Что такое цессия

Понятие «договор цессии» упоминается в Гражданском Кодексе Российской Федерации и трактуется как понятие, соотносимое с «уступкой требования». Как пример договора цессии можно привести ситуацию, когда по инициативе кредитора происходит уступка требований заинтересованному лицу, но должник остается неизменным. Проще говоря, происходит передача права требовать выполнения обязательств у должника. Далее вы сможете подробно узнать, в чем суть договора цессии.

Что такое цессия

Цессия – это определенный процесс, который основан на формировании действий по уступке своеобразных прав, а также определенного имущества, отраженного в виде права на собственность, в случае, если представляются определенные документы, формирующие данные о правах, которые были получены ранее, нежели права второго собственника.

Цeccия пo cути этo измeнeниe кpeдитopa, кoтopый пoлучaeт вce пpaвa пo вaшeму дoлгу

Также нужно сказать о том, что в нашей стране данное понятие сочетается с уступкой прав определенных требований по задолженности третьим лицам. То есть, если лицо, которое взяло на себя исполнение определенных обязанностей не осуществляет их исполнение, то представитель услуг или же финансов, осуществляет процесс передачи обязательств долгового формата третьему лицу.

В данной ситуации первое лицо, которое представляло средства или же услуги компенсирует свои убытки, но без учета дополнительных штрафных процентов. Третье же лицо получает право действовать на законных основаниях в процессе взыскания с лица, которое не исполнило своих обязательств. Соответственно, структура цессии является достаточно многогранной, но используется в нашей стране достаточно часто.

Чтo тaкoe дoгoвop цeccии

Цeccия пo cути этo измeнeниe кpeдитopa, кoтopый пoлучaeт вce пpaвa пo вaшeму дoлгу. Cooтвeтcтвeннo, вы дoлжны oтдaть дoлг ужe нe изнaчaльнoму кpeдитopу, a нoвoму лицу. Дoгoвop цeccии пpocтыми cлoвaми этo фикcaция пepeдaчи тpeтьeму лицу пpaв взыcкaния зaдoлжeннocти.

Пpи этoм пoлучaть oт дoлжникa coглacиe нa тaкую пepeдaчу пpaв нe oбязaтeльнo, oднaкo cooбщить eму o cмeнe кpeдитopa cлeдуeт. Coглaшeниe oбычнo зaключaют в тoм cлучae, ecли кpeдитop caм нe мoжeт пo пpичинaм paзнoгo poдa взыcкaть c дoлжникa нeoбxoдимую cумму.

Пepeдaчa пpaвa взыcкивaть дoлг мoжeт быть кaк бeзвoзмeзднoй, тaк и пpeдуcмaтpивaть мaтepиaльнoe вoзнaгpaждeниe. Coглaшeниe cтopoн зaкpeпляeтcя зaключeнным в пиcьмeннoм видe дoгoвopoм цeccии.

Образец переуступки права аренды простыми словами

Арендатор, получивший в пользование имущество, но потерявший к нему интерес, может поступить двумя способами:

• сдать его в субаренду;
• отказаться от своих прав по договору цессии.

Договор цессии отличается от договора субаренды тем, что при уступке прав происходит замена стороны в арендных правоотношениях, а при субаренде появляется еще одно звено — субарендатор.

Причем все условия аренды остаются в силе, арендодатель не может изменить даже размер арендной платы. А старый арендатор не несет никакой ответственности за досрочное прекращение аренды. Необходимо лишь уведомить арендодателя о заключении договора цессии.

Договор цессии относительно передачи прав арендатора земельного участка допускается и в тех случаях, когда такой участок находится в государственной или муниципальной собственности. Но тут изначальный договор аренды должен быть заключен более чем на 5 лет. Уведомление о заключении договора цессии должно быть сделано в такой форме, чтобы у арендатора осталось доказательство его получения арендодателем.

По договору цессии кредитор уступает свои права третьему лицу. В арендных правоотношениях благодаря договору цессии можно избежать процедуры досрочного их прекращения с одним арендатором и заключения нового договора аренды с другим лицом. Договор цессииотносительно переуступки прав требования долга дает кредитору возможность избежать процедуры принудительного взыскания долга.

Tepмины, используемые в договоре цессии

Becти peчь o цeccии cлeдуeт c иcпoльзoвaниeм пpинятыx тepминoв.

Cтopoнaми в дoгoвope цeccии являютcя:

• цeдeнт:  изнaчaльный кpeдитop, пepeуcтупaющий cвoи пpaвa. Oн oтвeтcтвeнeн зa пoдлиннocть дoкумeнтoв и coбcтвeнныx дeйcтвий в aдpec цeccиoнapия, oднaкo oтвeтcтвeннocть зa нe пoгaшeнныe oбязaтeльcтвa зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдуcмoтpeнa;
• цeccиoнapий:  нoвый кpeдитop. Пo вcтуплeнии дoгoвopa цeccии в cилу oн пpeдcтaвляeт интepecы цeдeнтa;
• дoлжник:  лицo, являющeecя зaeмщикoм и oбязaннoe выплaтить дoлг;
• титул:  дoкумeнт, в кoтopoм пoдтвepждeны пepeдaвaeмыe пpaвa.

Огpaничения пo пpименению договора цессии

В poccийcкoм зaкoнoдaтeльcтвe, a имeннo в ГK PФ Cтaтья З8З, coдepжитcя pяд oгpaничeний пo ee пpимeнeнию

B нacтoящee вpeмя cтaлo шиpoкo пpaктикoвaтьcя иcпoльзoвaниe цeccии в caмыx paзнooбpaзныx cфepax. Oднaкo в poccийcкoм зaкoнoдaтeльcтвe, a имeннo в ГK PФ Cтaтья З8З, coдepжитcя pяд oгpaничeний пo ee пpимeнeнию.

Этo кacaeтcя oбязaтeльcтв личнocтнoгo xapaктepa, a имeннo:

• aлимeнтныx oбязaтeльcтв;
• вoзмeщeния зa пpичинeнный мopaльный ущepб;
• oбязaтeльcтв, пoявлeниe кoтopыx cвязaнo c paзвoдoм;
• вoзмeщeния мaтepиaльнoгo ущepбa, пoнeceннoгo вcлeдcтвиe пpичинeннoгo жизни и здopoвью вpeдa.

Виды договора цессии

Виды договорных отношений зависят от количества участников:

• трехсторонний договор цессии подразумевает согласие на передачу долга самим должником. В соглашении участвуют должник, цедент, цессионарий;
• двухсторонний вариант более актуальный среди кредитных организаций, передающих обязательства по займу коллекторам и иным банковским структурам. В данном случае должник получает уведомление о переуступке долга, но не принимает непосредственного участия.

Типы договора цессии

Также договор отличается по обязательствам и их типу:

• возмездный — подразумевает покупку прав по взысканию долга, включая частичное или полное его погашение новым кредитором, который далее взыскивает уплаченную сумму с должника. Главное ограничение размер финансовых претензий и условий по неоплаченному кредиту остаются неизменными или могут быть уменьшены по усмотрению цессионария;
• безвозмездный — передача полномочий без финансовых взносов со стороны нового кредитора. Долг передается новой компании (например, коллекторам), которая и будет заниматься только его взысканием.

В ГК РФ такой договор также представлен в результате исполнительного производства, но с ограничениями по некоторым видам обязательств личного характера. Это может быть судебные тяжбы по кредиту, рассрочке или аренде. Не имеет законных оснований для переуступки и долг по алиментам.

Форма договора цессии

•  стороны договора: в этом разделе должны быть указаны цедент и цессионарий. Если в качестве стороны договор подписывает частное лицо, необходимо указать его паспортные данные. Для юридических лиц следует указывать уставные данные;
• предмет договора:  данном разделе указывается объект цессии, а также условия подписания договора;
• порядок выполнения обязательств: этот раздел описывает порядок передачи объекта цессии и расчетов между сторонами договора.
• ответственность сторон: стандартный раздел, в котором указываются санкции за невыполнение обязательств;
• дополнительные положения: здесь можно указать порядок решения споров и особые условия договора. Например, в дополнительных положениях часто указывают правовые последствия форс-мажорных обстоятельств.

Суть договора цессии

Гражданский кодекс предусматривает два вида перемены лиц в обязательстве, а именно: уступку права требования, когда изменяется кредитор, и перевод долга, при котором происходит замена должника.  Что же собой представляет уступка требования? Уступка права требования долга имеет второе название – цессия.

Под уступкой права (требования) понимается соглашение, в силу которого одна сторона – первоначальный кредитор передает другой стороне – новому кредитору право (требование) исполнения обязательства третьим лицом – должником, а новый кредитор приобретает это право (требование) от первоначального кредитора на условиях, не ухудшающих положение должника. Стороны договора именуются должник и кредитор.

Обращаем внимание на различия между цессией и переводом долга, потому что на практике встречались случаи, когда по договору цессии третьему лицу передавалась кредиторская задолженность организации. Конечно же, таких ошибок допускать нельзя. Соответственно стороны именуются следующим образом: первоначальный кредитор – цедент; новый кредитор – цессионарий; должник – цессионар.

Правовое регулирование договора цессии осуществляется на основании параграфа 1 гл. 24 ч. 1 Гражданского кодекса РФ. Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона (ст. 382 ГК РФ).

Таким образом, требование может перейти к цессионарию на основании договора, т.е. в добровольном порядке по соглашению сторон, а также на основании закона, т.е. в принудительном порядке. По закону переход прав (требований) возникает, например, в результате универсального правопреемства в правах кредитора, по договорам поручительства, по договорам страхования, в процессе реорганизации предприятия.

Приведем примеры перехода прав по закону согласно ст. 387 ГК РФ. Под универсальным правопреемством, в порядке которого объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому, понимаются, в частности, наследование и реорганизация юридического лица (п. 1 ст. 129 ГК РФ).

При реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица (абз. 2 п. 4 ст. 57 ГК РФ).

При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства (п. 1 ст. 1110 ГК РФ). В состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства имущественные права и обязанности.

При этом не могут перейти в порядке наследования обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя (например, обязанности поручителя), а также иные обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается ГК РФ или иными законами.

К поручителю, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по этому обязательству в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Поручитель вправе также потребовать уплаты процентов и возмещения иных убытков, понесенных в связи с исполнением обязательства должника (ст. 365 ГК РФ).

В соответствии со ст. 350 ГК РФ залогодатель, не являющийся должником, вправе выполнить обязательство последнего перед кредитором. В этом случае все права кредитора по обязательству переходят к залогодателю. К страховщику, выплатившему страховое возмещение, переходит в пределах выплаченной суммы право требования, которое страхователь (выгодоприобретатель) имеет к лицу, ответственному за убытки, возмещенные в результате страхования (ст. 965 ГК РФ).

Преимущественное право на покупку акций закрытого акционерного общества в соответствии с п. 3 ст. 7 Федерального закона N 208-ФЗ “Об акционерных обществах” (N 13-ФЗ) принадлежит его акционерам. При нарушении преимущественного права лицо требует реализации его через суд, а если договор уже заключен с другим лицом, то выдвигается требование о переводе на себя права по договору. Правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям (абз. 2 п. 1 ст. 382 ГК РФ).

Разница между цессией и регрессным требованием состоит в том, что при передаче права по договору цессии не возникает нового требования с новым сроком исковой давности

Регрессные требования – это право требования у должника возмещения ранее погашенных обязательств. Разница между цессией и регрессным требованием состоит в том, что при передаче права по договору цессии не возникает нового требования с новым сроком исковой давности.

Регрессное требование влечет возникновение нового обязательства, с появлением которого прекращается первоначальное обязательство и появляется новое. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласия должника, если иное не предусмотрено законом или договором (п. п. 2, 3 ст. 382 ГК РФ)

Когда заключается трехсторонний договор цессии

Большее распространение в российской практике получила двухсторонняя сделка. Она предполагает участие только кредиторов (нового и старого). При этом лицо, имеющее долг, в процессе передачи прав требования участия не принимает. Его лишь письменно уведомляют о замене кредитора.

Основная потребность в переуступке возникает, когда кредитору нужно срочно пополнить свои оборотные средства, а рассчитывать на быстрый возврат дебиторской задолженности не приходится. Тогда он отдает свои права третьему лицу. Гражданский кодекс РФ (глава 24) предусматривает при этом заключение двухстороннего контракта. Однако, бывают случаи, когда необходимо согласовать все условия между тремя сторонами трехсторонним договором цессии.

Когда  нужно заключать трехсторонний договор цессии:

• если первоначальная сделка предполагала запрет на уступку. В этом случае необходимо согласие в виде подписи третей стороны, иначе переход долга к третьему лицу может быть признан судом недействительным (ст. 382 Гражданского Кодекса России);
• если личность первоначального кредитора является существенной (ст. 388 Гражданского Кодекса РФ). Например, когда речь идет о праве владельца обязательства по договору простого товарищества, либо консенсуального дарения;
• если кредитор просто хочет подстраховаться при передаче своих прав требования. Надлежащее информирование должника о проведенной процедуре уступки предусмотрено законодательством (ст. 385 Гражданского Кодекса России). При несоблюдении условий информирования, заключенная двухсторонняя сделка может быть признана недействительной. Когда документ по переходу прав требования подписывают три стороны, таких проблем не возникнет, так как должник является непосредственным участником процесса. А значит, необходимости уведомлять его нет.

Суть трехстороннего договора цессии

Когда соглашение цессии предусматривает наличие трех сторон, заемщик должен ознакомится с новыми условиями и согласиться с ними. Путем подписания нового договора, лицо, имеющие обязательства, выражает свое согласие погашать задолженность в пользу цессионария. При этом, не стоит путать цессию и простую уступку. Уступка предполагает, что новый кредитор получает как права, так и обязанности. При оформлении трехсторонней цессии, цессионарий приобретает только права на требование. Никакие обязанности цедента к нему не переходят.

Когда соглашение цессии предусматривает наличие трех сторон, заемщик должен ознакомится с новыми условиями и согласиться с ними

Проведение сделки с участием третей стороны осуществляется в интересах цессионария. Так как вся ответственность по уведомлению лица, имеющего обязательства, лежит на именно на нем. Самой распространенной сферой применения договоров цессии является кредитование. Цедент, при невозможности взыскания задолженности с должника, передает право общения с ним третьему лицу, как правило, имеющему в этом больше опыта.

Результатом такого общения должно стать полное погашение заемщиком своих обязательств. Трехсторонние договора цессии могут заключаться между физическими лицами и между юридическими лицами. Одной из сторон сделки могут являться и индивидуальные предприниматели, а сам контракт может быть платным и бесплатным, возмездным и безвозмездным.

Согласно законодательству РФ, цессия применяется не ко всем видам обязательств. Исключение составляют (ст. 383 Гражданского Кодекса России): алименты; возмещение морального вреда; возмещение вреда при нанесении ущерба здоровью и жизни; долги перед работниками организации при проведении ликвидации либо реорганизации предприятия.

В сделке трестороннего договора цессии принимают участие следующие лица:

• цедент — кредитор, который договаривался с должником изначально. Цедент уступает свои права на определенных условиях цессионарию. Цедентом могут быть и физические, и юридические лица;
• цессионарий — лицо, к которому переходят права на взыскание долга с заемщика. Наиболее часто в роли цессионария выступают коллекторские агентства;
• должник — юридическое или физическое лицо, имеющее обязательства определенного характера перед цедентом.

Составление трехстороннего договора цессии

Соглашение уступки прав с участием 3 сторон составляется и подписывается в трех экземплярах, по одному для каждого участника. Как правило, трехсторонний договор цессии не нуждается в нотариальном заверении, для получения юридической силы достаточно подписи всех сторон сделки.

Для того, чтобы трехстороннее соглашение цессии имело юридическую силу, оно должно быть правильно составлено и заполнено. Главной особенностью оформления цессии с участием трех сторон, является присутствие в сделке должника.

Правила составления трехстороннего договора цессии:

• в самом начале документа описываются все участники, при этом указывается, кто является цедентом, цессионарием и должником. Эта часть называется преамбула;
• далее идет описание предмета уступки, то есть подробно описываются обязательства, права на которые подлежат передаче (сумма долга, основные условия первоначального кредита). Тут же указываются и новые условия, если они предусмотрены;
• следующим пунктом прописываются права и обязанности всех участников уступки;
• обязательно устанавливается ответственность за несоблюдение условий соглашения;
• в заключительной части прописываются способы урегулирования возможных конфликтов, отдельное внимание уделяется описанию форс-мажорных обстоятельств;
• последним пунктом указываются реквизиты всех участников. Для физических лиц — полностью ФИО, дата рождения, место жительства, контактная информация, данные паспорта. Для юридических лиц — наименование, адрес, ИНН, КПП, номер банковского счета, телефон организации, ФИО руководителя либо представителя.

Особенности трехстороннего договора цессии

Обязательное участие при согласовании условий трехстороннего договора цессии перехода долга не только цедента и цессионария, но и должника. Высокая безопасность.

Обязательное участие при согласовании условий трехстороннего договора цессии перехода долга не только цедента и цессионария, но и должника

Отсутствует вероятность возникновения разногласий с должником, ведь он участвует в процессе передачи прав, а значит ознакомлен с изменившимися условиями и принимает их. Право требования может переходить к новому взыскателю в полном объеме либо частично.

В тексте соглашения должна быть указана стоимость перехода прав к третьей стороне. При составлении трехстороннего документа указываются все пункты первоначального соглашения и расшифровка к ним.

К контракту о дог трехсторонней передаче прав требования должны прилагаться все документы, подтверждающие возможность уступки обязательств цессионарию (кредитные соглашения с графиком погашения задолженности, акты сверки с поставщиками и т.д.). Допускается составление дополнительного соглашения.

Цессия по кредитному договору

Сегодня многие банки передают кредитную задолженность третьим лицам. Зачастую они сотрудничают с коллекторскими фирмами, которые выкупают пакет кредитов и занимаются самостоятельным взысканием этих долгов.

Цессия по кредитному договору – это уступка прав требования по кредитному договору, а проще говоря, продажа долга. Договор заключается между банком и третьим лицом (например, коллекторской конторой), которое берет на себя долги заемщика банка. Как и зачем подписывается договор, чем это грозит заемщику и насколько правомочно это событие, расскажем далее.

Основания передачи кредитных обязательств по договору цессии

При заключении договора между заемщиком и банком либо иным финансовым учреждением указывается или, напротив, не указывается пункт о праве передачи долга третьим лицам в случае неуплаты кредита. Если в договоре этого пункта нет – можно смело подавать иск в суд.

Следует отметить, что банк – это организация со специальной лицензией, которая имеет право выполнять различные финансовые операции, а не простое юридическое лицо. Хоть банк и остается частной структурой, но полномочий у него больше, нежели у ИП или ООО. Переуступка прав требования по кредитному договору или цессия означает, что долг может быть отдан третьему лицу.

Третье лицо (коллекторская фирма) может и не указываться в договоре, а вот пункт обязательно должен присутствовать. Поэтому многие заемщики сталкиваются с такой проблемой только потому, что невнимательно читали содержание договора и вовремя не задавали вопросы. Конечно, изначально банк должен употребить все силы для самостоятельного решения вопроса между ним и заемщиком.

Банк обязуется:

• оповестить должника о длительной неуплате долга;
• отправить письмо;
• если должник не откликается – звонить на телефон;
• выделить отдельного менеджера для разрешения вопроса.

Цессия по кредитному договору – это уступка прав требования по кредитному договору, а проще говоря, продажа долга

Но если все попытки не приносят никаких результатов, банк имеет право «продать долг» коллекторам. И тогда заемщику станет очень «неуютно» в руках нового кредитора.

Как происходит цессия о кредитному договору

Многих заемщиков интересует вопрос, обязан ли банк согласовывать с должником передачу долга третьим лицам. Ответ однозначен – нет. П. 2 ст. 382 ГК РФ позволяет не оповещать об этом должника. Разумеется, если в кредитном договоре предусмотрено обратное, заемщик может оспорить решение банка. Но это, скорее всего, исключение, нежели правило.

Когда дело передают коллекторам радостного мало, так как такие фирмы по взысканию долга зачастую ведут себя незаконно. Начинаются угрозы, давление, запугивание и прочее. Но должник находится в состоянии стресса только потому, что не знает своих прав.

Чего не должен делать представитель коллекторской фирмы:

• новый кредитор не может требовать от должника погашения кредитов и назначать новые штрафы. Коллекторы покупают имеющийся договор у банка, и новые требования по кредиту выставляться не могут;
• коллекторы не имеют права приходить к вам домой. Только постановление суда может дать им право войти в помещение;
• должник имеет право отказаться от нового кредитора, если тот не представил ему доказательства перехода требования.

Порядок составления договора цессии в новостройках

Цессия или переуступка права требования является на современном первичном рынке недвижимости одним из наиболее применяемых и распространенных способов приобретения жилья в новостройках. Перед сдачей построенного дома, на завершительном этапе жилищного строительства, как правило, все ликвидные квартиры бывают распроданы.

Именно поэтому цессия — это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте.

С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения.

Юридическая природа и суть переуступки права требования в новостройках

Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки. По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене. Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства.

Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия. Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки

Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках

О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика. Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:

• появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
• иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
• во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

Основные риски по договору цессии  в новостройках

Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю». Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.

В возможном признании договора цессии в новостройках недействительным

Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику. Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий.

Если при заключении договора цессии  требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства.

Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

• полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
• наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
• наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.

Возможное банкротство застройщика в  новостройках

Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства.  После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий.

Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии

Требования можно предъявить только к застройщику. Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто. Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента. При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока.

Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет договор долевого участия с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.

Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия в новостройках

В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза. При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его. Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.

Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.

На договор цессии можно соглашаться, если:

• приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
• оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

Как расторгнуть договор цессии

Расторгнуть договоренность по уступке права требования можно судебным постановлением, если изменились начальные условия или если изменилась ставка рефинансирования, а также в случае нарушения условий договоренностей. Основанием прекращения договора цессии между истцом и ответчиком может быть непредставление документов, без которых он недействителен.

Основанием прекращения договора цессии:

• если он не прошел регистрацию в Росреестре (для сделок по недвижимости);
• если не произведена оплата по сделке в установленные сроки;
• а также если в случаях передачи уступки права долга на лицо, не имеющее на это правового статуса.

Право на расторжение имеет цедент (собственник долга) и новый владелец долга (цессионарий). Должник не обладает подобными полномочиями.

Расторжение договора цессии в одностороннем порядке

Расторжение договора уступки права требования в одностороннем порядке возможно, если процедура расторжения указана в соглашении. Необходимо просто проинформировать партнера в письменном виде и обозначить дату, с которой договоренность расторгается.

Для оповещения стороны об инициировании расторжения договоренностей необходимо составить письменное уведомление. Цель уведомления о расторжении состоит в оповещении стороны о намерении одностороннего отказа от исполнения обязательств и возмещения убытков судебным путем. Вторая сторона имеет право принятия мер по устранению нарушений в течение месяца.

В уведомлении описывается процедура и срок расторжения договора. Также уведомление должно содержать условия финансовых расчетов, реквизиты сторон, вид, дату и срок договора. Указываются в уведомлении и основания расторжения и другая необходимая информация по сделке.

Расторжение договора уступки права требования в одностороннем порядке возможно, если процедура расторжения указана в соглашении

Законодательного образца уведомления о договоре уступки права требования в одностороннем порядке нет, сторона-инициатор самостоятельно разрабатывает бланк, либо использует образец других компаний. Отправляется уведомление почтой с уведомлением о вручении, возможно дублирование отправки электронной почтой или факсом.

Как расторгнуть договор цессии по соглашению сторон

Расторгнуть договор уступки права требования возможно по соглашению сторон при условии обстоятельств, не устраивающих обеих сторон сделки. Это может быть юридическая ошибка при составлении документации, частичное недопонимание принятых договоренностей либо другие причины, не зависящие от сторон.

В таком случае стороны вправе заключить соглашение о расторжении договора цессии. Соглашение заключается по обоюдному согласию обеих сторон и невозможностью решить претензии иным способом. Аннулирование соглашения о расторжении договора цессии производится в установленном законом порядке.

Соглашение должно содержать номер и дату заключения соглашения, наименование и реквизиты обоих сторон, представлены все данные о документе, расторжение которого производится, прописывается причина заключения соглашения о прекращении прежних договоренностей (это может быть отсутствие согласия должника по уступленному требованию), затем обозначается сумма возвращаемого права требования и обязательно решение о прекращении обязательств.

В образце соглашения отмечаются сроки возврата документов цессионарием, подтверждающие права на уступку требования и сроки уведомления цедентом должника о прекращении сделки. Извещение должника производится почтовым письмом с уведомлением.

Расторжение договора цессии в судебном порядке

В случаях отказа одной из сторон от мирного соглашения о добровольном прекращении обязательств возможно аннулирование его в судебном порядке. У несогласной стороны есть право выбрать способ расторжения соглашения в зависимости от оснований для прекращения договорных обязательств.

Истец отправляет исковое заявление с указанием оснований для аннулирования сделки в судебное управление. Исковое заявление подается по месту нахождения ответчика. Если оно неизвестно, то по месту нахождения его имущества или последнему известному месту проживания.

Судебный иск должен содержать контакты и реквизиты как непосредственного заявителя, так и ответчика. В образце иска о расторжении договора цессии описывается попытка, предпринятая истцом для решения проблемы по взаимному согласию и последовавший отказ ответчика.

В случаях отказа одной из сторон от мирного соглашения о добровольном прекращении обязательств возможно аннулирование его в судебном порядке

К исковому заявлению необходимо приложить копию договора цессии и другую документацию, подтверждающую обоснованность претензий истца и необходимость расторжения договоренностей. В иске потерпевшая сторона должна указать свои действительные координаты, а также координаты ответчика.

Указывается причина, в соответствии с которой возникла необходимость аннулирования контракта цессии. Судебное решение выносится на основании представленных документов, учитываются все обстоятельства, имеющие прямое или косвенное отношение к заявленной сделке.

Правовые последствия расторжения договора цессии

В течение месяца со дня подачи искового заявления суд выносит решение. При несогласии ответчика с решением суда он может подать апелляцию на повторное рассмотрение дела. Для этого ответчик отправляет в суд претензию с указанием веских причин для сохранения действия договора.

При неисполнении условий договора второй стороной ответчик обязан возместить потерянные средства истца, уплаченные при оформлении контракта при отсутствии обстоятельств, не зависящих от сторон. При наличии таковых стороны возмещают друг другу потраченные средства и договор считается аннулированным.

Источники:

• http://svoedelo-kak.ru/finansy/dogovor-tsessii.html
• http://center-yf.ru/data/ip/Dogovor-cessii.php
• https://wiseeconomist.ru/poleznoe/219
• https://pravoved.ru/journal/dogovor-cessii/
• https://bankrotstvoved.ru/tsessiya-pri-bankrotstve/trehstoronnego-dogovor-tsessii
• https://zhazhda.biz/base/cessiya-po-kreditnomu-dogovoru
• https://infonedvizhimost.com/kvartira/pereustupka-prav-sobstvennosti/v-novostrojke.html
• http://copdoc.ru/articles/2463.html
• https://dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/rastorzhenie-dogovora-cessii.html
• http://nsovetnik.ru/drugoe/chto_eto_takoe_cessiya_dogovor_cessii/