Блокированные дома: жилые дома блокированной застройки

Рад приветствовать всех на странице моего блога!

Рынок жилья в России в последнее время просто пестрит выбором недвижимости, застройщики предлагают самые разнообразные варианты квартир и домов. Блокированные жилые дома пользуются особым спросом, так как такой тип жилья сочетает в себе преимущества многоквартирного и собственного дома.

В следующей статье речь пойдет о домах блокированной застройки.

Что такое дома блокированной застройки

Определение дома блокированной застройки приводится в кодексе строительства городов России (часть вторая, пункт 2, статья 49)

Определение дома блокированной застройки приводится в кодексе строительства городов России (часть вторая, пункт 2, статья 49). В этом документе под домом подобного типа застройки понимается здание, имеющее от одного до трех этажей и состоящее из двух и более частей (до десяти), имеющих, в свою очередь, общую стену (или несколько стен) без проходов между ними. Каждая из частей (квартир) обязательно имеет отдельный выход на приусадебный участок или территорию общего использования. Именно отдельный выход каждого блока на участок, считается главной отличительной характеристикой рассматриваемого типа строений.

Понятийный аппарат

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Квартирой является структурно обособленное помещение в МКД, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Многоквартирным домом (МКД) признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. МКД содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в доме в соответствии с жилищным законодательством (п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

Объекты индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи (п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).

Жилые дома блокированной застройки – жилые дома с количеством этажей не более трех, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).

Характеристика блокированных жилых домов

Блокированные дома состоят из нескольких примыкающих друг к другу изолированных блоков-квартир с приквартирными участками при каждой из них.

Количество блоков, входящих в состав дома, зависит от различных условий (характер участка, рельеф местности, степень огнестойкости дома и т. п.) и может включать от 4 до 16 квартир.

Такой тип дома, сохраняя все удобства одно- и двухквартирных домов, значительно экономичней их. Это объясняется сокращением периметра наружных стен и резким повышением плотности застройки. Экономичность блокированного дома повышается с увеличением количества квартир в доме. Однако соединение слишком большого количества квартир ухудшает бытовые удобства, санитарно-гигиенические требования и становится нерациональным.

Блокированные дома могут быть одно- и двухэтажными. В двухэтажных домах квартиры могут быть расположены в двух уровнях (коттеджный тип) или в одном уровне на каждом этаже (поэтажное размещение).

Для повышения плотности застройки можно применять и трехэтажные блокированные дома, в которых два этажа заняты квартирами коттеджного типа, а один этаж (чаще нижний) — квартирами, расположенными в одном уровне.

Внимание к малоэтажному строительству возрастает, несмотря на то, что эта застройка характеризуется небольшой плотностью жилого фонда и в связи с этим относительно высокой стоимостью благоустройства на единицу полезной площади

В строительной практике нашей страны такие дома применяются сравнительно редко. За рубежом, особенно во Франции, Швеции, Англии, где блокированные дома участвуют не только в поселковой, но и городской застройке, трехэтажные блокированные дома применяются довольно широко.

Во всех перечисленных типах блокированных домов каждая квартира должна иметь отдельный вход. При поэтажном расположении квартир также устраивают самостоятельные входы в нижние и верхние квартиры. Приквартирные участки при этом, как правило, размещают для нижних и верхних квартир по разные стороны дома.

Прежде всего, это непосредственная связь с природным окружением, возможность организации отдыха взрослых и детей на свежем воздухе, возможность иметь в жилище здоровый микроклимат. Создаются более благоприятные условия для социальных контактов при хорошей изоляции жилища. И, наконец, возможность организации приквартирных участков, что является характерной особенностью всякой малоэтажной застройки.

В сельской местности, в поселках негородского типа в настоящее время это имеет особое значение в связи со стремлением населения к ведению личного подсобного хозяйства. В непосредственной близости от квартиры может располагаться сад, огород, постройки для содержания скота, птицы. Здесь же может быть и гараж с мастерской для ремонта и других надобностей. Значительная часть селитебной территории, включая улицы, проезды и участки, занятые для общественных нужд, может использоваться для хозяйственной деятельности населения, в том числе для производства сельскохозяйственной продукции.

Типы блокированных жилых домов

В городах, в поселках городского типа блокированные жилые дома привлекательны благодаря своим бытовым качествам

1) блокированные

В городах, в поселках городского типа блокированные жилые дома привлекательны благодаря своим бытовым качествам. Здесь достоинства индивидуального загородного дома приближены к комфорту городского многоэтажного дома с высоким уровнем инженерного благоустройства. Наличие даже небольшого озелененного участка или открытого дворика на уровне земли рядом с квартирой улучшает условия проживания. В теплое время года, а в южных районах в течение многих месяцев, участок служит полноценной частью жилища, где семья отдыхает, использует его пространство для своих хозяйственных и бытовых нужд.

2) атриумные

Атриум – внутренний световой дворик в здании. Ограждения атриумов представляют собой, как правило, самостоятельные конструкции с остекленными покрытиями (вертикальными, горизонтальными, наклонными, плоскими или криволинейными), связанными с конструкциями здания. Ограждения атриумов должны удовлетворять всем требованиям, которые обычно предъявляются к нормальным окнам или к пропускающим свет крышам. Но помимо этого они ставят перед проектировщиком и новые проблемы:

обеспечение наилучшего обозрения и освещения атриума;
придание его облику наилучшей формы.

Атриум – внутренний световой дворик в здании

Многие атриумные здания являют собой скорее новый визуальный образ, нежели экономическую энергетическую систему. И в настоящее время остается большое поле для усовершенствования атриума в целях экономии энергии. Преимущества атриумных зданий состоят в увеличении естественного освещения без соответствующих теплопотерь или перегрева, обычных для традиционных сооружений. Уменьшение теплопотерь достигается использованием двойного остекления атриума в качестве дополнительного ограждения, улавливанием или отражением солнечной радиации, требуемой для обеспечения климатического комфорта. Чтобы добиться лучшего освещения, нужно придать атриуму форму уловителя и распределителя дневного света и соответственно организовать пространство вокруг него.

Использование преимуществ атриума для улучшения отопления и вентиляции также требует оптимальной ориентации и придания атриумному зданию формы, способствующей сохранению тени и сохранению солнечного тепла, а также продуманному использованию объемов для создания необходимых вентиляционных потоков. Основная пространственная схема атриума диктуется этими соображениями. Исходные формы атриумных зданий (простые типы):

а – одностенный атриум типа оранжереи;

б – двустенный атриум (открыт на 2 фасада);

в – трехстенный атриум (открыт 1 фасад);

г – четырехстенный атриум (не имеет открытых боковых фасадов);

д – линейный атриум (открыт только с торцов).

3) дома с патио

Местоположением для патио могут служить разные уголки участка

Идея создать во дворе дома площадку с твердым покрытием для садовой мебели, солнечной ванны, барбекю и места для детских игр в относительно прохладной климатической зоне появилась сравнительно недавно. Даже само слово “патио” испанское и обозначает двор без крыши.

Местоположением для патио могут служить разные уголки участка. Патио может быть у выхода из жилых помещений либо даже вдали от каких-либо зданий, возможно, возле пруда или барбекю. Решение о том, где будет располагаться патио, в основном зависит от функций, возлагаемых на патио. Однако при этом следует учитывать дополнительные, но весьма важные факторы.

Например, будет ли патио получать нужное солнечное освещение, будет ли там достаточная защита от полуденного солнца, имеется ли там достаточная защита от сильных порывов ветра? Если патио планируется использовать под место, где можно спокойно посидеть и почитать, то для этого патио должно быть расположено в тени, растущих на участке деревьев. Особенно если деревья растут в невостребованных, “мертвых” зонах сада или двора, которые практически не используются, то вымощенная площадка может превратить такое место в приятный уголок, который легко поддерживать в нормальном состоянии. Если использовать патио для приема солнечных ванн, то он большую часть дня должен находиться под солнцем. А если использовать патио для обедов и развлечений, то патио должен иметь как солнечные, так и затененные зоны, и располагаться так, чтобы было легко пройти на кухню.

4)террасные дома

Особое положение в типологическом ряду занимают так называемые террасные дома, в которых у каждой квартиры предусматривается открытая терраса – озелененная площадка, имитирующая приквартирный земельный участок. Традиционная террасная застройка – не что иное, как блокированная застройка на рельефе.

Террасные жилые дома появились, как ответ на желание горожанина включить в свое жилище открытое пространство «под небом», где можно было бы создать уголок живой природы. Выбор террасной структуры жилого дома в первую очередь зависит от санитарно-гигиенических условий участка застройки. Террасный жилой дом применим в тех случаях, когда он находится в глубине жилой зоны, вдали от источников шума и загрязнения воздушной среды. Для полноценного использования террас важны близость озеленения и открытый вид на окружающий ландшафт.

Террасную форму жилого дома можно осуществить, используя конструкцию ступенчатых поперечных стен, с таким расчетом, чтобы отступы этажей образовывали открытые террасы, а пространство квартиры смещалось в глубину дома. При такой структуре под сдвинутыми этажами образуется большое пространство, использование которого ограничено из-за недостаточного освещения и проветривания.

Террасные жилые дома появились, как ответ на желание горожанина включить в свое жилище открытое пространство «под небом», где можно было бы создать уголок живой природы

Эта причина заставляет ограничивать этажность террасных домов и искать способы для уменьшения внутреннего пространства или его разумного использования. Строительство таких домов ведется на склонах с уклоном 15° и почти 80″. В зависимости от уклона определяется глубина смещения блок-квартир, их форма и размеры. Террасный жилой дом может быть осуществлен как с коридорной (галерейной), так и с секционной структурой коммуникаций.

Известно большое число вариантов планировки этого вида жилого дома и решений пространства, образованного нависающими этажами,– от минимального, предназначенного только для размещения в нем коридоров или галерей, до более обширных пространств, служащих для размещения обслуживающих помещений, чаще всего гаражей. Блокированные дома на рельефе по своим планировочным признакам разделяют на дома: с однорядной блокировкой, с одной блок-квартирой в этаже; с двухрядной блокировкой, с двумя блок-квартирами на этаже и дома, где на каждом этаже блокируются несколько квартир. При одной и двух квартирах на этаже входы в каждую квартиру — снаружи, с лестниц, при большем числе квартир в ряду — из коридоров, расположенных позади них.

а-однорядная;б-двурядная;

в-многорядная;г-организация входов в квартиры при многорядной блокировке через поэтажные коридоры;

д-типы лестниц в зависимости от уклона и приёма блокировки.

Конфигурация блокированных домов в плане

Одноэтажные блокированные дома строят главным образом с небольшими одно-, двух- и трехкомнатными квартирами

Одноэтажные блок-квартиры. Одноэтажные дома блокированного типа в экономическом отношении уступают двухэтажным домам. Это связано с большими затратами на сооружение стен, фундаментов, крыш, увеличением стоимости благоустройства территории — сооружения коммуникаций, дорог и т. д. Они дешевле индивидуальных и двухквартирных домов. В то же время по своим эксплуатационным и бытовым качествам близки к усадебным домам. Вот почему в настоящее время одноэтажные дома блокированного типа получают распространение в практике проектирования и строительства сельских населённых мест.

Одноэтажные блокированные дома строят главным образом с небольшими (а)одно-, (б)двух- и (в)трехкомнатными квартирами. Отличительной особенностью планировки квартиры, входящей в блокированный дом, является то, что лишь две стены ее (противоположные при обычной и смежные при крестообразной блокировке) будут наружными и, следовательно, смогут иметь световые проемы. Поэтому по глубине квартиры можно разместить лишь два помещения для того, чтобы каждое из них освещалось естественным светом. Санитарные узлы и оборудование кухни следует располагать у внутренних стен для возможности попарной их блокировки. В связи с этим количество квартир в доме обычно делают четным, а квартиры располагают парами, зеркально повернутыми друг к другу.

Особенностью планировки квартир блокированных домов является непременное наличие двух входов. Это объясняется необходимостью связи с участком, который разрезан домом на две части — одну, расположенную перед домом, и вторую — за ним, на которую можно попасть только через квартиру.

Один из входов обычно располагается со стороны улицы и ведет в переднюю, другой — со стороны участка, расположенного за домами, и связан с кухней или общей комнатой.

Двухэтажные блокированные дома с поэтажным расположением квартир применяют в тех случаях, когда нужно получить набор квартир с небольшой жилой площадью при максимальной плотности застройки. В этом случае каждый блок представляет собой уже не одну, а две квартиры, расположенные одна над другой. Каждая из квартир имеет изолированный вход со своего участка.

Квартиры, расположенные во втором этаже, имеют свои лестницы, которые в южных районах, как правило, делают открытыми. поэтажное расположение квартир имеет существенные недостатки. Это, прежде всего, неравноценность квартир, расположенных на разных уровнях. Условия проживания в них различны, особенно тогда, когда отсутствует водопровод и канализация. Если к нижним квартирам непосредственно примыкает участок, то для семей, живущих на втором этаже, связь с участком осложнена.

Верхние квартиры не имеют подвала или подполья, при входах в квартиры нет места для одежды и обуви, затруднено устройство летних помещений (террас и веранд для квартир второго этажа). При расположении террас на первом этаже у входа нет прямой связи с квартирой. Расположение веранд на уровне квартиры второго этажа неудобно, так как нарушается ее связь с участком.

Неудобство также состоит в том, что окна одной квартиры выходят на сторону участка, принадлежащего другой квартире. При поэтажном расположении квартир, когда входы в квартиры находятся на противоположных сторонах дома, появляется необходимость устройства дополнительных проездов. Такое положение предпочтительнее, так как нет необходимости прохода через соседний участок.

Такой тип дома применяется в основном в застройке рабочих поселков, где существует инженерное благоустройство, а жители не ведут подсобного хозяйства. В застройке сельских населенных мест такие дома менее удобны.

Существует несколько схем планировочной организации блоков в зависимости от расположения входов в верхние и нижние квартиры:

при общем входе в верхние и нижние квартиры(а);
при раздельных входах с одной стороны дома(б);
при входах” с разных сторон, с противоположных или в торцевом блоке одного с фасада, другого с торца(в).

Двухэтажные блоки с квартирами в двух уровнях. Наиболее распространенный тип блокированного дома — дом с квартирами, расположенными в двух уровнях. Каждый блок такого дома представляет собой двухэтажную квартиру — коттедж. Как известно, размещение помещений в двух уровнях обеспечивает четкое зонирование квартир и является самым экономичным при многокомнатных квартирах в малоэтажных домах. Квартиры в таких блоках обычно состоят из трех-четырех и даже пяти комнат. Двухкомнатные квартиры встречаются как исключение.

Принципы построения двухэтажных квартир в блокированном доме в основном, те же, что и в двухэтажных индивидуальных домах. Нижний этаж отводится для размещения общей комнаты, кухни или кухни-столовой, подсобных помещений, санитарного узла, верхний — для помещений индивидуального пользования. Там же предусматривается и второй санитарный узел.

Положение ванной комнаты зависит от того, где сооружается дом. В сельской местности при отсутствии постирочной предпочтительно ее располагать невдалеке от кухни на первом этаже. Ее можно использовать для стирки белья, а также для мытья людей, пришедших с полевых работ и т. д. В городских условиях ванная, как правило, располагается наверху, в зоне спален.

Принципы построения двухэтажных квартир в блокированном доме в основном, те же, что и в двухэтажных индивидуальных домах

В отличие от индивидуального дома-коттеджа, где существует относительная свобода в выборе светового фронта, планировочная организация блок-квартиры во многом определяется его положением на двух противоположных сторонах блока, необходимостью прохода с улицы на участок, а также положением лестницы, которое может быть различным в зависимости от планировки квартиры и конструкции.

На рисунке показаны основные схемы расположения лестниц в планах квартир: одномаршевой — вдоль поперечной стены; одномаршевой — в середине квартиры, перпендикулярно поперечным стенам; двухмаршевой — в центральной зоне квартиры; двухмаршевой у входа в квартиры. Расположение лестниц должно обеспечивать экономное использование внутреннего пространства и светового фронта квартиры.

Размещение одномаршевой лестницы на первом этаже у входа, когда она ведет на второй этаж в центральную зону, позволяет четко и целесообразно организовать оба этажа. При малом шаге несущих поперечных стен такое решение наиболее рационально, но при этом усложняется конструкция перекрытия, в особенности, если его элементы сборные (а). Более целесообразен такой прием в конструкциях с продольными несущими стенами, когда плиты перекрытия располагаются параллельно лестнице.

Прием с расположением одномаршевой лестницы в центре, вдоль наружных стен здания, перпендикулярно поперечным стенам, предпочтителен при поперечных несущих стенах и достаточной ширине блока. Лестница встает в проеме между плитами перекрытия и может быть как закрытой, ведущей к передней, так и открытой из общей комнаты (б).

Устройство двухмаршевой лестницы в центральной зоне квартиры перпендикулярно несущим стенам, позволяет наиболее полно использовать пространство второго этажа.

Устройство двухмаршевой лестницы в центральной зоне квартиры перпендикулярно несущим стенам, позволяет наиболее полно использовать пространство второго этажа

Ширина квартиры при этом может быть небольшой, так как в плане двухмаршевая лестница занимает немного места. Что касается планировки первого этажа, то здесь ее положение нарушает связь входной зоны и кухни-столовой с общей комнатой (в).

Двухмаршевую лестницу располагают также непосредственно у входа. Она может быть размещена вдоль или поперек фасадной стены. В обоих случаях лестница занимает значительную часть светового фронта квартиры. При продольном расположении лестницы осложняется устройство передней, так как для нее остается мало места. Поэтому возникает необходимость пристраивать переднюю к основному объему блока. Во втором варианте передняя может располагаться в глубине, за лестницей (г).

Существует прием расположения одномаршевой лестницы в средней зоне квартиры, параллельно поперечным стенам. Он применяется тогда, когда квартира растянута вдоль дома, например, в квартирах с односторонней ориентацией в блоке, состоящем из нескольких квартир (д). При проектировании двухэтажных квартир площадь первого этажа может не соответствовать площади второго этажа — верхний этаж будет меньше нижнего. Это характерно для сельских домов из-за большого числа подсобных и хозяйственных помещений, располагаемых на первых этажах. Подобное встречается в тех случаях, когда решается серия блок-квартир на основе единого планировочного и конструктивного приема. У них общий план первого этажа и равное число жилых помещений на втором. Потому в одном случае верхний этаж может быть занят полностью, в других – частично.

Системы блокировок блокированных домов

Как указывалось выше, блокированные дома состоят из ряда примыкающих друг к другу блоков, представляющих собой законченные неделимые элементы дома. Число блоков в ряду может быть различным в зависимости от конкретных условий участка, степени огнестойкости дома, характера строительства — городского или сельского.

Существенное значение имеет и общий градостроительный замысел застройки. В городе, поселке, где участки не имеют хозяйственного значения, протяженность домов может быть любой — от двух блоков до непрерывной застройки. Там, где приквартирные участки используются для ведения личного хозяйства, число блоков в ряду зависит от их ширины, а отсюда и возможности планировочной организации участка и размещения на нем необходимых хозяйственных построек. С увеличением числа блоков экономичность дома повышается, но не бесконечно. Соединение свыше 8-10 блоков уже не дает ощутимой экономии на периметре наружных стен.

В практике строительства применяют различные способы блокировки. Независимо от типа блоков их можно свести к пяти схемам.

локированные дома состоят из ряда примыкающих друг к другу блоков, представляющих собой законченные неделимые элементы дома

Простейший и наиболее распространенный способ блокировки — линейный, когда блоки примыкают по одной линии застройки (а). При простых прямоугольных блоках такой прием создает условия для четкой организации строительных процессов, а планировочная схема, как правило, имеет простую конструктивную схему.

По градостроительным и композиционным соображениям, а также в целях лучшей изоляции примыкающих к квартирам участков и улучшения инсоляции квартир, прибегают к сдвигу блоков. Блоки сдвигают в одну или обе стороны перпендикулярно к улице (б) или под углом к ней. В этих случаях образуются у каждой квартиры небольшие изолированные пространства. Блокировка со сдвигом позволяет создавать криволинейный фронт застройки и живописную планировку.

Блокировка осуществляется также посредством различных хозяйственных пристроек. Такой прием возможен в случаях, когда при квартире имеются большие хозяйственные помещения: сараи для дров, гаражи и др. В южных районах в них иногда располагают кухни, санитарные узлы, в северных — тамбуры для входов в квартиры. Одновременно пристройки служат и для прохода на участки. Блокировка через пристройки возможна как линейная, так и со сдвижкой блоков (в).

Помимо рассмотренных приемов применяют блокировки с образованием пространственных группировок блок-квартир и заполнением территории в виде так называемой сплошной «ковровой застройки» (г, д). Она формируется одноэтажными и реже двухэтажными блокированными домами с приквартирными двориками.

Вертикальные коммуникации

Лестницы. В безлифтовых жилых домах лестницы являются средством вертикальной связи, а также аварийной эвакуации жильцов. По лестницам осуществляется подъем и спуск людей, различных крупногабаритных вещей и мебели.

Число ступеней в одном марше следует делать не менее трех и не более десяти (высота этажа 2,8 и 3 м), так как при меньшем числе ступеней легко оступиться, а при большем — утомителен подъем. Наибольший уклон и ширина маршей лестниц зависит от этажности дома, числа людей, живущих на этаже, и назначение лестниц. В секционных домах марши лестниц, ведущие на жилые этажи, должны быть не уже 1,05 м, с уклоном не более 1:1,5 для двухэтажных домов и 1,75 — для трехэтажных домов и выше. В практике жилищного строительства наиболее употребительны лестницы с уклоном маршей, близким к 1:2. Такому уклону соответствуют ступени с проступями размером 30 см и подступенками 15,6 см, при высоте этажа 2,8 м, и 30Ч15 см — для этажей высотой 3 м.

Не менее важно правильно установить ширину промежуточных площадок для свободного разворота и входа в квартиры и проходы в коридор. Ширина лестничных площадок делается не менее ширины марша и не менее 1,2 м. В лестничных клетках допускается устанавливать приборы отопления, при этом так, чтобы не была уменьшена нормативная ширина прохода по лестничным площадкам и маршам. Устанавливаются они обычно на промежуточных площадках, ширина которых должна быть соответственно откорректирована.

Они могут быть двух-, трех- и четырехмаршевыми. Наиболее распространенный тип — двухмаршевые лестницы, сборные элементы которых (марши и площадки) выпускаются заводами строительной промышленности. Встречаются открытые лестницы без ограждающих стен, применяемые в условиях теплого и жаркого климата, и закрытые, размещаемые в замкнутых пространствах — лестничных клетках.

В лестничных клетках наружные двери следует проектировать открывающимися в сторону выхода из здания. Ширина лестницы в коридорном доме соответственно должна быть равной 2,5 м (1,2-+1,2 +0,1). В жилых домах высотой до трех этажей включительно допускается освещение лестничных клеток естественным светом через световые фонари в покрытиях. При этом следует предусматривать просвет между маршами не менее 0,7 м, размеры светового фонаря — не менее 1,5Ч2,5 м и балконы в каждой квартире второго и третьего этажей.

1) расположение

Выбор места под лестницу, вот что должно заботить как хозяина помещения, так и проектировщиков. При этом должны быть учтены такие нюансы, как правильный расчет ее конструктивных элементов. В принципе при существующем уровне строительства нет ограничений на положение лестницы, все упирается в пожелания заказчика, по сути. Желание клиента – закон, вот чем руководствуются строители. На второй план при этом уходят такие характеристики, как тип лестницы, ее будущее расположение, конечно, это учитывается при существующих спецификах помещения.

На самом деле выбор места под лестницу может быть затруднен, если помещение обладает некоторыми конструктивными особенностями, которые затрудняют постройку лестницы. Первый этаж дома или любого другого помещения по большей части выступает в качестве пригласительных помещений, таких как вестибюль и прихожая. Теоретически, именно из этих помещений хозяева и гости должны попадать на лестницу, ведущую на второй и последующие этажи дома.

Существуют также варианты, при которых в плане дома предусмотрен коридор, в таком случае вопрос, о положении лестницы, исходя из методики ее проектирования, можно связать с расположением ванной комнаты и туалета в помещении. В том случае, если ванна располагается на втором этаже, тогда лучший вариант для расположения лестницы – это прихожая. В этом случае ванна будет ближе к входу.

Если ванная комната располагается на первом этаже, рационально спроектировать лестницу в коридоре, это объясняется тем, что вы можете простудиться, так как, выходя разгоряченным после ванной или горячего душа, рискуете попасть под поток сквозняка, который так или иначе будет присутствовать на лестнице.

Если проект подразумевает наличие туалета исключительно на первом этаже, тогда лестница должна располагаться именно в том помещении, из которого предполагается вход в туалет. В принципе, выбор места под лестницу может осуществляться и без учета этих потребностей. Как вариант, расположение лестницы в общей комнате или гостиной. Это неудобно с той стороны, что в этом случае гостиная получается проходным местом, чего быть не должно. Если ванна находится на первом этаже, а спальни на втором, то это негативно отражается на режиме общей комнаты. Лестница в этом случае создает неблагоприятный микроклимат в спальных комнатах, куда поступает воздух из гостиной.

Лестница обязана базироваться в строго определенном месте, при этом должны соблюдаться некоторые условия. Лестница располагается в таком месте, где ближе вход и выход из дома. Она не должна быть громоздкой и занимать много пространства в помещении. Лестница обязана быть обращена ступенями к входу в помещение. Если конструктивно это нереально, то хотя бы первые ступени должны быть выполнены исходя из этого правила. Если в помещение имеется лестница, которая ведет в подвал, то и она должна быть как можно ближе к другим лестницам в помещении, а также к выходу из дома. Выбор места под лестницу является очень важным моментом при проектировке дома и его коммуникационных связей.

2) конфигурация

Основные конструктивные схемы

Удобство пользования лестницей зависит от выбранной конструктивной схемы

Удобство пользования лестницей зависит от выбранной конструктивной схемы. Различают лестницы консольные, винтовые, косоурные, с тетивой и сборные, состоящие из готовых элементов-маршей лестничных площадок.

В консольных моделях ступени закрепляются одним концом в несущей стене. Такое решение хорошо для открытых лестниц, которые хорошо просматриваются в интерьере.

Круглые в плане винтовые лестницы передают нагрузку на центральный столб. При их проектировании нужно следить за тем, чтобы ширина проступи в её осевой части была не меньше 30см.

В косоурных лестницах ступени опираются на одну или две несущие балки-косоуры. Такие балки могут быть как деревянными, так и стальными.

В лестницах с тетивой несущим элементом выступают балки- тетивы прямоугольного сечения, в которые упираются своими торцами ступени. Эта схема применяется как для деревянных, так и для стальных или железобетонных лестниц.

В случае если это позволяют размеры лестничной клетки, можно использовать готовые лестничные марши из железобетона. Следует учесть, что для их монтажа понадобится подъёмный кран.

Если для размещения удобной лестницы с прямыми маршами недостаточно площади, можно немного изменить форму ступеней, а именно сдвинуть подступенки под проступи примерно на 25-35мм. Подобного эффекта можно достичь, применяя проступи трапециевидной или неправильной формы. Самым распространённым приёмом уменьшения габаритных размеров лестницы является применение забежных ступеней. Поскольку их внутренняя сторона уже наружной, такие ступени применяются при поворотах марша, что позволяет отказаться от лестничных площадок.

Строительные нормы и правила

Согласно положениям СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 22.03.2001 № 35, данный документ распространяется также на жилые дома блокированной застройки, если они:

не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;
не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков;
имеют самостоятельные системы вентиляции;
имеют самостоятельные системы отопления или индивидуальные вводы и подключения к внешним тепловым сетям.

В приложении Б «Термины и определения» к СНиП 31-02-2001 указано, что настоящий документ распространяется на блокированные дома, состоящие из двух или более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок.

При этом под автономным жилым блоком понимают жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над (под) другими жилыми блоками.

Блокированные дома, не отвечающие этим условиям, проектируют и строят в соответствии с требованиями СП 54.13330 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденных Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 № 778.

Регистрационные действия: МКД «превращается» в жилой дом блокированной застройки.

В названном выше Письме Росреестра № 14-07394/16 указано, что каждый блок жилого дома блокированной застройки может быть поставлен на государственный кадастровый учет

В названном выше Письме Росреестра № 14-07394/16 указано, что каждый блок жилого дома блокированной застройки может быть поставлен на государственный кадастровый учет в качестве здания с назначением «жилой дом» и наименованием «жилой дом блокированной застройки» или «блок жилого дома блокированной застройки».

Если в регистрационных документах здание имеет назначение «многоквартирный дом», но изначально оно соответствовало характеристикам жилого дома блокированной застройки, «образование» из него здания с наименованием «жилой дом блокированной застройки» может быть осуществлено на основании:

технического плана здания, подготовленного на основании разрешения на строительство и проектной документации (при ее наличии) либо разрешения на строительство и декларации об объекте недвижимости (в случае отсутствия проектной документации), если такое здание создано после введения в действие ГрК РФ (по общему правилу);
технического плана здания, подготовленного на основании сформированного до 01.01.2013 технического паспорта такого объекта недвижимости, если это здание создано после введения в действие ГрК РФ, но до 01.01.2013 и в отношении него был осуществлен государственный технический учет;
технического плана здания, подготовленного на основании декларации об объекте недвижимости и судебного акта о признании права собственности на самовольную постройку, если такое здание создано после введения в действие ГрК РФ с нарушением порядка, установленного этим кодексом;
технического плана здания, подготовленного на основании декларации об объекте недвижимости, если разрешительная и (или) проектная документации безвозвратно утеряны или отсутствуют, либо документов (в том числе архивных копий), оформленных в соответствии с действовавшими до вступления в силу ГрК РФ требованиями и предусматривающих принятие и утверждение акта о приемке в эксплуатацию, если здание создано до введения в действие ГрК РФ.

Законодательная база

Понятие и порядок работы с объектами блокированной застройки, как и другими объектами, определяются некоторыми правовыми документами и нормами. В рамках Российской Федерации ими являются следующие документы:

Жилищный кодекс Российской федерации, который дает основные понятия о домах рассматриваемого типа и определяет их свойства и характеристики.
Кодекс строительства городов Российской Федерации в статье 49 фиксирует определение дома блокированной застройки.
Постановление правительства 220 2015 года, которое оговаривает и разъясняет порядок приобретения жилья (первичный рынок) совмещенного типа.
Федеральный закон 161 и приказ Министерства строительства 223, которые регулируют порядок выделения участков под совмещенные дома и порядок получения квартир в них.
Статья 35 земельного кодекса, в которой оговаривается порядок оформления и выделения участков на дома совмещённого типа.
Письмо Д23И-5649 Министерства развития экономики РФ, которое оговаривает порядок размещения рассматриваемой недвижимости на одном участке земли.
Документы, касающиеся многоквартирных домов, как правило, имеют оговорки и для недвижимости застройки подобного рода.

Управление домами блокированной застройки

В рамках управления различными домами региональное правительство проводит много разнообразных программ

В рамках управления различными домами региональное правительство проводит много разнообразных программ. Одна из них – Региональная программа капитального ремонта, в рамках которой дома, признанные аварийными или нуждающиеся в проведении капитального ремонта получают надлежащую помощь. Дома блокированной застройки не относятся к классу многоквартирных домов, соответственно не могут быть внесены в работу таких региональных программ. Все работы по ремонту и содержанию домов такого типа производятся жителями отдельных частей.

Что касается признания того или иного состояния совмещенной постройки, то можно обращаться в жилищные службы и БТИ, работа которых регулируется действующим законодательством. В плане управления домом блокированного типа стоит ориентироваться на процесс управления частным домом или коттеджем, в рамках которого ответственность за состояние несет собственник.

Для оформления сопутствующей документации существуют органы самоуправления (например, старший по улице и т. д.) и государственные жилищные органы и комиссии.

В общем случае можно отметить, что дома совмещенной застройки представляют собой дом на несколько хозяев, где у каждого владельца есть права на отдельный блок (имеющий общую стену или стены с соседями) и обособленный участок с индивидуальным выходом на него из части-дома и индивидуальным выходом с участка на местность общего использования.

Четкой законодательной (нормативно-правовой) базы, регулирующей порядок оформления, управления и решения разных вопросов для домов блокированной постройки нет. Но есть упоминания о таком типе недвижимости во многих жилищных законах, указах и кодексах. В связи с этим рекомендуется по всем спорным вопросам обращаться за консультацией к юристам и другим жилищным специалистам.

Письмо от 26 июня 2012 г. № Д23и-1866 по вопросу оформления прав собственниками помещений в двухквартирных домах (в том числе в домах блокированной застройки) на земельные участки, на которых расположены такие двухквартирные дома

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее – Департамент недвижимости) рассмотрел обращение по вопросу оформления прав собственниками помещений в двухквартирных домах (в том числе в домах блокированной застройки) на земельные участки, на которых расположены такие двухквартирные дома и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным по затронутому в обращении вопросу отметить следующее.

Согласно пункту 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Таким образом, двухквартирный дом является многоквартирным домом.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и который сформирован после введения в действие Жилищного кодекса, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В данном случае государственная регистрация прав носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.

Таким образом, право общей долевой собственности собственников помещений в двухквартирном доме на земельный участок, на котором расположен такой дом, возникает в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на принадлежащие им помещения.

При этом собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (часть 4 статьи 37 Жилищного кодекса).

Кроме того, действующее законодательство не предусматривает возможности оформления права собственности на отдельные земельные участки, занятые квартирами, расположенными в многоквартирном доме.

Вместе с тем согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования признаются жилым домам блокированной застройки.

По мнению Департамента недвижимости, в случае, если двухквартирный дом является домом блокированной застройки, то каждый блок (квартира) может располагаться на самостоятельном земельном участке.

Источники: