Переустройство и перепланировка

Практически каждый второй собственник жилья занимался переустройством или перепланировкой своей квартиры. Тому причиной может служить недовольство имеющейся планировкой, инженерными решениями, желание объединить или расширить площади в квартире, а также воплотить в жизнь смелые дизайнерские решения. Такие действия непременно должны быть согласованы в соответствующих органах, в противном случае собственник жилья будет нести ответственность. Сегодня мы поговорим об особенностях переустройства и перепланировки жилых помещений.

Перепланировка жилого помещения

Перепланировка жилого помещения – изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения

Перепланировка жилого помещения – изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (т.е. изменение или возведение архитектурных конструкций). Например, объединение ванной комнаты и туалета будет являться перепланировкой.

При переустройстве все комнаты остаются в старых границах, а при перепланировке – изменяются.

Запрещаются работы, в результате которых ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе, если затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов – изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.

Запрещается затрагивать характеристики здания (несущие стены, перекрытия, балки), изменять фасад и границы смежных помещений, а также присоединять к квартире части общего имущества в многоквартирном доме.

Размещение над жилыми комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2-х уровнях.

Если переустройство (перепланировка) помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие переустройство (перепланировку) помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Чтобы понять подпадают ли действия под термин «перепланировка» – нужно посмотреть в технический паспорт (экспликацию) жилого помещения и убедиться: если меняется расположение помещений, их площадь (за счет переноса и демонтажа перегородок, переноса кухни или санузлов, а также за счет уменьшения площади вспомогательных помещений), изменяется устройство дверных проемов – это перепланировка.

Запрещается затрагивать характеристики здания (несущие стены, перекрытия, балки), изменять фасад и границы смежных помещений, а также присоединять к квартире части общего имущества в многоквартирном доме

Проект переустройства или перепланировки должен соответствовать требованиям законодательства. Все изменения фиксируются в техническом паспорте объекта.

И переустройство, и перепланировку необходимо согласовывать с органом местного самоуправления по месту нахождения жилого помещения (статья 26 Жилищного кодекса Российской Федерации). В каждом муниципальном образовании приняты административные регламенты по приему заявлений и выдаче документов о согласовании перепланировки (переустройства) жилого помещения.

Проект переустройства дополнительно следует согласовать с профильными организациями. Например, для изменения установки газового обогревателя или установки нового газового оборудования необходимы проект газоснабжения квартиры, дома, получение технических условий по присоединению к сетям, согласование с организацией, уполномоченной обслуживать и обследовать дымоходы и т.д. А для переноса электросетей и изменения схем электроснабжения квартиры необходим другой проект – электрооборудования и электроосвещения.

Оформление разрешительной документации не требуется при ремонте помещений, установке или разборке встроенной мебели, шкафов, антресолей, замене (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.

Стоит обратить особое внимание собственников (нанимателей) жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, что существует отдельное понятие «реконструкция», которое подразумевает под собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Выдача разрешений на реконструкцию объектов капитального строительства, проведение осмотров зданий, сооружений на предмет их технического состояния и надлежащего технического обслуживания в соответствии с требованиями технических регламентов, предъявляемыми к конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности указанных объектов, требованиями проектной документации, выдача рекомендаций о мерах по устранению выявленных нарушений осуществляется органом местного самоуправления (статья 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Переустройство жилого помещения

Переустройство (встречается также понятие переоборудование) жилого помещения – установка (возведение), замена или перенос инженерных сетей (тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, вентиляции, кондиционирования), санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных, сантехнических (ванны, мойки, умывальника, унитаза) и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, “джакузи”, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе – заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 № 133-ФЗ)

• 

  Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления

  заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; (в ред. Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ)

• правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
• технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе: (в ред. Федеральных законов от 02.06.2016 № 175-ФЗ, от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

• правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
  (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)
• технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
  (часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.12.2011 № 383-ФЗ)

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи

3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.
(часть 3 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 № 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))

4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.

(часть 4 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 № 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))

5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 28.07.2012 № 133-ФЗ)

6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Переустройство каких помещений не допускается

• в результате, которого ухудшаются условия проживания граждан и эксплуатации дома, так же при котором затрудняется доступ к отключающим устройствам и инженерным коммуникациям;
• в жилых домах, которые стоят на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций;
• отнесенных к категории непригодных для проживания;
• вследствие, которого ликвидируются или уменьшаются каналы естественной вентиляции;
• после которого увеличивается нагрузка на несущие конструкции.

Запрещено в жилых помещениях домов типовых серий устраивать проемы, ниши, отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах, а так же колонах. Помимо этого нельзя устраивать штраб под размещение электропроводки в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями. Устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений допускается только после согласования с проектной организацией или автором проекта жилого дома.

Произведенные переустройство и перепланировка жилого помещения, без соответствующего разрешения, приведут владельца жилья в суд. По решению суда собственнику жилья придется привести помещение в прежнее состояние и сделать это в разумный временной срок. Суд так же может вынести решение о сохранении переустройства или перепланировки жилого помещения, при условии, что данные действия не нарушают права и интересы граждан, а так же не создают угрозу их здоровью и жизни.

При невыполнении решения суда о возвращении жилому помещению первозданного вида, жилье выставляется на публичные торги. Денежные средства от продажи передаются владельцу жилого помещения за вычетом расходов на исполнение судебного решения, а обязанности по восстановлению жилого помещения возлагаются на нового собственника. В случае если перепланировка и (или) переустройство жилого помещения, было произведено нанимателем, по договору социального найма с ним будет, расторгнут данный договор и возложены обязанности по восстановлению жилого помещения.

Порядок получения решения о согласовании в перепланировке (переустройстве) жилого помещения

Для проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого (перепланируемого) жилого помещения непосредственно либо через Единый портал государственных и муниципальных услуг www.gosuslugi.ru или многофункциональный центр представляет:

1. заявление о переустройстве (перепланировке) по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»;
2. правоустанавливающие документы на переустраиваемое (перепланируемое) жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства (перепланировки) переустраиваемого (перепланируемого) жилого помещения;
4. технический паспорт переустраиваемого (перепланируемого) жилого помещения;
5. согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое (перепланируемое) жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого (перепланируемого) жилого помещения по договору социального найма);
6. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов заявителя.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. В случае представления заявления о переустройстве (перепланировке) через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Полученный документ о согласовании является основанием проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения.

Документы, необходимые для подачи заявления в орган осуществляющий согласование

1. 

   Для согласования перепланировки необходимо подать заявление о переустройстве или перепланировки (совместное)

   Заявление о переустройстве или перепланировки (совместное);

2. Документы, утверждающие право собственности на перепланируемое и (или) переустраиваемое жилое помещение;
3. Проект перепланировки и (или) переустройства оформленный и подготовленный в установленном порядке;
4. Технический паспорт жилого помещения;
5. Согласие в письменной форме на переустройство и (или) перепланировку от всех членов семьи заявителя;
6. Заключение органа по охране памятников истории, архитектуры и культуры; (в заключении указывается, является или нет перепланируемое или переустраиваемое жилоепомещение памятником архитектуры, истории или культуры);

В ст. 26 ЖК РФ п. 3 сказано, что орган осуществляющий согласование, не имеет права требовать от заявителя другой перечень документов. Таким образом, представив вышеперечисленные документы, заявитель получает расписку от органа местного самоуправления и может рассчитывать на вынесение решения о согласовании или отказе в течение 5 дней с момента подачи документов. Решение принимается на основании заявления и предоставленных документов.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

• непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса возложена на заявителя; (в ред. Федерального закона от 03.12.2011 № 383-ФЗ)
  1.1) поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;
  (п. 1.1 введен Федеральным законом от 03.12.2011 № 383-ФЗ)
• представления документов в ненадлежащий орган;
• несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Последствия самовольного переустройства (самовольной перепланировки) жилого помещения

Самовольными являются переустройство (перепланировка) жилого помещения, проведенные при отсутствии принятого решения о согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения, или с нарушением проекта переустройства (перепланировки), представлявшегося в заявлении.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном (перепланированном) состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок в установленном органом, осуществляющим согласование (органом местного самоуправления), порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, принимает решение:

• в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
• в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние.

Контроль за осуществлением порядка переустройства и (или) перепланировки жилого помещения производит орган местного самоуправления

Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.

Контроль за осуществлением порядка переустройства и (или) перепланировки жилого помещения производит орган местного самоуправления, выдавший решение о согласовании (отказе в согласовании) проведения переустройства и (или) перепланировки такого помещения, надзор за соблюдением требований к порядку переустройства и перепланировки жилых помещений производит орган государственного жилищного надзора.

По разъяснениям Верховного суда Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме, владельцы помещений, не являющиеся собственниками, а также объединения собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы, вправе самостоятельно обращаться в суд с требованиями к лицам, самовольно переустроившим и (или) перепланировавшим жилое помещение, в порядке, предусмотренном статьями 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, и такие требования подлежат рассмотрению судами.

Жилищный кодекс: переустройство и перепланировка жилого помещения

4.1. Согласно ст. 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а перепланировка жилого помещения — изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Эта статья не содержит достаточной информации в отношении видов переустройства и перепланировки жилого помещения.
Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» установлены условия и порядок таких работ. Перечень этих работ включает:

• установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
• перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов; устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;
• прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств и т. д. и т. п.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и проч. (см. п. 1.7.1 Правил).
Согласно этим Правилам указанные работы, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

4.2. Следует отметить, что ст. 678 ГК (подлежащая применению к договору социального найма — ст. 672 ГК) содержит иную терминологию, нежели предложенная ЖК. Данная статья ГК предусматривает производство переустройства и реконструкции. Что касается требования ст. 678 ГК о проведении переустройства и реконструкции жилья с согласия наймодателя, то данное положение некоторым образом согласуется с положениями ст. 26 ЖК, согласно которой наниматель может быть «заявителем» только в качестве уполномоченного наймодателем (п. 5 ч. 2).

4.3. Переустройство или перепланировка жилого помещения проводится по согласованию с органом местного самоуправления, в который надлежит представить:

• 

  Для согласования необходимо предоставить проект переустройства или перепланировки

  заявление по форме, утвержденной Правительством РФ;

• правоустанавливающие документы на жилое помещение;
• проект переустройства или перепланировки;
• технический паспорт жилого помещения;
• согласие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи (в порядке и на условиях, обозначенных ч. 2 ст. 26 ЖК);
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения обозначенных работ. Требование о представлении других документов является неправомерным (ч. 3 ст. 26 ЖК).

4.4. Решение о согласовании или об отказе в переустройстве или перепланировке доводится до сведения заявителя в установленный срок путем выдачи документа о согласовании (органом, осуществляющим согласование таких работ). Данный документ является основанием для проведения работ по переустройству или перепланировке.

4.5. Правительством РФ утверждены форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки (постановление от 28.04.2005 № 2661). При применении утвержденных форм заявления и документа необходимо обратить внимание на следующие их положения.
Согласно ч. 2 ст. 26 ЖК перечень представляемых документов является закрытым. Частью 3 этой статьи установлено, что орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов, кроме установленных ч. 2 этой статьи. Вместе с тем пунктом 6 перечня, содержащегося в форме заявления, предусматривается представление иных документов.

Пункт 3 формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, обязывает заявителя осуществить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения с соблюдением требований нормативного правового акта субъекта РФ или акта органа местного самоуправления, регламентирующего порядок проведения таких работ.

Необходимо отметить, что определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений отнесено Жилищным кодексом к компетенции органов государственной власти РФ (ст. 12). Субъекту РФ и органу местного самоуправления не предоставлено право устанавливать порядок проведения таких работ (см. ст. 13 и 14).

В форме заявления на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения наряду с нанимателем и собственником жилья, обозначаемых в настоящей статье в качестве потенциальных заявителей, упоминается арендатор жилого помещения. Видимо, требует пояснения целесообразность (возможность) обозначения арендатора в таком качестве, поскольку ст. 26 ЖК его не упоминает. Следует при этом обратить внимание на ст. 671 ГК, согласно которой арендатором жилого помещения может быть лишь юридическое лицо.
Обозначение в форме заявления договора найма (на с. 2: «Прошу разрешить…») не согласуется с положениями ст. 26 ЖК, согласно которой лицом, «уполномоченным» наймодателем, может быть наниматель жилого помещения, занимаемого по договору социального найма (п. 5

Определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений отнесено Жилищным кодексом к компетенции органов государственной власти РФ (ст. 12)

ч. 2).В завершение следует отметить необоснованность упоминания в постановлении ст. 28 ЖК. Поручения в отношении и формы заявления, и формы документа содержатся в ст. 26 (п. 1 ч. 2 и п. 5).

4.6. Статьи 25-29 ЖК, посвященные переустройству и перепланировке, не содержат следующие, столь серьезные, позиции: переустройство и перепланировка жилого помещения производится с целью благоустройства помещения; такие работы должны проводиться с учетом соответствующих норм и правил; такие работы не должны нарушать прав и интересов иных лиц, проживающих в доме (см., в частности, ст. 209 ГК). Последняя позиция отражена в ст. 29 ЖК в связи с необходимостью судебного решения, как последствия самовольных переустройства или перепланировки. Однако данное положение должно применяться в качестве условия проведения таких работ, а также в качестве основания отказа в согласовании этих работ.

Статья 84 ЖК РСФСР предусматривала, что переустройство и перепланировка жилого помещения осуществляются только в целях повышения благоустройства квартиры. Такая позиция была закреплена рядом определений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.

Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденными постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 № 415, предусматривалось, что переустройство и перепланировка жилого помещения могут производится только в целях повышения благоустройства квартир. Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

4.7. Обязательным условием обращения нанимателя жилого помещения по договору социального найма (в качестве лица, уполномоченного наймодателем) является согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя на переустройство и (или) перепланировку. Таким образом, если нет согласия на это хотя бы одного члена семьи (в т.ч. и временно отсутствующего), то в переустройстве и (или) перепланировке будет отказано.

4.8. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии направляется в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества для внесения необходимых изменений в инвентаризационные документы.

Статья 29 ЖК устанавливает последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

4.9. Статья 29 ЖК устанавливает последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Самовольными являются работы, проведенные при отсутствии предусмотренных ст. 26 ЖК оснований или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки. Самовольное переустройство и (или) перепланировка влекут ответственность, предусмотренную законодательством. Последствием этого может явиться расторжение договора социального найма жилого помещения, принудительное изъятие жилья. В подобных случаях может возникнуть административная ответственность (ст. 7.21 КоАП).

Собственник или наниматель жилого помещения обязаны привести жилое помещение (самовольно переустроенное или перепланированное) в прежнее состояние в установленный (разумный) срок. В случае невыполнения этого требования судом по иску органа, осуществляющего согласование, может быть принято решение о расторжении договора социального найма (в отношении нанимателя), о принудительном изъятии жилья (в отношении собственника), что предусматривается ч. 3 и 5 ст. 29 ЖК.

Положения о принудительном изъятии жилья в установленных случаях применяются и к новому собственнику жилого помещения (ставшего собственником в связи с приобретением жилья на публичных торгах ), а также к собственнику, являвшемуся наймодателем по расторгнутому в соответствии с ч. 5 указанной статьи ЖК договору.

Следует отметить, что законодатель не устанавливает последствий расторжения договора социального найма в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки. Видимо, это следует расценивать как определенное нарушение жилого помещения (т.е. в какой-то степени повреждение), поскольку судом не принято решение сохранить его в переустроенном состоянии, т.е. создана угроза жизни или здоровью граждан (см.ч. 4 ст. 29) и, таким образом, применять положение ст. 83 ЖК и как следствие — выселение без предоставления другого жилого помещения (ст. 91).

Комментарий к статье 25 ЖК РФ

• 

  Действующее жилищное законодательство исходит из того, что переустройство и (или) перепланировка могут производиться в жилых помещениях независимо от формы собственности

  Комментируемая статья открывает специальную главу ЖК РФ, посвященную регламентации отношений, складывающихся в связи с переустройством и перепланировкой жилого помещения. Прежнее законодательство содержало лишь одну статью (ст. 84 ЖК РСФСР), дозволяющую производить переустройство и перепланировку жилого помещения только в целях повышения благоустройства квартиры с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения местной администрации. Действующее жилищное законодательство исходит, во-первых, из того, что переустройство и (или) перепланировка могут производиться в жилых помещениях независимо от формы собственности и, во-вторых, вне зависимости от цели, достигаемой переустройством и (или) перепланировкой жилого помещения. Из названия гл. 4 ЖК РФ, а равно названия коммент. ст. следует, что объектом регулируемых отношений выступают только жилые помещения, включающие в состав жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату (см. коммент. к ст. 16 ЖК РФ), и только в части совершаемых действий по их переустройству и (или) перепланировке. С учетом правовой позиции, изложенной Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 14 апреля 2008 г. N 7-П по делу о проверке конституционности абз. 2 ст. 1 Федерального закона “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” в связи с жалобами ряда граждан (СЗ РФ. 2008. N 18. Ст. 2089), используемые в коммент. ст. понятия переустройства и перепланировки жилого помещения распространяются на жилые строения, возведенные на садовых земельных участках.

• В части 1 коммент. ст. содержится правило, раскрывающее понятие переустройства жилого помещения. При этом законодатель формулирует лишь обобщенный перечень действий, которые подпадают под признаки указанного понятия. Как правило, в число допустимых мероприятий по переустройству входят: замена инженерного и сантехнического оборудования, устройство туалетов, ванных комнат, кухонь, перестановка нагревательных (отопительных), сантехнических и газовых приборов, установка бытовых электроплит взамен газовых плит, замена и (или) установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающая энерго-, водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей, установка душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и др.
  Перечень мероприятий по переустройству в принципе не может являться закрытым, и все их множество можно условно именовать переоборудованием жилого помещения.

  Однако не любое переоборудование является юридически значимым в смысле положений гл. 4 ЖК РФ, а только то, которое в содержательном плане совпадает с легальным понятием переустройства. При этом юридическое значение имеют лишь установка, замена или перенос инженерных сетей, установка, замена или перенос санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Если перечисленные выше мероприятия не требуют внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, например, замена одной люстры на другую, то они не подпадают под юридически значимые признаки переустройства и должны рассматриваться как переоборудование, не требующее согласующих процедур и разрешений.

• 

  В части 2 коммент. ст. содержится правило, раскрывающее понятие перепланировки жилого помещения

  В части 2 коммент. ст. содержится правило, раскрывающее понятие перепланировки жилого помещения. Как и в случае с переустройством, норма указанного пункта дает обобщенное наименование действия, являющегося юридически значимым для целей гл. 4 ЖК РФ. Таким действием является изменение конфигурации жилого помещения. Изменение конфигурации жилого помещения может иметь место при полной либо частичной разборке ненесущих перегородок, устройстве проемов в ненесущих перегородках, устройстве проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках при объединении помещений по горизонтали, устройстве проемов в перекрытиях при объединении помещений в вертикальной плоскости, устройстве внутренних лестниц, заделке дверных проемов в перегородках и несущих стенах, устройстве перегородок с увеличением и без увеличения нагрузок на перекрытия, изменении конструкции полов с увеличением нагрузок на перекрытия, устройстве и ликвидации оконных проемов, установке наружных технических средств, например, антенн, кондиционеров и т.п. Как и в случае с мероприятиями по переустройству жилого помещения, мероприятия по перепланировке являются юридически значимыми, если результаты их осуществления влекут необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

  Такой необходимости, в частности, не влекут: ремонт помещения, устройство (разборка) встроенной мебели, антресолей, шкафов, замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству оборудованием.
• Под техническим паспортом жилого помещения следует понимать технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, требования к форме, содержанию и оформлению которого установлены Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37 в ред. Приказа Госстроя РФ от 4 сентября 2000 г. N 199 (см. п. 9 коммент. к ст. 26 ЖК РФ).

Источники:

• https://raschetgkh.ru/zhilishchnyj-kodeks-glava-4.html
• http://iggn.permkrai.ru/poleznaya-informatsiya/pereplanirovka-i-pereustroystvo-zhilykh-pomeshcheniy/
• http://www.legalneed.ru/info/zhileshnoe_pravo/pereplanirovka_zhilogo_pomesheniya/
• http://uristinfo.net/zhilischnoe-pravo/190-zhilischnoe-pravo-gf-sheshko/4611-4-pereustrojstvo-i-pereplanirovka-zhilogo-pomeschenija.html
• http://www.jilkod.ru/kommentarii/razdel-1/glava-4/st-25-zhk-rf