Регистрация дома на земельном участке ИЖС

Приветствую вас, уважаемые читатели!

Рекомендую к прочтению мою новую статью каждому, кто имеет земельные участки с построенными на них домами. Регистрация дома – достаточно трудоемкий процесс, особенно если ваш дом уже возведен.

Итак,особенности оформления дома в собственность по упрощенной схеме, вы узнаете из следующей статьи.

Как оформить дом в собственность в 2017 году, документы для регистрации права, сколько стоит

Каждый недвижимый объект в России должен состоять в специальном реестре

Индивидуальный дом является одним из наиболее востребованных активов: в таких строениях желает жить значительное число семей. Тем из них, кто решился на приобретение этой недвижимости следует озаботиться не только процессом покупки или строительства. Важным вопросом является регистрация права собственности на дом. Давайте разберемся, как оформить право собственности на дом и какие существуют способы получить документы на индивидуальные жилые объекты?

Каждый недвижимый объект в России должен состоять в специальном реестре. В нем содержится информация о характеристиках строения и правах собственности. Только оформление частного дома в установленном порядке сделает возможным совершение следующих сделок:

• продажа и дарение;
• передача в качестве залога;
• наследование.

Только соблюдение этих правил сделает это жилище ликвидным и позволит выгодно его продать.

Строй там, где можно

Первое, что нужно учесть при подготовке к строительству загородного дома — это то, что далеко не на каждом земельном участке можно беспрепятственно возвести жилье, указывает помощник юриста московской коллегии адвокатов “Арбат” Вадим Башир-Заде.

Постройка индивидуального дома разрешена только на участках, относящихся к землям населенных пунктов и землям сельскохозяйственного назначения. При этом во втором случае имеются ограничения на постройку загородного дома, так как в законодательстве имеется более узкое понятие “вид разрешенного использования”, объясняет юрист. Так, беспрепятственная постройка загородного дома возможна на участках  с видом разрешенного использования “индивидуальное жилищное строительство” (ИЖС), “садоводство” и “дачное строительство”.

Если рядом с земельный участком пролегает газопровод, проходят высоковольтные электрические сети или расположен объект энергетики, то стоит лишний раз подумать о возможности постройки дома в этом месте, обращает внимание Башир-Заде. Указанные объекты имеют охранные зоны, в которых действует особый режим использования земли, что может препятствовать дальнейшему возведению дома, поясняет он.

Впрочем, на этапе выбора земельного участка юрист МКА “Арбат” рекомендует задуматься не только о возможности постройки дома, но и возможности в нем прописаться. В загородном доме, построенном на землях для ИЖС или “ведения крестьянско-фермерского хозяйства”, оформить постоянную регистрацию можно без проблем. Если же дом стоит на земельном участке для “садоводства”, то получить прописку можно только в судебном порядке. А в загородном доме, построенном на землях для “дачного строительства” прописка вообще невозможна.

Как оформить дом в собственность

Наиболее простыми ситуациями выступают все случаи, когда происходит передача уже оформленной недвижимости

Наиболее простыми ситуациями выступают все случаи, когда происходит передача уже оформленной недвижимости. Процедура отличается от перехода прав собственности на квартиру лишь некоторыми деталями.

1. Наряду с домом передается и земельный участок, на котором он построен, а порядок оформления земельного участка в собственность описан здесь.
2. При передаче стороны описывают все инженерные сети, подведенные к объекту.
3. В договоре может описываться техническое состояние элементов дома.

Будущему собственнику понадобятся гарантии чистоты сделки. Их должен предоставить текущий обладатель недвижимости.

Документы для регистрации права собственности на дом

Перед тем как переоформить дом, следует убедиться в наличии у продавца всех необходимых прав. Покупателю потребуется изучить ряд документов.

• Кадастровый паспорт земельного участка, подтверждающий его границы и содержащих данные об установленных обременениях.
• Выписку из ЕГРН, которая подтверждает собственность продавца на дом, с актуальной датой.
• Паспорт.
• Нотариальное согласие супруга на продажу.

Вам может пригодится информация о том, как узнать собственника по кадастровому номеру онлайн.

Это позволит перейти к переговорам об условиях сделки и согласованию текста договора. Указанный документ должен предусматривать передачу собственности на строение и землю.

Документы для регистрации дома на участке

Процедура регистрации дома на участке, или регистрации прав собственности на дом, начинается с предоставления в органы регистрации документов, на основании которых устанавливается правоспособность заявителя. Комплект документов формируется в зависимости от оснований, на которых этот дом был приобретен. Основаниями для регистрации дома на участке могут быть:

• приобретение дома по договору отчуждения (на основании сделки купли – продажи, мены, дарения, и прочих),
• строительство нового дома.

В первом случае регистрация дома на участке происходит на основании следующих документов:

• свидетельство о праве собственности на земельный участок и свидетельство о праве собственности на дом предыдущего владельца (в настоящее время – выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Изм. ФЗ-218 от 01.01.2017 г.)
• договор, на основании которого имущество переходит к новому владельцу.

Какие документы необходимы, чтобы осуществить регистрацию нового дома на участке? В этом случае комплект документов формируют в зависимости от вида разрешенного использования участка, на котором был построен дом. Если участок имеет вид разрешенного использования «садоводство» или «дачное строительство», то помимо свидетельства о праве собственности на этот участок, требуется декларация на дом. Регистрация дома на участке, имеющем какой-либо другой вид разрешенного использования, требует предоставления кадастрового паспорта. Если дом не поставлен на кадастровый учет, то зарегистрировать его невозможно, поэтому в первую очередь необходимо поставить дом на кадастровый учет. Это можно сделать одновременно с регистрацией дома на участке.

Кроме документов на дом и земельный участок, для государственной регистрации требуются документы, подтверждающие личность заявителя (если он является физическим лицом). Для регистрации дома на участке в собственность юридического лица, необходимо предоставить свидетельство о регистрации юридического лица, устав и выписки из налоговых органов, в зависимости от организационно-правовой формы, могут потребовать иные документы.

Успешное завершение процедуры регистрации дома на земельном участке зависит от правильности составления и заполнения документов, полноты и достоверности сведений, которые содержатся в них, и отсутствия технических ошибок. Если что-то в процессе обработки заявления в органах регистрации будут обнаружены несоответствия и ошибки, то в регистрации дома на участке будет отказано.

Порядок регистрации дома на участке. Отказ

Порядок регистрации дома на участке незначительно отличается от порядка регистрации других объектов недвижимого имущества

Порядок регистрации дома на участке незначительно отличается от порядка регистрации других объектов недвижимого имущества. В первую очередь юристу, который занимается сопровождением этой процедуры, необходимо собрать документы, подтверждающие законность приобретения имущества, и подать их в органы регистрации, где в течение установленного срока (от 10 до 20 рабочих дней) документы будут проверяться.

По результатам проверки заявитель получает свидетельство о регистрации прав собственности на дом (обращаем ваше внимание: после 15 июля 2016 года Росреестр прекращает выдачу свидетельств о праве собственности), или уведомление об отказе. Причины отказа в регистрации домов на участках имеют различные основания, однако, если из госорганов вам приходит отказ, то в этом случае у вас есть два варианта:

• заново подать документы;
• осуществить регистрацию дома на участке через суд.

Затягивать с решением проблемы нежелательно. Во-первых, дом могут признать самостроем. Во-вторых, до регистрации собственности владелец будет ограничен в своих правах на имущество; отсутствие прав собственности на дом у владельца создает законные основания для того, чтобы на этот объект претендовали другие лица.

Что можно сделать в случае отказа? В первую очередь необходимо обратиться к юристу, чтобы он дал правовую оценку ситуации, и мог объективно оценить обоснованность отказа, и самое главное – разработать стратегию для успешного завершения процедуры регистрации дома на участке. Какой выход может предложить специалист?

• самое простое решение: обжаловать отказ в досудебном порядке. Для этого специалисту необходимо изучить документы, выполнить процедуры, которые помешали успешно зарегистрировать дом на участке, и подать повторно подать документы.
• в некоторых ситуациях для регистрации дома на участке необходимо установить земельно-имущественные отношения: продлить договор аренды (если дом был построен на земле, взятой в аренду), либо оформить в собственность земельный участок.
• зарегистрировать самострой, либо доказать, что строение возведено на законных основаниях.
• регистрация дома на участке через суд.

Какое бы решение ни было актуально в вашей ситуации, специалисты «Финансово – Правового Агентства» окажут вам правовую поддержку, и защитят ваши законные права на владение имуществом.

Оформление дома в собственность, используем упрощенный порядок

Более сложной, в сравнении со сделкой, является процедура регистрации прав на дом, находящийся на дачном участке

Более сложной, в сравнении со сделкой, является процедура регистрации прав на дом, находящийся на дачном участке. Действующий закон предоставил возможность оформить недвижимость без необходимости получения муниципальных согласований. Эта процедура распространяется и на легализацию домов, находящихся на землях, предназначенных для индивидуального строительства.

Продолжительность оформления зависит от наличия права собственности на участок. Перед тем как оформить дом в собственность, владельцу придется поднять документы на землю. Если собственность на нее не оформлена, потребуется пройти процедуру приватизации участка. В рамках нее необходимо:

• согласовать границы с соседями;
• оформить кадастровый паспорт;
• собрать документы о членстве в дачном обществе или решение властей о выделении земли.

Следующим этапом оформление частного дома.

Регистрация прав на постройки дачного типа

Документы для регистрации права собственности на дом такого типа включают следующее:

• квитанцию о перечислении госпошлины;
• паспорт заявителя;
• декларацию о характеристиках объекта по установленной форме;
• документы на землю.

Все перечисленное представляется в Росреестр.

Сколько стоит оформить дом

Наименьшие затраты ждут покупателей готового объекта, права на который зарегистрированы за продавцом. Они составят 4000 рублей госпошлины перед подачей документов в Росреестр

Одной из главных составляющих процедуры регистрации прав на недвижимость выступает ее цена. Потенциальных владельцев интересуют вопросы о том, сколько стоит переоформить дом, какова цена согласования строительства и процедуры узаконивания самостроя.

Наименьшие затраты ждут покупателей готового объекта, права на который зарегистрированы за продавцом. Они составят 4000 рублей госпошлины перед подачей документов в Росреестр.

Если оформление производится в порядке «дачной амнистии», придется запланировать расходы на геодезические работы, оформление кадастровых паспортов и платеж за регистрацию прав, потому что оформить дом по дачной амнистии бесплатно вы не сможете. Полезно узнать, как выяснить кадастровую стоимость онлайн.

Стоимость затрат на оформление разрешающих строительство документов зависит от привлеченной проектной организации и характеристик будущего дома.

Наибольшие расходы ожидают владельца самовольно возведенного объекта. Ему придется нести расходы на экспертизы соответствия дома действующим нормативам и оплачивать дорогостоящую работу нанятого юриста.

Продолжительность процедуры получения прав собственности на дом зависит от его правового режима. Если он был оформлен и продается, сроки регистрации займут минимум времени. В остальных случаях все будет зависеть от скорости подготовки необходимых документов.

Регистрация дома на земельном участке по дачной амнистии

Суть дачной амнистии, распространяющейся на жилые постройки, сводится к тому, что гражданам упростили процедуру регистрации дачного дома

Суть дачной амнистии, распространяющейся на жилые постройки, сводится к тому, что гражданам упростили процедуру регистрации дачного дома. Теперь у тех, кто раньше не смог зарегистрировать свое право из-за отсутствия нужных документов, есть возможность довести дело до конца. Если раньше для регистрации надо было собрать внушительный пакет документации и побегать по многочисленным инстанциям, то теперь все стало намного проще. Однако действуют эти правила только до 01.03.2018.

Первое, на что стоит обратить внимание, — какой вид разрешенного использования распространяется на участок. Упрощение касается тех участков, которые подходят для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства, огородничества, ИЖС и гаражного строительства.

Меньше всего проблем будет у тех, кто владеет участком для ведения дачного хозяйства, огородничества или садоводства. Для строительства на таких наделах не требуется даже получения разрешения. То есть в этом случае понадобятся для регистрации лишь свидетельство о праве на участок (праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования) и декларация на постройку.

Если ваш земельный участок уже зарегистрирован и сведения о нем содержатся в ЕГРП, свидетельство представлять не нужно. Однако если свидетельство старого образца, то при написании заявления на регистрацию оригинал стоит взять с собой.

Декларация на постройку оформляется самостоятельно. Ее форму можно найти на официальном сайте Росреестра либо получить в территориальных органах Росреестра.

В декларации указываются:

• адрес постройки;
• количество этажей;
• площадь;
• материалы стен (наружных);
• подключение к инженерным сетям и т. д.

В Росреестре сведения, которые вы предоставили, не проверяют, никаких выездных проверок по этому поводу не производится.

Особенности оформления участков для ИЖС (индивидуального жилищного строительства) и ЛПХ (личного подсобного хозяйства)

Для оформления жилого дома как объекта ИЖС необходимо представить в территориальный орган Росреестра правоустанавливающий документ на участок и документ, который бы подтвердил факт строительства объекта ИЖС

Сложности при оформлении могут возникнуть только с жилыми домами, являющимися объектами индивидуального жилищного строительства и построенными на участке, предоставленном под ИЖС или ведение личного подсобного хозяйства. Если на таком участке строится гараж, баня или иное хозяйственное сооружение, то здесь действуют правила упрощенного порядка, описанные выше.

Для оформления жилого дома как объекта ИЖС необходимо представить в территориальный орган Росреестра правоустанавливающий документ на участок и документ, который бы подтвердил факт строительства объекта ИЖС. При этом правоустанавливающий документ представляется только в том случае, если участок не зарегистрирован в ЕГРП.

Для подтверждения факта постройки жилого помещения нужно представить в Росреестр кадастровый паспорт и акт ввода в эксплуатацию. Впрочем, до 01.03.2018 законодатель разрешил акт ввода в эксплуатацию не представлять — вполне достаточно кадастрового паспорта.

Кадастровый паспорт — это документ, который с 2008 года заменяет технический паспорт. По сути это идентичные документы, но в кадастровом паспорте намного меньше технических характеристик постройки. Соответственно, для того чтобы охарактеризовать постройку, уже не требуется большого количества чертежей. Для оформления кадастрового паспорта нужно обратиться в кадастровую палату, а если вам необходим технический паспорт или план — в БТИ по месту расположения постройки.

Что такое технический план и зачем он нужен? С 01.01.2012 законодателем введен новый документ — технический план. Он включает в себя сведения о земельном участке и строении. Технический план нужен для того, чтобы представить его в кадастровую палату для оформления впоследствии плана кадастрового.

Нюансы и подводные камни дачной амнистии

Рассказывая о том, как оформить дом по дачной амнистии, нельзя не упомянуть о некоторых нюансах.

1. Дачная амнистия распространяет свое действие только на земельные участки, которые были получены до введения в действие Земельного кодекса, то есть до 30.10.2001. Это означает, что вновь приобретенные участки оформить по упрощенному варианту уже не получится.
2. Оформление прав по дачной амнистии, как и любая другая регистрация, применимо не ко всем категориям земельных участков. В частности, она не распространяется на участки, изъятые из оборота или ограниченные в обороте.
3. На практике нередко возникают ситуации, когда площадь участка, указанная в правоустанавливающем документе, меньше, чем есть на самом деле. Важно знать, что даже в этом случае органы Росреестра не вправе отказать в государственной регистрации. Зарегистрирована при этом будет действительная площадь участка, хотя и в таком случае границы земельного надела обязательно согласуются с соседями.
4. Бывает и так, что реальная площадь участка меньше, чем указанная в документах. В этом случае обращаемся в Росимущество с заявлением об уточнении границ земельного участка и прикладываем к заявлению кадастровый план и документы о межевании участка. После этого приносим документ об уточнении площади в Росреестр для того, чтобы соответствующие изменения были внесены в ЕГРП.

Одним из главных плюсов закона о дачной амнистии является то, что он не устанавливает количество участков и недвижимости, которое можно оформить в упрощенном порядке.

Далее рассмотрим несколько нетипичных вариантов оформления недвижимости и земельных участков в собственность по дачной амнистии.

Как оформить незавершенное строительство

1. Если на участке построен объект нежилого назначения и участок принадлежит вам на праве собственности, то право собственности на объект будет зарегистрировано при представлении:
   • разрешения на строительство,
   • документа о праве собственности на участок,
   • проектной документации,
   • документации с описанием объекта незавершенного строительства.
2. Если участок принадлежит вам на ином вещном праве, то право собственности на объект будет зарегистрировано на основании:
   • документов, подтверждающих право пользования участком,
   • проектной документации,
   • разрешения на строительства,
   • документов, которые содержат описание объекта.

Как зарегистрировать самовольно выстроенный гараж на земельном участке, находящемся в аренде

Процедура регистрации в этом случае упрощается в том плане, что разрешения на строительство гаража, согласно Федеральному закону № 122-ФЗ от 21.07.1997 года, получать не требуется

Процедура регистрации в этом случае упрощается в том плане, что разрешения на строительство гаража, согласно Федеральному закону № 122-ФЗ от 21.07.1997 года, получать не требуется. Соответственно, для регистрации нам понадобится следующий пакет документов:

1. Правоустанавливающий документ на участок. Если договор аренды земельного участка в свое время прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, то правоустанавливающий документ представлять не надо.
2. Документ, подтверждающий строительство объекта (декларация об объекте недвижимости).
3. Документ об уплате государственной пошлины (размер госпошлины — 350 руб.).

Рядом с домом и земельным наделом имеется участок муниципальной земли — можно ли его оформить на себя

Земельный кодекс РФ говорит о том, что земля, принадлежащая государству или муниципалитету, может быть передана гражданам на праве аренды или в собственность. Согласно нормам закона, заинтересованное в приобретении такого участка лицо обращается в земельный комитет с заявлением, в котором указывается цель приобретения участка, его размеры, адрес и право, на котором участок будет приобретен.

Земельный комитет в течение 1 месяца рассматривает заявление и выдает схему расположения участка на кадастровом плане. Далее заявитель за свои деньги должен обеспечить проведение кадастровых работ.

После представления кадастрового паспорта комитет в течение 14 дней принимает решение о предоставлении участка заявителю. Если речь идет о выкупе участка, то договор с заявителем должен быть заключен в течение 7 дней со дня вынесения решения о передаче ему участка.

Оформление дома по дачной амнистии

Давайте подробнее рассмотрим процесс оформления всех видов объектов, которые находятся на территории участка, приватизируемого по упрощенному порядку.

Юридическая процедура государственной регистрации прав на жилую постройку требует наличия следующего пакета документов:

• 

  Государственные регистраторы проверяют предоставленные данные и выдают свидетельство о праве собственности на объект

  паспорта заявителя;

• технического паспорта объекта недвижимости или декларации об объекте недвижимого имущества;
• правоустанавливающего документа на территориальную зону, например решения о предоставлении земельного участка, свидетельства о праве пожизненного наследуемого владения, выписки из похозяйственной книги. Отдельные требования к форме предоставляемых должностными лицами муниципальных органов похозяйственных выписок установлены в нормах приказа Росреестра от 07.03.2012 № П/103;
• кадастрового плана земель;
• кадастрового паспорта дома;
• квитанции об оплате государственной пошлины.

Кадастровый паспорт не потребуется в тех случаях, когда:

1. Земля зарегистрирована заявителем, а сведения об этом внесены в государственный реестр.
2. Территория, на которой расположен дом, выделена с целью ведения дачного хозяйства или садоводства, а заявитель предоставил в регистрирующий орган власти заключение правления некоммерческого объединения, которое подтверждает факт расположения постройки на садовом или дачном участке.
3. При регистрации объекта, для строительства которого не требуется получение разрешения. При этом лицо, выступающее в роли заявителя, должно иметь при себе документ, подтверждающий, что постройка расположена в пределах границ земельной территории.

Государственные регистраторы проверяют предоставленные данные и выдают свидетельство о праве собственности на объект. Регистрация права собственности на недвижимость в виде постройки происходит не позднее 30 дней с момента подачи установленного пакета документов в государственные органы.

О сроках дачной амнистии

Что касается сроков действия дачной амнистии, то она будет действовать до 01.03.2018. При этом с 01.03.2015 действуют поправки к Земельному кодексу, которые касаются граждан — членов садоводческих, огороднических и дачных товариществ и кооперативов.

Воспользоваться упрощенным порядком оформления участка в собственность можно до 31.12.2020 (подробности — в материале «Особые правила приватизации для владельца дачного участка в садоводческом товариществе»).

Присвоение адреса

Прописка может осуществляться и в домах, построенных на дачных и садовых землях

Дому необходим адрес, по которому его можно идентифицировать, чтобы гражданин мог оформить в нем прописку.

Адрес присваивается муниципальными органами власти. Для этого необходимо предоставить в органы соответствующее заявление и правоустанавливающие документы на земельный участок, а также на расположенную на нем постройку.

По истечении 30 дней заявитель получает официальное постановление о присвоении адреса.
После получения постановления собственник постройки должен оформить кадастровый паспорт на дом с новым адресом. Свидетельство о праве собственности лицо получает после государственной регистрации прав на жилище, имеющее новый адрес.

Как прописаться на даче

Прописка может осуществляться и в домах, построенных на дачных и садовых землях. Чтобы получить прописку в дачном или садовом доме, его необходимо перевести в статус жилого строения. Постройка может быть переведена в статус жилого дома, если она отвечает ряду обязательных требований закона.

Для перевода сооружения в статус жилого дома требуется:

• паспорт заявителя;
• заявление о переводе помещения в жилое;
• правоустанавливающие документы на объект строительства;
• план переводимого помещения, содержащий его подробное техническое описание;
• проект переустройства и перепланировки здания.

Государственные органы принимают решение о переводе постройки в статус индивидуального жилого дома на основе предоставленных бумаг в течение 45 дней с момента их предоставления.

Документ о переводе строения выдается заявителю в течение 3 дней со времени принятия должностными лицами такого решения.

Для признания помещения жилым домом оно должно:

• обладать фиксированной площадью;
• иметь кадастровый номер, устанавливающий его точное расположение на территориальном участке садоводства или огородничества;
• иметь адрес;
• отвечать требованиям пригодности к проживанию.

После того как документ о признании строения жилым получен, можно оформлять прописку на даче.

Пригодность дома к проживанию

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 содержит подробный перечень признаков и критериев, по которым можно определить, относится ли постройка к числу жилых домов

Пригодность индивидуального жилого дома зависит от множества факторов. В ч. 2 ст. 15 ЖК РФ указывается, что жилой дом – это изолированное помещение, которое может быть использовано группой лиц для постоянного проживания, поскольку отвечает установленным техническим и санитарным нормам.

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 содержит подробный перечень признаков и критериев, по которым можно определить, относится ли постройка к числу жилых домов.

Кто решает вопрос о признании дома жилым

Решение о признании строения жилым выносится создаваемой муниципальными органами специализированной комиссией,  действия которой могут быть обжалованы в судебном порядке.

Состав комиссии включает:

• представителей исполнительного органа;
• представителей органа, осуществляющего местный жилищный надзор и контроль;
• пиц, представляющих органы санитарно-эпидемиологического контроля;
• лиц, представляющих органы, работающие в сфере экологической, пожарной, промышленной и иной безопасности;
• должностных лиц, проводящих инвентаризацию и регистрацию объектов недвижимости;
• лиц, представляющих органы, осуществляющие контроль в области архитектуры и градостроительства на территории, в пределах которой расположена рассматриваемая постройка;
• экспертов из проектно-изыскательских организаций, имеющих соответствующие лицензии.

Правом совещательного голоса обладает заявитель-собственник рассматриваемого комиссией строения.

Жилой дом

Критериями, которым должен соответствовать дом, чтобы члены комиссии смогли признать его жилым помещением, являются:

1. Наличие исправных ограждающих и несущих конструкций в виде стен, стоек, утеплителей и каркаса, которые полностью обеспечивают надежность и безопасность дома.
2. Обустройство дома не должно создавать вероятность нанесения вреда здоровью жильцов, находящихся внутри строения или неподалеку от него.
3. Наличие возможности расположения и перемещения частей инженерных конструкций, то есть систем канализации, водоснабжения, вентиляции, отопления, газоснабжения, электроснабжения.
4. Наличие устройств, обеспечивающих бесперебойное водоотведение, смонтированных в соответствии с требованиями правил безопасности, закрепленных в законе.
5. Защита от проникновения в дом талых, дождевых и грунтовых вод.
6. Допустимый уровень звукового давления, инфразвука, электромагнитного излучения и вибрации в помещении.
7. Разрешенный уровень концентрации вредных для человеческого организма и окружающей среды веществ, находящихся в воздухе жилого дома.

Непригодный для проживания дом

Главным основанием признания постройки непригодной выступает наличие вредных факторов, не допускающих обитания в ней человека.

Такие условия способны поставить под угрозу жизнь и здоровье жильцов вследствие:

• физического износа конструкций или их отдельных элементов, что влечет ухудшение их устойчивости и прочности;
• ухудшения показателей микроклимата с нарушением эпидемиологических и гигиенических требований;
• нахождения в зоне техногенных аварий;
• деформации в результате аварий, взрывов, землетрясений, неравномерной просадки почвы и пожаров.

Решение комиссии

Экспертная оценка вопроса о пригодности жилища осуществляется после непосредственного осмотра помещения и сбора дополнительной строительной и инженерной документации, касающейся обустройства дома

Экспертная оценка вопроса о пригодности жилища осуществляется после непосредственного осмотра помещения и сбора дополнительной строительной и инженерной документации, касающейся обустройства дома.

По результатам осмотра составляется одноименный акт, который предоставляется на рассмотрение членам комиссии.

Должностные лица, входящие в состав созданной комиссии, рассматривают акт и сопутствующую документацию на протяжении 1 месяца, после чего принимается решение о признании дома пригодным или непригодным.

Также комиссия может назначить мероприятия по дополнительному исследованию помещения и проведению необходимых испытаний, подтверждающих его безопасность.
Дом, который комиссия признала непригодным, будет назван аварийным либо подлежащим реконструкции.

Преимущества приватизации строения в упрощенном порядке

Среди очевидных положительных сторон дачной амнистии можно отметить следующие аспекты:

1. Низкую стоимость процесса, который потребует от заявителя только небольшого взноса в виде государственной пошлины за услугу регистрации права.
2. Возможность осуществить приватизацию жилой постройки, являющейся объектом индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и построенной на участке, предоставленном под ИЖС или ведение личного подсобного хозяйства, без запроса разрешения на строительство в надзорных органах.
3. Быструю легализацию возведенных объектов недвижимости, которые после приватизации становятся неотъемлемой частью собственности заявителя. После оформления права собственности лицо сможет осуществлять в отношении зарегистрированного дома любые юридические сделки, в том числе продавать, дарить, передавать по наследству.
4. Если территория была предоставлена лицу для ведения подсобного хозяйства, но у него нет документов, подтверждающих право на землю, он может предоставить выписку из похозяйственной книги. Данные из похозяйственных книг при необходимости можно запросить у администрации города.
5. В случаях когда в документе на участок, которым располагает лицо, не конкретизирована разновидность прав, на основании которых предоставлена земля, такой участок считается предоставленным на праве собственности.

Сложности оформления дома в рамках дачной амнистии

Дачная амнистия – порядок оформления этой процедуры установлен в законе от 30.06.2006 № 93-ФЗ

Наиболее проблемные стороны приватизации по упрощенной системе:

• У собственников участка зачастую возникают сложности в процессе доказывания своих прав на постройку; они вынуждены обращаться в различные инстанции, чтобы получить соответствующие выписки и справки.
• Нередко процесс признания жилья пригодным для проживания затягивается. При неудовлетворительном решении комиссии граждане вынуждены обращаться в суд, что значительно удлиняет процесс оформления прописки в соответствующей жилой постройке.
• Некорректные данные, которые указаны в кадастровой документации на земельный участок, могут послужить препятствием к оформлению прав на другие объекты, расположенные на земле.

Таким образом, хотя государственные органы активно пропагандируют приватизацию в рамках дачной амнистии, отмечая простоту и дешевизну этого способа, граждане при реализации своих прав сталкиваются с рядом практических сложностей, которые препятствуют проведению регистрации собственности на жилую постройку.

Дачная амнистия – порядок оформления этой процедуры установлен в  законе от 30.06.2006 № 93-ФЗ. Дачная амнистия дает возможность регистрировать право собственности на постройки, расположенные на приватизированных земельных участках с представлением только правоустанавливающего документа до 1 марта 2018 года. После этой даты будет необходимо вводить объекты строительства в эксплуатацию, а если дом не достроен, то получать официальное разрешение на его строительство.

Подготовка к продаже недостроенного дома

Продажа недостроенного частного дома – обычный случай

Продажа недостроенного частного дома – обычный случай. На рынке недвижимости множество предложений о реализации домов разной степени готовности. Надо признать, что продать их непросто. Однако, приложив некоторые усилия и верно рассчитав тактику, вполне возможно. Для этого надо хорошо подготовить недострой к продаже и постараться представить его с выгодной стороны.

Специалисты по продаже недвижимости утверждают, что продать можно любой объект, назначив за него лояльную цену. Для недостроя (по сути заброшенного строения) это особенно верная позиция. Начинают продажу с правильного представления объекта. В рекламе исключают упоминание слова “недострой” и объявляют о продаже земельного участка или дома. Но в телефонной беседе потенциальных покупателей обязательно посвящают в детали о степени его готовности. От красноречия продавца зависит, насколько интересным окажется предложение. В рекламном объявлении не всегда удается отметить все преимущества объекта недвижимости. А вот в личной беседе обязательно нужно вспомнить, что рядом, например, остановка транспорта, лес, река или озеро.

Основной упор сделать на достоверную информацию о возможности подключения к коммуникациям, состоянии инфраструктуры. Покупатели ждут ответов именно на эти важные вопросы. Находящиеся рядом с домом инженерные коммуникации повышают шанс продажи недостроя и его цену.

Что касается расположенного в таком месте “замороженного” объекта в виде одного лишь фундамента или цоколя, то близость коммуникаций лишь ускоряет реализацию участка, не увеличивая его цену. Близость линии электропередач или газовой трубы уже и так учтены при оценке земли. Так что в случае продажи участка с уже заложенным фундаментом рассчитывать приходится только на стоимость земли.

Более того, надо быть готовыми к тому, что недострой в виде фундамента может даже снизить цену участка. Это происходит в случае, когда проект дома, основание под который уже готово, не устраивает покупателей.

Определить стоимость участка и дома можно, не прибегая к услугам сотрудников агентства недвижимости

Что же, вкусы у людей разные и вполне может возникнуть необходимость демонтажа фундамента. А это сумма, сопоставимая со стоимостью его строительства. Однако, вполне возможно, что представленный продавцом проект подойдет покупателю. Тогда отпадет и вопрос скидки на участок.

Иное дело – уже возведенная коробка дома. В этом случае есть шанс вернуть средства, потраченные на стройматериалы и работу. Дом, требующий больших вложений средств и труда, но с подведенными коммуникациями и остеклением можно продать значительно дороже. Но и в этом случае риэлтеры советуют не скупиться и назначать адекватную цену. Тогда недострой найдет своего покупателя быстро.

Определить стоимость участка и дома можно, не прибегая к услугам сотрудников агентства недвижимости. Достаточно внимательно изучить объявления о продаже земли в месте расположения недостроя, вычислить цену за сотку и исходя из нее оценить свой участок. К его цене добавляют стоимость недостроенного дома.

Итак, объект разрекламирован, цена известна. Наступает пора презентаций, возможно, многочисленных. Чтобы выгодно представить “замороженный” дом, участок и строение подготовят к посещению потенциальных покупателей. При остановке строительства территория зачастую остается захламленной неиспользованными материалами и строительным мусором. Чтобы не отпугнуть визитеров, необходимо навести порядок: бережно накрытые пленкой песок и гравий будут выглядеть аккуратно, да и дождь их не размоет. С участка вывозят мусор, даже мелкий. Разбросанные инструменты собирают и складывают.

Верховный суд разобрался с землей, на которой стоят частные дома

.Собственник земли пошел в районный суд с жалобой на действия женщины и нового хозяина дома. Он потребовал аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о регистрации земельного участка и признать сделку женщины и ее покупателя по купле-продаже земли и дома недействительными

Кому по закону принадлежит земля, на которой стоит жилой дом, – собственнику земельного участка или новому хозяину дома? Такой “земельно-домовой” вопрос оказался до такой степени острым и болезненным, что рассудить спор смог только Верховный суд. Вынесенное им решение по одному частному спору может оказаться важным не только для тех граждан, которые непосредственно участвовали в этих судебных процессах, но и остальным собственникам земли и частных домостроений.

Суть возникшего конфликта проста. В Краснодарском крае некий гражданин оказался владельцем земельного участка и стоящего на нем жилого дома. Недвижимость перешла к нему по наследству. Новый хозяин по дарственной уступил дом женщине, а она оформила на дом право собственности и зарегистрировала свою недвижимость в госреестре. Причем дама узаконила одновременно свои права и на дом, и на землю, на которой этот дом стоит. Оформив все документы, гражданка дом благополучно продала.

Собственник земли пошел в районный суд с жалобой на действия женщины и нового хозяина дома. Он потребовал аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о регистрации земельного участка и признать сделку женщины и ее покупателя по купле-продаже земли и дома недействительными. Он считал, что только у него есть право собственности на землю под домом, и женщина могла распоряжаться лишь строением, не трогая его участок.

Районный суд полностью удовлетворил требования истца, вернув ему землю. Краснодарский краевой суд с таким решением не согласился и отменил решение районного. Но решение второй инстанции отменил уже президиум краевого суда. Он вернулся к началу и сказал, что районный суд, пойдя навстречу собственнику земли, был полностью прав.

В итоге дело дошло до Верховного суда, который сказал – нет, не прав был президиум краевого суда, и подобные земельные споры надо решать иначе.

Вот логика главного суда страны. Итак, хозяин через дарственную передал женщине дом. Участок, на котором дом стоит, хозяин ей не передавал.

Женщина регистрирует на себя право собственности на дом и землю. Потом недвижимость продает. Районный суд, приняв от собственника земли иск, согласился вернуть мужчине землю. Вторая инстанция назвала это решение ошибочным. Потому, что вопрос о признании прав мужчины на участок земли на повестке заседания районного суда не стоял.

Там речь шла об аннулировании регистрации дома и земли, а также признании незаконным договора купли-продажи дома с землей. А требования о признании права собственности мужчины на землю в иске не было прописано. Но почему-то районный суд этот вопрос решил. Судебная коллегия краевого суда на такую ошибку указала и районное решение отменила. Президиум краевого суда все вернул на “районный уровень” и подтвердил, что право на спорный земельный участок принадлежит мужчине.

Верховный суд с таким вердиктом не согласился и указал судьям на Земельный кодекс. В нем установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Это статья 1 пункт 1 подпункт 5. Согласно этой статье все “прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков”, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

В Земельном Кодексе установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов

В другой статье – 35-й того же Земельного кодекса дословно записано следующее: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимым для его использования. Причем землю под домом и около пользует новый собственник на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Кстати, подчеркнул Верховный суд, точно такое же положение содержится и в Гражданском кодексе. Это статья 552. В ней говорится, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования части земельного участка на тех же условиях, что и до него имел продавец недвижимости.

Кроме этого, напомнил коллегам Верховный суд, есть еще один Федеральный закон. Он так и называется “О введении в действие Земельного кодекса”. И в нем также предусмотрено, что граждане, к которым перешли права собственности на здания, объекты и сооружения, которые стоят на государственной или муниципальной земле, вправе зарегистрировать права собственности на такие участки, кроме случаев, когда земля не может предоставляться в частную собственность.

Верховный суд из всех этих правовых норм делает однозначный вывод – право пожизненного и наследуемого владения частью земельного участка, занятого зданием, переходит в порядке правопреемства от прежнего собственника к новому одновременно с приобретением права собственности на здание.

Так что, получив дом, женщина получила пожизненное право владения участком, на котором он стоит. По ходу разбора этого гражданского дела неожиданно выяснилось, что мужчина, подаривший даме дом, свой земельный участок в собственность не оформлял. Он считал себя хозяином участка, но соответствующего документа у него не было. Так что право на однократное, бесплатное приобретение в собственность земли также перешло к даме. Верховный суд встал на сторону новой хозяйки, которая по закону оказалась права.

Источники:

• https://bukvaprava.ru/2017/04/15/kak-oformit-dom-v-sobstvennost-v-2017-godu-dokumenty-dlya-registratsii-prava-skolko-stoit/
• http://nsovetnik.ru/zemlya/kakova_procedura_registracii_doma_v_rosreestre_po_dachnoj_amnistii/
• https://rg.ru/2013/05/21/zemlya.html
• http://nsovetnik.ru/zemlya/kakov_poryadok_oformleniya_doma_po_dachnoj_amnistii_obrazec_deklaracii/
• http://estp-blog.ru/rubrics/rid-19327/
• http://www.fpa.su/uslugi/yuridicheskie/registratsiya-doma-na-uchastke/