Залог недвижимости ипотека

Ипотечные программы в Российской Федерации выдаются на самых разных условиях. Одна из разновидностей ипотечного кредита – ипотека под залог недвижимости. Чаще всего необходимость в таком виде кредитования возникает в случае недостаточного количества денежных средств у заемщика на первоначальный взнос. Ипотека без первоначального взноса появилась на рынке кредитных продуктов не так давно, но тем не менее она пользуется большим спросом среди населения. Сегодня мы поговорим об особенностях получения ипотеки под залог жилья.

Ипотека на недвижимость при отсутствии первоначального взноса

Ипотека под залог приобретаемой недвижимости, и под залог имеющегося жилья от «ДельтаКредит» без наличия первоначального взноса. Как правило, его размер зависит от стоимости приобретения и процента, который необходимо внести и который варьируется от банка к банку и от программы к программе.

Ипотека под залог приобретаемой недвижимости и под залог имеющегося жилья от «ДельтаКредит» без наличия первоначального взноса

По этим причинам даже у заемщиков, заранее планирующих ипотеку под выбранную недвижимость, может оказаться недостаточно средств на первоначальный взнос. В «ДельтаКредит» предусмотрена программа «Кредит на первоначальный взнос», которая поможет решить проблему отсутствия взноса.

Предложение взять ипотеку под квартиру подойдет Вам, если Вы:

• имеете в собственности квартиру;
• планируете переезд, для чего решили взять ипотеку под залог приобретаемой недвижимости. Например, хотите переехать в другой район или город, купить квартиру в новостройке, вторичное жилье с большей площадью или более подходящее Вам по другим параметрам, частный дом и т.д;
• понимаете, что между продажей имеющейся недвижимости для высвобождения средств на первоначальный взнос и моментом оформления ипотеки под залог недвижимости, переездом в новое жилье должно пройти время.

Обращение к программе позволит не ждать реализации имеющейся квартиры и не откладывать переезд. В «ДельтаКредит» можно приобрести ипотечный кредит под залог квартиры, а также дополнительный займ на первоначальный взнос.

Сумма и сроки ипотеки и кредита под залог квартиры

Кредит на первый взнос и ипотека под залог приобретаемого жилья будут связаны, поскольку первый невозможен без второго. При этом следует понимать и их различие. Ипотека под недвижимость выдается на срок до 25 лет, а ее сумма зависит от того, сколько стоит жилье, и от Вашей платежеспособности.

При этом:

• срок кредита на первоначальный взнос (оформляемого под имеющуюся недвижимость) определяется видом ипотеки. При покупке готового жилья он составляет 1 год, при покупке строящегося – 2 года;
• размер кредита – до 70% от стоимости имеющейся квартиры, оставляемой в залог. Если Вы берете ипотеку под вторичное жилье, эта сумма не должна превышать 30% от его стоимости, если на новостройку – не более 40%;
• ставка по программе фиксированная на весь срок в рублях;
• выплата кредита под залог имущества не связана с погашением ипотеки. В отличие от ежемесячно погашаемого ипотечного кредита, кредит под залог квартиры, средства которого направляются на первоначальный взнос, выплачивается единовременно (основной долг + проценты) – соответственно через 1 или 2 года. Кроме того, при появлении средств раньше этого срока Вы сможете произвести досрочное или частично-досрочное погашение.

Как и любая другая программа «ДельтаКредит», ипотека, где под залог недвижимости могут быть выданы средства на первоначальный взнос, ориентирована на то, чтобы упростить и ускорить покупку собственной жилплощади для целого ряда клиентов.

Ипотека под залог недвижимости

Необходимость взять кредит под залог недвижимости появляется обычно в том случае, когда максимального размера потребительской ссуды недостаточно и нужны дополнительные средства. Пользуются такой услугой те заемщики, у которых резко поменялись жизненные обстоятельства, и они не успели накопить на первоначальный взнос.

Цели получения кредита под залог имеющейся недвижимости

Исходя из нашей практики, люди чаще всего стремятся получить кредит под залог недвижимости для следующих целей:

• покупка комнаты,
• покупка земельного участка или загородного дома,
• покупка квартиры в новостройке, которая не аккредитована банками,
• вложение в развитие бизнеса,
• лечение,
• обучение.

Кредит также часто бывает единственным психологическим способом заставить себя оптимизировать свои ежемесячные затраты. Для банков кредит под залог имеющейся недвижимости отличается от ипотечного кредита повышенными рисками. В основании этого лежит большое количество прогоревших сделок.

Если ипотека на покупку недвижимости предполагает целевое использование, то при залоге имеющейся недвижимости средства часто бывают нецелевыми и могут быть вложены в рискованные мероприятия, так как банк не следит, куда они пойдут.

Как получить ипотеку без первоначального взноса

Ипотека под залог недвижимости без первоначального взноса – относительно новая услуга, которая на сегодняшний имеет очень большой спрос на рынке.

В случае с нулевым первоначальным взносом требования к заемщику остаются неизменными (при заключении договора они фиксируются при внесении любого размера первоначального взноса).

Ипотечные ставки по нулевому взносу начинаются от 16%. Ниже рассмотрено несколько способов получения кредита без первоначального взноса.

Способы получения ипотеки под залог недвижимости без первоначального взноса

Итак, получить одобрение на кредит без первого взноса можно одним из трех следующих способов:

• использование уже имеющейся недвижимой собственности. Это может быть частный дом, квартира или земельный участок. Возможность получения кредита определяется размером доходов заемщика. Важно также учесть тот факт, что банки не выдают 100% от оценочной стоимости закладываемой недвижимости. Обычно займ составляет около 50-70%, крайне редко до 80%;
• предоставление дополнительного залога, к примеру, автомобиля. При таких условиях не только заемщик должен соответствовать требованиям, предъявляемым банком, но и предмет дополнительного залога;
• потребительский кредит. Этот вариант менее предпочтительный по двум причинам. Во-первых, в таком случае заемщику придется выплачивать 2 кредита. Во-вторых, наличие уже одного имеющегося кредита может осложнить получение второго – ипотеки под залог недвижимости.

В качестве первоначального взноса по ипотеке можно использовать также материнский капитал. Однако стоит понимать, что его размер должен быть больше требуемого банком минимального первого взноса. Следовательно, минус такого варианта – невозможна покупка дорогой квартиры.

Условия получения кредита под залог имеющейся недвижимости

На сегодняшний день банки существенно пересмотрели условия кредитования – куда важнее стало качество кредитного портфеля, а не его размер. Как результат – банки стали скрупулезнее проверять информацию о работодателе и реальном размере его доходов.

На сегодняшний день банки существенно пересмотрели условия кредитования  куда важнее стало качество кредитного портфеля а не его размер

Не менее важной мерой по защите от рисков стал минимальный размер первоначального взноса. В связи с кризисами все без исключения банки его подняли, в результате чего он составил 30%. И только по мере стабилизации экономической ситуации, роста цен на недвижимости и обострения конкуренции банки начали постепенно снижать первый взнос.

По состоянию на 2015 год минимальный размер первоначального взноса, чтобы взять ипотеку под залог недвижимости, составляет 10-15%. Но при правильном подборе ипотечных программ хорошие ставки начинаются при взносе от 20% от стоимости квартиры. Чаще всего, если ипотечная ставка зависит от размера первоначального взноса (в некоторых банках она зависит только от срока кредитования), при наличии 30% взноса можно рассчитывать на ставку на 1-2% ниже, чем при первоначальном взносе в 5-15%.

Ипотека под залог жилья – серьезный шаг, требующий адекватной оценки своих финансовых возможностей, сбора пакета документов, прохождения специальной комиссии по кредитам и т.д. Обращайтесь к нам для ускорения этого процесса!

«Первое Ипотечное Агентство» окажет всю возможную помощь, чтобы Вы смогли получить кредит под залог недвижимости в СПБ:

• оценка залогового объекта,
• расчет платежеспособности,
• выбор банка с лучшей процентной ставкой,
• контроль успешного одобрения,
• регистрация залога объекта,
• помощь в получении средств.

Залог недвижимости  ипотека

В настоящее время ипотека стала востребованной услугой в нашей стране. Ипотека является особенной формой залога, где закладываемая недвижимость остается в собственности должника. Если же должник не выполняет свое обязательство выплачивать денежную сумму за это имущество, кредитор приобретает право реализовать данное имущество, т.е. продать его для получения денежных средств.

В настоящий момент существуют различные виды ипотеки, классифицируемые по видам недвижимости:

• на жилье — квартиру, новостройку, индивидуальный дом (коттедж) и т.п.;
• здания и сооружения, объекты незавершенного строительства;
• земельные участки, обособленные водные объекты и т.п.

Многие граждане нашей страны нуждаются в собственном жилье, но не располагают для этого необходимыми денежными средствами на данный момент. В таких случаях ипотека становится единственным выходом. Данные отношения между должником и кредитором, а также иные вопросы, связанные с ипотекой, регулирует Федеральный закон от 16.07.1998 № 102«Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ФЗ № 102).

Общая характеристика залога при ипотечном кредите

Понятие залога как способ обеспечения обязательств раскрывается в ст. 334 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). При залоге имущество служит обеспечением исполнения обязательства залогодателя и выступает гарантией погашения им долга.

Сторонами залога выступают залогодержатель и залогодатель:

• залогодателем (должником) является лицом, которому на праве собственности принадлежит имущество;
• залогодержателем (кредитором) признается лицо, которому принадлежит залоговое право.

Залог может возникать на основании договора или закона, а само право возникает именно с того момента, когда подписан договор, либо, когда передали это имущество. Также залог недвижимого имущества (ипотека) подлежит обязательной государственной регистрации, вследствие чего сделка считается заключенной с момента регистрации такого договора.

Понятие и предмет ипотеки

Ипотека представляет собой одну из форм залога, при которой закладываемая недвижимость остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения должником своего обязательства — выплачивать денежную сумму, приобретает право получить денежные средства, путем продажи этого имущества.

Имущество, в отношении которого установлена ипотека, остается у залогодателя. Он имеет право пользоваться и владеть ею.

Ст. 5 ФЗ № 102 подробно описывает, что является предметом ипотеки. Так, по договору ипотеки предметом является недвижимое имущество:

• земельные участки;
• здания или сооружения, которые используются для предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры;
• дачи, садовые дома;
• воздушные и морские суда и другое.

Следует знать, учесть следующие особенности:

• ипотека индивидуальных, а также многоквартирных жилых домов и квартир, которые находятся исключительно в собственности государства или муниципального образования не допускается;
• ипотека недвижимого имущества, которое находится в собственности несовершеннолетних граждан, недееспособных лиц (в том числе ограниченно дееспособных), и над которыми установлены опека (попечительство), осуществляется в отдельном порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Стороны и содержание договора об ипотеке

Договор об ипотеке представляет собой сделку, в которой стороны договора указывают:

• предмет ипотеки;
• его оценку;
• размер, а также срок в течение, которого обязательство будет исполнено.

Сторонами договора являются залогодержатель (банк) и залогодатель, он же заемщик. Как и при любой сделке, стороны должны обладать полной дееспособностью.

Кроме того, следует знать, что дома и квартиры, которые находятся в государственной или муниципальной собственности не могут быть заложены (например, служебные квартиры).

В содержание договора об ипотеке должны обязательно входить такие сведения как:

• место и дата совершения сделки;
• сведения о сторонах — их ФИО;
• сведения об обязательстве, обеспеченного ипотекой;
• требования, обеспеченные ипотекой;
• предмет ипотеки;
• сведения об оценке предмета ипотеки;
• права и обязанности сторон;
• страхование предмета ипотеки;
• обращение взыскания;
• сведения о государственной регистрации договора;
• разрешения споров, и другие положения;
• реквизиты сторон, их адреса.

Обращение взыскания на имущество заложенное по договору об ипотеке

Под обращением взыскания на имущество, заложенное по ипотеке понимают процесс, при котором происходит изъятие дома, квартиры, которое является залогом, и его последующая продажа с целью получить денежные средства, предназначенные для погашения возникшего долга по кредиту.

Для обращения взыскания на предмет ипотеки банк обращается в суд

Для обращения взыскания на предмет ипотеки банк обращается в суд, предоставляет доказательства, которые подтверждают факт нарушения и невыполнения условий договора со стороны заемщика.Обращение взыскания на заложенное имуществонаправляется представителями банка в суд только в самом крайнем случае: при систематическом нарушении правил возврата кредита.

В настоящее время банк вправе принудить должника выселиться из заложенной квартиры при наличии хотя бы трех просрочек по платежам за период одного года, имея при этом вступившее в законную силу решение суда.

Если суд удовлетворяет иск банка, то он указывает в своем решении:

• сведения о предмете ипотеки;
• сумму, которая подлежит уплате банка из стоимости заложенного имущества;
• способ реализации;
• цену продажи недвижимого имущества и т.д.

Если заемщик не может по разным причинам выполнять свои обязательства по выплате кредита, то в этом случае обращение взыскания на заложенное имущество — это неотвратимый, тяжелый процесс.

Который состоит из нескольких этапов:

• встреча с сотрудниками кредитной организации. На данном этапе, представители банка узнают причины просрочки платежей, узнают о наличии или отсутствии возможности погашения долга и т.д;
• если вопросы по погашению кредита решить не удалось — банк вправе обратиться в суд. Как известно, в каждой кредитной организации работают квалифицированные юристы, которые занимаются исключительно такими делами. В большинстве случаев, суд становится на сторону кредитора;
• после вступления в законную силу решения суда, сотрудники ФССП (Федеральной службы судебных приставов) вручат документ, в котором будут указаны причины освободить жилье и конкретный срок, к течение которого лицо обязано покинуть это помещение;
• после этого банк выставляет на аукцион данную недвижимость, снизив его оценочную стоимость, для того чтобы реализовать его в короткие сроки;
• после продажи жилья, а также уплаты других расходов, те денежные средства, которые остались от реализации недвижимости будут возвращены заемщику.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Главным условием любого ипотечного кредита является обеспечения залоговой недвижимости. Если у заемщика есть собственное жилье или для этого можно использовать жилье родственников, то залогом по займу выступает имеющийся объект недвижимости. Если такового нет, то в качестве обеспечения оформляется приобретаемая квартира или дом. Ипотека – отличный шанс для людей любого возраста и статуса обзавестись новым или дополнительным жильем.

Как взять ипотеку под залог недвижимости в Сбербанке

Ипотека под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке имеет еще одно название – ломбардная. По ней для взятия жилищной ссуды потребуется передать кредитору в качестве обеспечения по займу любой объект недвижимости. Он должен быть у кредитуемого или у его поручителя, созаемщика или иного лица.

Самый распространенный вид ипотеки, ее классический вариант – под гарантии приобретаемого жилья. Фактически, клиент получает заемные средства для приобретения квартиры или дома, являющиеся залогообеспечением. В случае наличия заклада в виде уже имеющейся недвижимости,условия по ипотеке становятся ещё более привлекательными.

Ломбардная ипотека отличается от обычной только предметом обеспечения. В банке по ней предусмотрено приобретение жилья в новостройках, на вторичном рынке, т.е. иметь целевое назначение. Так же имеется вариант нецелевого займа.

Преимущества и условия ипотеки под залог недвижимости в Сбербанке

Ипотека под залог имущества в Сбербанке позволяет рассчитать выгодные условия и имеет определенные преимущества:

•  клиент имеет дело с лидером жилищного кредитования;
•  при условии ломбардной ипотеки гражданин получает возможность использовать для гарантии практически любую недвижимость (с некоторыми исключениями);
•  наличие зарплатной карты обеспечивает льготы при начислении процентов.

Условия жилищного кредитования в зависимости от платежеспособности заемщика могут отличаться, но в основном носят общий характер:

•  срок максимум 30 лет;
•  минимальная процентная ставка от 11% (проценты зависят от длительности кредита, оценки залогового имущества);
•  валюта ссуды – рубли;
•  предоставляемая ссуда покрывает до 80% оценочной стоимости обеспечения.

Каждый клиент стремится получить наиболее выгодные и лояльные условия по займам.

Виды залогов получения ипотечного кредита под залог недвижимости

Главное требование при получении жилищного кредита – обязательное наличие обеспечения.

Главное требование при получении жилищного кредита – обязательное наличие обеспечения

Обязательством может выступить как покупаемое жилье, так и имеющееся в наличии у заемщика, а также земельный участок. Разрешается использовать доли в имеющейся недвижимости. Все эти виды закладов могут стать альтернативой займу с обязательным первоначальным взносом.

Многих клиентов интересует, можно ли оформить ипотеку под залог автомобиля в Сбербанке? Это возможно, но только тогда, когда требуются заемные средства на приобретение земельного участка, а также на покупку и постройку загородного дома или гаража. По этому кредитованию допускается любое залогобеспечение.

Ипотечный кредит под залог приобретаемого жилья

Чаще всего в банке оформляется классическая ипотека, где гарантией является приобретаемая недвижимость. Это самый простой способ, но здесь действуют 2 важных фактора. Клиенту не удастся избежать обязательной страховки на себя и покупаемую квартиру.

Помимо этого ему придется выбирать не любое понравившееся жилье, а то, что кредитор предложит от своих партнеров-застройщиков (в случае с новостройкой). Когда жилой объект покупается на вторичном рынке, банк предъявляет жесткие требования по его состоянию. Задача кредитора – получить в обеспечение ликвидное имущество, которое можно реализовать в будущем, если возникнут проблемы по погашению ссуды.

Ипотечный кредит под залог имеющейся квартиры

В качестве залогообеспечения может выступить квартира, таун-хаус, коттедж, гараж, дом с земельным участком или просто участок. В данном банке предусмотрен нецелевой кредит при предоставлении подобного заклада.

Но не все объекты принимаются в качестве обеспечения кредита:

•  кредитор не заинтересован в домах старше 1970 года;
•  квартира, продаваемая несколько раз, вызовет опасения по поводу юридической «чистоты»;
•  ветхое состояние жилья, деревянные постройки не рассматриваются в качестве обязательства;
•  не выступит в качестве гарантии жилье, которое нельзя приватизировать;
•  не оформляется в обязательства отдельная часть жилья, которое трудно обособить (например, комната);
•  создают некоторые сложности объекты, где собственниками жилья или зарегистрированными выступают инвалиды, несовершеннолетние, военнослужащие, лица, признанные недееспособными.

Ипотека под залог земельного участка не очень охотно принимается банком она возможна только в том случае если у кредитополучателя вовсе нет денег на первый взнос

Ипотечный кредит под залог земельного участка

Ипотека под залог земельного участка не очень охотно принимается банком: она возможна только в том случае, если у кредитополучателя вовсе нет денег на первый взнос. Это объясняется достаточно просто: не вся земля является ликвидной, и реализовать земельный участок в случае задолженности бывает не так просто.

Здесь играет роль множество факторов: удаленность участка от транспортной магистрали, качество почвы, наличие электричества, канализации, газификации и т.д. В первую очередь, кредитор рассматривает участки уже имеющие определенное назначение, официально определенное.

Ипотечный кредит под залог доли в квартире

Объектом обеспечения могут выступить доли в квартире, доме или другом виде жилья. В случае, если необходимо взыскать по долгам с должника, кредитор руководствуется статьями закона о преимущественной покупке и взыскании на общую долевую недвижимость.

Ипотечный кредит без первоначального взноса

Любой банк предпочитает кредитовать покупку жилья при наличии первоначального взноса. Как правило, его размер колеблется до 30% от размера заемных средств. Это является обязательным условием, кроме случаев, указанных выше. Чем больше начальный платеж, тем выгоднее процентная ставка.

В качестве предоплаты клиент может предложить собственные накопления или материнский капитал. Особо рискуют заемщики, берущие в качестве предоплаты еще один кредит в других финансовых организациях.

Ипотека под залог недвижимости  особенности получения ипотечного кредита под залог имеющегося жилья

Ипотека под залог имеющегося жилья позволяет российским гражданам, не имеющим средств на первоначальный взнос, стать обладателями собственной недвижимости. И этот факт не является единственной отличительной особенностью ипотечного кредита под залог имеющегося жилья.

Для многих семей ипотечное кредитование является отличной возможностью не только купить или построить свое жилье, но и сделать намного лучше условия своего проживания. Практически все потребности будущих заемщиков способны охватить банковские кредитные программы, выбор которых достаточно велик и разнообразен.

Особенности ипотеки под залог недвижимости

Если вы воспользовались традиционными кредитными программами по ипотеке, то приобретаемая недвижимость будет выступать залогом в качестве обеспечения. Когда по ипотечному договору гражданин получит денежные средства, то за них он купит желанную квартиру или дом. Иных вариантов расходования заимствованных средств не имеется. Если оформляется ипотека под залог имеющегося жилья, то в этом случае вам будет предложена более широкая свобода выбора.

Давайте рассмотрим, как заемщик может использовать заимствованные средства:

• в качестве первоначального взноса на покупку новой недвижимости или для полной его оплаты. Это будет зависеть от оценки стоимости имеющейся недвижимости – от данной суммы финансово-кредитное учреждение предоставляет залог в размере 60%-80%. Этой суммы вам вполне может хватить на покупку небольшой квартиры или заветного земельного надела, расположенного за городом;
• для оплаты любых нецелевых потребностей. Если у вас появилась острая необходимость в дополнительных деньгах на лечение, оплату учебы, ремонт, развитие бизнеса, то вы имеете право оформить заем – в данном случае залогом будет выступать имеющаяся у вас недвижимость. Если учитывать строгую терминологию, то данный заем тоже является ипотечным.

Основные требования к предмету залога предъявляемые банками

Нужно понимать, что не каждая квартира может выступать в ипотечном кредитовании залогом.

Если имущество перешло к собственнику по договору дарения или он вступил в законные права по наследству, то банки будут относиться к этому с настороженностью. Такая жилая недвижимость в качестве залога будет рассматриваться с неохотой. Вдобавок, следует отметить и прочие требования.

Среди них:

• территориальная принадлежность: выступающее залогом жилье должно располагаться в том же населенном пункте, что и отделение банка, выдающее потребителю ипотечный заем. Иными словами, если гражданин является собственником недвижимости в другом регионе, то он не сможет использовать ее в качестве залога по ипотеке. Стандартные условия заключаются в том, что заемщик должен осуществлять трудовую деятельность и жить в непосредственной близости от жилья;
• техническое состояние и ликвидность: у финансово-кредитного учреждения должна быть полная уверенность в том, что в случае надобности оно без проблем сумеет реализовать залоговую недвижимость. Поэтому жилье не должно располагаться в доме, который нуждается в капитальном ремонте, реконструкции или подлежит сносу. Также оно не должно быть муниципальным. В качестве залога дома из дерева выступают крайне редко, поэтому банки отдают предпочтение железобетонным, кирпичным и каменным строениям. Состояние недвижимости должно быть хорошим. Причем коэффициент износа должен быть приемлемым и достаточно низким;
• история недвижимого имущества: необходимо понимать, что банк вынесет отрицательное решение, и не будет рассматривать недвижимость в качестве залога в том случае, если в ней прописаны военнослужащие, люди из мест лишения свободы или недееспособные по инвалидности граждане. На момент оформления недвижимого имущества в залог, количество прописанных в ней граждан не должно быть больше пяти. Все зарегистрированные граждане обязаны подтвердить своими подписями согласие с процедурой оформление залога. Также они являются залогодателями согласно ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в действующей редакции от 05.10.2015 года за номером 102-ФЗ, а также ст. 290 и 259 ГК РФ.

Большой выбор кредитных предложений от банков дают возможность взять необходимый заем в случае надобности. Условия многих программ довольно заманчивые. Но вы должны понимать, что ипотека под залог недвижимого имущества представляет собой серьезный шаг и для этого необходимо адекватно и взвешенно оценить финансовые возможности. В будущем ваша платежеспособность должна позволять погашать кредит даже при имеющейся довольно низкой ставке по процентам.

Залог недвижимости ипотека

Достаточно распространенной практикой в кредитной деятельности является предоставление денежных ссуд под залог какого-либо имущества. Таким образом, банки подстраховывают себя в случае отсутствия выполнения заемщиком своих финансовых обязательств.

Почему залог и ипотека чаще всего оформляются именно на недвижимость:

• стоимость объекта на этом рынке высока, соответственно – велик и кредит и всегда существует риск, что заемщик не справится с долговыми обязательствами;
• недвижимость всегда ценится в цене, ее стоимость постоянно растет, поэтому если банк не получит платежей по кредиту, объект может быть реализован по неплохой цене;
• практически отсутствует риск, что недвижимость внезапно исчезнет или утратит функциональность, как например автомобиль, банки достаточно серьезно проверяют объекты, на которые оформляют кредит и не предоставят его на приобретение ветхих жилых помещений, а также действует обязательно страхование квартиры по ипотеке.

Тип залога зависит от вида закладной, основного документ, который определяет все условия касательно жилых помещений

Залог недвижимости является гарантией исполнения заемщиком своих обязательств в случае невозможности выполнить платежные действия по уже имеющемуся кредиту. Недвижимый объект в случае возникновения финансовых сложностей у заемщика может перейти в собственность кредитора или быть реализованным с аукционных торгов.

Залог жилья также предполагает, что право на недвижимый объект находится за кредитором ровно до того момента, как заемщик погасит все свои долговые обязательства. Имущество, являющееся предметом залога по одному договору, не может быть перезаложено еще раз.

Виды залога при взятии ипотеки

• Классический – при заключении договора недвижимость является собственностью залогодержателя, но заемщик сохраняет право пользования им;
• заклад – имущество остается на временное хранение или пользование залогодержателю, как например, мелкие вещи в ломбарде;
• твердый тип залога – помимо того, что имущество числится за залогодержателем, он имеет право нанести соответствующие знаки, что данная недвижимость – предмет залога.

Тип залога зависит от вида закладной, основного документа, который определяет все условия касательно жилых помещений, которые закладываются банку как гарант исполнения кредитных прав и обязанностей заемщика.

Тип залога:

• закладная с оформленной фиксированной ставкой по предоставленному кредиту. Согласно такому документы со стороны заемщика ежемесячно будет происходить внесение денежных средств для погашения основного долго и начисленных по нему процентов;
• плавающая или корректируемая процентная ставка по закладной зависит от текущего состояния банковской или рыночной ситуации. Может меняться раз в год, посему является рискованным предприятием, так как может значительно увеличить кредитный платеж;
• закладной документ с установленными дифференцируемыми платежами. Удобен, если доход заемщика может измениться – платежи могут быть уменьшены или увеличены;
• закладные гарантированные – подразумевают оформление страховки на предмет залога.

В каких случаях отношения касательно залога могут быть прекращены:

• грубое нарушение условий выполнения кредитного договора;
• полное исполнение долговых обязательств;
• при гибели или утрате заложенного имущества;
• в случае если у кредитора нет возможности реализовать заложенное имущество.

Понятие ипотеки при залоге недвижимости

Ипотечный кредит – это отношения между кредитором и заемщиком, при которых предметом залога для обеспечения выполнения долговых обязательств является недвижимый объект.

Подразделяют также ипотеку на два следующих подвида:

• ипотека как форма залога — правоотношение, согласно которому недвижимость закладывается для получения денежных средств;
• ипотека – залог квартиры или другой недвижимости, выраженная в форме закладной – сам документ с основными условиями кредитования.

В случае неисполнения долговых обязательств заемщика, согласно кредитному договору право собственности на недвижимость может перейти к кредитору.

Особенности предоставления ипотеки:

• Долгий срок кредитования – по условиям банков может достигать срока до 30 лет;
• По условиям ипотечных кредитов всегда происходит залог имущества;
• Практически всегда на весь период действия договора ипотеки имущество остается за должником;
• Имущество, являющееся предметом залога, должно быть собственностью заемщика или находиться в его хозяйственном ведении.

В соответствии с Федеральным законом РФ «Об ипотеке» действующими лицами в ипотечном кредитовании являются две стороны:

• залогодержатель, который является кредитором и предоставляет недостающую сумму на приобретение недвижимости под залог приобретаемого или уже имеющегося объекта;
• залогодатель – физическое лицо, которое оформляет ипотечный кредит и предоставляет недвижимость в залог исполнения своих обязательств.

Любая ипотечная сделка подлежит регистрации в органах Росреестра, независимо от того – совершена она после приобретения объекта в собственность или до него.

Основные виды ипотечных сделок

Если все факторы для возникновения ипотеки сработали, может возникнуть 2 вида ипотеки – в силу закона и договора.

Ипотека в силу закона

В соответствии с действующим федеральным законодательством об ипотеке, в залоге оказываются объекты недвижимости, приобретаемые исключительно при целевом кредитовании. То есть приобретаемое заемщиком жилье и будет являться предметом залога кредитной организации.

Основания для возникновения:

• приобретение заемщиком жилого дома, квартиры, земельного участка или строительство нежилого помещения с использованием предоставленного банком кредита, с обязательным залогом банку приобретаемого имущества с момента регистрации сделки;
• оформление приобретаемого объекта недвижимости в кредит с договором о рассрочке платежа;
• при оформлении пожизненной ренты на недвижимое имущество с содержанием иждивенца, тот, кто является ее получателем, в качестве обеспечения исполнения обязательств приобретет право залога на данную недвижимость.

Государственная регистрация сделки ипотеки в силу закона осуществляется вместе с самой регистрацией объекта недвижимости в органах Росреестра. В качестве подтверждения оформления сделки в установленный законодательством срок гражданин получит выписку из реестра сделок с отметкой о наступлении ипотеки в силу закона. Реализовать такую недвижимость без согласия банка будет невозможно.

Ипотека в силу договора

Договорная ипотека возникает в тот момент, если между заемщиком и залогодателем есть специальная договоренность о недвижимости, которая станет предметом закладной.

Основания такой ипотечной сделки:

• оформление приобретаемой недвижимости без обременения права владения и распоряжения;
• сбор пакета документов на дом или квартиру, которая будет являться предметом залога (этот или любой другой объект недвижимости, у рыночной стоимостью не менее размера запрашиваемого кредита);
• составление и регистрация отдельного ипотечного договора.

Данный вид ипотеки проходит процесс регистрации отдельно от договора по приобретению объекта недвижимости, на основании отдельного ипотечного договора.

Ипотека и банки

Специализированные кредитные организации – банки – имеют право осуществлять выдачу долгосрочных ипотечных кредитов с составлением закладной на объект недвижимости — это залог, без залога может быть оформлен только потребительский кредит по более высокой процентной ставке.

Основные нюансы оформления ипотечных кредитов для банков:

• долгосрочные кредиты ограждают от частого ведения переговоров и поиска новых заемщиком, обеспечивают стабильный доход;
• в то же время из оборотных средств банка изымается значительная сумма, что может быть не очень удобно;
• риск потери кредитных средств невелик, так как имеется недвижимость, выступающая в качестве залоговой;
• выгодные специальные предложения обеспечивают стабильный поток клиентов по оформлению ипотеки;
• после оформления кредитного договора закладная может быть продана банком сторонней организации.

Важным условием предоставления кредита является не только проверка сведений о недвижимом объекте (особенности конструктива здания, проверка ликвидности и местонахождения объекта ит.д.), который станет предметом залога, но и проверка соответствия личности заемщика предоставляемым требованиям. Во избежание предоставления недостоверных сведений о трудовой деятельности и уровне дохода, банки все чаще проверяют справки 2-НДФЛ напрямую в Налоговой инспекции или Пенсионном фонде РФ.

Гражданину при выборе будущего банка не стоит гнаться за более низким процентом по ипотеке, а лучше выбрать ту кредитную организацию, по которой существует большое количество адекватных отзывов о проделанной работе. Хорошо, если компания находится не первый год на финансовом рынке и имеет достаточное обеспечение своих же собственных обязательств.

Особенности договора залога ипотеки под залог недвижимости

После положительного рассмотрения кредитной заявки и одобрения банком личности заемщика составляется договор залога приобретаемой или уже имеющейся недвижимости, которая станет предметом залога.

Объект, который является обеспечением кредита, должен обладать определенной степенью ликвидности, соответствовать необходимому размеру кредитных средств, что обычно отражается в отчете о независимой оценке недвижимости.

Поправки и изменения вносятся в бланк дополнительного соглашения на стадии подписания и согласования самого договора, исключительно с согласия кредитной организации.

Договор должен быть составлен в 3-4 экземплярах для каждой из сторон и регистрирующих органов и содержать следующие пункты:

• подробное описание предмета залога недвижимости и ипотеки;
• отчет независимого эксперта о проведенной оценке стоимости объекта недвижимости;
• сроки предоставления ипотечного кредита, процентные ставки;
• размер штрафных санкций при неисполнении своих обязательств сторонами договора;
• сведения о каждой из сторон;
• права и обязанности заемщика касательно заложенного объекта собственности.

Минусы ипотеки под залог имеющегося имущества

Ипотеку под залог имеющегося жилья берут нечасто – в основном если другие кредиты для покупателя недоступны. Например, если новостройка не аккредитована в банке или если вторичная квартира не подходит под требования банка в качестве залога.

Какие минусы у такой ипотеки:

• ипотеку на новостройки под залог имеющегося жилья берут редко потому, что далеко не все готовы покупать «виртуальный» объект в строящемся доме в залог уже имеющейся и вполне реальной собственности. Так что такой продукт обычно используют для покупки вторичного жилья;
• далеко не у всех есть «лишняя» квартира, которую можно предоставить в качестве залога;
• к тому же заложенной квартирой впоследствии сложнее распоряжаться — на любые действия с ней (например, для официальной сдачи в аренду) нужно согласие залогодателя, то есть банка;
• еще одна причина низкого спроса на этот банковский продукт — менее выгодные условия, чем на обычную ипотеку: как правило, и ставка несколько выше, и первоначальный взнос больше. Обычно первоначальный взнос равен 20-40% от общей стоимости предмета залога;
• еще одно препятствие для заемщика, желающего предоставить в залог готовое жилье, — качество и рентабельность объекта. Не каждую квартиру банки готовы принять в качестве залога. Требования достаточно жесткие: дом должен быть построен не ранее 1965 года, имущество должно находиться в Москве или Московской области, никто в квартире не должен быть зарегистрирован по месту жительства, в помещении не должно быть неузаконенных перепланировок и так далее.

Условия ипотеки под залог имеющегося жилья в разных банках

На данный момент ведущие банки предлагают следующие условия покупки вторичной квартиры в ипотеку;

• сбербанк: кредит на покупку готового жилья. Взнос – от 20%, базовая процентная ставка – 10,25% годовых; нецелевой кредит под залог недвижимости — сумма не более 10 млн рублей или не более 60% от стоимости объекта, оформляемого в залог. Срок кредитования до 20 лет. В залог принимаются квартиры, дома, земельные участки, гаражи. Процентная ставка – от 12% годовых;
• Восточный Банк: кредит на любые цели под залог недвижимости. Сумма до 15 млн рублей. Процентная ставка – от 16 до 26% годовых. Срок кредитования – до 20 лет. Обязательно страхование предмета залога;
• ВТБ24: покупка готового жилья. Первоначальный взнос — от 18%, ставка — 11% годовых. Срок кредитования – до 30 лет;
• Банк «Возрождение»: покупка готового жилья. Взнос – от 10%. Ставка 11,75 – 12,5% годовых. Кредитование – до 30 лет;
• АбсолютБанк: программа «Стандарт». Взнос – от 15%. Ставка – от 10,25% годовых.

За первое полугодие 2017 года ставки на покупку готового жилья стали несколько ниже, чем год или два назад, но они не могут сравниться с рекордно низкими ставками на приобретение новостроек. А вот наиболее высоки ставки сегодня будут при оформлении нецелевого кредита с залогом недвижимости.

При этом на рынке можно найти и предложения беззалоговых кредитов на похожих условиях, правда, сумма кредита будет меньше. Например, «Московский кредитный банк» предлагает кредиты до 2 млн рублей без залога и поручительства со ставкой от 12,5% годовых и на срок до 15 лет.

Источники:

• https://www.deltacredit.ru/mortgage-credit/spetcialnye-programmy/ipoteka-bez-pervonachalnogo-vznosa/
• https://piaspb.ru/uslugi/ipoteka/podzalog/
• http://kvartirniy-expert.ru/ipoteka/zalog-nedvizhimosti/
• http://xn—-8sbpodaqeidubfgbflgh.xn--p1ai/news/ipoteka-pod-zalog-imeyuscheysya-nedvizhimosti/
• https://ipotekaved.ru/v-rossii/zalog-ipoteka.html
• http://www.papabankir.ru/ipoteka/ipoteka-pod-zalog-nedvizhimogo-imushchestva/
• https://www.domofond.ru/statya/minusy_ipoteki_pod_zalog_imeyuschegosya_imuschestva/648