ее состояния, мебели, бытовой техники, принадлежностей.

В том случае, если арендатор оставляет квартиру в “очень грязном” состоянии, имеет место перестановка мебели, повреждения покрытий, мебели, принадлежностей и техники залог является частью оплаты работ по приведению квартиры в нормальное состоянии для дальнейшей аренды квартиры посуточно. При этом может учитываться период простоя квартиры на период проведения ремонтных или клининговых работ. Размер залога зависит от размера и состояния квартиры и может составлять от $40 до $300.

Мы заинтересованы в аренде квартир и никогда не будем придираться к гостям, вымогая какие либо платежи, не связанные с нанесенным ущербом. Залог скорее является стимулом для взаимно вежливого поведения при посуточной аренде квартиры и бережного отношения к имуществу арендодателя.

Оформляем депозиты правильно

Юридического обоснования для гарантийного депозита как такового не существует. Им считается обыкновенный договор аренды. Но здесь следует учитывать несколько важных нюансов. В договоре должно быть прописано: сумма депозита; возможности и сроки ее возвращения; случаи, в которых возвращение будет невозможно. Например, арендодатель может указать, что сумма не будет возвращена в том случае, если о выезде не было сообщено за определенное количество дней. Кроме того, если оформление страхового депозита не предусмотрено, деньги пойдут на покрытие возможного ущерба, нанесенного мебели, технике или другому внутреннему убранству квартиры. Но это тоже должно быть прописано в договоре.

Поэтому в договоре пишите, что обеспечительный платеж возвращается в полном объеме после прекращения договора, в том числе при досрочном расторжении по вашей инициативе.

Если хозяин настаивает на ответственности за ваш внезапный отъезд, предложите альтернативу — штраф.

Обеспечительный платеж — это не штраф на всякий случай и не бонус за съем жилья. Это денежный резерв, из которого хозяин квартиры может удержать деньги, которые вы не платите добровольно.

Чем обеспечительный платеж отличается от задатка и аванса

Есть несколько видов платежей, с помощью которых стороны подстраховываются при подписании договора. Задаток, аванс, обеспечительный платеж — всё это разные вещи, и от того, как вы назовете передаваемую сумму, зависит то, в каких ситуациях она вернется к вам.

Задаток — это самый жесткий вид подстраховочных платежей, о котором нужно подписывать отдельное соглашение. Если наниматель дал задаток, а потом передумал подписывать договор найма, задаток остается у хозяина квартиры. Если хозяин отказался от сделки, он возвращает задаток и дает такую же сумму сверху. Соглашение о задатке подстрахует от ситуации, когда желающих снять квартиру несколько: собственник не подпишет такое соглашение с несколькими желающими, иначе ему придется вернуть двойной задаток всем, кому он отказал. Поэтому настаивайте на задатке, если у вас есть большие сомнения в том, что хозяин квартиры заключит с вами договор.

Обеспечительный платеж — это платеж, который стороны предусматривают в договоре найма на случай нарушений. Если вы нарушили договор и причинили вред квартире, то обеспечительный платеж идет в счет стоимости такого ущерба, но не сверх него. Если вы не нарушали договор и бережно относились к квартире, то после прекращения договора хозяин должен вернуть обеспечительный платеж целиком. Иногда такой платеж засчитывают как плату за последний месяц проживания в квартире.

Аванс — это платеж, который зачтется в последующие платежи за квартиру, если все пойдет по плану. Если же что-то пошло не так и договор подписать не удалось, наймодатель обязан вернуть вам аванс.

Оплата и другие расходы

Четко прописывайте, кто из сторон будет платить за воду, газ, электричество, телефон, интернет и остальные радости жизни

Четко прописывайте, кто из сторон будет платить за воду, газ, электричество, телефон, интернет и остальные радости жизни. Не пропишете, кто платит коммунальные платежи, — будете платить из своего кармана. Такое умолчание устанавливает закон.

Квартплата. Чтобы понимать, сколько денег будет уходить на квартплату и коммунальные платежи, уточняйте, как эти платежи будут рассчитываться: по числу проживающих в квартире людей или по счетчикам. Запросите документы о том, что у хозяина квартиры нет долгов по оплате всех этих платежей, и о том, сколько человек зарегистрировано в квартире. Если долги всё-таки есть, пропишите в договоре сумму долга и срок, за который наймодатель должен этот долг погасить, чтобы потом не пришлось оплачивать задолженность хозяина из своего кармана.

Внимательно прочтите, с какого момента будет начисляться оплата. Если вы подписали договор 5 июля, а заезжаете 1 августа, держите готовую формулировку на этот случай: «Начисление оплаты производится с момента передачи квартиры/помещения нанимателю по акту приема-передачи».

Подгадайте, чтобы платить за квартиру после зарплаты

Помимо размера оплаты обращайте внимание на сроки и форму оплаты, чтобы срок очередного платежа был с запасом позже дня вашей зарплаты.

Ремонт в квартире. Если вы не прописываете, кто за какой ремонт отвечает в квартире, то текущий ремонт выпадает на долю нанимателя. Не поленитесь и проверьте, что говорится в вашем договоре на этот счет. Капитальный ремонт по умолчанию проводит за свой счет наймодатель.

Чем отличается текущий ремонт от капитального

Капитальным ремонтом считается тот, который затрагивает несущие конструкции, крупные части снабжающих систем и т. п. Ремонт вентиляции, заделка трещин в стене, утепление окон, восстановление штукатурки, замена смесителя в ванной — всё это будет считаться текущим ремонтом.

Поэтому если вы не собираетесь тратиться из-за отваливающейся штукатурки в съемной квартире, пропишите в договоре, что весь ремонт в квартире оплачивает наймодатель.

Ответственность в договоре

За нарушение договора. Всегда указывайте, что отвечать за просрочку оплаты вы будете только в случае вашей вины. Это избавит вас от головной боли за те случаи, когда хозяин был за границей и не смог забрать деньги или когда банк наймодателя никак не мог зачислить деньги на его счет.

Если вы решили платить в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день списания денег с вашего счёта.

Закон не предусматривает никаких особых требований к ответственности по договору найма жилого помещения, поэтому стороны вольны устанавливать свои правила игры.

Пропишите, что день оплаты — день списания денег с вашего счёта

Прописывайте ответственность наймодателя за нарушение важных для вас условий. Например, постарайтесь прописать в договоре штраф за то, что наймодатель нарушил срок предупреждения о досрочном расторжении договора.

За имущество наймодателя. По закону вы несете ответственность за состояние квартиры во время проживания в ней. Поэтому обязательно пишите в акте приема-передачи, какие вещи наймодателя остаются в квартире. Все суповые тарелки, конечно, перечислять не надо, но крупные и ценные вещи — обязательно.

Перечень таких вещей можно оформить в акте приема-передачи, там же описывайте состояние этих предметов. Лучше потратить лишний час на описание, чем доказывать, что угол шкафа был помят еще до вас.

Как не стать жертвой мошенников при аренде квартиры через сайты

Риелторы предупреждают, что в последнее время на рынке аренды участились случаи мошенничества, особенно, при поиске жилья. Сайт “РИА Недвижимость” совместно с порталом Avito и “Инком-Недвижимость” подготовили советы, как не стать жертвой обмана при аренде квартиры через сайты.

Я ищу квартиру в наем: как мне узнать, проверялось ли объявление на сайте аренды

Чаще всего на сайтах недвижимости публикуемая информация, так или иначе, проходит модерацию.

Под каждой публикацией размещена кнопка “Пожаловаться”, с помощью которой пользователи могут отправить подозрительные объявления на повторное рассмотрение модератору.

Как определить благонадежность того или иного сайта аренды жилья

Ключевой индикатор надежности ресурса – доверие пользователей. Перед поиском варианта аренды стоит почитать отзывы о сайте, изучить раздел “Безопасность”, убедиться в доступности контактной информации и наличии формы обратной связи. В целом при выборе ресурса по аренде недвижимости лучше отдавать предпочтение известным сайтам, которые уже долго работают на рынке аренды жилья.

 Стоит ли доверять объявлениям от частных риелторов или напрямую от собственников и как проверить их добросовестность

Чтобы исключить возможность быть обманутым, любую рекламу на любой информационной площадке необходимо проверять

Чтобы исключить возможность быть обманутым, любую рекламу на любой информационной площадке необходимо проверять. Так, не следует наводить справки по указанному мобильному телефону. Найдите прямые контакты компании-посредника, от имени которой размещено объявление, позвоните, уточните информацию об интересующем вас лоте и заодно проверьте, работает ли там специалист, контакт которого указан в объявлении.

Стоит ли насторожиться уточнению “без посредников”

Как не стать жертвой мошенников при аренде жилья

Мошенники любят действовать там, где зависит от заключения договоров и контрактов. Поэтому при аренде жилья можно наткнуться на много неприятностей. Я много встречал недобросовестных агентов по недвижимости, работающих без лицензии, а также мошенников среди хозяев домов, которые могут либо не вернуть арендаторам депозит или того хуже, подать на них в суд по надуманной причине. Именно поэтому особенно важно знать основные ошибки, которые совершают иммигранты в США при аренде недвижимости, чтобы избежать их и не жить в постоянном страхе.

Итак, что же нужно сделать в первую очередь перед арендой жилья? Запросить реальные фотографии жилья. Часто на сайтах по недвижимости размещают фотографии домов полугодичной (и более!) давности. В реальности выясняется, что ухоженный домик с садом на самом деле требует капитального ремонта, а сад давно превратился в рассадник сорняков. Агент должен предоставить вам фотографии дома как минимум недельной давности.

Если вы общаетесь с риелтором по интернету и находитесь пока на родине, в то время как он подыскивает вам жилье, ни в коем случае не передавайте ему всю сумму за аренду. Проще заплатить ему аванс в размере $100-200, а остальное уже отдать при заключении договора. В худшем случае вы потеряете эти деньги, но сохраните большую часть для найма другого риэлтора.

Следующий пункт – это проверка хозяина жилья. Бывали случаи в моей практике, когда жилье сдавали не хозяева, а самые настоящие мошенники, которые, будучи сами арендаторами, пересдавали дом несколько раз, зарабатывая, таким образом, неплохие деньги.

Что вы можете сделать, чтобы обезопасить себя? Зайти на сайт проверки жилья. Во Флориде это miamidade.gov/pa/property_search.asp. Вам остается только ввести адрес дома, и вы получите исчерпывающую информацию о собственнике жилья. Для более полной проверки стоит обратиться в детективное агентство, стоимость такой услуги составит $30-50, но вам будет предоставлена вся необходимая информация, как о доме, так и хозяине.

Одна моя клиентка собиралась вместе с мужем снять жилье, они нашли хозяина, который, однако, сам дом им так и не показал, аргументируя это тем, что жилье принадлежит его брату, а ключей у него нет. Умело манипулируя их сознанием, мошенник сумел заполучить депозит в размере $2,500 и исчез. Естественно, обратившись к детективу, пара обнаружила, что дом принадлежал другому лицу, никакого брата не было и в помине.

Если вам понравился дом или квартира, вы проверили хозяина и не нашли ничего подозрительного, а цена вас полностью устраивает, ваш агент отправит арендодателю предложение (“оффер”)

Если вам понравился дом или квартира, вы проверили хозяина и не нашли ничего подозрительного, а цена вас полностью устраивает, ваш агент отправит арендодателю предложение (“оффер”) . Многие иммигранты, не зная тонкостей этого процесса, считают, что если оффер подписан хозяином дома, то это равноценно контракту. Это очень распространенная ошибка, которая может привести к потере денег. Помните, что оффер – это лишь ваше предложение, которое может быть одобрено хозяином жилья. После подписания оффера следует оформление контракта, на основании которого вы становитесь полноправным арендатором. Если же вы внесли депозит и въехали в дом ДО подписания контракта, вас могут выселить под разными предлогами, не вернув депозит.

Еще один важный пункт, если речь о квартире, доме или таунхаусе, которые находятся в коттеджном городке, коммюнити или ассоциации – вы, как арендатор, должны быть зарегистрированы в ассоциации дома.

Это гибрид товарищества собственников жилья и управляющей компании. Коллектив ассоциации может состоять как из наемного персонала, так и из волонтеров — жителей дома. В функции ассоциации входит контроль над соблюдением правил проживания и порядка в доме всеми жителями и гостями.

Каждый покупатель или арендатор квартиры проходит так называемый скриниг ассоциации дома (еще называют background check). Это проверка криминальной истории, иногда кредитной истории, всяких скелетов в шкафу.

Изначально, цель скрининга — убедиться, что человек не совершал преступлений, не является сумасшедшим, не имеет насильственных выселений из жилья (eviction), и не является педофилом.

Помните, что по полу, возрасту, и национальности вам не могут отказать в аренде жилья, это дискриминация, которая может выйти боком всем, кто к ней причастен.

Одна моя клиентка, будучи беременной, сняла жилье. Вскоре на нее стали поступать жалобы от соседки-американки с нижнего этажа, та жаловалась на вечный шум. Когда клиентка родила ребенка, хозяин потребовал съехать по причине якобы обмана при заключении контракта, ведь та не указала, что беременна. Такие требования абсолютно противоречат закону, о беременности жильцы сообщать не обязаны. При дальнейшей проверке выяснилось, что хозяин жилья и соседка снизу были в сговоре. Заключив контракт, эти двое делали все возможное, чтобы жильцы съехали, а сумму депозита делили между собой.

Проверка бэкграунда — процедура платная, стоимость скрининга очень отличается — от $50 до 500 на 1 человека или семью (чаще — $100).
Сам скрининг длится, обычно, 2 недели. Бывает больше, бывает меньше.

После того, как вы прошли скрининг ассоциации, будет собеседование. Это формальная процедура, где ответственное лицо в доме знакомит вас с правилами распорядка дома под роспись.

Некоторые хозяева идут на обман ассоциации, выставляя арендаторов своими родственниками. Помните, что это чревато очень неприятными последствиями. Вам постоянно придется обманывать и жульничать, чтобы избежать разоблачения. Однако рано или поздно обман раскроется. Как правило, один из ваших соседей входит в ассоциацию, и, заметив нового жильца, который не проходил собеседование, такой сосед примет меры. Проблемы будут у всех, в первую очередь у хозяина. Вам же могут просто закрыть доступ в дом.

Некоторые хозяева идут на обман ассоциации, выставляя арендаторов своими родственниками

Почему хозяева домов идут на такой обман? Чаще всего это происходит в тех случаях, когда срок вашего проживания меньше минимально допустимого срока аренды, разрешенного правилами дома, или максимальное количество возможностей в год сдавать квартиру исчерпано.

Не соглашайтесь на подобную авантюру. Проще заплатить ассоциации и пройти несложное собеседование, чем потом трястись от каждого шороха или пристального взгляда соседа.

Итак, контракт вы подписали, в ассоциацию вступили и внесли оплату за первый и последний месяц, а также депозит. По этому вопросу тоже есть совет – не оплачивайте аренду наличными, лучше воспользуйтесь банковскими чеками, чтобы остался финансовый след в случае споров с хозяином дома.

Что нужно сделать сразу, как только вы переступили порог уже своего дома? Взять в руки видеокамеру и заснять каждый уголок жилья. С вами должны быть свидетели – как минимум один человек с вашей стороны и один – со стороны хозяина. Желательно, чтобы хозяин тоже присутствовал во время этой процедуры. Такая видеосъемка просто обязательна на случай разбирательств с хозяином при выезде из дома.

Часто арендодатели не возвращают депозит из-за якобы сильных повреждений имущества или необходимости как минимум косметического ремонта. При выезде из дома вам такое видео очень пригодится, чтобы доказать, что жилье было изначально в таком состоянии, и вы не несете ответственность за его порчу.

Кстати, еще один момент по поводу порчи имущества. В моей практике бывали случаи, когда хозяин под предлогом того, что ему необходимо перекрасить стены, чтобы освежить дом перед въездом новых жильцов, не возвращал депозит предыдущим жильцам. Вы должны понимать, что это незаконно, «освежить» дом – инициатива самого хозяина, за которую вы не обязаны платить из собственного кармана.

Кроме того, депозит не возвращается только при сильном ущербе имущества, например, был разбит плазменный телевизор. Существует так называемый срок годности вещей, все это должно быть упомянуто в контракте.

Напоследок о правах хозяев жилья: они не имеют права посещать дом во время его сдачи. Арендаторы считаются законными хозяевами. Это правило может быть нарушено только при следующих обстоятельствах: если произошел пожар, наводнение, или какое-то чрезвычайно срочное событие, а арендатора найти не представляется возможным. В других случаях хозяин жилья должен предупреждать о своем посещении за 24 часа, и даже при этом арендаторы могут отказать ему в визите.

Зная подобные подводные камни при съеме жилья, вы сможете обезопасить себя от действий мошенников и не бояться попасть на их удочку.

Из-за чего чаще всего становятся жертвой обмана при аренде жилья через сайт

Что делать, если просят прислать деньги на карту или вперед до показа квартиры

Чтобы избежать неприятных инцидентов, эксперты рекомендуют продавцу и покупателю назначить личную встречу, продемонстрировать товар, договориться о цене и только после этого произвести расчет.
В случае если арендатор и риелтор с сайта вынуждены встретиться не в общественном месте, то желательно, чтобы при заключении сделки присутствовали родственники или друзья.

Что делать, если риелтор предлагает не подписывать договор, обязательно ли его подписывать

1. 

   Если риелтор предлагает не подписывать договор, это означает, что перед вами мошенник

   Наименование передаваемого внаем жилого помещения, его характеристики и точный адрес. Пример: внаем передается жилое помещение в виде 3-комнатной квартиры общей площадью 100 кв. м, расположенной по адресу: город Москва, ул. Ивановская, дом 5, корпус 5, квартира 5.

2. Точные данные нанимателя и наймодателя – ФИО, паспортные данные, регистрация по месту жительства.
3. Данные документов, подтверждающих права собственности наймодателя (документы основания).
4. Размер платы за найм квартиры, порядок и сроки расчетов.
5. Срок действия договора найма (в случае отсутствия указания срока найма договор будет считаться заключенным на 5 лет).
6. Данные граждан, которые будут проживать совместно с нанимателем.
7. Права и обязанности сторон сделки.
8. Подписи сторон договора найма.

Стоит отметить, что договор найма обязательно заключается в письменной форме. Иными словами, при условии соблюдения вышеуказанных условий договор найма вступает в законную силу с момента его подписания сторонами.

Однако необходимо предусмотреть и прочие, не менее важные условия этого документа, такие как: порядок и основания досрочного расторжения договора по инициативе или вине любой из сторон; ответственность сторон, как за недостатки, так и за причиненный ущерб; штрафные санкции для нанимателя и для наймодателя; порядок и основания урегулирования ущерба, причиненного имуществу собственника; платежи и порядок уплаты ЖКУ; гарантии сторон; порядок уведомления сторон с указанием адресов для уведомления; возможность содержания домашних животных; ответственность и порядок урегулирования ущерба причиненного третьим лицам (соседям); запрет или право для нанимателя сдавать квартиру по договору поднайма третьим лицам; порядок урегулирования споров и т.д.

Только при грамотно составленном договоре можно требовать выплаты неустойки за прерывание срока аренды или возврата страхового депозита, если что-то пойдет не так. Хотя, как показывает практика, при вмешательстве специалистов все спорные моменты клиентов решаются в досудебном порядке.

Правила для арендодателя

• В течение всего срока аренды арендодатель должен обеспечивать надлежащий ремонт жилья и безопасность, чистоту и надлежащее санитарное состояние всех общественных мест.
• Апартаменты: Арендодатель обязан обеспечить:
  • контейнеры для мусора и отходов и их вывоз, водосток, горячее водоснабжение и отопление;
  • кондиционирование воздуха, если это указано в договоре аренды.
• Отдельно стоящие дома:
  • арендатор платит за коммунальные услуги и вывоз мусора, если арендодатель не должен обеспечивать их согласно договору аренды.
  • Обычно арендатор должен обеспечивать уход за газоном, если договор аренды не возлагает эту обязанность на арендодателя.

Другие виды ремонта или усовершенствования, согласованные вами с арендодателем, могут быть предписаны судом только при наличии ОТДЕЛЬНОГО ПИСЬМЕННОГО ДОГОВОРА.

Права арендодателя

Арендаторы должны разумно относиться к праву арендодателя входить в дом.

• Арендодатель должен уведомить вас о посещении дома или квартиры не менее, чем за 24 часа.
• Арендодатель может входить в дом только в удобное время, кроме как в чрезвычайных ситуациях, например, при пожаре, наводнении или для срочного ремонта.
• Вы должны разрешать арендодателю входить в ваш дом или квартиру для текущих проверок, ремонта и других разумных целей.

Ущерб квартире или дому в течение срока аренды 

Если вы или ваши гости причините помещению ущерб сверх обычного износа, арендодатель может направить вам ПИСЬМЕННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ, дающее вам 10 дней на проведение ремонта или уборки. Если вы не произведете ремонт или уборку в течение 10 дней с момента получения письменного уведомления, арендодатель может войти в помещение и провести ремонт или уборку самостоятельно или выставить вам детализированный счет за ремонт и уборку в срок внесения следующего платежа по аренде.

Здоровье и безопасность

Если вы нарушаете правила аренды и это влияет на здоровье и безопасность других лиц, арендодатель может направить вам ПИСЬМЕННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ о том, что если вы не устраните проблему в течение 10 дней, у вас будет 15 дней на то, чтобы выехать, или он обратится в суд за предписанием о выселении. Если вы устраните проблему за 10 дней, арендодатель не сможет выселить вас по прошествии 15 дней.

Если вы нарушаете правила аренды и это влияет на здоровье и безопасность других лиц, арендодатель может направить вам ПИСЬМЕННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ

Чрезвычайные ситуации

Если по вашей вине возникнет пожар, наводнение или другая ЧРЕЗВЫЧАЙНАЯ ситуация, арендодатель может выселить вас через 24-48 часов с ПИСЬМЕННЫМ УВЕДОМЛЕНИЕМ.

Противоправная деятельность

Арендодатель может немедленно обратиться в суд с иском о выселении если вы, любой проживающий с вами человек или ваш гость: ведет преступную деятельность, связанную с наркотиками, или совершает преступление, угрожающее здоровью, безопасности или благополучию других лиц поблизости от арендуемого жилья. Арендодатель должен дать вам ПИСЬМЕННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ о расторжении договора аренды всего за 24 часа.

Имущество (вещи, которые вы оставляете)

• Если вас выселяют, шериф повесит у вас на двери уведомление. У вас есть ВСЕГО 48 часов, чтобы вывезти имущество.
• Если вы оставите свое имущество, вы должны будете погасить всю задолженность перед арендодателем, прежде чем сможете вернуть его.
• Если арендодатель посчитает, что имущество не имеет ценности, он может его выбросить. Если арендодатель посчитает, что имущество имеет ценность, он может направить вам уведомление на известный ему адрес, предоставив вам два варианта на выбор:
  • вы можете забрать свое имущество до определенного срока и уплатить задолженность; ИЛИ,
  • если вы не заберете имущество, арендодатель продаст его и вычтет полученную сумму из суммы задолженности по арендной плате. Вы должны будете покрыть расходы на продажу и хранение.

Права арендатора

Въезд: Если арендодатель препятствует вашему въезду в жилье, вы должны направить ему ПИСЬМЕННОЕ ТРЕБОВАНИЕ возврата денег с указанием почтового адреса. Для получения денег назад вы можете обратиться в суд мелких тяжб.

Ремонт: Если арендодатель не обеспечивает надлежащий ремонт жилья и его состояние опасно для здоровья или безопасности вы можете:

1. Произвести ремонт и остаться: Если ремонт стоит 100 долларов или менее, отправьте арендодателю ПИСЬМЕННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ о том, что если он не решит проблему в течение 14 дней, вы можете произвести ремонт за сумму не более 100 долларов и вычесть эту сумму из арендной платы за следующий месяц. Вы должны будете вручить арендодателю детальный счет за выполненные работы; ИЛИ,
2. Произвести ремонт или выехать: Вы должны направить арендодателю ПИСЬМЕННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ о том, что если ремонт не будет выполнен в ближайшие 14 дней, вы выедете через 30 дней и не будете больше платить арендную плату.
3. Непригодно для проживания: Если жилье непригодно или опасно для проживания,вы можете направить арендодателю ПИСЬМЕННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ о проблеме и немедленно выехать. ПРОКОНСУЛЬТИРУЙТЕСЬ С ЮРИСТОМ О ТОМ, КАКОЕ ЖИЛЬЕ СЧИТАЕТСЯ НЕПРИГОДНЫМ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ!
   Вы не можете продолжать проживать там, заявляете, что жилье непригодно для проживания и отказываетесь платить арендную плату.
4. Коммунальные услуги: Если ваш арендодатель не обеспечивает отопление, водоснабжение, подачу горячей воды, электричество, газ или другие необходимые коммунальные услуги, вы должны направить ему ПИСЬМЕННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ о проблеме, а затем вы можете:

• -расторгнуть договор аренды посредством ПИСЬМЕННОГО УВЕДОМЛЕНИЯ;или,
• организовать коммунальные услуги самостоятельно и вычесть расходы из арендной платы; или, потребовать по суду разницу между суммой ежемесячной арендной платы и фактической стоимостью аренды (без газа и т.д.); или,
• Переехать на период отсутствия коммунальных услуг и не платить арендную плату за этот период.

Источники:

• https://www.cian.ru/help/security/36514/
• https://www.rentapartment.kiev.ua/info/rent_apartment_zalog
• https://dom.ria.com/ru/articles/zalog-pri-arende-kvartiry-vidy-i-podvodnye-kamni-208989.html
• https://realty.ria.ru/faq/20160519/407431269.html
• https://oklaw.org/resource/landlord-tenant-rights-and-duties?lang=RU
• https://journal.tinkoff.ru/netudoma-2/
• https://rubic.us/kak-ne-stat-zhertvoj-moshennikov-pri-arende-zhilya/