В нашей стране живет достаточное количество одиноких людей преклонного возраста. Как правило, в ситуациях, когда пожилой человек одинок, ему предлагается помощь со стороны государства. Уход за пожилыми людьми за квартиру – не редкое в России явление. Чаще всего в таких ситуациях заключается договор ренты, согласно которому квартира после смерти переходит в государственную собственность. Тем не менее это не единственный вариант такого рода соглашения. Здесь вы узнаете, как осуществляется уход за бабушкой за квартиру.
Забота и уход в обмен на жилплощадь
В нашей статье мы рассмотрим, какие договоры заключаются между сторонами, и какие риски, явные и скрытые, угрожают подобным отношениям.
В качестве примера приведем историю женщины, которая сделала присмотр за одинокими владельцами недвижимости своим небольшим бизнесом. В благодарность за уход они отписывают ей свое жилье, которое после смерти подопечных переходит в ее собственность. На нынешний момент она заработала таким образом уже две квартиры и ухаживает за третьей по счету старушкой.
Все началось в 2003 году, когда героиня начала помогать пожилой соседке выгуливать ее собаку. Потом забота распространилась и на саму пенсионерку – женщина приносила ей продукты, осуществляла гигиенические процедуры, убиралась в квартире. Имея на руках генеральную доверенность, она получала пенсию, оплачивала коммунальные услуги, а позже занималась организацией похорон. Все платежи производились из средств подопечной. Так продолжалось в течение шести лет, два из которых пенсионерка уже не вставала.
После смерти старушки компаньонке досталась двухкомнатная квартира в районе метро «Таганская» и вся обстановка. Ее подопечная жила одна, и других претендентов на квартиру не наблюдалось. После этого женщина начала ухаживать за ее сестрой, тоже одинокой обладательницей «двушки» в районе станции метро «Сокол».
Она страдала неизлечимой болезнью, и помощница присматривала за ней в течение двух лет. Старушка написала завещание, по которому квартира после ее смерти доставалась в равных долях компаньонке и племяннику. После ее смерти наследники продали жилье, и каждый из них смог купить по однокомнатной квартире.
Первая из двух сестер, за которыми ухаживала женщина, вначале хотела написать на нее завещание, но после переменила решение, и стороны заключили сделку купли-продажи с обременением. В присутствии нотариуса подопечная оформила купчую, переписав на компаньонку квартиру с правом пожизненного проживания.
Сестра отказалась от своей доли в наследстве, хотя, как инвалид, могла бы претендовать на часть жилплощади. Впоследствии она также отписала помощнице часть своей квартиры. Как видим, отношения между женщинами строились на взаимном доверии, и единственной гарантией здесь является порядочность сторон.
Помимо купли-продажи, можно также оформить отношения путем заключения договора ренты, и наша героиня знает об этой возможности. Но, по ее словам, ее не устраивает в этом варианте то, что договор предполагает жесткие условия, которые она не готова выполнять. К примеру, в нем может быть указано, что она должна ежемесячно выплачивать определенную сумму.
Да и ее подопечные не горели желанием оформить такой договор из боязни лишиться при жизни собственного жилья. Для многих тяжело осознавать, что имущество отошло чужому человеку и уже им не принадлежит. Из-за отсутствия уверенности в том, что договоренности будут выполнены, наша героиня была вынуждена покинуть некоторых из своих подопечных.
Правда, сейчас она ухаживает за очередной пенсионеркой, которая также боится подписывать договоры. Подопечная оформила на компаньонку завещание, но оно в любое время может быть переписано. Вот и получается, что опять-таки отношения строятся на доверии и не подкреплены договорными обязательствами. Женщина, ухаживающая за пожилыми людьми, и сама предпочитает полагаться на честное слово тех, кто обещает оставить ей свою недвижимость.
Пока эта политика срабатывала, и никто из клиентов ее не обманул, Впрочем, здесь все зависит от порядочности и настроения пенсионеров, а последняя категория, как известно, у стариков весьма изменчива. Отсюда возникает вопрос – а нельзя ли составить такой договор, который бы одинаково учитывал интересы обеих сторон?
Законы по уходу за пожилыми людьми с правом наследования жилья
На сегодняшний день достаточно большое количество пожилых людей одинокие и нуждаются в опеке. Вместе с тем они являются собственниками драгоценных квадратных метров. В таких случаях они могут использовать свою жилплощадь для обеспечения себя достойным уходом в старости. Подобного рода отношения по уходу за престарелым человеком за квартиру в законодательстве отмечаются как пожизненная рента.
Хотя данное явление и нашло правового урегулирования, на практике достаточно часто стороны соглашения злоупотребляют возможностью:
- в недобросовестном исполнении обязанностей ухаживающего лица;
- в наличии законных наследников старика;
- в мошенничестве, сопряженном с риском для здоровья и жизни получателя ренты, то есть для пожилого человека.
По этой причине законодатель достаточно строг к форме заключения подобных сделок, которые заключаются, когда требуется уход за стариками. Да и сторонам такого соглашения стоит быть весьма внимательными при подборе контрагента и определении перечня прав и обязательств друг друга в обмен на квартиру.
С чего начать составление договора при уходе за пожилыми людьми с правом наследования жилья
С чего начать :
- необходимо собрать информацию о человеке с которым собираетесь заключить договор. Удостоверьтесь, что подопечный является полноправным владельцем жилья;
- наведите справки о родственниках (Это труднее всего. Возьмите заявление у получателя, что лиц, претендующих на жилье, нет. Заверьте у нотариуса);
- убедитесь, что вы единственный кандидат по уходу за подопечным (опросите соседей); Получите справки в медицинских учреждениях о состоянии здоровья, подтвердите вменяемость рентополучателя (документы заверяйте нотариально);
- для получения информации обращайтесь к организациям: ЖЭК; БТИ; нотариусы; налоговая инспекция; росреестр;
- имея необходимую информацию приступайте к составлению договора (соглашения).
Какие стороны участвуют в договоре об уходе за квартиру при уходе за пожилыми людьми
Как правило, сторонами договора об уходе за квартиру могут являться: рентодатель, то есть владелец квартиры и кто получает помощь, обычно это пожилой человек; рентополучатель, то есть тот, кто платит ренту. Но вместе с тем, ст. 586 Гражданского кодекса допускает передачу имущества, за которое уплачивается рента, третьему лицу на праве собственности. В таких случаях эти лица могут быть привлечены к договору в качестве заинтересованной стороны.
В таких случаях рентополучатель несет субсидиарную ответственность с третьими лицами, в чью пользу было осуществлено отчуждение перед рентодателем и кто обязан помогать. Также в статье 596 Гражданского кодекса закреплено, что рента может быть установлена в отношении нескольких собственников квартиры, если она находиться в долевой собственности. При этом рента не может наследоваться, а передается другим совладельцам. Так что ухаживать нужно будет за всеми ними в равной степени.
Процедура заключение договора о жилье за уход и присмотр
Договор передачи квартиры за пожизненный уход за стариком, где объектом договора выступает недвижимость, в том числе жилой объект, в обязательном порядке подвергается следующим процедурам: нотариальному удостоверению; государственной регистрации.
Что касается самой формы договора, то она заключается в произвольной форме с учетом положений законодательства. Стоит отметить, что оглавление договора не так важно, как содержание отдельных пунктов.
Варианты передачи права на квартиру при уходе за пожилыми людьми
По договору ренты право собственности рентополучателю может быть передано в любой момент во время действия договора. Вместе с тем стороны вправе определить: отдельную плату за передачу собственности; бесплатную передачу права собственности за уход за престарелыми людьми.
В первом случае одинокие старики без родственников могут заключать отдельный договор купли-продажи. Также стороны могут провести процедуру в рамках соглашения о ренте с учетом правил Гражданского кодекса о купле-продаже имущества.
В редких случаях стороны прибегают к оформлению завещания. Так, в большинстве случаев на это не идут ухаживающие, так как после смерти рентодателя могут появиться сложности с законными наследниками с правом наследования, за чем досмотреть практически невозможно.
Каких договоров лучше избежать по уходу за пожилыми людьми с правом наследования жилья
Подобные варианты договоренностей не гарантирует соблюдения прав и интересов сторон. Закон в этом случае не позволяет контролировать выполнение обязательств по уходу и исполнение воли умершего о передаче имущества определенному лицу. Если такие договоренности заключаются, они основываются только на честном слове и создают широкое поле для деятельности мошенников.
При выявлении мошенничества закон часто встает на сторону пожилого человека и отменяет сделку, если доказано, что владелец квартиры был введен в заблуждение. К сожалению, найти доказательства этому удается далеко не всегда, поэтому лучше не рисковать.
Среди распространенных вариантов юридического оформления ухода за стариками в обмен на последующее получение квартиры можно выделить более и менее надежные. Для начала рассмотрим подробно, каких договоров лучше избежать, чтобы максимально обезопасить себя от мошенничества с той или другой стороны:
Договор дарения заключенный при жизни дарителя
Договор дарения, заключенный при жизни дарителя- это самый опасный вариант для самого пожилого человека: есть немало примеров, когда сразу после оформления документов получатель квартиры просто выгонял старика на улицу, и при этом формально он оказывался правым.
Договор дарения с правом перехода собственности только после смерти владельца будет признан в суде ничтожным: в этом случае имущество будет передаваться по завещанию или по праву наследования, установленному законом.
Завещание на имя того кто будет ухаживать за стариком
Завещание на имя того, кто будет ухаживать за стариком- этот вариант, напротив, опасен для будущего получателя квартиры. Завещание можно уничтожить в любой момент, а на пожилых людей достаточно легко повлиять.
Любой родственник может уговорить бабушку или дедушку отказаться от завещания, после чего человек, потративший годы жизни на уход, останется ни с чем.
Кроме того, после смерти завещателя наследники могут оспорить его волю, в этом случае грозит долгое судебное разбирательство с непредсказуемым результатом.
Договор купли-продажи в который вписывается условие о пожизненном проживании продавца
Договор купли-продажи, в который вписывается условие о пожизненном проживании продавца. С одной стороны, это достаточно удобный вариант, так как продавец в любом случае не останется на улице.
С другой стороны, такое решение совершенно не гарантирует пожизненного ухода за стариком. Более того, покупатель вправе как угодно распоряжаться купленным имуществом, например, перепродать его или сдать в аренду другим людям.
Договор пожизненной ренты за пожилыми людьми с правом наследования жилья
Договор пожизненной ренты предусматривает под собой выплату содержания, имеющего денежную либо натуральную форму выражения. При этом порядок и форму содержания лучше всего подробно расписать в договоре.
Ошибкой большинства пожилых людей, является отказ от дотошной регламентации своего содержания. Денежное выражение также не всегда представляется выгодным для них с учетом состояния экономики страны.
В этом виде договора продавец обязуется передать имущество (движимое и недвижимое) покупателю, который обязан своевременно производить платежи в оговоренном размере. Пожизненная рента осуществляется только денежными средствами.
Плательщик не обязан оказывать другие виды помощи или услуг:
- покупатель не имеет права платить сумму, меньше установленного законом прожиточного минимума. При инфляции соответственно индексируется размер ренты. Способ и частота платежей прописываются в соглашении. Следует учесть, что плательщику необходимо выбрать такой вариант, при котором все выплаты фиксируются. На случай возникновения претензий;
- по Российскому законодательству интересы продавца имеют приоритет перед плательщиком. Рентополучатель имеет право разрыва соглашения в одностороннем порядке. Плательщик может расторгнуть соглашение, если другая сторона нарушила пункты договора, ведущие к невозможности достичь цель — получение имущества;
- если плательщик нарушил заключенный договор, продавец может требовать выкупную цену. Если такая оговаривалась в соглашении. При передаче жилья бесплатно, цена равняется годовой рентной плате и стоимости имущества;
Плюсами этого соглашения являются: простота оформления, отсутствие обязательств по уходу за рентополучателем, возможность фиксировать выплаты ренты. По факту покупатель имеет в своем распоряжении жилье, но платит за него до смерти продавца.
Договор пожизненной ренты содержания с иждивением с правом наследования жилья
Иждивение подразумевает под собой ведение совместного хозяйства рентополучателя и рентодателя. Таким образом, они совместно проживают. В таком случае рента не может получить денежное выражение, а имеет исключительно натуральный вид.
Рента может выражаться: в пропитании; в медикаментозном обеспечении, если пенсионер больной; в разрешении иных бытовых проблем.
Практика показывает, что пожизненная рента с иждивением крайне невыгодна для рентодателя. Так что редко какие пожилые домовладельцы соглашаются на него. Кроме того общее хозяйство с пенсионером может вызвать иного рода бытовые неудобства.
Договор заключается с отчуждателем имущества (только недвижимость) в пользу покупателя. Плательщик обязуется содержать продавца пожизненно:
- в соглашении обязательно указывается сумма платежей: законодательством предусмотрена ежемесячная рента в размере двух минимальных окладов. Если такая сумма в договоре отсутствует, то он является недействительным. Если в договоре нет пункта о выплате ренты, то он признается ничтожным;
- в соглашении подробно описываются все условия пожизненного содержания: проживание, уход, оказание услуг, выделение средств на лечение, похороны за счет плательщика. Законом предусмотрена возможность замены всех услуг, на выплату ренты;
- разрыв соглашения может быть инициирован иждивенцем при несоблюдении покупателем условий договора: между сторонами, заключившими договор выстраиваются доверительные отношения, которые часто нарушаются. Если суд признает вину покупателя, то он должен вернуть имущество;
- если наследники покупателя отказываются содержать отчуждателя, договор расторгается в связи с неисполнением обязанностей. Продавец приобретает право собственности на имущество. Расходы плательщика на содержание получателя ренты, не подлежат возврату;
- после внесения в закон изменений, минимальный размер ренты составляет: 1 прожиточный минимум, если жилье приобреталось с выкупом; 2 п/м, — бесплатно. Прожиточный минимум и (МПОТ) в денежном эквиваленте, разные величины;
- привязка ренты к минимальной оплате труда (МПОТ) существовавшая до этого подлежит пересмотру. Каждый случай рассматривается отдельно. Этот пункт договора необходимо пересмотреть и произвести индексацию. Для решения вопроса обратитесь к юристу.
По факту покупатель имеет жилье с иждивенцем. Полноправным хозяином становится после смерти продавца.
Хитрости договора пожизненного содержания с иждивением
Договор, по которому гражданин передает свою квартиру в собственность другому лицу или фирме в обмен на обязательство ухаживать за ним, представляет собой разновидность договора постоянной ренты и на профессиональном языке юристов именуется договором пожизненного содержания с иждивением.
Согласно этой схеме, гражданин (получатель ренты) передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется предоставлять содержание с иждивением (ренту), которое может включать: обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним, (или) указанного им третьего лица (лиц) (ч. 1 ст. 601 ГК РФ).
Важно отметить, что в данном договоре рентой является не денежная плата, а именно удовлетворение потребностей гражданина в натуральной форме, такие как уход за ним в виде услуги по сопровождению в медицинское учреждение, оплата коммунальных платежей, покупка лекарств и продуктов и многое другое. Договором пожизненного содержания с иждивением, в том числе, может быть предусмотрена и оплата ритуальных услуг, которые потребуется оказать, когда получатель ренты уйдет в мир иной.
К составлению договора нужно подойти как можно более придирчиво, чтобы в нем был прописан исчерпывающий перечень услуг. Договор обязательно должен быть заверен нотариусом и подлежит государственной регистрации. Это защищает обе стороны, поскольку нотариус не только составляет и проверяет документ, но также разъясняет условия сторонам сделки.
Для одиноких пожилых людей договор пожизненного содержания с иждивением очень удобен, но лишь при условии, что вторая сторона добросовестно исполняет возложенные на нее обязательства. Если же у гражданина (получателя ренты) возникают претензии по качеству ухода, то такие претензии следует направлять в письменном виде заказным письмом в адрес плательщика ренты.
Если речь о пожилом человеке, да ещё и инвалиде, который не может самостоятельно выйти из дома, то в этом случае гражданин может передать свою претензию лично под подпись тому лицу, которое заботится о нем по договору. А может попросить вторую сторону готовить ежемесячные акты об оказанных услугах, которые получатель ренты либо будет подписывать, либо указывать замечания, которые надо устранить.
Претензии в адрес другой стороны являются доказательством невыполнения своих обязательств и, соответственно, основанием для расторжения договора. В частности, согласно ст.605 и ст.599 Гражданского Кодекса РФ., при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. Стороны еще на этапе заключения договора могут такие условия конкретизировать. В этом им поможет нотариус, либо юрист.
Что же касается другой стороны — плательщика ренты, то ему при заключении договора важно, прежде всего, проверить все документы на квартиру — не содержат ли они сведений об обременении или притязании третьих лиц. Кроме того, важно удостовериться, что хозяин квартиры не страдает психическими заболеваниями, чтобы избежать в дальнейшем оспаривания действительности заключенного договора.
Завещание пожилого человека с правом наследования жилья
Этот вид документа оглашает волю распорядителя наследством после смерти, при условии соблюдения всех требований оформления документа, согласно законодательству ГК РФ (статья 1124) Завещание — изъявляет волю одного лица (не более), иначе оно признается недействительнымю.
В чем заключается завещание:
- распорядитель своим имуществом имеет право разделить его между любыми лицами, организациями, государством;
- на обязательную долю наследства имеют недееспособные члены семьи. При лишении своей части наследства по завещанию, такой документ оспаривается в суде;
- если завещание не имеет даты, оно считается недействительным. При обнаружении более одного документа, силу имеет только тот акт, под которым стоит более позднее число. После изменения волеизъявления, все предыдущие документы аннулируются;
- завещатель имеет право прописывать условия (мод), при которых наследник может вступить в обладание имуществом. При определенных обстоятельствах документ составляется при двух свидетелях (без регистрации у нотариуса), удостоверяющих его подлинность;
- завещание (последняя воля) считается действительным, если нет оснований считать этот акт психическим расстройством завещателя (необходимо заручиться медицинским освидетельствованием).
По факту наследник вступает в свои права через определенное время после смерти завещателя. Минус этого документа — непредсказуемость. Завещание можно изменить в любое время, даже за час до смерти.
Завещание и наследники
Завещание – самый ненадежный тип сделки, не дающий никаких гарантий новому собственнику, которому по договору достанется жилье. Причин этому несколько. Прежде всего, завещание в любой момент можно переделать, если отношения опекаемого и сиделки дадут трещину. Кроме того, у пенсионера могут быть родственники, претендующие на долю в наследстве.
Нередки случаи, когда обиженные наследники обращаются в суд, чтобы тот признал завещание недействительным. Суды общей юрисдикции завалены подобными исками, составляющими значительную долю от общего количества дел.
Героиня нашей истории также упоминает в своем рассказе об этих недостатках завещания. В ее случае у старушки была еще одна наследница – ее сестра-инвалид, которая имела право на долю в квартире, независимо от того, упомянули ее в документе или нет. Основанием для наследования явился факт, что она более года находилась на иждивении родственницы.
Самое любопытное в этом случае – то, что его не нужно подтверждать никакими справками. Достаточно того, чтобы соседи сказали, что инвалида снабжали лекарствами, привозили продукты и не забывали проведывать. Сердобольные соседи обязательно засвидетельствуют все, о чем их попросят, не задавая лишних вопросов.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что договор ренты все же является наиболее безопасным как для компаньона, осуществляющего уход за посторонним человеком, так и для его подопечного. Конечно, в том случае, если он составлен с учетом интересов обеих сторон. Все разговоры о том, что такой документ может быть оспорен родственниками рентополучателя после его смерти, не имеют под собой основания. Шансов на успех в этом случае не больше, чем при попытке оспорить любой другой вид сделки.
Оформление дарения квартиры в обмен на уход за стариком
Еще один тип договора – дарение – предполагает безвозмездную передачу имущества от одного лица другому в простой письменной или нотариальной форме. Как говорят эксперты, этот тип соглашения не защищает интересы ни одной из сторон, прежде всего потому, что в нем нельзя прописать какие-либо дополнительные условия в интересах дарителя или одариваемого.
Обычно такой вид договора составляется между близкими людьми, к которым имеется доверие, полагаясь на их порядочность в отношении своего дальнейшего существования.
Если же договор содержит какие-либо встречные обязательства, то он может быть признан притворной сделкой, должной замаскировать истинные намерения сторон, а, следовательно, не является действительным. Также будет считаться ничтожным договор, в котором передача дара предусмотрена только после смерти дарителя. Такие документы рассматриваются в рамках гражданского законодательства о наследовании.
В чем заключается заключение договора дарения:
- обладание наследством происходит после регистрации приемника и наличия свидетельства. На сегодняшний момент, соглашение может заключаться гражданами, имеющими право на регистрацию. При отчуждении жилья другому лицу, необходимо согласие проживающих совместно лиц, заверенное нотариально;
- если получателем наследства является несовершеннолетнее или лицо недееспособное, то к составлению договора допускается их представитель, с удостоверяющими документами;
- договор действителен без регистрации у нотариуса, при условии, если подарком является движимое имущество. Если предметом дарения является недвижимость, договор необходимо заверять нотариально;
- в документе необходимо указывать точные данные даримого объекта: сколько комнат, какой этаж, адрес расположения объекта, паспортные данные двух сторон. Документ, оформленный неверно, считается недействительным;
- договор дарения бывает двух видов: реальный и консенсуальный (отодвинутый во времени);
- соглашение не облагается налогом, если обе стороны близкие родственники. При совершении сделки с дальними родственниками, налог составляет 13% стоимости жилья;
- если даритель передумает и постарается вернуть имущество, то это будет очень трудно осуществить. Характер этого вида договора безвозмездный. Одариваемый не имеет никаких обязательств перед дарителем;
- существует список лиц не имеющих право принимать дар. К ним относятся: социальные работники, медперсонал, патронажные сестры, лица, соприкасающиеся с дарителем по причине профессиональной деятельности, коммерческие организации. Такой акт дарения можно оспорить.
По факту доступен не всем категориям граждан. Одариваемый, с момента регистрации, не имеет никаких обязательств перед дарителем, кроме моральных.
Договор купли-продажи с пожизненным содержанием
Собственник, продавая недвижимость, сохраняет за собой возможность оставаться в ней до самой смерти. Специалисты говорят, что такой способ оформления отношений между сиделками и их подопечными довольно распространен и не вступает в противоречие с законом.
Однако, по словам некоторых экспертов, этот договор чреват сложностями, как для нового владельца, так и для собственника, который оказывается в сложном положении. Продав квартиру, бывший владелец теряет рычаги влияния на покупателя, и тот может распорядиться имуществом по своему усмотрению. Поэтому, с точки зрения опекаемого, польза подобного соглашения сомнительна.
При этом подразумевается, что на самом деле продавец планировал заключить договор пожизненного содержания или ренты. Фактически подобные сделки могут быть признаны притворными на том основании, что они заключаются для того, чтобы скрыть реальные отношения сторон, а именно – содержание с иждивением или пожизненную ренту.
По договору, отчуждаемое имущество отходит в собственность плательщику, но продавец имеет право проживать в помещении до конца жизни:
- выгода заключается в выплате меньшего налога, чем при простом договоре купли-продажи. Но имеет гораздо больше частных обязательств;
- в договоре прописываются подробно все требования продавца к плательщику. Отсутствие в соглашении полных данных делает его недействительным;
- возникшие разногласия между сторонами, рассматриваются в суде. Во избежание проблем будьте внимательны при составлении договора, подробно прописывая все условия сделки. Обычно свидетелями разногласий выступают соседи, что дает возможность легко разорвать договор;
- расторгнуть договор можно по согласию обеих сторон. После расторжения стороны восстанавливаются в прежнем статусе: покупатель прекращает выплаты, а продавец становится собственником жилья. При разрыве договора деньги, выплаченные покупателю, не возвращаются;
- соглашение имеет силу с момента регистрации в государственных структурах. Заверения нотариусом, недостаточно, оно является промежуточным звеном. При порче или утрате имущества соглашение не теряет свою силу, и рентоплательщик не освобождается от уплаты.
По факту покупатель имеет жилье с подселением. В полные права обладания имуществом вступает после смерти продавца.
Особенности заключения договоров пожилого человека с правом наследования жилья
В соответствии с п. 1 ст 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.
В соответствии с п. 1 ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
В ст. 602 ГК РФ говорится следующее:
- обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг;
- в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте РФ указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимумана душу населения в целом по Российской Федерации.
Наименее надежные варианты передачи права на квартиру
Часто пожилые люди становятся жертвами мошенников Среди распространенных вариантов юридического оформления ухода за стариками в обмен на последующее получение квартиры можно выделить более и менее надежные. Для начала рассмотрим подробно, каких договоров лучше избежать, чтобы максимально обезопасить себя от мошенничества с той или другой стороны:
- Договор дарения, заключенный при жизни дарителя. Это самый опасный вариант для самого пожилого человека: есть немало примеров, когда сразу после оформления документов получатель квартиры просто выгонял старика на улицу, и при этом формально он оказывался правым. Договор дарения с правом перехода собственности только после смерти владельца будет признан в суде ничтожным: в этом случае имущество будет передаваться по завещанию или по праву наследования, установленному законом.
- Завещание на имя того, кто будет ухаживать за стариком. Этот вариант, напротив, опасен для будущего получателя квартиры. Завещание можно уничтожить в любой момент, а на пожилых людей достаточно легко повлиять. Любой родственник может уговорить бабушку или дедушку отказаться от завещания, после чего человек, потративший годы жизни на уход, останется ни с чем. Кроме того, после смерти завещателя наследники могут оспорить его волю, в этом случае грозит долгое судебное разбирательство с непредсказуемым результатом.
- Договор купли-продажи, в который вписывается условие о пожизненном проживании продавца. С одной стороны, это достаточно удобный вариант, так как продавец в любом случае не останется на улице. С другой стороны, такое решение совершенно не гарантирует пожизненного ухода за стариком. Более того, покупатель вправе как угодно распоряжаться купленным имуществом, например, перепродать его или сдать в аренду другим людям.
Таким образом, подобные варианты договоренностей не гарантирует соблюдения прав и интересов сторон. Закон в этом случае не позволяет контролировать выполнение обязательств по уходу и исполнение воли умершего о передаче имущества определенному лицу. Если такие договоренности заключаются, они основываются только на честном слове и создают широкое поле для деятельности мошенников.
Где могут найти друг друга ухаживающий и пенсионер престарелый гражданин
Одна из проблем, с которой могут столкнуться люди, желающие получить или передать квартиру в обмен на уход – поиск подходящего варианта. Размещать обычное объявление в интернете или в газете просто опасно: на него могут откликнуться любители легкой наживы, готовые просто обмануть старика и забрать его собственность.
В большинстве случаев рентополучатель и рентодатель являются давними знакомыми, к примеру, соседями, хорошо осведомленными друг о друге. Стоит отметить, что подобные правоотношения в большей степени зависят от наличия доверительных отношений между сторонами, что делает практически невозможным заключение подобных сделок между абсолютно незнакомыми людьми за стариками.
Однако риелторские организации на сегодняшний день просочились и в данную сферу оборота недвижимости и достаточно часто предлагают квартиры с условием пожизненной ренты за уход за «бабушкой», каким-либо пожилым человеком. Да и желающих заполучить такую квартиру в Москве хватает, так как предполагается, что такая квартира обойдется гораздо дешевле.
В редких случаях сами одинокие и престарелые владельцы дома, кто нуждается в заботе и уходе, ищут рентополучателя. На самом деле достаточно много людей, готовых предложить подобную сделку, однако не всегда это выгодно для ухаживающего, так как чревато негативными последствиями.
Риски при оформлении квартиры за уход за престарелыми людьми
Рассматривая сделку с позиции пенсионера, то есть человека, который предлагает свою квартиру в ренту за уход, стоит отметить следующие положительные стороны: пенсионер получает содержание; ему оказывается уход и должная забота и т.д. Вместе с тем велики и риски пенсионера, так как он может остаться без квартиры, без должного содержания и ухода.
Когда возникают взаимные претензии, чаще несут убытки рентоплательщики. При расторжении соглашения продавец имеет возможность вернуть свое имущество. Покупателю вложенные средства не возвращаются.
Одним из рисков подобных договоров являются, неожиданно появившиеся, родственники, имеющие влияние на иждивенца. Они могут спровоцировать расторжение соглашения, с негативными последствиями для покупателя.
Еще большие убытки покупателю может устроить предприимчивый продавец, если имущество застраховано. Продавец может умышленно привести его в негодность или уничтожить. Плательщик обязан содержать получателя, и предоставить ему место для проживания, если договор не расторгнут.
При пожизненном содержании трудно отследить деятельность и расходы плательщика. Придется каждый чек фиксировать подписью иждивенца, вести дневник затрат, желательно иметь свидетелей, которые смогут подтвердить вашу добросовестность. Подобного вида соглашения не защищают от мошенничества ни одну из сторон. Исками пострадавших от недобросовестного отношения к своим обязательствам, завалены суды.
Плюсы при оформлении квартиры за уход за престарелыми людьми
В чем же плюсы таких соглашений? Все кроется в финансовой стороне вопроса. Ради хорошей прибыли идут на риск. Это актуально для больших городов, где высокие цены на квартиры.
При правильном подходе к поиску продавца, соблюдении всех условий договора, каждая сторона имеет пользу: покупатель становится полноправным обладателем жилья, а продавец получает материальную помощь и уход.
Как можно расторгнуть договор оформления квартиры за уход за престарелыми людьми
Если плательщик ренты нарушает условия договора, то получатель ренты вправе потребовать выкупа ренты.
Стоимость такого выкупа определяется следующим образом:
- по цене, предусмотренной в договоре;
- по цене, равной годовой стоимости ренты, если передаче правомочия собственности осуществлялась по правилам купли-продажи;
- по стоимости квартиры, если передача правомочия собственности осуществлялась по условиям договора дарения.
Если плательщик ренты откажется от выкупа, получатель ренты вправе потребовать расторжения соглашения с возмещением всех убытков. Имущество возвращается получателю ренты с учетом выплаченной ренты и его зачета в счет выкупной цены.
Советы при оформлении квартиры за уход за престарелыми людьми
- Из представленных видов договоров, самым простым и безопасным для обеих сторон, является пожизненная рента;
- самыми выгодными — дарение и завещание, но они не всем доступны;
- трудным и непредсказуемым считается вариант ренты и купли-продажи с пожизненным содержанием, но он дешевле остальных;
- все эти соглашения имеют долю риска. Худшее — нарваться на мошенников. Труднее всего найти подходящую кандидатуру (продавца) и обезопасить себя от родственников, претендующих на жилье;
- будьте предельно внимательны при составлении соглашения, это ваш главный аргумент и враг в суде;
- обязательно все нюансы договора обсудите с компетентными людьми. Учтите, что ставка выплаты ренты увеличилась. В законы часто вносятся поправки, оперируйте свежими данными.
Социальная защита для пенсионеров на государственном уровне
Местные органы власти регионов России уполномочены оказывать социальную поддержку одиноко проживающим лицам пенсионного возраста на условиях пожизненной ренты. При этом в каждой администрации утверждается специальное положение, которое закрепляет в себе условия пожизненной ренты.
Как правило, в таких случаях плательщиком ренты выступает местная администрация, которая выступает полноправной стороной договора в соответствии с требованиями гражданского законодательства.
Между тем администрация может предусмотреть дополнительные социальные гарантии пенсионерам, что в договоре может непосредственно не указываться, однако в отношении данного участника договора действует.
Источники:
- https://zakondoma.ru/sdelki/uhod-za-pozhilymi-lyudmi-za-kvartiru.html
- http://juristpomog.com/inheritance/probate/kak-oformit-uhod-za-starikami-za-kvartiru-osobennosti-i-varianty-sdelki.html
- http://homewin.ru/nedvizhimost/kvartira/uxod-za-kvartiru.html
- http://oktyab.ru/realty/uxod-za-pozhilymi-lyudmi-kakoj-dogovor-predpochtitelnee-vybiraem-mezhdu-rentoj-darstvennoj-i-kuplej-prodazhej-s-pozhiznennym-prozhivaniem/
- http://www.aif.ru/realty/house/kvartira_za_zabotu_hitrosti_dogovora_pozhiznennogo_soderzhaniya_s_izhdiveniem
- https://pravo.rg.ru/rubrics/question/2291/
