Альтернативная продажа квартиры: что это такое

Многие сделки на рынке недвижимости совершаются с участием нескольких объектов недвижимости. Собственники жилья не всегда имеют достаточное количество денег для приобретения новой квартиры без вложений с продажи старой. Именно в таких случаях требуется альтернативная сделка, с помощью которой можно совершить обмен или куплю-продажу с доплатой. В такой цепочке может участвовать неограниченное количество квартир, но чаще всего их две. Сегодня мы поговорим об альтернативных сделках. Далее вы узнаете, что такое альтернатива при продаже квартиры.

Альтернативная сделка

Альтернативные сделки – наиболее распространенная операция на рынке вторичного жилья. К ним относят всевозможные разъезды, съезды, обмен на большую (меньшую) площадь с доплатой, смена района проживания, а также – расселение коммуналок.

По закону продать единственное жилье нельзя. Продавая квартиру, собственник и члены его семьи, зарегистрированные в квартире, должны куда-то переехать и встать на регистрационный учет по месту жительства. Но в большинстве случаев из-за отсутствия денег продавцы не могут вначале купить новую квартиру, а потом просто продать свою. Приходится продавать и одновременно приобретать новую квартиру на деньги покупателя – в этом и заключается сущность альтернативной сделки. Ее успех зависит от верности оценки стоимости продаваемой квартиры и совпадения ожиданий всех участников альтернативы.

По закону продать единственное жилье нельзя

Покупатель, который готов купить квартиру с альтернативой, подтверждает серьезность намерений деньгами – задатком (авансом). На сленге риэлторов он называется “большой покупатель” – главное действующее лицо, которое является источником финансирования всей цепочки. Сумма задатка (аванса) определяется зачастую не стоимостью квартиры, а количеством и стоимостью альтернатив. Получив задаток (аванс), продавцы при помощи риэлтора приступают к окончательному определению альтернативных вариантов.

Передавая деньги риэлтору, покупатель надежно страхуется от потери задатка (кроме тех случаев, когда сам отказывается от покупки). Можно ли сначала подобрать альтернативные варианты, а уже потом искать покупателя? Теоретически – да. Но на практике сложно прогнозировать, когда же именно появится тот самый человек с деньгами и будет ли ждать все это время продавец альтернативы.

Очень важно и число участников квартирной цепочки. Риэлторский опыт подсказывает, что вероятность успешного проведения сделки будет максимальной, если в цепочке не более трех квартир. Если в сделке участвуют более пяти квартир, она становится нереальной. Иногда цепочку разбивают. Например, если в сделке участвуют четыре квартиры и по одной из них не готовы документы, то цепочку можно разделить на две части: 2+2. Это увеличивает вероятность того, что сделка состоится.

Процедура расчетов начинается с закладки денег в депозитарную ячейку банка. Вносит деньги покупатель “верхней” квартиры, а получает – продавец последней. Деньги, как правило, минуют большинство участников сделки. Но вносящим или получающим деньги в качестве доплаты все-таки придется поучаствовать в процедуре взаиморасчета. От их числа будет зависеть и количество задействованных ячеек. Продавец и покупатель каждой квартиры заключают трехсторонний договор с банком.

Продавцы получат доступ к ячейкам только после регистрации всех договоров купли-продажи квартир, участвующих в сделке. Непосредственно после посещения банка все участники сделки приступают к подписанию договоров купли-продажи у нотариуса или в простой письменной форме. Подписанные договоры купли – продажи одновременно сдаются на регистрацию в городской Комитет по государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним. Получив зарегистрированные договоры на руки, продавец последней альтернативной квартиры отправляется за деньгами в банк, а затем в тот же день происходит передача квартиры новому собственнику по акту приема-передачи. С этого момента начинается срок физического освобождения для следующей квартиры.

Переезд в новые квартиры участников альтернативной сделки происходит поэтапно. Срок передачи квартиры “верхнему” покупателю складывается из сроков освобождения всех альтернативных квартир. Поэтому практически невозможно включить в альтернативную сделку квартиру в доме-новостройке, не принятом на баланс ДЕЗа или с закрытой регистрацией по месту жительства. Покупателю придется ждать неопределенное время. С юридическим освобождением, т.е. постановкой на регистрационный учет, дело обстоит немного проще. Работники паспортных столов обязаны регистрировать по месту жительства новых собственников квартиры, не дожидаясь снятия с регистрационного учета предыдущих собственников.

Какие сделки называются альтернативными

На вторичном рынке недвижимости альтернативными называют сделки, в ходе которых происходит одновременная продажа одного объекта и покупка другого.

Связано это с тем, что наши граждане, как правило, владеют только одной квартирой и не хотят продать ее и остаться совсем без жилья, даже на короткий срок. Квартиры, которые граждане реализуют на таких условиях, называются “альтернативными”, а жилое помещение, которое они покупают взамен, – “альтернативой”. В том случае, если жилое помещение принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, распоряжение таким имуществом требует разрешения органов опеки, которое дается только при условии одновременного приобретения опекаемым лицом иного (“альтернативного”) жилого помещения.

Если граждане в качестве “альтернативы” выбрали также “альтернативное” жилое помещение, то может сложиться цепочка квартир, в которой продавец одной жилплощади является одновременно покупателем другой. Договоры купли-продажи таких квартир заключаются одновременно.

Один из участников цепочки (“верхний покупатель” по риелторской терминологии) участвует в сделке только деньгами, без объекта, он приходит покупать квартиру. Середина цепочки – участник продает одну квартиру с одновременным приобретением другой квартиры, которая может быть дороже, дешевле. При этом он либо доплачивает, либо получает доплату. А денежная сумма за покупаемую квартиру уходит продавцу, который забирает деньги.

Как это работает

Технология проведения альтернативной сделки предполагает одновременные: продажу жилья и покупку нового. Именно поэтому, вариантов, здесь, может быть огромное множество: одну квартиру можно поменять на другую (простая альтернатива), одну на две или три, две на одну, две на две и т.д. Такое богатство вариантов обуславливается следующим фактором: цены на рынке недвижимости растут, поэтому, в этих условиях, единственное выгодное решение, условно называемое обменом – сначала купить новую квартиру, а затем, продать старую. Однако, не всем это по карману.

В случае, когда вы сначала продаёте свое жилье – цены за период поиска хорошего варианта могут вырасти достаточно существенно, что будет означать, что вы не сможете приобрести ту недвижимость, на которую в начале «обмена» денег хватало. Такое развитие событий чаще всего случается, когда человек действует самостоятельно, на свой страх и риск, без участия грамотного риелтора.

Альтернативная сделка предполагает одновременные: поиск покупателя на жилье и поиск новой квартиры для участника сделки. Это повышает шансы на положительный исход сделки.

Начать, здесь, стоит с определения стоимости недвижимости собственника, и той недвижимости, которую тот хочет получить в результате альтернативной сделки. При этом, необходимо учесть все нюансы: месторасположение, качество здания, этаж, этажность дома, площадь квартиры и многое другое. Здесь не обойтись без опытного оценщика. А как иначе узнать размер необходимой доплаты и оценить возможности для осуществления задуманного в целом.

Схематично, альтернативную сделку, можно разложить на следующие этапы:

1. поиск покупателя на Вашу квартиру – на этом этапе заключается предварительный договор и вносится аванс покупателем;
2. поиск квартиры для Вас – на этом этапе заключается предварительный договор и вносится аванс за квартиру продавцу;
3. сбор всех необходимых документов – этим, как правило, занимается риелтор;
4. осуществление юридической проверки документов риелторской компанией в филиале банка, выбранного участниками сделки;
5. организация сделки, расчет денежных средств;
6. закладка денег в банковскую ячейку (используется в случае, если выбран вариант сделки с привлечением банковской ячейки);
7. одновременное подписание договоров купли-продажи между всеми участниками альтернативной сделки;
8. отправка документов на гос. регистрацию;
9. получение денежных средств из банковской ячейки, после возврата документов с государственной регистрации (в случае, если выбран вариант сделки с привлечением банковской ячейки);
10. подписание акта приема-передачи квартиры всеми частниками.

Альтернативная сделка – это то же самое, что обмен

Обмен в юридическом смысле встречается редко, потому что это операция, при которой одна неприватизированная квартира меняется на другую неприватизированную

Обмен в юридическом смысле встречается редко, потому что это операция, при которой одна неприватизированная квартира меняется на другую неприватизированную.

На процедуры обмена, которые существовали в советское время, альтернативные сделки мало похожи. Альтернативные сделки часто используются именно потому, что найти две стороны, готовые к безденежному обмену очень сложно. А вот продать свою жилплощадь, а из вырученных денег оплатить новую, более реалистично. При этом число звеньев в цепочке взаимообменов и продаж теоретически может быть неограниченно большим. На практике риелторы проводят альтернативные сделки, которые могут состоять из десятка и более “звеньев”.

Характеристика альтернативной продажи

При альтернативной продаже один собственник продает свою квартиру, одновременно покупая другую. А продавец последней жилплощади может являться покупателем для третьей стороны. Рассмотрим схему такой сделки на примере.

Владелец трехкомнатной квартиры хочет ее продать и купить две однокомнатные. А один из продавцов однокомнатной собирается приобретать двухкомнатную квартиру. В результате такой сделки заключается 4 договора купли-продажи.

Альтернатива

Альтернатива означает, что владелец квартиры продает ее, покупая одновременно другую. Вот именно вторая приобретаемая жилплощадь и является альтернативной. Подписание договоров купли-продажи и их государственная регистрация происходит в один и тот же день. У данного вида сделки три участника:

Покупатель первой квартиры.
Продавец первой квартиры, который в то же время является покупателем второй «альтернативной» квартиры.
Продавец «альтернативной» квартиры.

Альтернативная цепочка

Здесь реализуется не одна жилплощадь, а несколько. При этом продавцы каждой из них выступают покупателями другого жилья, что и образует альтернативную цепочку. При этом нужно учитывать, что все квартиры не должны реализовываться последовательно.

Например, собственник четырехкомнатной квартиры хочет продать ее и купить взамен три квартиры: две однокомнатные и одну двухкомнатную (с доплатой). Здесь выстраивается цепочка из 4 квартиры, три из которых являются альтернативными.

От длины цепочки зависит и сложность сделки. Количество квартир, которые могут участвовать в схеме, не ограничено, но на практике их число редко превышает 2.

Бывают ли альтернативные сделки безденежными

Подобные альтернативные сделки никогда не бывают безденежными. Сначала определяется цена квартиры, которую готов заплатить покупатель, а “альтернатива” для продавца подбирается исходя из этой суммы и возможностей собственника. Как правило, в зависимости от договоренности продавец “альтернативной” квартиры либо вносит дополнительную оплату за новую квартиру, либо, наоборот, получает доплату.

При этом участников альтернативной сделки может быть много. В таком случае технические детали передачи наличных через банковские ячейки продумать становиться не так легко.

По какому договору совершаются альтернативные сделки

При проведении альтернативных сделок для каждой операции купли-продажи заключается отдельный договор. Единственным его отличием от стандартных соглашений, которые используются для совершения обыкновенных операций купли-продажи с недвижимостью, может быть наличие в нем специального пункта о регистрации права собственности на объект только при условии регистрации прав собственности на другие объекты, задействованные в альтернативной сделке.

Таким образом, участниками сделки для защиты своих интересов применяется принцип “все или ничего”, то есть условия каждого отдельного договора вступают в силу только в том случае, если остальные участники цепочки исполняют достигнутые договоренности.

Типичные риски продажи квартиры

Продажа недвижимости всегда связана с определенными рисками. Чаще всего это:

Заниженная стоимость из-за неправильной оценки имущества.
Встреча с мошенниками, которые под предлогом осмотра квартиры хотят что-то украсть из нее.
Работа с недобросовестным агентством недвижимости.
Ошибки в оформлении документов (в частности, договора купли-продажи).

Но самый большой риск для продавца возникает в момент передачи денег. Так как оплата производится после регистрации договора, он может вовсе остаться без денег, если покупатель вдруг передумает. Процедура оспаривания сделки может быть достаточно длительной, а успех при этом не гарантирован. Также нельзя подписывать никаких дополнительных документов об оплате, помимо расписки. Только учет всех нюансов может свести все риски к минимуму.

Специфические риски альтернативной продажи жилья

Кроме типичных рисков, связанных с продажей недвижимости, альтернативная сделка предполагает и свои специфические риски, которые возникают в силу сложности организации процесса

Несогласованность действий

В любой альтернативной сделке участвует больше двух сторон. Поэтому любое несогласие между ними может стать причиной полного разрыва всей процедуры. Очень важно, чтобы каждый из участников сделки имел адекватные запросы и реально оценивал стоимость и той квартиры, которую он хочет продать и той, которую планирует купить.

Важно, чтобы требования соответствовали реальным рыночным ценам и возможностям других участников. В противном случае возникает риск увеличения сроков сделки и даже ее отмены.

Частичная регистрация или отказ в регистрации

Подобный риск возникает из-за того, что все квартиры, участвующие в сделке, не связаны между собой (регистрируются по отдельным договорам). Поэтому возникает опасность, что регистратор может приостановить регистрацию одного из договоров, в результате чего одна сторона рискует остаться и без квартиры и без денег.

Чтобы избежать подобного, нужно регулярно отслеживать процесс регистрации (на сайте Росреестра по номерам заявлений). В случае возникновения проблем с одним договором, остальные участники сделки сразу пишут заявление о приостановке и других соглашений, а потом уже разбираются с причинами. Если речь идет не о приостановлении, а об отказе в регистрации, порядок действий такой же.

Как избежать рисков

Чтобы избежать подобных рисков, можно воспользоваться услугами нотариуса либо следовать рекомендация риэлтора.

Помощь нотариуса

Обращение к нотариусу имеет особенное значение в вопросах с альтернативной сделкой. Связано это с тем, что если договор по сделке с недвижимостью заверен нотариально, то он не проходит дополнительную проверку юристами. Соответственно, срок регистрации короче, а риск частичной регистрации или отказа – ниже.

Соблюдать рекомендации риэлторов

Проведение альтернативной сделки лучше доверить профессионалам. Потому что в данном случае, количество документов, которые нужно проверить на подлинность больше. Также могут возникнуть сложности с организацией самого процесса подписания всех договоров. Именно поэтому, для максимального повышения вероятности успешного проведения сделки, стоит обратиться к грамотному риэлтору.

Налоговый вопрос при альтернативной сделке

Еще один немаловажный вопрос, который следует учитывать участникам альтернативной сделки – порядок уплаты налога и возможность получения налогового вычета. Распространенной ошибкой является мнение о том, что единовременная покупка альтернативной квартиры освобождает от уплаты налога.

На самом деле, эти две сделки никак юридически не связаны между собой, даже если проведены в один налоговый период. Поэтому продав свою жилплощадь, вы должны уплатить 13% с дохода, полученного от продажи, если владеете ею менее 3 лет.

Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят физические лица – налоговые резиденты Российской Федерации, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, – исходя из сумм таких доходов (п. 3 ст. 228 НК РФ).

А покупка альтернативной квартиры дает право на получение налогового вычета.

При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них (п.3 ст. 220 НК РФ).

Другими словами, в данном виде сделок уплата налогов и получение налогового вычета производится в стандартном порядке и взаимозачет продажи и покупки невозможен.

Таким образом, альтернативные сделки являются специфичным видом сделки купли-продажи, которая имеет свои особенности и риски. Поэтому повышенная осторожность и учет всех нюансов особенно важны в подобных случаях.

Нужно ли платить какие-либо налоги при совершении альтернативных сделок

При альтернативной купле-продаже жилья необходимо заплатить те же налоги, что и при обычной купле-продаже. То есть налог платится с продажи квартиры, если она находилась в собственности менее 5 лет или 3 лет в зависимости от основания права.

При этом покупатель недвижимости может претендовать на возврат НДФЛ от суммы, которая не должна превышать 2 миллиона рублей (для сделок с ипотекой применяются другие условия).

А когда человек выступает продавцом квартиры, то получение некоторых льгот, таких как, например, уменьшение налогооблагаемой суммы, зависит от того, к какому налоговому периоду относится соглашение купли-продажи. В этом случае при проведении альтернативной сделки размер налоговых послаблений от государства ограничен лимитом для одного налогового периода.

Сложности альтернативных сделок

Несмотря на все свои преимущества, альтернативные сделки имеют и свои сложности:

Квартира в таком случае, всегда стоит немного дешевле, чем свободная.
Подобные сделки, достаточно часто, что называется, «разваливаются» и не доходят до логичного завершения – приобретения участниками жилья.
Альтернативные сделки с обменом имеют обыкновение вырастать в так называемые «цепочки» или «паровозы», в этом случае, исход сделки во-многом зависит от мастерства риелтора и адекватности всех участников.
4. Альтернативные цепочки достаточно сложно организовать, а сделать это самостоятельно, прямо скажем, невозможно.

Быстрый рост цен мешает логичному завершению сделок данного вида. Поэтому, их проведение становится сложнее, а самих альтернативных сделок становится всё меньше и меньше. Риелторы ищут возможности и стараются найти новые способы решения жилищного вопроса.

Обмен и ипотека

Ипотека уже достаточно давно используется в качестве решения проблемы отсутствия свободных денежных средств на доплату при проведении сделок купили-продажи, а также, альтернативных сделок. Помимо этого, при решении жилищного вопроса, обычной практикой становится кредитование под залог уже имеющегося в собственности жилья, что позволяет приобрести новую недвижимость, не продавая имеющуюся. Конечно, размер кредита, здесь, зависит от многих параметров, в частности – от размера дохода человека и его документального подтверждения.

Ипотечное кредитование применяется в риелторской практике в качестве решения при разъездах и обменах. Напомним, что проблема обмена заключается в том, что в условиях роста цен, выгоднее сначала приобрести новое жилье, а только потом продавать имеющуюся.

Позволить себе это может не каждый, поэтому, все больше людей, нуждающихся в обмене, сначала берут кредит в банке, и приобретают недвижимость, а только потом продают имеющиеся квадратные метры. На «растущем рынке», такая технология совершения сделки действительно является выгодной, поскольку за полгода-год, стоимость недвижимости вырастает настолько, что позволяет оплатить и работу риелтора и банковские проценты.

Конечно, далеко не для всех такая технология обмена доступна, поскольку для этого нужны какие-никакие накопления и солидная заработная плата, длят того чтобы получить нужную сумму от банка. Поэтому, звоните в АН «Импульс-К» – вместе мы что-нибудь придумаем!

Как продать квартиру без посредников

Продать квартиру без посредников — не такое простое мероприятие, как кажется тем, кто столкнулся с этим в первый раз. Многие продавцы квартир, пытаясь сэкономить на услугах риэлтора, решают самостоятельно продавать квартиру. Я часто работаю с этой категорией продавцов и вижу какие ошибки они совершают. Для того, чтобы мой клиент купил у такого продавца квартиру, мне приходится выполнять за них большую часть работы и исправлять ошибки, которые они успели сделать. Эту статью я написал для тех, кто принял решение о продаже квартиры без риэлтора. Для простоты понимания, я написал ее как пошаговое руководство.

1. Определитесь с целью продажи

Одной из частых ошибок продавцов, является не правильное позиционирование квартиры, которое напрямую зависит от цели продажи. Как правило, их три:

получить деньги (свободная продажа),
получить другую квартиру (альтернатива),
получить несколько других квартир (разъезд).

Все три цели подразумевают разные способы продаж.

Свободная продажа квартиры — это сделка, по которой Вы продаете покупателю квартиру, свободную от проживающих и зарегистрированных лиц, и получаете за это деньги. Поэтому должны быть выполнены два условия: взамен квартиры Вы получаете деньги и в квартире, на момент сделки, никто не должен проживать или быть зарегистрирован. Продавая свободную квартиру, Вы можете рассчитывать на получение максимальной рыночной стоимости квартиры. Все покупатели, выбирая квартиру на рынке, прежде всего смотрят свободные квартиры и только потом переходят к просмотрам квартир с альтернативными сделками.

Альтернативная сделка. По этому виду сделок, Вы за свою квартиру получаете другую квартиру. При этом, разницу в цене квартир Вы либо получаете, либо отдаете. По старинке, такие сделки называют «обменом», хотя по факту это две сделки — продажа одной квартиры и покупка другой. Принимая решение о продаже такой квартиры, Вы должны точно просчитать бюджет сделки. Для этого нужно оценить Вашу квартиру по среднерыночной (а в идеале по минимальной)!!! цене, определиться и оценить по максимальной!!! цене квартиры, из которых Вы будете выбирать альтернативу.

Арифметическая разница в цене — это та сумма, которая составит доплату. Именно критическая оценка альтернативного варианта, является успехом совершения такой сделки. И наоборот — чрезмерные иллюзии делают все усилия по продаже квартиры безрезультатными.

Разъезд. Это самая сложная сделка на рынке недвижимости. Если вы решили продать квартиру без посредников — это ваше право, но при разъезде я могу дать только один верный совет — обращайтесь в агентство недвижимости или к риэлтору. Я Вам скажу больше, далеко не каждый риэлтор согласится продавать такую квартиру. А если развивать эту тему дальше, Вы должны найти самого лучшего и опытного риэлтора из возможных. Потому что процент реализации квартир с разъездом составляет менее 50%.

2. Проверьте документы о собственности на квартиру

Перед тем, как начать продажу квартиры без риэлторов нужно убедиться в том, что у Вас есть все необходимые для этого документы. Начнем с главного документа — правоустанавливающего:

договор (купли-продажи, дарения, мены, передачи квартиры в собственность, ренты, долевого участия),
или
свидетельство о наследстве,
или
справка о выплаченном пае (ЖСК),
или
решение суда

Перед тем, как начать продажу квартиры без риэлторов нужно убедиться в том, что у Вас есть все необходимые для этого документы

Следующий документ — правоподтверждающий. Это свидетельство о государственной регистрации права. Многие думают, что это основной документ на квартиру, потому что он красивый и официальный. На самом деле, потеря этой бумажки не несет никаких последствий. Более того, с 15 июля 2016 года выдача свидетельств о государственной регистрации права собственности прекращена! Поэтому если у вас его нет, ничего страшного. А вот если Вы потеряли правоустанавливающий документ — могут возникнуть проблемы с его восстановлением.

Документ, подтверждающий личность. Как правило, это паспорт или свидетельство о рождении. Проверьте действительность паспорта (обратите внимание на замену паспорта по возрасту).

Документ, подтверждающий право продажи совместно нажитого имущества (в случае если квартира была куплена в браке). Это нотариальное согласие супруга (берется у нотариуса на основании свидетельства о браке) или брачный договор.

Остальные документы собираются по мере необходимости для конкретной сделки. Это документы из БТИ (поэтажный план, экспликация, кадастровый паспорт, технический паспорт, справка о соответствии адреса), документы из ЕИРЦ (выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета, единый жилищный документ), выписка из ЕГРП, справки из ПНД и НД, отчет об оценки недвижимости, решение опекунского совета.
В связи с тем, что в настоящее время основная категория покупателей — это «ипотечники», сразу закажите в БТИ поэтажный план и экспликацию. Их наличие упростит переговоры с потенциальными покупателями.

3. Оцените стоимость квартиры

Для того, чтобы оценить стоимость квартиры, риэлторы используют сравнительный анализ и собственный опыт продаж квартир в конкретном районе. Вы можете воспользоваться только сравнительным анализом, который даст Вам «рекламную» стоимость квартиры. Для этого можно воспользоваться открытыми базами квартир. Сделайте выборку квартир, аналогичных Вашей и обязательно позвоните по всем этим объявлениям, чтобы убедиться в их реальности. Имейте ввиду, в открытых источниках очень много квартир, которых на самом деле нет. Это один из способов, используемых риэлторами для поиска «клиента на покупку». А чтобы по таким объявлениям часто звонили, цена в них занижена (а это может повлиять на Ваш сравнительный анализ). Также для вас не будут доступны реальные цены по которым квартиры продаются (то есть конечная цена квартиры после торгов).

4. Примите решение о продаже квартиры без посредника или о привлечении риэлтора

Проанализируйте свои возможности по продаже квартиры. Особенно, если Вам предстоит альтернативная продажа квартиры. Далеко не каждый покупатель, согласиться внести аванс за Вашу квартиру, зная, что построением цепочки альтернативной сделки будет заниматься не профессионал. Соберите как можно больше информации об особенностях проведения сделок продажи квартир в Москве. Только после изучения всей информации примите решение.

5. Опубликуйте объявление о продаже квартиры

Если Вы примите решение о привлечении риэлторов, ни в коем случае не нанимайте больше одного риэлтора или агентства. Это самая распространенная ошибка продавцов. Дело в том, что все квартиры рекламируются в одних и тех же рекламных источниках и данная тактика не привлечет Вам большего количества покупателей. Произойдет обратная ситуация. Цель любого покупателя — купить дешевле.

Выбирая объявление о продаже, покупатель выберет то, в котором цена будет ниже, а агент сговорчивей. В итоге, покупатель будет работать с тем риэлтором, который будет иметь на Вас большее влияние. Так чьи интересы в итоге будет представлять этот риэлтор?

Для рекламы своей квартиры используйте источники, про которые я писал в статье БАЗЫ КВАРТИР. Чем в большее количество баз Вы разместите свое объявление, тем больший отклик Вы получите. Очень важно сделать хорошие фотографии квартиры. Многие покупатели не открывают объявления без фотографий. Делайте акценты только на положительные качества квартиры. Если квартира представляет собой «печальное зрелище», сделайте только фотографию самого дома. Если квартира в плохом состоянии, покупатель во время просмотра, сам найдет в ней плюсы, которые ему важны. В рекламном объявлении старайтесь избегать «пафосных» выражений — евроремонт, эксклюзивный ремонт и дизайнерский ремонт, если это не соответствует действительности. Разочарованный покупатель вряд ли купит Вашу квартиру. Лучше укажите фразу «качественный ремонт» и опишите его особенности.

Фразы, которые привлекают покупателей:

свободная продажа,
оформление по полной стоимости,
отличное состояние,
никто не прописан,
возможна ипотека,
возможен торг.

6. Проводите показы квартиры

Показ квартиры потенциальному покупателю — один из самых важных моментов продажи квартиры без посредника

Показ квартиры потенциальному покупателю — один из самых важных моментов продажи квартиры без посредника. Выбирая квартиру, покупатель обращает внимание не только на качественные характеристики жилья. На принятие решения о покупке квартиры влияет атмосфера квартиры, освещенность квартиры, мнение о хозяевах квартиры, отзывы о соседях, порядок на лестничной клетке.

Тщательно подготовьтесь к показу квартиры. Для удобства покупателей, купите в аптеке бахилы. Устраните все нежелательные запахи в квартире. Поменяйте все лампочки в квартире на более яркие и теплые. Проведите в квартире влажную уборку, оденьтесь в нейтральную и опрятную одежду. Посмотрите, чтобы на лестничной клетке отсутствовал мусор и листовки вида: «Хватит складывать мусор! От крыс и тараканов отбоя нет!». Когда в квартиру зайдет покупатель, предложите ему бахилы или тапочки на выбор. Общайтесь с ним доброжелательно, не навязывайтесь и не вступайте в спорные диалоги (возможно, он смотрит не первую квартиру в этот день, и нервы ему потрепали порядочно).

7. Примите аванс за квартиру

После того, как покупатель посмотрел Вашу квартиру и решил ее приобрести, нужно заключить договор аванса. Сумму, которую Вы смело можете просить в качестве предоплаты — 30-50 тысяч рублей. В договоре аванса обязательно прописываются все условия предстоящей продажи квартиры: цена квартиры, дата сделки, место проведения сделки и взаиморасчетов, сроки освобождения квартиры и т.д. Все мероприятия, начиная с подписания договора аванса и заканчивая подписанием передаточного акта на квартире, носят много юридических и финансовых тонкостей, которые я не рекомендую изучать на собственном опыте. В конце концов, услуга по сопровождению сделки стоит в разы меньше, чем комиссия риэлтора по продаже квартиры.

Советы юриста

Совершали альтернативную сделку с квартирой, но так получилось, что другие люди оформили документы раньше нас и получили права пользования и распоряжения нашей квартирой, а нам отказались дать возможность доделать документы. Что делать?

В этой ситуации вы можете обратиться в суд, чтобы доказать недобросовестность продавца, который заключил соглашение с двумя продавцами. Квартиру назад вы вряд ли получите, потому что по закону она остается покупателям, которые первыми оформили сделку. Но вы можете рассчитывать на компенсацию морального и материального ущерба.

Совершили альтернативную сделку при покупке жилья, но вторая сторона не оплатила налоги, нам это чем-нибудь грозит?

Все договора альтернативной сделки заключаются отдельно и юридически не взаимосвязаны. А это значит, что уклонение продавца от налогов, полученных за продажу своей квартиры, вам ничем не грозит.

Источники: