Как получить ипотеку

Время на прочтение статьи = 35 минут

Рад приветствовать всех читателей моего блога!

Сегодня я решил затронуть весьма животрепещущую тему. Поговорим об ипотеке. В настоящее время больше половины молодых семей в России улучшают свои жилищные условия именно таким образом.

В следующей статье я расскажу вам о плюсах и минусах ипотечного кредитования, а также о том, в каком банке лучше взять ипотеку на квартиру.

Кто может получить ипотеку на квартиру

Далеко не каждый может получить ипотечный кредит на покупку квартиры или дома. Банки готовы кредитовать вас лишь в случае соответствия целому ряду критериев. Расскажем о каждом из них.

Каждый банк предъявляет собственные требования к вам, как к заёмщику по ипотеке. Их можно свести к следующим параметрам:

ипотека
Каждый банк предъявляет собственные требования к вам, как к заёмщику по ипотеке

1.Наличие российского гражданства. Первое, что спрашивают у человека в любом банке – паспорт. Важно, чтобы он был российским. Лишь небольшое число отечественных банков предлагают ипотеку для иностранцев.
2. Возраст. Большинство банков выдают кредиты на покупку недвижимости начиная с 21 года. Они мотивируют это тем, что как минимум с этого возраста человек может иметь стабильную работу. Предельный возраст заёмщика ограничивается его выходом на пенсию (женщины в 55 лет, мужчины в 60 лет), но при условии, что к этому моменту кредит должен быть полностью возвращен.

3. Регистрация в регионе. Для банков важно, чтобы регистрация клиента, банк и приобретаемый объект недвижимости находились в одном регионе (субъекте Российской Федерации). При обращении в кредитное учреждение Екатеринбурга для покупки квартиры во Владимире высока вероятность отказа.

4. Трудовой стаж. Непрерывный стаж на текущем месте работы должен быть не меньше 6 месяцев (в ряде случаев 1 год). Иное скажет банку у легкомысленности, нестабильности и конфликтности заёмщика. Для подтверждения стажа нужно представить заверенную работодателем копию трудовой книжки.

5. Платежеспособность. Это одно из главных требований. Вы должны получать достаточный и стабильный доход. Его уровень можно условно определить – банки охотно дают кредиты, если ежемесячные платежи по ним не превышают 40% заработной платы клиента.

Если банк засомневается в вашей возможности возвращать долг, то может попросить предложить ему созаёмщиков или поручителей.

6. Кредитная история. Все данные о выданных вам займах попадают в кредитную историю, именно поэтому при каждом новом обращении сотрудники банков делают запрос в специальные бюро, которые хранят эти данные. Если вы не возвращали кредит или имели иные проблемы с выплатой долга, то банкиры быстро узнают об этом, и, скорее всего, откажут в выдаче ипотеки.

7. Особый статус. Это условие важно, если вы собираетесь приобретать специальный кредит, например, ипотеку для молодых семей, военных или пенсионеров. В этом случае необходимо подтверждение своего социального положения.

Не забывайте, что в зависимости от размера ипотечного кредита и банка требования к заёмщикам могут различаться, поэтому уточняйте данную информацию у представителей кредитных учреждений.

Прежде чем обратиться за ипотекой, воспользуйтесь кредитной картой. Несколько раз возьмите кредит на короткий срок и верните его. Так вы сформируете положительную кредитную историю, которая позволит банку предложить вам минимальную ставку по ипотеке.

Как взять ипотеку на квартиру

ипотека_1
На сегодняшний день достаточно легко можно взять ипотеку практически в любом банке, предлагающий данный кредитный продукт

На сегодняшний день достаточно легко можно взять ипотеку практически в любом банке, предлагающий данный кредитный продукт. Основным условием его получения является наличие у потенциального заемщика достаточного уровня дохода, чтобы возвращать кредит в банк. Количество банков, готовых предложить ипотечные кредиты, равно как и количество самих ипотечных программ, постоянно увеличивается, что связано с тем, что именно ипотека является единственным способом приобретения квартиры для многих граждан, не имеющих достаточный объем собственных накоплений. Не смотря на понимание большинством понятия ипотеки, и большую ее популярность, вопрос, что нужно чтобы взять ипотеку остается недостаточно освещенным.

Процедура получения ипотечного кредита может различаться у разных банков, но всегда включает в себя 5 основных этапов:

  1. Представление в банк документов, необходимых для ипотеки.
  2. Подбор квартиры, которую заемщик планирует приобрести с использованием ипотечного кредита, и ее оценка.
  3. Страхование ипотеки.
  4. Проведение расчетов с продавцом квартиры.
  5. Государственная регистрация ипотеки.

Для того чтобы правильно взять ипотеку на квартиру, следует не только трезво оценить свои кредитные возможности, то есть способность в полном объеме и регулярно возвращать заем в банк, но и решить где взять ипотеку. Решив для себя вышеуказанные задачи, заемщик может переходить к сбору документов, необходимых для подачи заявки на кредит.

В первую очередь необходимо будет представить в банк документы, подтверждающие занятость потенциального заемщика и размер его дохода.

Кроме этого в банк необходимо будет подать так называемую заявление – анкету на кредит, в котором необходимо указать желаемую сумму кредита, его срок, а также ответить на стандартные вопросы банка. Необходимо помнить, что кроме стандартных документов заемщик вправе подать документы о так называемых дополнительных доходах, например, о сдаче в аренду недвижимости. На основании представленной информации банк анализирует кредитоспособность заемщика и принимает решение о возможности предоставления кредита. Кредитная организация уведомляет заемщика, как о принятом решении, так и о сроке его действия, который составляет от 3 до 6 месяцев.

Перед тем, как взять ипотеку, понравившеюся заемщику квартиру, необходимо будет согласовать ее с банком. В связи с этим, прежде чем приступить к ее поиску, нужно ясно представлять требования, которые предъявляет кредитная организация к недвижимости, которая будет приобретена с использованием кредита.

Следующим этапом является оценка квартиры и передача полученных документов в страховую компанию вместе с анкетой на страхование потенциального заемщика. После рассмотрения данных документов страховая компания информирует банк, а принятии недвижимости и заемщика на страхования путем направления гарантийного письма. После получения всех необходимых документов банк информирует заемщика о дате проведения сделки купли-продажи, на которой заемщик будет также подписывать кредитный договор. После проведения сделки документы, подписанные всеми участниками, передаются для дальнейшей регистрации в регистрационную палату.

Перед тем, как взять ипотеку на квартиру, заемщик должен знать все плюсы и минусы ипотеки, а также ее опасности.

Плюсы и минусы ипотечного кредитования

Минусы, с которыми связано ипотечное жилищное кредитование:

  • брать ипотеку
    Значительная переплата за жилье из-за довольно высокой процентной ставки по кредиту — минус ипотеки

    Значительная переплата за жилье из-за довольно высокой процентной ставки по кредиту. Последняя в первом квартале 2013 года составляла в среднем 12,6 % (по данным «Банка России») при среднегодовой инфляции в 5–6 %. Добавим, что ставки от 10 % назначаются банками обычно при условии внесения 40–50 % стоимости квартиры в качестве первоначального взноса.

  • Риск образования значительной просроченной задолженности (хотя с каждым годом она снижается, о чем свидетельствуют отчеты АИЖК) и потери жилья в случае резкого снижения доходов.
  • Необходимость ежемесячных выплат порядка 35 % семейного бюджета в счет долга по ипотеке в течение 10‒30 лет.
  • Дополнительные расходы – в первую очередь на услуги обязательного страхования собственности, а также на услуги агентства недвижимости, так как без его помощи покупка квартиры в ипотеку отнимает массу времени и сил, связанных с оформлением и согласованием документов, поисками подходящей квартиры и т.д.

При очевидных недостатках приобретения квартиры в ипотеку россияне, однако, все активнее оформляют ипотечные кредиты.

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), на апрель 2013 года было выдано 211 480 ипотечных кредитов на общую сумму 341 млрд. руб. Это в 1,14 раза выше аналогичного уровня прошлого года по количеству сделок и в 1,27 раза – по их сумме.

А по итогам 2012 года общий объем оформленных ипотечных кредитов превысил докризисный уровень и стал самым высоким в истории ипотечного жилищного кредитования в России, свидетельствует АИЖК.

Плюсы жилищного кредитования, или чем вызвано неуклонное увеличение спроса на ипотечные кредиты?

  • Покупка квартиры в ипотеку для значительного числа россиян остается единственным шансом на улучшение жилищных условий в короткие сроки.
  • Купить квартиру в кредит – значит вкладывать деньги в собственное, а не арендуемое жилье, а также получить возможность немедленного заселения в нее.
  • Возможно досрочное погашение ипотечного кредита (материнский капитал, наследство, повышение доходов), на которое большинство банков сегодня не вводит ограничений. Совершенствуется база ипотечных программ, в том числе осуществляемых при государственной поддержке, можно подобрать выгодные условия кредитования для различных категорий граждан.

Имеются варианты приобретения квартиры в кредит без первоначального взноса под залог имеющейся недвижимости. Эти и другие преимущества покупки квартиры в ипотеку заставляют все больше людей обращаться в банки за получением займа. Актуально такое решение и для жителей столицы.

По данным Росреестра, в 2012 году квартир в ипотеку в Москве было приобретено на 29 % больше, чем в предыдущем. В целом с помощью ипотечного кредита в столице покупается каждая третья квартира, в то время как в стране – каждая пятая. Однако есть и значительный минус для москвичей, подтвержденный недавним исследованием агентства «РИА Рейтинг».

Москва заняла последнее место по доступности квартир в ипотеку среди всех регионов РФ, что связано с завышенными ценами на недвижимость в столице. Квадратный метр жилья в Москве в среднем в четыре раза дороже, чем в регионах. Но при этом довольно приемлемыми и почти неизменными по сравнению с прошлым годом остаются цены в Подмосковье и Новой Москве.

Разумный срок

ипотек
Сегодня большинство банков предлагают максимальный срок кредита до 30 лет

Сегодня большинство банков предлагают максимальный срок кредита до 30 лет. Некоторые оригиналы — до 40 лет. По статистике, средняя продолжительность ипотеки в России — 15 лет. (Это срок, на который кредит берут, хотя отдают обычно быстрее.) Так вот. По моему убеждению, кредиты на срок более 10 лет — это и есть та самая кабала, о которой так любят твердить скептики. Десять лет — это очень много.

Мы не знаем, что случится с нами за это время. Если пожар или смерть — это еще ладно, стандартная страховка погасит долг. А что, если нам до чертиков надоест эта квартира? Квартира уже не радует, а платить за нее еще 10, 15, 20 лет… Да от одной этой мысли можно впасть в хандру! К тому же 10 лет — это переплата порядка 70%. К примеру, если вы берете в кредит 1 млн под 12% годовых, то вернуть придется в общей ложности 1,7 млн. Вроде терпимо. А 15 лет — это уже переплата 100%. Берем миллион, возвращаем два. Ну а 20 лет — переплата 140%. Берем миллион — возвращаем два с половиной! А про 30 лет хотите узнать? Переплата 200%. Утраиваем наш миллион для банка… Поэтому лично я считаю оптимальным срок 7 лет (переплата 46%), на крайний случай — 10.

«Ага, конечно, легко автору говорить! — возмутится читатель. — Я бы и рад платить поменьше, а расплатиться побыстрее, но тогда мне просто не хватит на квартиру!» Ну что ж, придется немного умерить свои желания. Нельзя получить все и сразу, особенно когда речь идет о московских квартирах. Просто начните с малого — с такого жилья, кредит на которое будет для вас посильным и комфортным. А уж потом можно обменять его на лучшее, а потом на еще лучшее.

Допустим, ваши с женой чистые доходы составляют 135 000 руб. в месяц. Давайте считать. 4 млн на 10 лет под 12% годовых — это 57 000 руб. ежемесячно. Многовато. А если придерживаться «правила 30%» и платить в месяц по 40 500 руб., тогда срок получается… 37 лет! Нет уж, спасибо. Что же делать? Неужели отказаться от заветной мечты о зелененьких занавесочках?

Не надо. Просто посчитаем, какую сумму вы действительно можете себе позволить без ущерба для жизни и психики. Чтобы платить в месяц 40 500 руб. в течение 10 лет под 12% годовых, сумма кредита должна составлять 2,85 млн руб. Добавим имеющийся миллион и получим 3,85 млн. Что можно купить за эту сумму? Малогабаритку в Москве или хорошую однушку в Люберцах. Хороший город, кстати: до Выхино недалеко, и метро скоро построят. Пожив пять лет в Люберцах и погасив кредит досрочно, вы сможете перебраться в Москву, в квартиру побольше.

А если на квартиру при посильном кредите вообще не хватает? Ни на какую! Можно рассмотреть вариант покупки комнаты (подробнее о покупке комнат — в главе «Комнаты и доли: маленькая, но своя!»), а можно — подумать над способами увеличения вашего дохода. Все в наших руках! А если и не все, то гораздо больше, чем нам кажется. Итак, правило № 2 — срок кредита не должен превышать 10 лет.

Адекватная ставка

процент
Величина ставки зависит от срока кредита: чем меньше срок, тем меньше процент

«Да какие адекватные ставки, о чем вы! — возопит возмущенный читатель. — У нас в России вообще ипотека грабительская. То ли дело в Швейцарии, там вообще под 2% можно кредит получить». Ну, во-первых, под 2% — это все-таки преуменьшение, не надо верить всему, что пишут в прессе, да еще и с предлогом «от». Во-вторых, мы живем не в Швейцарии, и в этом есть как минусы, так и плюсы. А в-третьих, странно надеяться на ипотечную ставку ниже инфляции, а инфляция в России составляет в последние годы 10–11%.

Поэтому адекватной я называю такую ставку, при которой переплата по кредиту не переходит «психологическую грань», за которой ипотека превращается в кабалу. Конечно, у каждого эта грань своя, но лучше все же исходить не из мечтаний о Швейцарии, а из наших российских реалий.

Лично для меня такая психологическая грань — переплата более 100% от суммы кредита. Ставка 12–13% годовых в рублях на 10–12 лет этим условиям удовлетворяет, больше — уже нет. Если вам нужен кредит на короткий срок (один год — пять лет), можно взять и более дорогой кредит, ведь переплата все равно будет небольшой.

Я во всех примерах использую ставку 12% — будем считать ее «адекватной» и при этом реальной. Найдете кредит дешевле — замечательно. Я помню времена рублевых кредитов под 8–9% годовых, но сейчас — увы… Если выберете кредит дороже — это совсем не значит, что вы в проигрыше. Вдруг вам попался суперобъект, а другие банки отказали? Тогда хватаем, что дают! Просто, чтобы потом избежать ощущения «кабалы», «грабежа», надо четко понимать, зачем, ради чего вы подписываетесь на такие условия.

От чего зависит величина ставки:

  • От срока кредита: чем меньше срок, тем меньше процент. Еще и поэтому, кстати, я не рекомендую брать длинные кредиты. Лучше несколько коротких, с последовательным обменом квартиры на большую, лучшую и т. п.
  • От валюты кредита. Кредит в долларах или евро обычно дешевле на несколько процентов.
  • От страховки. С недавних пор комплексное страхование при оформлении ипотеки не обязательно, но кредит при отсутствии страховки — на 2–3% дороже, так что лучше застраховаться.
  • От способа подтверждения дохода. Обычно для подтверждения дохода используется справка о доходах физического лица по форме 2-НДФЛ или справка по форме банка, подписанная начальником и бухгалтером (если доходы «серые»). Кредит по справке 2-НДФЛ обычно дешевле на 0,5–1%, чем по справке по форме банка. А если в данном банке у вас «зарплатный проект» (то есть зарплату перечисляют на карточку этого банка), можно получить дополнительную скидку и другие преференции.

Платеж по ипотеке

Ипотечный платеж должен быть посильным для вас
Ипотечный платеж должен быть посильным для вас

Долго ли можно жить на хлебе и воде, работая с утра до ночи? Вообще-то долго — если мотивация соответствующая. Мощнейшая мотивация, сметающая все на своем пути. Но квартира — не та цель, ради которой хочется жертвовать жизнью. Людям свойственно переоценивать свои возможности. «Если покупать недорогую еду в супермаркете и больше ходить пешком, экономя на бензине, мне хватит на жизнь 5000 руб. в месяц. Остальное можно отдавать за кредит, чтобы расплатиться побыстрее!» Это путь в пропасть. И прежде всего потому, что при таком раскладе ваша мотивация развиваться и достигать большего в жизни падает до нуля!

Вот вы получили зарплату, занесли долю в банк, а осталось — кот наплакал. Все желания, все удовольствия в сторону, миску риса — и опять на галеры. Ну и ради чего тогда все это? Ради чего пахать с утра до ночи, ради чего развиваться и делать карьеру? Все равно все банку отдавать… Жизненный тонус падает, недовольство жизнью растет («Попал в кабалу!»), депрессия, снижение расходов, увольнение, дефолт, потеря квартиры… Приехали.

Итак, это самое главное правило ипотеки. Ипотечный платеж должен быть посильным для вас. Ипотека должна проходить фоном вашей жизни, а не быть предметом ежедневных черных дум.

Не нужно платить из последних сил. Не нужно лишать себя отдыха, красивой одежды, ужинов в кафе и отпусков на море. Можно (и нужно) умерить аппетиты и разумно сократить расходы. Но нельзя допускать ощущение, что вы «всю жизнь отдаете этой чертовой ипотеке».

Сколько отдавать банку? Обычно банки допускают максимальный платеж в размере 40% от ваших подтвержденных доходов. Но есть программы без подтверждения дохода, там размер платежа вы устанавливаете себе сами.

На мой взгляд, оптимальный размер кредитного платежа — 30% от ваших чистых доходов (за вычетом всех обязательных платежей: налогов, алиментов, аренды жилья и т. п.). Если у вас есть другие кредиты, присовокупите платежи по ним к ипотечному — сумма должна составлять те самые 30%. Платить больше психологически тяжело. Меньше — нецелесообразно, ведь хочется поскорее освободиться от долгов.

Ипотечный кредит.  Как получить ипотечный кредит

Просто ли получить ипотечный кредит? Получить ипотечный кредит на покупку квартиры просто, если вы знаете как. Или, по крайней мере, раз так в десять проще. А знания нужны, конечно, не от Банков, где советы о том, как получить ипотечный кредит составлены так, что рассчитаны на людей в основном с «белыми» высокими зарплатами.

Конечно, если у человека большая «белая» заработная плата, и он хочет получить относительно небольшой
ипотечный кредит, то никаких особых трудностей не возникает. А если, как в большинстве случаев, зарабатывая деньги у вас заработная плата «серая», да еще и так, что у вас действительно нет такого дохода, какой нужен для получения ипотечного кредита, а вы хотите погашать ипотечный кредит из сумм, полученных от сдачи купленной на этот ипотечный кредит квартиры, или кредит будут погашать ваши родственники, которые в силу возраста или еще каких-либо причин, не могут выступить с вами созаемщиками, то задача получения ипотечного кредита сильно усложняется.

Итак: как получить ипотечный кредит, если вы не проходите по критериям Банка? В этой статье я коротко опишу, что требуется Банку для того, чтобы вы смогли получить ипотечный кредит. Основное внимание уделено именно неафишируемым требованиям Банка. Как сделать так, чтобы упростить эту процедуру и как получить ипотечный кредит с первого раза?

После получения третьего ипотечного кредита и нескольких отказов в выдаче кредита, длительного общения с ипотечными брокерами, я начал понимать, что нужно банкам, и по какому алгоритму нужно действовать. Итак, начнем.

Первое. Первая глобальная идея, которую нужно усвоить на уровне подсознания:При получении ипотечного кредита нужно выбирать не тот банк, у которого меньше проценты по кредиту и расходы на оформление, а тот, который выдаст кредит.

Ипотечный кредит
Получить ипотечный кредит на покупку квартиры просто, если вы знаете как

Многие потенциальные заемщики бродят по сайтам, смотрят проценты по ипотечному кредиту, у какого Банка больше, у какого меньше. Сравнивают комиссию за рассмотрение документов и еще много чего. Поймите, что для вашей ситуации это не имеет принципиального значения. Все Банки выдают ипотечные кредиты на примерно одинаковых условиях. Если вы даже найдете Банк, где процентная ставка по ипотечному кредиту немного меньше, побегаете с месяц, собирая документы, а потом вам откажут в получении ипотечного кредита, то значит для вас в этом Банке нет ничего хорошего.

Бросьте бродить по Банкам в поисках минимальной экономии. Это подходит только для тех людей, у которых большие белые зарплаты и которые хотят получить относительно небольшой по сравнению с их доходом ипотечный кредит. Если вы откажетесь от слишком большой привязки к конкретному Банку, то вы уже сделали 20 % работы по получению ипотечного кредита.

Какой же Банк выдаст вам ипотечный кредит, а какой нет? Я, к сожалению, точно не могу вам сказать. Однако хорошими признаками является следующее:

  • большое количество рекламы, направленной именно не на рекламу Банка вообще, а именно на выдачу ипотечных кредитов физическим лицам,
  •  сведения о большом количестве выданных ипотечных кредитов, полученные из печати, Интернета, конечно, эти сведения нужно скорректировать хотя бы приблизительно на размер Банка,
  • советы ипотечных брокеров или иным образом связанных с Банком специалистов.

            Итого: выбирайте Банк не только и не столько исходя из его условий кредитования, но и косвенных признаков того, что они не предъявляют завышенных требований к ипотечным заемщикам.

ВтороеВторая глобальная идея заключается в том, что нужно подавать заявки на получение ипотечного кредита не последовательно в один, а потом в другой Банк (при отказе), а сразу в несколько Банков!

подавать заявку в банк
Нужно подавать заявки на получение ипотечного кредита не последовательно в один, а потом в другой Банк (при отказе), а сразу в несколько Банков

Перечитайте, пожалуйста, вышеуказанный совет несколько раз, прежде чем сказать, что в нём нет для вас никакой новой информации. Этот совет подсказал мне в своё время очень опытный начальник отдела ипотечных брокеров. Он сэкономил мне в последующем столько времени, энергии, уверенности, что я до сих пор благодарен ему за эту простую, но гениальную идею.

Вы думаете, какая разница между тем, чтобы подавать заявки последовательно или параллельно. Представьте себе, что вы несколько недель собираете документы, возможно на работе с большим трудом уговариваете руководителя чтобы он сделал вам липовую справку с повышенным доходом, сдаете документы, ждете вместе с заинтересованными людьми еще несколько недель и потом получаете отказ из Банка.

Поверьте мне, скорее всего вы подумаете, «эх не получилось», я сделал всё что мог и прекратите попытки получить ипотечный кредит. Запал у вас иссякнет, уговорить руководителя сделать вторую «липовую» справку о доходах бывает невозможно, родственники, которые придерживали деньги для помощи вам, уже их потратили и т.д. И главное, это удар по вашей уверенности в своих силах. Вы будете думать, что Банк вам отказал, значит получить ипотечный кредит невозможно. Это теперь прекрасная отговорка, чтобы отложить получение ипотечного кредита до увеличения зарплаты, накопления определенной суммы денег и еще бог знает до чего.

Не допускайте этого по возможности всеми силами. Старайтесь пройти всю процедуру с одного раза. А важное правило для этого
—  это подать документы для получения ипотечного кредита сразу в несколько Банков.

Скажите себе: «Я не буду лениться, я сделаю три комплекта документов и подам заявление на получение ипотечного кредита в три Банка». Одним этим действием вы увеличиваете свои шансы раза в полтора.

Третье. Следующий совет для того, чтобы получить ипотечный кредит. Большая часть потенциальных заемщиков делает следующим образом. Они рассказывают в Банке о своих нуждах, потом подготавливают документы, которые просит от них Банк, сдают и ждут решения. Этот подход работает, но гораздо лучше работает другой подход.

аявку
оветую вам всё сначала просчитать, узнать, сделать под эти требования документы, а только потом обращаться в Банк за получением кредита

Сначала мы узнаём насколько возможно подробнее, какой доход нужно «нарисовать», чтобы получить нужную нам сумму кредита, потом мы узнаём какие документы нужны для того чтобы пройти проверку Банка и как он проверяет, а уже под эти требования делаем различные справки о доходах и т.п.

Этот подход, опять же при прочих равных условиях, гораздо более результативен, и я рекомендую руководствоваться именно им.

Немного подробнее: Допустим вам необходимо получить кредит на сумму в 2 млн.руб. (суммы и расчеты условны). Первая стратегия (неэффективная) заключается в том, чтобы заполнить все заявления, справки о доходах, копии паспортов, трудовой книжки и другие бумаги, сдать в Банк и ждать решения. Допустим ваш доход 40 тыс.руб./мес., выплаты по данному кредиту при сроке 20 лет составляют 26 тыс.руб./мес., и по банковским расчетам они могут вам выдать только 1,5 млн.руб.

Но вам не нужно 1,5 млн.руб., квартир с такой стоимостью нет в вашем городе, вам нужно именно 2 млн.руб. Ваш начальник готов переделать вам справку о доходах с 40 тыс.руб. на 50 тыс.руб. Вот только вы сразу допустили стратегическую ошибку. Вы уже показали ваш доход в 40 тыс.руб. Сейчас приносить справку с другим доходом в тот же Банк у вас не получится. А может и в другом Банке не пройти.

А всего-то нужно было сделать наоборот. Сначала самому, либо с чьей-то помощью узнать, какие выплаты будут по кредиту с нужной вам суммой и сроками. Потом в Банке или еще где узнать, сколько нужно показать доход для выплаты такой суммы по кредиту. А только потом сделать справку о том, что вы получаете не 40 тыс.руб., а например 52 тыс. 400 руб.

Если вы так сделаете сразу, то и сразу получите ипотечный кредит, без необходимости обращения в другой Банк, выдумывания подработки и т.п.

Итого, советую вам всё сначала просчитать, узнать, сделать под эти требования документы, а только потом обращаться в Банк за получением кредита. Ваши шансы резко при этом возрастут. Ипотечный калькулятор есть в этой статье.

ЧетвертоеПринимайте во внимание те требования, которые Банк не озвучивает, но тем не менее, из-за несоблюдения которых происходит подавляющее большинство отказов в выдаче ипотечного кредита.

  • проверять документы
    Проверка службой безопасности — достаточно простая проверка для большинства

    Проверка службой безопасности. Достаточно простая проверка для большинства. Однако если у вас есть административные наказания, судимости (не важно погашенные или нет) и т.п., а эти вопросы есть в анкете, то отвечайте на них правду. Юлить здесь бессмысленно. Ведь это очень легко проверяемо. Вообще это лучше взять за правило. Не вздумайте врать там, где ваши ответы фиксируются на бумаге и которые можно легко проверить.

  • Иногда сотрудники Банка звонят на вашу работу и интересуются, действительно ли есть такой работник и сколько он работает. Будьте готовы к такому развитию событий, особенно, если вы попросили написать вам справку о зарплате там, где вы в действительности не работаете. Если на это рабочее место позвонят, то человек на телефоне должен ответить, что вы работаете, кем работаете и сколько времени. Возможно, они захотят созвониться с бухгалтерией. Не все Банки так делают, поэтому может быть проще выбрать Банк, где нет такой проверки.
  • Требования минимального стажа вообще и по последнему месту работы в частности. Если Банк требует минимальный трудовой стаж в 1 год, а по последнему месту работы в 6 месяцев, то это совсем не значит, что он удовлетворится соблюдением этих требований. Даже не пробуйте получить ипотечный кредит на приличную сумму, проработав 6 месяцев на последнем месте. Примерно год, а лучше два, прежде чем идти в Банк. Этим вы сэкономите своё время и нервы.
  • Требование высшего образования. Это требование не всегда выражено явно. Если вы хотите получить кредит в 300 тыс.руб., то возможно оно не понадобится. Однако, если вы хотите получить кредит на более или менее приличную сумму, а ваш доход не подтверждается «белой» зарплатой (по 2 НДФЛ), то без высшего образования вам его вряд ли дадут. Я не говорю о том, что это справедливо, но пока это так.
    Если вы предприниматель, то к вам, конечно, другие требования или вопросы, которые мы не будем рассматривать в этой статье. Поэтому, если вам для покупки квартиры принципиально нужен ипотечный кредит на большую сумму, то иногда проще закончить образование, чем пытаться пробить стену. Тем более, что сейчас в этом плане всё упростилось.

    Можно подобрать институт и факультет, где учиться несложно. Контрольные и курсовые можно купить и т.д. Можно, конечно, оформлять квартиру на родственника или еще что-то, но это уже не к теме статьи.

  • Как получить ипотеку
    Требования к фирме, в которой вы работаете обычно не заявляется Банком, однако именно в нём обычно и бывает большинство загвоздок

    Требования к фирме, в которой вы работаете. Это требование вообще обычно не заявляется Банком, однако именно в нём обычно и бывает большинство загвоздок. Допустим, вы работаете в маленькой фирме у которой небольшие обороты по расчетному счету, нет недвижимости, никакого особого имущества, сайта и т.д. Вы пишите, что ваша заработная плата составляет 200 тыс.руб. и ставите подпись руководителя, главного бухгалтера, печать, в общем всё как полагается. Вопрос в том, пройдет ли такая справка в Банке? Скорее всего, не пройдет. Почему? Банковский работник, которого обычно называют «риск-менеджер» при оценке правдоподобности доходов в вашей справке будет обязательно оценивать и фирму в которой вы работаете. Если фирма маленькая, с небольшими оборотами, то он обязательно усомнится в реальности ваших доходов. Поэтому, сразу вам скажу, «рисовать» справки с огромными зарплатами от фирмы, не имеющих недвижимости и или оборотов, практически бессмысленно. Если опять же для вас принципиально получение крупного ипотечного кредита, то иногда проще перейти на другую работу в фирму средней величины, либо у которой много недвижимости. К справке о доходах с этой фирмы у менеджера Банка будет гораздо больше доверия.

  • Требования к вашей квалификации. Опять же, вернемся к вашей заработной плате. Вы можете попросить написать вам очень большую заработную плату, и фирма где вы работаете, вполне солидная. Значит ли это, что вам обязательно выдадут кредит? Еще нет. Теперь Банк оценит, а сколько может максимально получать работник примерно вашей квалификации и вашей должности. То есть у менеджера Банка есть примерные цифры по заработным платам в разных отраслях и специальностях, на которые он ориентируется. Поэтому и вы берите с него пример.
    Возьмите газету, найдите объявления по вашей специальности, посмотрите, какую самую высокую заработную плату предлагают. Эту цифру возьмите как точку отсчета.

    Её можно увеличить на 30-40 %, вот перед вами и лежит тот максимальный доход, который вы можете показать в Банке. Если на рынке недвижимости кризис, то нужно скорректировать эту сумму в меньшую сторону.

  • наличие дорогостоящего имущества
    Наличие дорогостоящего имущества — косвенный признак высокого дохода

    Оценка косвенных признаков высокого дохода. Вы думали, что мы закончили, подождите, осталось совсем немного. Теперь о косвенных признаках высокого дохода, которые оценивают в Банке. Это наличие дорогостоящего имущества. А это конечно недвижимость, автомобиль, яхта и т.п. При этом недвижимость не должна быть получена по наследству или подарена, приватизирована. Вы должны её именно купить сами, желательно не очень давно. Сколько должно быть имущества? От дохода, который вы хотите показать в Банке, возьмите 10 % и эту сумму умножьте на количество лет трудового стажа. Если у вас имущества меньше – это плохой признак, если больше, то хороший. Так же косвенными признаками доходов являются загранпаспорт, знание языков, наличие образования МВА и т.п., но эти признаки второстепенные.

  • Наличие других кредитов и регулярные выплаты по ним. Если это есть, то это плюс, но правда очень небольшой. При оценке доходов вас всё равно будут проверять по вышеперечисленным признакам.

Напомню, что с недавнего времени любой банк может получить сведения к вашей кредитной истории и узнать когда вы получали кредиты, где, были ли просрочки и т.д.

Если вы считаете, что у вас всё хорошо, а кредит всё равно не дают (не просто в одном банке, а двух к примеру или трёх), то я крайне рекомендую заказать вам свою кредитную историю. Там вы увидите свой кредитный рейтинг. Максимум — это 1000. Плохой рейтинг — это где-то меньше 600. Цифры в 300 говорят о том, что кредит вам никто не даст сразу же, не переходя даже к деталям.

Если так, то нужно исправлять кредитную историю. Может быть на ваш паспорт (копию) кто-то брал кредит. Может быть ещё что-то. В общем думайте.

           Пятое. Хорошо, вы получили кредитное решение. Некоторые называют его предварительное кредитное решение, так как сведений о квартире, которую вы хотите купить, еще нет. Это уже отлично. И еще несколько небольших замечаний.

3210
Та недвижимость, которую вы выберете, должна нравиться не только вам, но и Банку

Та недвижимость, которую вы выберете, должна нравиться не только вам, но и Банку. А вы сами должны понравиться страховой компании. Обычно с этим проблем не возникает, но тем не менее. О чем я говорю.

Допустим, вам понравилась квартира, и вы приходите в Банк, чтобы он уже начал процедуру выдачи ипотечного кредита. Однако сотрудники Банка, посмотрев документы на квартиру, могут вам отказать в выдаче кредита. То есть не вообще отказать, а отказать на конкретную квартиру. Основные причины, почему так происходит.

Квартира показалась Банку с высокими юридическими рисками того, что в отношении неё будет судебный спор. Каждый Банк по-своему относится к вопросу оценки юридического риска, однако основные моменты всё таки можно указать. Наиболее часто отказывают тогда, когда:

  •  право собственности на квартиру зарегистрировано на основании решения суда. И неважно, что это решение вступило в законную силу, и спор закончился. Банку вы этого иногда не докажете.
  • правоустанавливающим документом является договор ренты, договор о пожизненном иждивении. Банки не любят эти документы, так как по ним часто возникают потом споры между наследниками и собственником. И вообще наследство Банки не очень любят.
  •  сам собственник квартиры, которую вы хотите купить, не может лично явиться для совершения сделки, а выписал «генеральную» нотариальную доверенность своему представителю. Это почти стопроцентный отказ. Иногда эти требования Банк даже описывает в своих рекламных брошюрах, тогда нужно просто внимательнее читать.
  • квартира находится в старом доме с деревянными перекрытиями и т.д. Здесь всё очень индивидуально, но нужно быть готовым к вопросам.
  • если вы хотите купить частный дом, коттедж, земельный участок под строительство, квартиру в строящемся доме, комнату и т.д., то это вообще один из первых вопросов, которые вы должны себе задать «А даст ли Банк согласие на приобретение данной квартиры (дома и т.д.)». Тогда сразу внимательно смотрите, если стройка, то аккредитована ли данная строительная организация и конкретный дом в конкретном Банке.
    Если частный дом, то иногда требуется только коттедж и только в коттеджном поселке. Если комната, то согласие всех собственников квартиры и т.д. В общем, разбирайтесь здесь внимательно, очень внимательно.

Соответственно, в договоре задатка лучше указать, что договоренность о задатке теряет силу, если Банк не одобрит данную квартиру.

  •  еще один вопрос для городов с высокими ценами на квартиры в том, чтобы после приобретения квартиры (приватизации и т.д.) прошло более 3-х лет. В этом случае встает вопрос о том, за чей счет будет выплачиваться налог на доходы. А налог идет в 13 % с суммы, превышающей 1 млн.руб. (на дату написания статьи). То есть если квартира стоит 2 млн.руб., то налог будет с суммы в 1 млн.руб. – 130 тыс.руб.

Продавец квартиры предложит вам указать заниженную сумму в договоре купли-продажи, либо заплатить налог из ваших средств. Но вы не можете согласиться на заниженную сумму в договоре, иначе не согласится Банк и вообще кредитование теряет смысл. Поэтому если вы приобретаете квартиру посредством ипотечного кредитования, то лучше даже не рассматривать квартиры, которые были приобретены меньше 3-х лет назад.

  • иногда возникает вопрос о неузаконенной перепланировке квартиры. К этому вопросу сейчас Банки относятся как правило довольно лояльно, но тем не менее если такая перепланировка есть, то лучше или отказаться, или поточнее оценить возможность узаконивания перепланировки. Как правило, сложности возникают тогда, когда прошли изменения в санузле и кухне, то есть их расширили и т.д. Это не всегда можно узаконить.
  •  ну и еще небольшой вопрос со страховой компанией. Если у вас есть какие-то серьезные хронические заболевания, инвалидность и т.д., то прежде чем рассказывать об этом в страховой компании, подумайте два раза. Иногда ваш рассказ может сильно затянуть сделку на пару месяцев, а иногда и сделать её вообще невозможной.

 Шестое. Еще немного о выборе квартиры.

По возможности не ввязывайтесь в «сложные сделки». Срок кредитного решения обычно ограничен 3- мя месяцами. И хотя конечно его теоретически можно продлить, старайтесь уложиться в отведенный срок.

Лучшим способом чтобы это сделать, это не ввязываться в «сложные» сделки.

заключать сделку
Сложные сделки – это когда для того, чтобы совершить покупку квартиры нужно организовать большое количество людей, организаций и т.д

Сложные сделки – это когда для того, чтобы совершить покупку квартиры нужно организовать большое количество людей, организаций и т.д. Сбой в одной из цепей — это сбой всей сделки. В нашем примере с ипотекой сделка уже усложняется самой ипотекой. Кроме вас её нужно согласовывать с Банком, страховой компанией, оценщиком, немного усложнен процесс получения денег и т.д. Если её еще усложнить, то очень велик шанс, что сделка сорвется.

Ну, а если конкретнее, что такое сложности в сделке?

  • Это необходимость получения разрешения Опеки на сделку в которой участвует несовершеннолетний,
  • сложный обмен у квартиры, которую вы хотите купить. Например, трехкомнатную хотят обменять на 2 однокомнатные, ни одна из которых еще не закреплена задатком.
  • документов на квартиру нет, но они вот-вот будут, что может затянуться на пару месяцев.

Вариантов усложнения на самом деле море. Если их собирается несколько, то что-нибудь обязательно сорвется и сделка не состоится. Простой вариант – это вы отдаете деньги, а вам квартиру. Стремитесь по возможности к нему, по крайней мере избегайте чрезмерного усложнения и вы купите квартиру.

Седьмое. Ипотечный брокер.

Для того, чтобы проще получить ипотечный кредит, можно начать сотрудничать с брокером. В последнее время появились ипотечные брокеры, работающие как отдельно, так и в Агентстве недвижимости. Пользоваться или нет услугами брокера – это ваш выбор.

Хороший ипотечный брокер – это хороший советчик, который умеет поддержать клиента, умеет анализировать, обладает минимальными знаниями хотя бы на уровне данной статьи. Он может сэкономить вам массу времени и помочь получить кредитное решение там, где бы вы его сами никогда не смогли бы получить, иногда и на более лучших условиях.

Плохой ипотечный брокер – это человек, который знает как правильно заполнить заявление на получение кредита, какие документы нужно приложить, и может выполнить функции курьера, чтобы отвезти их в Банк. Смысла работы с плохим ипотечным брокером я вообще не вижу.

Дешевле нанять человека, который за пару тройку тысяч заполнит все заявки и выполнит функции курьера, для того, чтобы отвезти документы в Банк.

Как отличить хорошего ипотечного брокера от плохого. Сложный вопрос. Подскажу несколько критериев.

Первоначальный критерий – стаж работы ипотечным брокером. Критерий очень грубый, но тем не менее, если человек проработал меньше 6 месяцев, то скорее всего он недостаточно разбирается. Большой стаж работы не играет особой роли, если он больше года. Можно и 20 лет проработать и ничего не понимать.

Второй критерий – это специализация. Человек, который занимается только помощью в получении ипотечного кредита, при прочих равных условиях, всегда обладает более высокой квалификацией, чем человек, работающий и риэлтором, и курьером, и вообще знающий всё обо всем.

Третий критерий — специализация фирмы, есть ли ипотечный отдел в фирме или Агентстве недвижимости. В этом случае, даже начинающие специалисты могут всегда посоветоваться с опытными специалистом, если не знают, как поступить.

Восьмое. Итого, подведем итоги.

 Какой же примерно алгоритм действий для получения ипотечного кредита и покупки квартиры:

ипотечный калькулятор
Ипотечный калькулятор вы можете легко найти в Интернете, если введете это слово в любой поисковой системе

Шаг первый. Смотрим стоимость квартиры, которую мы хотим приобрести. Отнимаем первоначальный взнос и определяемся с тем, какую сумму ипотечного кредита вы хотите получить. С помощью ипотечного калькулятора считаем,
какие вам необходимы выплаты по кредиту. Ипотечный калькулятор вы можете легко найти в Интернете, если введете это слово в любой поисковой системе.

Шаг второй. Определяем, сколько вам необходимо показать доход. Для этого нужно уже провести предварительную разведку в Банке. Очень приблизительно, доход (совокупный доход) должен быть в 2-3 раза выше, чем ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту. В 2 раза в период кризиса, в 3 раза в период подъема на рынке ипотеки.

Шаг третий. Проверяем возможность получения такого дохода, с точки зрения Банка, а именно:

— насколько реальна ваша зарплата по рыночным расценкам аналогичных специалистов,
— насколько реально предприятие, где вы работаете может выплачивать декларируемую зарплату,

— оцените свое имущественное положение и др. критерии из раздела выше.
Главное, чтобы в ваших расчетах, необходимый доход с некоторым запасом совпал с тем доходом, который подсчитает для вас банк.

Шаг четвертый.

С учетом своих расчетов, выработайте стратегию поведения. Возможно, вам нужно уменьшить стоимость квартиры, то есть взять в более отдаленном районе, и т.д. Возможно, необходимо поднабрать немного стаж работы.

Возможно, подкорректировать вашу должность в трудовой книжке, например стать начальником отдела, вместо обычного специалиста и т.д. Возможно, вам необходим еще один созаемщик и т.д.

Шаг пятый. Теперь самостоятельно, или с помощью ипотечного брокера оформляйте заявку в два-три банка.

Шаг шестой. Получив кредитное решение, выбирайте квартиру, с учетом требования банков к юридическим рискам, самим квартирам и налоговым вопросам.

Шаг седьмой. Покупайте квартиру.
Ну, вот вкратце и всё, что я хотел вам рассказать о процедуре получения ипотечного кредита. Желаю вам получить ипотечный кредит просто и легко, после чего счастливо жить в купленной квартире.

Источники:

  • https://www.sravni.ru/ipoteka/info/trebovanija-k-zaemshhikam-po-ipoteke/
  • https://www.sun-hands.ru/14kvartirakreditipoteka.htm
  • http://www.ipoteka-legko.ru/kak-vzyat-ipoteku-shag-za-shagom/
  • https://www.kp.ru/guide/kvartiry-v-ipoteku-v-moskve.html
  • http://www.7ya.ru/article/Kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-i-ne-popast-v-kabalu/

 

Добавить в закладки
Голосовать ПРОТИВГолосовать ЗА 0
Загрузка...
Добавить комментарий