Как посчитать сотку земли
Горячая тема дня
0

Перепланировка помещений

Время на прочтение статьи = 35 минут

Следующая статья будет полезна всем, кто задумывается о перепланировке квартиры. Как вы знаете, данное действие нужно заранее согласовывать в специальных органах, чтобы предупредить возникновение проблем с законом. Перепланировка квартиры подразумевает под собой изменение конфигурации жилых помещений: это понятие необходимо отделять от термина «переустройство». Ниже мы подробно рассмотрим особенности согласования перепланировки жилых домов и помещений. Также вы сможете ознакомиться с полным перечнем документов, необходимых для этого действия.

Что считается перепланировкой квартиры

pereplanirovka
Любая перепланировка требует соответствующего утверждения

Ответ на этот вопрос только один: любая перепланировка требует соответствующего утверждения. Работы при ремонте, которые не требуют согласования, не относятся к перепланировке. В основном, это отделочные работы, такие как смена обоев, замена финишного покрытия полов и т.д., а также установка наружного блока кондиционера и остекление балкона. Более подробно этот вопрос был рассмотрен нами на странице «Что является перепланировкой квартиры?».

Если сказать кратко, то любые работы по ремонту, которые изменяют конструкции, отмеченные на планах БТИ, требуют согласования перепланировки квартиры. Некоторые работы надо согласовывать по проекту перепланировки (они перечислены в пунктах 2 и 3 Прил. №1 к Постановлению Прав-ва Москвы №508), а некоторые (самые простые) можно и по эскизу.

Подробно о том, какие работы требуют согласования по проекту, а какие по эскизу; а также о самой последовательности согласования перепланировки по эскизу мы рассказывали в отдельной статье. В данной статье мы будем рассматривать только те работы, которые необходимо согласовывать по проекту. Напоследок ещё раз резюмируем: перепланировок, не требующих оформления, не существует.

Согласование перепланировки квартир и нежилых помещений

Нет ничего удивительного в том, что многие москвичи переустраивают свои жилища, стремясь сделать их как можно более уютными и комфортабельными. Однако следует знать, что переделка переделке рознь. Например, за переклейку обоев, побелку потолка или замену межкомнатных дверей вас никто не привлечет к ответственности.

А вот в случае более основательного вмешательства в предусмотренное типовой планировкой устройство квартиры возможны серьезные неприятности, вплоть до судебного разбирательства.

Тем, кто сталкивался с подобной проблемой, хорошо известно, что самый сложный этап в перепланировке квартир и нежилых помещений — согласование вносимых изменений в соответствующих инстанциях. Необходимо не только знать, куда обращаться и какие документы предоставлять, но и потратить при этом немало времени и нервов.

 Оптимальный выход из положения — оформление перепланировки жилых помещений и нежилых помещений в установленном законом порядке с помощью специалистов.

ИНКОМ-Недвижимость предоставляет услуги по согласованию перепланировки квартир, а также нежилых помещений на любом этапе, начиная с получения распорядительной документации и заканчивая регистрацией в государственных учреждениях и внесением изменений в ЕГРП.

Порядок согласования перепланировки квартиры и нежилых помещений

кадастровый паспорт
Любые операции с недвижимостью — продажа, покупка, дарение, получение в наследство — проводятся с предоставлением кадастрового паспорта

Любые операции с недвижимостью — продажа, покупка, дарение, получение в наследство — проводятся с предоставлением кадастрового паспорта. Однако, если нарушен порядок оформления перепланировки квартиры или нежилых помещений, осуществить операцию не удастся: государственная регистрация невозможна в случае несоответствия фактического состояния объекта кадастровому паспорту.

К тому же выявление несанкционированной перепланировки грозит ее устроителям применением различных санкций от уплаты штрафа до лишения собственности по решению суда. А это означает, что порядок согласования перепланировки квартиры должен неукоснительно соблюдаться. Для этого необходимо либо привести квартиру или нежилое помещение в фактическое соответствие с кадастровым паспортом, либо узаконить внесенные в планировку изменения.

Собственник или наниматель жилого помещения, которое было самовольно  перепланировано, обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок,  в противном случае суд принимает решение о продаже с публичных торгов помещения, находящегося в собственности, либо о расторжении договора социального найма.  статья 29 ЖК РФ.

Переустройство и перепланировка жилого помещения ЖК РФ

Законодательство под перепланировкой понимает изменение конфигураций жилого помещения, а под переустройством – перенос или замену инженерных сетей, электрического, санитарно-технического и другого оборудования. Приведем пример, перепланировка – это расширение комнат за счет переноса не несущих стен, коридоров, лоджий и т.д.

При переустройстве собственник жилья, может полностью заменить теплосеть, установив автономное отопление, для удобства пользования проложить несколько направлений электрической проводки и многое другое. Все эти действия требуют согласования со специализированными органами и внесения изменений в технический паспорт жилья.

Перепланировка и переустройство жилого помещения могут проводиться как отдельно друг от друга, так и одновременно, например: для соединении санузла с ванной комнатой владельцу жилья потребуется переустраивать всю водо- и канализационную системы.

Переустройство и перепланировка жилого помещения невозможны без согласования с органом местного самоуправления. Для согласования владелец жилья должен предоставить определенный пакет документов, после рассмотрения, которого и будет вынесено решение о разрешении или запрете изменений.

Порядок получения решения о согласовании в перепланировке (переустройстве) жилого помещения

Для проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого (перепланируемого) жилого помещения непосредственно либо через Единый портал государственных и муниципальных услуг www.gosuslugi.ru или многофункциональный центр представляет:

  1. Единый портал государственных и муниципальных услуг заявление о переустройстве (перепланировке) по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»;
  2. правоустанавливающие документы на переустраиваемое (перепланируемое) жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  3. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства (перепланировки) переустраиваемого (перепланируемого) жилого помещения;
  4. технический паспорт переустраиваемого (перепланируемого) жилого помещения;
  5. согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое (перепланируемое) жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого (перепланируемого) жилого помещения по договору социального найма);
  6. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов заявителя.

В случае представления заявителем документов через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения.

В случае представления заявления о переустройстве (перепланировке) через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Полученный документ о согласовании является основанием проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения.

Документы, необходимые для подачи заявления в орган осуществляющий согласование

  1. Заявление о переустройстве или перепланировки (совместное);
  2. Документы, утверждающие право собственности на перепланируемое и (или) переустраиваемое жилое помещение;
  3. Проект перепланировки и (или) переустройства оформленный и подготовленный в установленном порядке;
  4. Технический паспорт жилого помещения;
  5. Согласие в письменной форме на переустройство и (или) перепланировку от всех членов семьи заявителя;
  6. Заключение органа по охране памятников истории, архитектуры и культуры; (в заключении указывается, является или нет перепланируемое или переустраиваемое жилое помещение памятником архитектуры, истории или культуры);

В ст. 26 ЖК РФ п. 3 сказано, что орган осуществляющий согласование, не имеет права требовать от заявителя другой перечень документов.

Таким образом, представив вышеперечисленные документы, заявитель получает расписку от органа местного самоуправления и может рассчитывать на вынесение решения о согласовании или отказе в течение 5 дней с момента подачи документов. Решение принимается на основании заявления и предоставленных документов.

После принятия решения орган местного самоуправления в трехдневный срок выдает заявителю документ с согласованием. Законом предусмотрена отправка по указанному адресу заявителю решения почтой. Только на основании согласования владелец жилья может осуществлять переустройство и (или) перепланировку жилого помещения.

для отказа в согласованииОснованиями для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировке жилого помещения могут являться: несоответствие проекта требованиям законодательства; непредставление заявителем необходимого перечня документов; представления документов не в надлежащий орган.

Решение об отказе, так же как и о согласовании пересылается или выдается заявителю в течение трехдневного срока после принятия. Данное решение в обязательном порядке должно содержать в себе ссылку на причину отказа.

После проведения работ по переустройству или перепланировке жилого помещения необходимо составить акт приемочной комиссии, который составляется и выдается органом местного самоуправления, выдавшим согласование. После составления акта он направляется в организацию или орган, осуществляющий государственный учет объектов недвижимого имущества.

С 2005 года российским законодательством создан перечень ограничений на мероприятия по перепланировке и (или) переустройству помещений в жилых домах.

Переустройство каких помещений не допускается

Не допускается переустройство помещений:

  • в результате, которого ухудшаются условия проживания граждан и эксплуатации дома, так же при котором затрудняется доступ к отключающим устройствам и инженерным коммуникациям;
  • в жилых домах, которые стоят на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций;
  • отнесенных к категории непригодных для проживания;
  • вследствие, которого ликвидируются или уменьшаются каналы естественной вентиляции;
  • после которого увеличивается нагрузка на несущие конструкции.

Запрещено в жилых помещениях домов типовых серий устраивать проемы, ниши, отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах, а так же колонах.

Помимо этого нельзя устраивать штраб под размещение электропроводки в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями. Устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений допускается только после согласования с проектной организацией или автором проекта жилого дома.

Произведенные переустройство и перепланировка жилого помещения, без соответствующего разрешения, приведут владельца жилья в суд
.Произведенные переустройство и перепланировка жилого помещения, без соответствующего разрешения, приведут владельца жилья в суд

Таким образом, переустройство и перепланировка жилых помещений ограничивается соединением жилых комнат или соседних квартир, заменой санитарно-технического оборудования и так далее, а без соответствующего согласования собственнику разрешается только делать косметический ремонт.

Произведенные переустройство и перепланировка жилого помещения, без соответствующего разрешения, приведут владельца жилья в суд. По решению суда собственнику жилья придется привести помещение в прежнее состояние и сделать это в разумный временной срок. Суд так же может вынести решение о сохранении переустройства или перепланировки жилого помещения, при условии, что данные действия не нарушают права и интересы граждан, а так же не создают угрозу их здоровью и жизни.

При невыполнении решения суда о возвращении жилому помещению первозданного вида, жилье выставляется на публичные торги.

Денежные средства от продажи передаются владельцу жилого помещения за вычетом расходов на исполнение судебного решения, а обязанности по восстановлению жилого помещения возлагаются на нового собственника. В случае если перепланировка и (или) переустройство жилого помещения, было произведено нанимателем, по договору социального найма с ним будет, расторгнут данный договор и возложены обязанности по восстановлению жилого помещения.

Отказ в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения

Отказ в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения допускается в случае:

  • Отказ
    Решение об отказе, так же как и о согласовании пересылается или выдается заявителю в течение трехдневного срока после принятия

    непредставления документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;

  • поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (технического паспорта переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, заключения органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, правоустанавливающие документы на жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если они не были представлены заявителем по собственной инициативе). Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить отсутствующий документ и (или) информацию, необходимые для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;
  • представления документов в ненадлежащий орган;
  • несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

В самом решении об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержаться основание отказа.

Решение об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Завершение переустройства (перепланировки) жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (БТИ).

Анализ судебной практики: переустройство и перепланировка жилых помещений

комиссия на ремонте
Завершение переустройства (перепланировки) жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения законный обладатель данного помещения или уполномоченное им лицо обязано представить в орган, осуществляющий согласование по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, документы, указанные в пп. 1–6 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Показательным по данной позиции является следующее дело. Так, гражданин А. М. Кирьяка обратился в суд общей юрисдикции с иском к гражданке О. М. Удиной, ТСЖ и просил обязать гр. О. М. Удину привести инженерные теплоснабжающие сети квартиры <…>, расположенной по адресу, в прежнее состояние в течение 1 месяца, а ТСЖ просил обязать отменить решения, разрешающие гр. О. М. Удиной произвести самовольное переустройство инженерных теплоснабжающих сетей в указанной квартире.

Суть дела: на основании разрешения руководства правления ТСЖ О. М. Удина произвела самовольное переустройство инженерных теплоснабжающих сетей в указанной квартире путем отделения от общедомовой системы отопления и установки в квартире индивидуальной газовой отопительной системы.

В обоснование своих требований гр. А. М. Кирьяка указал, что в соответствии с положениями гл. 4 ЖК РФ самовольное без соответствующего согласования переустройство инженерных сетей не допускается.

О. М. Удина соответствующего и надлежащего разрешения на переустройство инженерных теплоснабжающих сетей квартиры не получила. ТСЖ незаконно дало разрешение О. М. Удиной произвести переустройство инженерных теплоснабжающих сетей квартиры.

Судебная коллегия, направляя дело на новое рассмотрение, исходила из следующего, что ответчицей О. М. Удиной не представлено суду доказательств того, что на установку в ее квартире газового котла получено разрешение соответствующих служб — газового хозяйства, пожарного надзора.

В материалах дела отсутствует одобренный органом, осуществляющим согласование, проект проведенного в квартире ответчицы переоборудования инженерных теплоснабжающих сетей и установки газового отопительного оборудования (кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 3 мая 2012 г. № 33-6478/2012).

самовольная постройка
В некоторых случаях вместо самовольной перепланировки и (или) переустройства жилого помещения имеет место создание нового объекта жилой недвижимости (самовольная постройка)

С данными выводами судебной коллегии следует согласиться полностью, так как переоборудование квартир без соответствующих согласований может привести к нарушению в работе инженерных систем и установленного на нем оборудования, а также ухудшить условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, что не допускается по действующему законодательству.

В некоторых случаях вместо самовольной перепланировки и (или) переустройства жилого помещения имеет место создание нового объекта жилой недвижимости (самовольная постройка).

Рассмотрим гражданское дело, в котором гражданин А. С. Осман пытался через суд признать права собственности на самовольную пристройку (выдавая за самовольную перепланировку) в силу отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, либо если это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Так, гр. А. С. Осман обратился в суд с исковым заявлением, в котором просил сохранить жилое помещение в переустроенном, перепланированном состоянии.

Суть дела: своими силами и за свой счет гр. Осман в принадлежащей ему квартире осуществил следующие работы, а именно: демонтировал существующие деревянные перегородки и устроил с переносом новые перегородки из газобетона, устроил пристройку с отдельным входом с улицы, разместив в ней ванную, прихожую, входной тамбур, устроил внутренние инженерные сети квартиры.

В обоснование своих требований гр. А. С. Осман указал, что выполненные изменения помещения являются переустройством и перепланировкой жилого помещения с изменением границ согласно пп. 1, 2 ст. 25 и п. 2 ст. 40 ЖК РФ. Также с момента завершения работ по переустройству и перепланировке квартиры прошло более 6 лет.

Факты обращения каких-либо заинтересованных лиц в соответствующие органы с жалобами на нарушения их законных прав и на возникшую угрозу их жизни и здоровью, вызванные указанными переустройством и перепланировкой его квартиры, места не имели. Замечаний к нему также никто не предъявлял.

судья
В этой статье приведены яркие примеры из судебной практики, касающиеся перепланировки помещений

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из следующего: устройство пристройки и отдельного входа с техническими решениями находится за пределами использования квартиры, находящейся в собственности истца, в данном случае имеет место не перепланировка и переустройство, предполагаемое право на которое возможно в пределах жилой площади, находящейся в собственности у истца, а создание нового объекта недвижимости — квартиры, которое связано с нарушением первоначального проекта жилого дома как градостроительного сооружения (определение Ленинградского областного суда от 23 ноября 2011 г. № 33-5727/2011).

C данными выводами суда следует согласиться, так как в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В данном случае А. С. Осман нарушил пределы использования жилой площади и создал функционально самостоятельный объект, имеющий самостоятельную ценность.

Если собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, не привел такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование, то суд по иску данного органа принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

самовольная перепланировка таблица
Любая перепланировка должна быть узаконена в соответствующих органах!

Так, Администрация Центрального района Санкт-Петербурга обратилась в суд с исками к Г., Б., П.И., которые являются собственниками квартир дома, находящегося по адресу <…>, о принудительном изъятии жилых помещений и об их продаже с публичных торгов с выплатой ответчикам вырученных от продажи денежных средств за вычетом расходов на исполнение решения суда и с возложением на нового собственника обязанности по приведению жилых помещений в прежнее состояние.

Суть дела: своими силами ответчики реконструировали в границах своих квартир мансарду без согласования проектной документации и разрешения на производство работ, с изменением конька кровли, конфигурации и отметок ограждающих конструкций мансарды, при самовольной перепланировке указанных жилых помещений на брандмауэрной стороне на уровне мансардного этажа выполнены два дверных проема с металлопластиковым заполнением и металлическими балконами.

Собственникам квартир было выдано предписание о прекращении самовольных работ и о приведении жилых помещений в прежнее состояние, которое ими не было исполнено.

В обоснование своих требований Администрация указывает следующее: при внешнем осмотре (со стороны фасадов) соответствующим актом зафиксирован факт произведенной реконструкции существовавшей мансарды (в границах квартир <…> и <…>) с изменением отметки конька кровли, конфигурации и отметок ограждающих конструкций мансарды без согласования и получения разрешения на производство работ.

перепланировка
Пример перепланировки квартиры

Сведения о датах начала и окончания произведенных работ, а также о том, кто их выполнял, начальник домоуправления ТУ-24 Р. сообщить не смогла. Доступ в квартиры, собственниками которых являются Б., П.И. и Г., обеспечен не был.

В дальнейшем собственникам указанных квартир были направлены предписания о приостановлении самовольных работ и выполнении мероприятий по демонтажу самовольной надстройки здания в границах квартир и восстановлению мансарды по проекту. Актом проверки исполнения предписания зафиксировано, что собственниками данных квартир предписание не выполнено.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из следующего: ответчиками Г., Б., П.И. не оспаривается такая перепланировка, как и факт отсутствия ее согласования в установленном порядке, а также невыполнение последними в установленный срок требований органа, осуществляющего согласование, — Администрации Центрального района — о приведении жилых помещений и нарушенных конструкций жилого дома в первоначальное состояние (определение Санкт-Петербургского городского суда от 30 марта 2011 г. № 33-3370/2011).

С данными выводами суда следует согласиться, так как в соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок, означенный в ч. 3 указанной статьи, в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 указанной статьи, принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения.

Самовольную перепланировку/переустройство удалось узаконить посредством суда в силу наличия положительных решений компетентных органов.

Показательным по данной позиции является следующее дело. Так, Б. обратилась в суд с исковым заявлением к ответчикам — Управе ЦАО города Тюмени, Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени, о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии и признании права пользования на указанную квартиру.

перепланировка согласование
Своевременное согласование перепланировки избавит вас от проблем с законом

Суть дела: истица с целью улучшения жилищных условий в квартире самовольно произвела перепланировку и переустройство, а именно увеличила площадь кухни за счет площади ванной (разобраны старые перегородки, установлены новые перегородки), разобрана перегородка между ванной и туалетом, площадь санузла увеличена за счет части площади коридора и части площади кухни (разобраны перегородки), перенесены сантехприборы (ванна, раковина), между кухней и жилой комнатой пробит арочный проем, разобрана часть перегородки между жилой комнатой и коридором, заложен дверной проем между жилой комнатой и коридором, между жилыми комнатами разобрана часть перегородки, помещение используется в качестве гостиной. В результате перепланировок и переустройства квартира стала двухкомнатной вместо трехкомнатной.

В обоснование заявленных требований истица указывает, что произведенные изменения не нарушают права и законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни и здоровью и могут быть сохранены. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении искового заявления.

Истица, не согласившись с решением суда первой инстанции, подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение и удовлетворить исковые требования.

Удовлетворяя апелляционную жалобу и принимая новое решение, суд, исходил из того, что в дело было представлено заключение ЗАО «Проектировщик», из которого следует, что в результате перепланировок несущая способность конструктивных элементов не нарушена.

Несущие строительные конструкции находятся в работоспособном состоянии, обеспечивающем надежность и пространственную устойчивость здания, при этом прочность, устойчивость и долговечность элементов перепланированной квартиры соответствуют существующим нормативным требованиям.

перепланировка квартиры
Перепланировка квартиры не должна нарушать интересы других граждан

Планировочное решение квартиры после перепланировки соответствует нормам СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», ФЗ от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Данной перепланировкой квартиры не нарушаются права и законные интересы жильцов и соседей, а также не создается угроза их жизни и здоровью. Квартира может быть оставлена в перепланированном состоянии.

Также в деле имеется экспертное заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Тюменской области» о том, что произведенная перепланировка соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».
Кроме того, в материалах дела имеется проект перепланировки квартиры, составленный архитектором С., имеющей лицензию. Указанный проект согласован Департаментом градостроительной политики Администрации г. Тюмени (апелляционное определение Тюменского областного суда от 14 мая 2012 г. по делу № 33-1846/2012).

В данном случае истица реализовала свое право, предусмотренное в ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, доказав отсутствие угрозы жизни или здоровью граждан, а также нарушений их прав и интересов.

В случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства владельцу квартиры последует отказ в согласовании проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Показательным по данному вопросу является следующее гражданское дело. Так, С. Н. Калмыкова обратилась в суд с заявлением о признании действий Мосжилинспекции по отказу в перепланировке и переустройстве квартиры № <…> по адресу <…> незаконными, признании перепланировки соответствующей действующему законодательству.

согласование
Согласование перепланировки осуществляется при наличии необходимого перечня документов

Суть дела: С. Н. Калмыкова обратилась в Мосжилинспекцию ВАО г. Москвы с заявлением о согласовании проекта перепланировки квартиры. Проектом предусмотрено устройство кухни на части площади жилой комнаты. 08.10.2009 г. был получен отказ в согласовании переустройства и перепланировки от 07.10.2009 г. на основании п. 3 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ.

В обоснование заявленных требований С. Н. Калмыкова пояснила, что в соответствии с п. 2.6 СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» (утв. постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. № 78), правила которого распространяются и обязательны для проектирования жилых помещений, допускается размещение кухонь над жилыми комнатами.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из того, что требования, которым должно отвечать жилое помещение, содержатся в разделе II Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47), в соответствии с п. 24 которого размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях.

В связи с чем не могут быть приняты во внимание ссылки С. Н. Калмыковой на СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» (определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 26 ноября 2010 г. № 33-33845).

С данными выводами суда следует согласиться полностью, так как Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 обладает большей юридической силой и было принято позднее во исполнение положений ст. 15 ЖК РФ, также СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» в момент рассмотрения спора фактически прекратил действие в связи с изданием СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».

При проведении перепланировки и переустройства должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, если переустройство и перепланировка жилого помещения затрагивает часть жилого дома, которая относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, в противном случае суд откажет в удовлетворении требования о сохранении помещения в переустроенном состоянии.

перепланировка определение
Законодательство под перепланировкой понимает изменение конфигураций жилого помещения

Рассмотрим следующее гражданское дело. Так, Ч. обратился в суд с иском к Администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга о сохранении помещения в переустроенном состоянии.

Суть дела: силами Ч. на кровле дома были осуществлены работы по устройству вентиляционных выходов и ремонту кровельных элементов; по объединению существующей лоджии с помещением комнаты, для чего была разобрана внутренняя кирпичная стена дома; по устройству надстройки на кровле с выходом из плоскости кровли; переустройству инженерных сетей, в результате которого на фасаде здания были размещены системы кондиционирования воздуха; переустройству канализационных стояков с выносом аэраторов на кровлю под оконные проемы.

В обоснование заявленных требований Ч. пояснил, что его квартира находится в мансардном этаже дома и не была оборудована системой вентиляции, которая бы обеспечивала Ч., страдающему бронхиальной астмой, достаточный приток свежего воздуха, в связи с чем Ч. вынужден был самостоятельно оборудовать квартиру системой вентиляции, заключив предварительно договор с ООО «Климат-СПб» на разработку проекта вентиляции и согласовав указанный проект с ООО «АльПромСервис», осуществляющим обслуживание кровли жилого дома, в котором находится квартира Ч.

ЖК РФ
В ЖК РФ можно найти ответы на многие вопросы, касающиеся перепланировки

Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из того, что произведенные Ч. переустройство и перепланировка принадлежащего ему жилого помещения затрагивают в том числе кровлю жилого дома, которая относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, а потому, в силу положений ст. 36 ЖК РФ, могли быть произведены только с согласия иных участников общей долевой собственности многоквартирного дома, в связи с чем осуществленные Ч. действия по переустройству принадлежащего ему жилого помещения не могут быть узаконены в судебном порядке до получения согласия членов ТСЖ (определение Санкт-Петербургского городского суда от 16.05.2012 № 33-6378).

С данными выводами суда следует согласиться, так как чердаки и крыши (кровля) являются общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома.

Несмотря на то, что в результате произведенной перепланировки/переустройства ванная стала располагаться над кухней квартиры ниже в нарушение п. 9.22 Свода правил СП54.13330.2011 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», утвержденных приказом Министерства регионального развития РФ от 24 декабря 2010 г. № 778, суд сохранил жилое помещение в перепланированном/переустроенном состоянии.

Так, М. Л. обратилась в суд с иском к ответчикам Администрации ГО «Город Калининград», Администрации Московского района ГО «Город Калининград» о сохранении жилого помещения в перепланированном, переустроенном состоянии.

Суть дела: с целью улучшения условий проживания М. Л. произвела перепланировку, переустройство, а именно разобрала шлакобетонные ненесущие перегородки между совмещенным санузлом, прихожей и кухней, в результате чего образован совмещенный санузел; разобрала ненесущие перегородки между кухней и прихожей, в результате чего образована кухня-столовая; устроив новые перегородки, ограждающие санузел, переустановив в помещении кухни-столовой газовую плиту, раковину, с подключением разводящих внутриквартирных трубопроводов водопровода, канализации к существующим стоякам; установив современное кухонное и сантехническое оборудование; переустановив в помещении санузла ванну, унитаз и умывальник.

перепланировка помещение
Владельцы жилых помещений, проводя перепланировку или переустройство, в некоторых случаях не знают, что существует определенный порядок

После перепланировки, переустройства квартира состоит из санузла, кухни-столовой, жилых комнат. Поскольку Администрация Московского района ГО «Город Калининград» отказывается принять и согласовать произведенную перепланировку, переустройство, М. Л. просит сохранить квартиру в переустроенном, перепланированном состоянии. Решением суда первой инстанции иск М. Л. удовлетворен.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, основываясь на следующем: перепланировка, переустройство квартиры являются самовольными, выполненные работы не соответствуют требованиям п. 9.22 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», утвержденным постановлением Госстроя России от 23.06.2003 г. № 109, согласно которым не допускается размещение уборной и ванной непосредственно над жилыми комнатами и кухней.

Суд, отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы и оставляя в силе решения суда первой инстанции, руководствовался тем, что перегородка между санузлом и кухней в указанной выше квартире в результате произведенной истицей перепланировки, переустройства перенесена, площадь помещения ванной увеличена за счет помещения кухни, однако сантехническое оборудование в санузле установлено, как и раньше, вдоль существующей кирпичной стены, система внутриквартирного водоснабжения и водоотведения находится в исправном состоянии, точки подключения к существующим стоякам сохранены без изменения их диаметра, также суд принял во внимание, что в остальном перепланировка, переустройство произведены в соответствии со строительными нормами и правилами, в полном объеме отвечают требованиям противопожарных и санитарных норм, не нарушают права третьих лиц, о чем имеются соответствующие заключения (апелляционное определение Калининградского областного суда от 23 мая 2012 г. по делу № 33-1994/2012г.).

Владельцы жилых помещений, проводя перепланировку или переустройство, в некоторых случаях не знают, что существует определенный порядок, при котором необходимо производить определенные согласования на проведение перепланировки или переустройства жилого помещения. При этом руководствуются принципом «в своей квартире что хочу, то и делаю»!

А в некоторых случаях, заведомо зная о незаконности перепланировки без согласований, тем не менее намеренно проводят перепланировку, а затем пытаются узаконить в судебном порядке и оставить жилое помещение в переустроенном состоянии.

В обоих случаях данные беспечные действия граждан могут привести к созданию угрозы для жизни и здоровья своих соседей. Из проведенного анализа можно сделать обоснованный вывод о необходимости ужесточения ответственности за незаконную перепланировку и (или) переустройство.

Последствия самовольного переустройства (самовольной перепланировки) жилого помещения

Самовольными являются переустройство (перепланировка) жилого помещения, проведенные при отсутствии принятого решения о согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения, или с нарушением проекта переустройства (перепланировки), представлявшегося в заявлении.

Собственник (пользователь) жилого помещения, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность и обязан будет привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном (перепланированном) состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок в установленном органом, осуществляющим согласование (органом местного самоуправления), порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, принимает решение:

  • комиссия на ремонте _1
    Контроль за осуществлением порядка переустройства и (или) перепланировки жилого помещения производит орган местного самоуправления

    в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

  • в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние.

Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.

Контроль за осуществлением порядка переустройства и (или) перепланировки жилого помещения производит орган местного самоуправления, выдавший решение о согласовании (отказе в согласовании) проведения переустройства и (или) перепланировки такого помещения, надзор за соблюдением требований к порядку переустройства и перепланировки жилых помещений производит орган государственного жилищного надзора.

По разъяснениям Верховного суда Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме, владельцы помещений, не являющиеся собственниками, а также объединения собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы, вправе самостоятельно обращаться в суд с требованиями к лицам, самовольно переустроившим и (или) перепланировавшим жилое помещение, в порядке, предусмотренном статьями 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, и такие требования подлежат рассмотрению судами.

Где согласовать перепланировку квартиры в Москве

Как мы уже говорили, в Москве функции по оформлению разрешения на ремонт возложены на Жилищную инспекцию. Именно на неё, а не на какие-либо другие организации вроде БТИ или Управляющей компании.

Только Жилищная инспекция имеет право выдавать разрешение на ремонт и, тем самым, осуществлять согласование перепланировки квартиры.

Правда, для квартир Жилищная инспекция напрямую документы не принимает. Их необходимо подавать в Многофункциональный центр любого района, откуда их уже перенаправляют в окружное отделение Мосжилинспекции. Напрямую Жилищная инспекция принимает документы только по нежилым помещениям.

Также, чтобы согласовать перепланировку жилых и нежилых помещений, можно обратиться в специализированную организацию, которая выполнит все трудные работы по сбору, подготовке и подаче документов за Вас, предоставив в конце готовое разрешение. В частности, и наша организация может согласовать Вашу перепланировку, так что Вы всегда можете обратиться к нам за помощью, о чем мы писали в самом начале статьи.

Источники:
  • http://www.incom.ru/uslugi/pereplanirovki/
  • http://www.legalneed.ru/info/zhileshnoe_pravo/pereplanirovka_zhilogo_pomesheniya/
  • http://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?419
  • http://iggn.permkrai.ru/poleznaya-informatsiya/pereplanirovka-i-pereustroystvo-zhilykh-pomeshcheniy/
  • http://resog.ru/soglasovanie-pereplanirovki-kvartiry
Добавить в закладки
Голосовать ПРОТИВГолосовать ЗА 0
Загрузка...
Добавить комментарий