Недвижимость можно не только приватизировать, но еще и расприватизировать. Приватизация – это процесс перевода недвижимости в частную собственность, расприватизация – прямо обратная процедура. Существует ряд весомых причин, при которых собственники жилых помещений могут хотеть передать права владения недвижимостью в руки государства: возможность переселения из ветхого жилья, увеличение налога на недвижимость, непримиримые споры потенциальных наследников жилого помещения и др. Сегодня мы поговорим о расприватизации. Далее вы узнаете, можно ли расприватизировать квартиру.
Деприватизация жилья
Несложно понять, что термин «деприватизация» имеет смысл, обратный приватизации жилья. То есть, если при приватизации недвижимость переходит в собственность от государства к физическому или юридическому лицу, то в случае деприватизации такое имущество возвращается обратно во владение государства. Закон предусматривает два термина, которые граждане часто путают и объединяют в одно: «деприватизация» и «расприватизация».
Под расприватизацией понимается признание договора передачи объекта недвижимости недействительным и не имеющим юридической силы, которое происходит только в судебном порядке. Для того чтобы расприватизировать квартиру, необходимо подать соответствующий иск в суд и доказательства того, что договор приватизации был заключён с нарушениями гражданского законодательства, которое действовало на тот момент.
Под деприватизацией же понимается именно возврат объекта недвижимости в собственность государства или муниципального образования по осознанной и доброй воле частных лиц (или юридических). После оформления деприватизации на жилое помещение, впоследствии можно получить его на условиях договора социального найма.
Возможна ли «расприватизация» жилья
Вопросы о “расприватизации” квартир возникают нередко у членов семьи собственников таких квартир как принявших участие в приватизации, так и не ставших участниками приватизации. Поводом для таких требований может стать противодействие собственника квартиры (т.е. лица, на которого была оформлена приватизация) в оформлении членом семьи права собственности на соответствующую его участию в приватизации долю в жилом помещении или при нарушении права пользования жилым помещением члена семьи, не принявшего участия в приватизации. Иногда имеет место случаи, когда сам собственник квартиры заявляет о желании отказаться от права собственности на нее и опять стать нанимате
С момента регистрации договора в исполкоме местного Совета депутатов (бюро регистрации и технической инвентаризации) обязательства сторон по купле-продаже жилого помещения считаются исполненными и гражданин, приватизировавший жилье, приобретает на него право собственности. С этом момента собственник может в установленном порядке распоряжаться своим имуществом, то есть отчуждать его, а также передавать во владение, пользование и распоряжение другим лицам.
Принудительное отчуждение имущества допускается лишь по мотивам общественной необходимости при соблюдении условий и порядка, определенных законом, со своевременным и полным компенсированием стоимости отчужденного имущества, а также согласно постановлению суда.
Например, если гражданину на праве собственности принадлежат приватизированное жилое помещение, находящееся в многоквартирном жилом доме, и этот дом (жилое помещение) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, подлежит переоборудованию в нежилой или подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, то предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок либо предназначается подлежащий переоборудованию жилой дом (жилое помещение), предоставляется этому гражданину совместно с членами его семьи в собственность жилое помещение, равноценное по благоустройству, по общей площади не менее ранее занимаемого жилого помещения, либо по его желанию выплачивается денежная компенсация за принадлежавшее ему на праве собственности жилое помещение, определенная на основании заключения экспертизы о стоимости жилого помещения.
Члены семьи собственника, проживающие в приватизированном жилом помещений, но не принявшие участия в приватизации, действительно сохраняют право пользования этим помещением. Права и обязанности этих граждан определяются жилищным и иным законодательством, действующим в отношении индивидуального жилищного фонда. Причем каждый, кто считает, что приватизация проведена с нарушениями, вправе оспорить ее результат.
Жалобы по вопросам, связанным с приватизацией жилых помещений, рассматриваются судами по правилам, установленным для рассмотрения жалоб на неправомерные действия органов государственного управления и должностных лиц, ущемляющие права граждан.
Споры о праве, возникающие в связи с приватизацией жилых помещений, рассматриваются судами в порядке искового производства. К ним, в частности, относятся споры:
- о признании недействительными договоров приватизации жилых помещений;
- о праве собственности на приватизированные жилые помещения, возникающие между собственниками жилых помещений и членами их семей, наследниками и другими лицами.
Если при рассмотрении дел, связанных с приватизацией, затрагиваются права граждан, проживающих в жилом помещении до его приватизации, но не ставших участниками приватизации, будет установлено, что при приватизации жилого помещения были нарушены их жилищные права (введение в заблуждение, сокрытие факта приватизации, неспособность понимать значение своих действий и руководить ими и др.), суд разъясняет этим гражданам право на предъявление встречного иска о признании договора приватизации жилого помещения недействительным.
В данном случае имеет место изменение отношений собственности по обоюдному согласию сторон. Пользуясь право собственности, владелец квартиры производит в установленном порядке отчуждение ее исполкому (предприятию, организации), а новый владелец предоставляет уже бывшему собственнику это жилое помещение в пользование на условиях договора найма. Решение об этом по заявлению гражданина принимает местный исполнительный и распорядительный орган (администрация и профсоюзный комитет предприятия, организации).
Таким образом вопрос о расторжении договора о приватизации жилого помещение может рассматриваться в случае, когда сделка в судебном порядке (по нормам гражданского законодательства) признается недействительной (в частности, как не соответствующей требованиям закона, совершенной под влиянием заблуждения, обмана и др.)
Зачем же лицам проводить деприватизацию жилья
Можно перечислить следующие распространённые причины:
- у собственника есть возможность скоро переселения из ветхого жилья. Таким образом, выгоднее перевести квартиру в государственный фонд, заключить договор социального найма и впоследствии получить не квадратные метры, а полноценную квартиру;
- рост величины налога на недвижимость. Такие новшества законодателя пугают многих собственников жилья, в частности пенсионеров, которые едва сводят концы с концами, и платить высокие налоги за принадлежащие им квартиры будет очень непросто, следовательно, они принимают решение провести деприватизацию жилья;
- нет возможности проводить капитальный ремонт в доме за счёт собственных средств;
- споры и разногласия между потенциальными наследниками недвижимости;
- некоторые одинокие пенсионеры для обеспечения собственной безопасности предпочитают деприватизировать жильё, чтобы не стать приманкой для мошенников, желающих завладеть их жильём.
Существуют различные причины, которые толкают граждан на деприватизацию жилья. Однако, наличие одних лишь личных мотивов недостаточно для того, чтобы данный процесс позволили провести.
Важно, чтобы все сособственники жилья и члены семьи гражданина были согласны на проведение деприватизации, а сам дом, в котором находится квартира, не должен подлежать сносу на тот момент, когда подаются документы в государственные органы.
Как расприватизировать квартиру
Расприватизация (деприватизация) — это перевод жилого помещения из индивидуального жилищного фонда в государственный или муниципальный жилищный фонд социального использования и дальнейшее предоставление этого жилого помещения бывшему собственнику (собственникам) по договору социального найма.
Деприватизировать квартиру можно при соблюдении следующих условий (ст. 9.1 Закона от 04.07.1991 N 1541-1; ст. 20 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ):
-
Следует также помнить, что если вы решите деприватизировать квартиру, то повторно приватизировать ее уже нельзя, так как право на приватизацию предоставляется однократноКвартира получена вами в результате приватизации (не по наследству, дарению и т.п.).
- Квартира является единственным местом вашего постоянного проживания.
- Квартира не обременена, то есть не находится, например, под залогом, в доверительном управлении, в аренде, под арестом и т.д.
Кроме того, нельзя деприватизировать квартиру, в которую вселены иные лица или в которой проведена самовольная перепланировка.
Следует также помнить, что если вы решите деприватизировать квартиру, то повторно приватизировать ее уже нельзя, так как право на приватизацию предоставляется однократно.
Вопрос о передаче приватизированного жилого помещения в государственную или муниципальную собственность федеральным законодательством не урегулирован.
Каждый регион и муниципальное образование самостоятельно устанавливают правила и порядок деприватизации.
В г. Москве порядок деприватизации предусмотрен нормативными актами г. Москвы (Закон от 06.11.2002 N 60; разд. 1 Регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 06.06.2007 N 463-ПП).
Для деприватизации рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Подготовьте документы
Для деприватизации квартиры в г. Москве вам потребуются (п. 2.3 Регламента; ч. 1 ст. 28, ст. 62Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):
- копии документов (оригиналы нужно предъявить при подаче), удостоверяющих личность граждан, которые передают жилые помещения в собственность г. Москвы: для граждан старше 14 лет — паспорт, для детей до 14 лет — свидетельство о рождении;
- правоустанавливающие документы либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
- разрешение на отчуждение данного жилого помещения в собственность г. Москвы из органов опеки и попечительства, если одним из собственников жилого помещения является несовершеннолетний ребенок.
Если вы находитесь в другом регионе, то может потребоваться также заявление о передаче квартиры в государственную или муниципальную собственность, подписанное всеми собственниками, а также иные документы, например:
- копия финансового лицевого счета и выписка из домовой книги с места жительства (со сроком действия обычно один или два месяца);
- справка из налогового органа об уплате налога на имущество.
Шаг 2. Обратитесь в орган, уполномоченный на принятие решений о деприватизации жилья
В г. Москве заявление о передачи квартиры в собственность г. Москвы оформляется сотрудниками службы «одного окна» управления Департамента городского имущества г. Москвы (далее — Управление Департамента) при обращении собственников и подписывается всеми сособственниками.
Прием и рассмотрение заявлений о подготовке документов осуществляются в день обращения заявителя (заявителей)
На приеме должны присутствовать все собственники старше 14 лет, зарегистрированные в жилом помещении (или их представители, уполномоченные нотариально оформленной доверенностью заключить договор передачи), при наличии оригиналов паспортов и свидетельств о рождении детей (п. п. 2.1, 2.2 и 2.4 Регламента).
После принятия и регистрации обращения вам будет выдана заверенная выписка из электронного журнала регистрации обращений (п. 2.7 Регламента).
Если вы не планируете представлять документы на государственную регистрацию самостоятельно, то на сотрудника службы «одного окна» необходимо оформить нотариально удостоверенную доверенность (п. 2.10 Регламента).
Шаг 3. Дождитесь оформления договора о передаче квартиры в государственную или муниципальную собственность
Срок оформления договора передачи квартиры и направления пакета необходимых документов в регистрирующий орган составляет не более 60 дней со дня приема заявления. Услуга предоставляется на безвозмездной основе (разд. 1 Регламента).
Для подписания договора вызываются все собственники квартиры старше 14 лет либо их представители на основании нотариально удостоверенной доверенности при наличии оригиналов документов, удостоверяющих личность собственников, и свидетельств о рождении детей (п. п. 4.2, 4.3 Регламента N 463-ПП).
Заключенный договор передачи квартиры сотрудником службы «одного окна» направляется на государственную регистрацию в территориальное управление Росреестра по г. Москве (п. 4.5Регламента N 463-ПП).
Регистрация права собственности в этом случае осуществляется бесплатно и производится в течение 18 календарных дней, после чего зарегистрированный договор передачи выдается заявителю (заявителям) через службу «одного окна» управления Департамента (абз. 9 разд. 1Регламента N 463-ПП).
Также договор может быть выдан на руки заявителю (заявителям) для осуществления самостоятельных действий по государственной регистрации перехода права собственности. В этом случае необходимо самостоятельно оформить заявление о регистрации перехода права собственности. При этом при сдаче документов на регистрацию должен присутствовать уполномоченный сотрудник Управления Департамента (абз. 9 разд. 1 Регламента N 463-ПП).
Примечание. Услуга государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в г. Москве также предоставляется через МФЦ (разд. 2 п. 2.1 Приложения N 1 к Постановлению Правительства Москвы от 23.04.2014 N 219-ПП).
Шаг 4. Заключите договор социального найма квартиры
Квартира, переданная в государственную или муниципальную собственность, предоставляется бывшим собственникам по договору социального найма при условии, что они постоянно зарегистрированы на данной жилой площади и не имеют иного жилого помещения на праве пользования.
Обратите внимание! После утраты права собственности на квартиру в результате деприватизации обязанность по уплате налога на имущество физических лиц в отношении данного объекта недвижимости прекращается (ст. ст. 400, 401 НК РФ).
Когда нужна деприватизация жилья
Как известно, приватизация муниципального жилья продлена до 2013 года. Однако, иногда собственники, приватизировавшие квартиру, хотят отказаться от своего права собственности. В этом контексте часто используются термины «расприватизация» или «деприватизация», но между этими понятиями есть существенная разница.
Расприватизация – это признание в судебном порядке договора передачи квартиры недействительным. Этот способ применялся до недавнего времени, когда законодательством не была урегулирована возможность расприватизировать квартиру без суда. Договор приватизации (передачи) может быть признан недействительным на основании поданного искового заявления и вынесенного решения суда. Для этого в суде нужно было доказать, что договор приватизации заключен с нарушением действующего гражданского законодательства.
Деприватизация – возвращение жилого помещения из частной собственности в государственную или муниципальную, на которое собственники идут осмысленно и добровольно. Жилые помещения, передаваемые в собственность городу в порядке деприватизации, в дальнейшем предоставляются этим гражданам в пользование на основании договоров социального найма.
Причин для деприватизации может быть несколько:
- у гражданина существует вероятность в будущем переселиться из ветхого жилого фонда. Собственники небольшой комнаты, например, в этом случае получат равноценное жилье, а наниматели – площадь, исходя из социальной нормы (в Новосибирске норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма установлена в размере не менее 15 квадратных метров общей площади помещения на каждого члена семьи);
- опасения собственника помещения по поводу планируемого повышения налога на собственность. Величина ежегодных отчислений в данное время рассчитывается, исходя из цены, указанной БТИ. Однако, постоянно ведутся разговоры о планах Правительства рассчитывать налог, исходя из рыночной стоимости недвижимости. В этом случае налог на собственность может составить немалую сумму;
- отсутствие денежных средств на проведение капитального ремонта дома (собственник недвижимости обязан производить его за счет собственных средств);
- сложные взаимоотношения между потенциальными наследниками;
- соображения личной безопасности: одинокие пенсионеры в статусе нанимателя (в отличие от собственника) жилого помещения, не представляют интерес для злоумышленников и мошенников;
Одним словом, причин для отказа от собственности в пользу государства может быть много.
Но «отменить» приватизацию можно отнюдь не в любом случае. Для передачи жилья государству необходимо соблюдение основных условий:
-
Отменить приватизацию можно отнюдь не в любом случаеПриватизированная квартира должна быть единственным местом постоянного проживания человека.
- Объект недвижимости должен быть свободен от каких-либо обязательств (т.е. не должен быть заложен по кредитному договору, не может являться предметом судебного разбирательства, должны отсутствовать долги по квартплате).
- Отказ от проведенной приватизации не должен вести к ущемлению чьих-то прав или являться неправомерным способом обогащения.
- Все сособственники квартиры согласны с планируемой деприватизацией.
- Дом, в котором находится объект недвижимости, не должен подлежать сносу на момент подачи документов.
Планируя расприватизировать (деприватизировать) жилое помещение, необходимо помнить, что приватизировать его повторно нельзя, право на бесплатную приватизацию можно использовать только однажды. Не стоит забывать и о других минусах, возникающих вследствие отказа от приватизации.
Например, гораздо труднее осуществить сделку (продажу, обмен) с муниципальным жильем, нежели с находящимся в собственности. Квартиросъемщик не является собственником помещения, поэтому ему не удастся получить кредит под залог недвижимости.
Кроме того, одинокий пенсионер, нуждающийся в сторонней помощи, не сможет заключить договор пожизненного содержания (ренты), также невозможно оставить завещание или дарственную на квартиру,
Какие документы необходимы для деприватизации
До июня 2006 году жилое помещение можно было только расприватизировать через суд, но затем, благодаря принятию новых законов о деприватизации, процедура стала несколько проще. Если гражданин хочет передать принадлежащую ему квартиру в собственность города Москвы, ему необходимо обратиться в исполнительные органы городской власти по месту жительства.
Для того чтобы заявление приняли, нужно, чтобы его подписали все собственники жилья. Кроме заявления, необходимо представить следующие документы: – правоустанавливающие документы (оригиналы) – свидетельство о праве собственности, договор дарения и т. д.; – документы, которые подтверждают отсутствие каких-либо обременений или ограничений (выдается Департаментом или Москомрегистрацией – это зависит от того, в какое время была приватизирована квартира); – выписка из домовой книги с момента заселения помещения (срок действия выписки – 2 месяца); – копия финансового лицевого счета для передачи комнат в коммунальных квартирах (срок действия счета – 2 месяца); – поэтажный план и экспликация передаваемых жилых помещений, причем на каждый объект нужно представить отдельные план и экспликацию (срок действия – один год); – документы, удостоверяющие личность граждан, желающих передать приватизированные жилые помещения в собственность города Москвы (ксерокопии); – квитанция об оплате регистрационного сбора.
Собранные документы необходимо представить в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по месту жительства.
Если все документы представлены и находятся в полном порядке, договор передачи приватизированного жилого помещения в муниципальную собственность будет оформлен в течение двух месяцев (срок отсчитывается со дня подачи заявления).
Договор, как и заявление, должны подписать все собственники жилья. В том случае, если в роли собственников выступают несовершеннолетние дети, подписи за них ставят родители или законные представители, причем предварительно нужно будет получить разрешение органов опеки и попечительства.
После подписания договора его требуется зарегистрировать.
После того, как получена государственная регистрация
После того, как процедура государственной регистрации закончена, бывший собственник получает на руки официально зарегистрированный экземпляр договора. Департамент получает свидетельство о государственной регистрации права, а также экземпляр договора. После этого Департамент должен будет внести запись в Реестр объектов собственности города Москвы в жилищной сфере, подтверждающую факт принадлежности данного жилого помещения к собственности города.
Согласно текущему законодательству, после подписания договора Департамент в течение 15 суток обязан предоставить гражданину жилое помещение, а гражданин, в свою очередь, может использовать его только для проживания.
При этом, если в предоставленном Департаментом жилом помещении будет производиться капитальный ремонт, либо возникнут какие-либо проблемы, указанные в текущем законодательстве и требующие выселения жильцов, именно Департамент должен будет вновь предложить гражданину жилье – причем оно должно полностью соответствовать санитарным и техническим нормам.
В то же время гражданин обязан поддерживать в предоставленном ему жилом помещении порядок, жилье должно быть в надлежащем техническом и санитарном состоянии, он не имеет права производить перепланировку или переоборудование без письменного разрешения Департамента и городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы (МВК). Текущий ремонт жилого помещения должен производиться за счет гражданина.
При этом проживающий на предоставленной жилплощади человек обязан обеспечивать сотрудникам коммунального хозяйства беспрепятственный доступ в помещение для того, чтобы они могли осмотреть его техническое и санитарное состояние, а также проверить находящееся в нем инженерное оборудование.
Договор разрешает сдачу жилого помещения в аренду по договору поднайма, но предварительно это необходимо согласовать с представителями Департамента, а также организаций, которые осуществляют управление жилым фондом.
Очевидно, что гражданин должен вносить плату за пользование жилым помещением в установленные договором сроки – в противном случае, по отношению к нему могут быть применены штрафные санкции.
А как же договор социального найма
В договоре социального найма, который заключается с гражданами, которые передали приватизированное ими жилье в городскую собственность, должна быть указана вполне определенная информация.
Во-первых, в договоре должна содержаться информация о жилом помещении, которое передается в московский городской жилищный фонд социального использования.
Во-вторых, в нем должны быть поименно указаны все члены семьи нанимателя, с которым заключается договор.
В-третьих, в договоре должны указываться все члены семьи бывшего собственника (если собственников было несколько, то все члены их семей), которые на момент подачи заявления в исполнительные органы государственной власти имели самостоятельное право пользоваться указанным жилым помещением.
Необходимо отметить следующий факт. И в распоряжении префекта, и в договоре социального найма должно быть указано, что у всех граждан, которые проживали на указанной жилой площади и участвовали в приватизации помещения, впоследствии переданного городу, не возникает право на повторную приватизацию.
Сложности расприватизации
Проблемы приватизации и расприватизации жилых помещений не теряют своей актуальности. Когда срок приватизации был ограничен датой 1 января 2007 года, множество людей, еще не воспользовавшихся своим правом на приватизацию, поспешили получить жилые помещения в собственность. Однако есть и другие, те, кто хотел бы вернуть квартиру государства, воспользовавшись вместо этого условиями, предлагающимися по договору социального найма. По отношению к этому используются термины «расприватизация» или «реприватизация».
Зачем это нужно? Неужели есть какие-то причины, по которым люди готовы отказаться от собственности на жилье? На самом деле, такие причины действительно существуют. Во-первых, собственники жилых помещений должны кроме платежей за коммунальные услуги ежегодно платить налог на имущество физических лиц, в то время, как нанимателям его платить не нужно.
Ставка налога определяется в регионах и может колебаться от 0,1 до 2,0% от стоимости имущества, при этом, если стоимость имущества не превышает 300 000 рублей, то налог не может быть больше 0,1%, если стоимость укладывается в диапазон от 300 000 до 500 000 рублей, налог составит от 0,1 до 0,3%, ну а если стоимость имущества будет выше 500 000 рублей, то размер налога может достигать 2,0 процентов. Стоимость указывается БТИ, т. е. речь идет об инвентаризационной стоимости.
Возможна ситуация, в которой имущество находится в общей долевой стоимости нескольких человек, и тогда каждый налогоплательщик будет платить налог пропорционального его доле. В том случае, если собственность не долевая, а совместная, налогоплательщики будут платить поровну.
Здесь есть определенные нюансы. Пока что размер налога невелик, поэтому большинство собственников выплачивает его без каких-либо проблем. Но постоянно ходят слухи, что в ближайшее время будет принято решение, согласно которому налог на имущество физических лиц будут выплачивать, исходя из рыночной стоимости жилого помещения, а в этом случае речь будет идти о гораздо более высоких суммах.
Есть и еще одна особенность: собственник жилья платит за коммунальные услуги немного больше, чем наниматель.
Кто имеет право воспользоваться расприватизацией
В посвященном этому вопросу федеральном законе сказано, что малоимущие граждане, приватизировавшие жилую недвижимость в срок до 1 марта 2007 года, имеют право передать принадлежащее им на основании собственности жилое помещение в государственную или муниципальную собственность. При этом госорганы обязаны это жилье принять, а с гражданами и членами их семей должны быть заключены договоры социального найма на занимаемую площадь.
При этом должны соблюдаться два условия: – данная квартира должна являться единственным местом постоянного проживания человека; – данное жилье должно быть свободна от каких-либо обязательств.
Т. е. нельзя передать в муниципальную или городскую собственность жилое помещение, которое в данный момент является залогом по кредитному договору. То же распространяется на долги по квартплате. Для того, чтобы расприватизировать такую квартиру, сначала придется рассчитаться с долгами по квартплате и выплатить кредит.
При этом необходимо учесть, что после того, как помещение будет расприватизировано, его нельзя будет приватизировать заново.
Особенности расприватизации в Москве
В Москве процесс расприватизации регулируется отдельным московским законом. Согласно этому документу, устанавливается порядок, в соответствии с которым люди, необдуманно приватизировавшие жилые помещения, могут вернуть его городу, став при этом нанимателями. Чтобы изменить статус жилья, необходимо обратиться в исполнительные органы государственной власти по месту жительства. Заявление о расприватизации должны подписать все собственники квартиры, и если хотя бы один из них будет против, расприватизировать квартиру будет невозможно.
После этого с гражданами заключается договор социального найма. Порядок заключения договора установлен жилищным законодательством РФ и города Москвы, в нем должны быть поименно указаны все члены семьи бывшего собственника, у которых на момент подачи заявления имелось самостоятельное право пользования данным жилым помещением (причем если собственников было несколько, в договоре должны быть перечислены все члены их семей, обладавшие таким правом).
Как признать договор приватизации недействительным
Расприватизация жилья и признание договора приватизации недействительным значительно различаются. Договор можно признать недействительным в том случае, если при его заключении были допущены нарушения законодательства. Если договор будет признан недействительным, то он теряет юридическую силу с момента его заключения.
Для того чтобы договор был признан недействительным, необходимы основания, они похожи на те, по которым признаются недействительными сделки с жильем. Первая причина для этого – нарушения закона или иных правовых актов, что сразу же влечет за собой признание договора ничтожным и, как следствие, недействительным.
Следующая причина – приватизация жилья гражданами, являющимися недееспособными или ограниченными в дееспособности, причем признание граждан таковыми должно происходить в судебном порядке.
Однако возможен вариант, при котором сделка, совершенная лицом в состоянии психического расстройства, может быть признана действительной в том случае, если этого потребует его опекун. Чтобы суд вынес такое решение, потребуется доказать, что договор был заключен к выгоде этого человека.
Есть свои тонкости и в признании недействительными договоров, заключенных лицами, не достигшими 18 лет. Например, сделка, совершенная малолетным, т. е. несовершеннолетним лицом в возрасте до 14 лет, автоматически будет признана ничтожной и недействительной. С другой стороны, если договор заключен несовершеннолетним лицом в возрасте от 14 до 18 лет, то, принимая во внимание обстоятельства, суд может признать его как недействительным, так и действительным.
В ряде случаев суд может принять к рассмотрению ситуацию, в которой человек, приватизировавший квартиру, действовал под влиянием заблуждений. Т. е. в результате его действий правовые последствия значительно отличались от тех, на которые он рассчитывал. Но эти заблуждения должны быть существенными только для обстоятельств данного человека.
Т. е., если гражданин желает признать договор приватизации недействительным на основании того, что он полагал, будто бы оформление договора совместной собственности с другими членами семьи никак не скажется на его правах пользования данным жилым помещением, но при этом отношения с родственниками ухудшились, то суд наверняка ему откажет.
Очевидная причина для признания договора приватизации недействительным – заключение договора под влиянием угроз, насилия, обмана и т. д.. Также возможно заключение договора на крайне невыгодных условиях, чем воспользовалась другая сторона (это называется кабальной сделкой).
Что произойдет, если суд вынесет решение о признании договора приватизации недействительным
В случае, если договор приватизации решением суда был признан недействительным, квартира возвращается в государственную или муниципальную собственность. Собственник при этом превращается в нанимателя. Если за прошедшее со времени подписания договора время квартиру успели поменять или продать, то сделки расторгаются, и все возвращается в исходную ситуацию.
Именно поэтому при покупке или мене квартиры необходимо тщательно проверять документы, обращать внимание на то, когда была приватизирована квартира, не проживали ли в ней несовершеннолетние, недееспособные граждане и т. д. Надо внимательно проверить все обстоятельства, чтобы убедиться, что данное жилье не становилось предметом сделок, которые впоследствии могут быть признаны судом недействительными.
Исковое заявление о признании договора приватизации недействительным могут подать следующие категории граждан:
– те, кто принимал участие в приватизации; – другие заинтересованные лица (в качестве примера можно назвать членов семьи собственника); – иные лица (опекуны, поручители и т. п.); – прокурор; – представители органов опеки или попечительства (в том случае, если они действуют в интересах несовершеннолетних или недееспособных); – органы государственной власти – органы местной администрации.
Потребовать признать договор приватизации жилья недействительным можно в течение трех лет со дня его регистрации, но суд может продлить этот срок в том случае, если будет доказано, что срок пропущен по уважительной причине.
Когда невозможно провести деприватизацию
Невозможно провести деприватизацию квартиры, если у собственника есть ещё жильё; если в квартире уже кто-то прописан; если нет согласия всех сособственников, либо нет разрешения из органов опеки и попечительства; если в отношении недвижимого имущества уже были проведены сделки, например квартира, передана по наследству, продана и т.д.
Если соблюдены все вышеперечисленные требования к квартире, которую собираются деприватизировать, то необходимо собственнику собрать документы и подать их в государственные органы.
Документы, которые потребуются для деприватизации жилья: оригиналы документов, которые устанавливают права собственников; справка об отсутствии обременений на имуществе; технический паспорт жилого помещения, а также копия паспортов всех собственников; выписка из домовой книги, справки о регистрации лиц, справка о состоянии лицевого счёта собственника квартиры. Не стоит забывать об оплате государственной пошлины (регистрационного сбора). Каждая из собранных справок может быть ограничена по сроку действия, поэтому этот факт необходимо учитывать при сборе документов, и не затягивать с их подачей в регистрирующие органы.
Проверка документов
Подписание документа рисунокПосле подачи всех документов, регистрирующие органы проверяют их подлинность и правильность оформления, а затем уже в течение месяца муниципалитет должен заключить с бывшим собственником жилья договор о том, что данная недвижимость переходит в собственность к муниципалитету (или государству). Договор обязательно регистрируется в российском реестре прав на недвижимость, один экземпляр должен остаться у бывшего собственника квартиры.
Если такой факт имеет место быть, то собственник вправе обратиться в суд с иском для решения указанной проблемы. Однако также гражданам не стоит забывать, что нет возможности дважды приватизировать жильё, такое право даётся лишь раз в жизни, и если прошла деприватизация квартиры – обратной дороги уже не будет.
Имея жилое помещение лишь по договору социального найма, его нельзя будет продать или обменять на другое. Также заложить в банк по кредитному договору, заключить договор пожизненной ренты, передать недвижимость по наследству или подарить. Деприватизация в настоящее время хоть и не является распространённым явлением, но всё же имеет место быть в гражданском обороте недвижимого имущества, и прежде чем идти на подобный шаг, стоит взвесить все за и против.
Источники:
- http://www.nestor.minsk.by/sn/2001/44/sn14402.html
- https://realty.mail.ru/articles/12320/chto_takoe_deprivatizacija_i_rasprivatizacija_kvartiry/
- https://zakonius.ru/zhile-i-nedvizhimost/kak-rasprivatizirovat-kvartiru
- http://www.n-s-k.net/fix/article/73
- http://ack1.ru/Library/deprivatizatsija_zhilya.html
